影響房貸額度與成數的5大地雷房型！辦房貸一定要知道的事
影響房貸的房型有哪些？銀行5大地雷房屋類型
影響房貸的房型有哪些？每個人買房在乎的地方都不一樣，但是銀行房貸審核標準大同小異，買到地雷房型不僅影響房價、更直接影響到銀行貸款的核貸機會和金額。好事貸幫你整理銀行不喜歡的房屋類型，購屋前一定要特別留意這5種地雷屋。
【銀行5大地雷房型】
| 房屋建材 | 海砂屋、輻射屋、爐渣屋、磚造、木造、鐵皮屋 |
| 房屋所在區域 | 位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地 |
| 房屋風水 | 凶宅、路沖、未臨路或是路寬3米以下 |
| 鄰近嫌惡設施 | 鄰近高壓電塔、變電所、加油站、焚化爐、高架道路、宮廟、殯葬區、墳墓 |
| 房屋用途 | 神壇、宮廟、特種營業場所、工業住宅、地上權住宅 |
一、房屋類型會影響房貸額度、利率嗎？
當然會！申請房屋貸款，銀行除了看借款人條件，也會把房屋條件列入審核。因為銀行必須考量房子未來脫手難易度，如果未來貸款人房貸付不出來，不得已要法拍房子，條件愈好的房子愈搶手，這樣銀行才能回收足夠的欠款。
因此如果買到屋況不好、格局奇怪或者附近有嫌惡設施的房屋類型，銀行就會嚴格審核，不僅貸款過件率低，甚至核貸給你的房貸成數低、額度少，房貸利率也可能比較高。
二、影響房貸的房型有哪些？
房屋類型有很多種分法，例如以使用及完工狀況可區分成預售屋、新成屋、中古屋，也可以用屋齡區分成新屋、老屋，還有建物型態、建材、格局、用途等分類方式，以下介紹不同類別的房型是否會影響房貸額度及利率。
1. 建物型態
不同建物類型的房子，可取得的房貸條件也不一樣，像是公寓房價雖然比電梯大廈價格低，但是貸款成數跟利率也比較差，以下為買房常見的房屋類型：
- 公寓：五樓含以下無電梯房屋
- 華廈：十層含以下有電梯房屋
- 住宅或複合型大樓：十一層含以上有電梯房屋
- 透天厝：有獨立門戶及庭院的房屋
- 套房：一房、一廳、一衛的房屋
根據聯徵中心統計，電梯大樓的房貸條件是最好的，平均房貸成數約7成4、房貸利率約1.4%；相反套房的貸款條件則是最差的，平均房貸成數約6成9、房貸利率約1.8%。
2. 建築結構
銀行貸款時也會看房屋建材，近年新蓋的房子大多是鋼筋混凝土（RC）、或鋼骨鋼筋混凝土（SRC），而早期的中古屋、老屋，則大多為RB加強磚造房屋，不僅耐用度、耐震性較差，房屋使用年限也較短，且會連帶影響貸款年限。
| 建築結構 | 鋼骨鋼筋混凝土（SRC） | 鋼骨混凝土（SC） | 鋼筋混凝土（RC） | 加強磚造 （RB） | 磚造（B） |
| 常見應用 | 高樓層建築 | 廠房、辦公大樓 | 大樓、透天厝、公寓 | 透天厝、公寓 | 平房 |
| 房屋使用年限 | 50年 | 50年 | 50年 | 35年 | 25年 |
| 優點 | 耐震、防火性佳 | 耐震 | 防火性佳、隔音好 | 成本低 | 成本低 |
| 缺點 | 成本高 | 隔音差、防火性差、防水差 | 建材較重、較占空間、造型變化較少 | 易發生壁癌、漏水、龜裂 | 不耐震、不耐用 |
3. 房屋建材
使用對身體健康有害的建材，也會影響房貸額度、房貸成數、房貸利率和貸款期限，銀行甚至可能會婉拒貸款。
- 海砂屋
- 海砂屋是指使用摻有海砂的混凝土，所蓋出來的房子，又稱為「高氯離子含量之混凝土建築物」。由於來自海邊的海砂含有鹽分、氯離子，會產生壁癌、牆面龜裂、鋼筋腐蝕等損害房屋結構的問題，因此銀行不願意承作海砂屋貸款。
- 輻射屋
- 輻射屋是指使用受到輻射屋覽的鋼筋或其他建築材料，所蓋出來的房子，常見於民國71－73年間建造的房屋。由於輻射屋會產生對人體有害的放射性物質，有致癌的風險，因此銀行不承作輻射屋。
- 爐渣屋
- 爐渣屋是使用摻雜爐碴的砂石原料，所蓋出來的房子。爐碴為煉鋼廠燃燒廢鐵、廢鋼的殘留物，遇水會膨脹，易造成牆面剝落、甚至結構安全，已於2021年立法禁用。
4. 房屋格局
- 夾層屋：夾在天花板跟地板之間的樓層，屬室內裝潢的一部份，可增加室內使用空間。
- 樓中樓：就是樓中有樓的意思，把第二層樓的樓地板抽掉一部分，讓室內空間看起來更寬敞，也稱作複層住宅或複式住宅。
- 挑高屋：室內高度超過三米六以上的房屋，通常搭配夾層來增加使用空間。
無論是利用哪種方式來改變房屋格局，都需要注意是否有「產權登記」，是否為依法核准建造的。如果沒有產權登記、或者是取得使用執照後的二次施工，都屬於違建，不僅銀行不願意承作，還會面臨拆除的可能。
5. 房屋用途
除了神壇、宮廟、特種行業等房屋用途會被銀行婉拒，如果有下列情形也會影響房貸成數：
- 工業住宅
- 工業住宅就是在工業用地上興建住宅，但其實乙種工業區用地只能設立事務所和辦公室，若當作一般住宅使用屬違法行為，銀行也不會貸款給你。
- 住商混合大樓
- 住商混合大樓因出入人口混雜、環境吵雜、公設耗損快等問題，加上仍屬於營業用大樓，因此銀行貸款成數通常會比較低。
- 權利屋/地上權住宅
- 權利屋就是沒有房屋或土地的所有權，只有使用權，比較像是承租房屋或土地的概念。而地上權住宅是指只有建物的所有權、使用權，但沒有土地權狀的住宅，白話點就是房子是自己的、土地是別人的，較常見於精華區或社會住宅。由於租期通常只有50~70年，對銀行來說風險較高，因此可能會被銀行婉拒貸款。
三、房屋座落地點會影響房貸條件嗎？
房屋座落地點是影響房貸條件最直接的因素，例如都市的房子會比鄉下的房子值錢，越靠近市中心，房子的價格就越高。除此之外，下列因素也會影響房貸條件：
1. 風水
比起歐美國家，台灣人買房子特別重視「風水」，不僅影響運勢，也會影響健康，像無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、沒有自然光、房間正對廁所等等，挑選房屋的時候要特別注意，有這些特徵的房子，房價通常也會稍低。
2. 土壤液化高風險區
買房前，可以使用土壤液化潛勢查詢系統，看看房屋是否坐落在土壤液化高風險區。不過銀行除了會看土壤液化資料，也會把房屋建材、建築工法以及建商是否有強化防震等情形列入評估，因此不一定會被銀行婉拒。
3. 原住民保留地
原住民保留地是政府為了水土保持、保留原住民文化及保障原住民生活空間，而畫分的特別區域，因此必須是原住民身份，才能購買或登記持有，所以銀行是無法承作的。
4. 嫌惡設施
房屋周邊設施也會影響房價跟房貸條件，依內政部規範，賣方出售房屋時，房屋周邊半徑300公尺內的重要設施都需標示出來，其中包含這20個項目：
- 噪音類：公有市場、私有市場、行政機關、超級市場、體育場、學校、醫院、警察局
- 安全類：台電變電所用地、地面高壓電塔、加油站、加氣站、瓦斯行（場）、飛機場
- 衛生類：垃圾場（掩埋場、焚化場）
- 風水類：公墓、顯見私人墳墓、火化場、寺廟、骨灰存放設施、殯儀館、葬儀社
不過，醫院、學校、警察局、市場這四種設施，近年來影響幅度已漸漸變小，鄰近這些設施，生活機能相對較好，房價不僅未低於市場行情，有時甚至成為該區的精華地段。
四、地雷房型常見問題
- Q1老屋可以貸款嗎？
- A1可以，屋齡超過30年以上的房子都算是老屋，只要符合以下兩個條件，就有機會申請銀行房貸：
．房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
．屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
但是要注意的是，由於老屋屋齡高，銀行房貸額度會比較低、利率也可能比較高。
- Q2凶宅可以貸款嗎？
- A2過件率極低，由於銀行需考量日後房屋轉手難易度，因此基本上是不承作凶宅貸款的，但如果申請人條件很好，且有提供其他擔保品或保證人，還是有機會辦貸款，只是貸款成數可能只有5成。
- Q3房貸被銀行婉拒怎麼辦？還可以找誰辦房貸？
- A3銀行為了維持穩定的資本適足率，房屋貸款審核非常地嚴苛，只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司裕融新鑫的資本額與銀行相近，貸款風險比一般民間貸款低。新鑫二胎房貸審核寬鬆，房貸條件限制較少，只要房屋仍有貸款空間，都有機會申辦二胎房貸。如果想了解更多房屋貸款的細節，歡迎直接加LINE諮詢裕融新鑫簽約經銷商－好事貸房貸專員。