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2020銀行房屋貸款的必要知識

影響房貸額度與成數的5大地雷房型!辦房貸一定要知道的事

房屋類型很多,要買什麼房子、每個人在乎的地方都不一樣,如果要找銀行辦房屋貸款,有些房子本身的條件,或週遭的環境都會影響房價,更直接影響到銀行貸款的核貸機會和金額,好事貸整理了一些銀行房貸不予承作的物件類型,如果你有打算申辦銀行房貸,需特別留意。

【銀行不愛的房屋類型】

房屋建材海砂屋、輻射屋、爐渣屋、磚造、木造、鐵皮屋
房屋所在區域位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地
房屋風水凶宅、路沖、未臨路或是路寬3米以下
鄰近嫌惡設施鄰近高壓電塔、變電所、加油站、焚化爐、高架道路、宮廟、殯葬區、墳墓區
房屋用途神壇、宮廟、特種營業場所

1. 房屋類型會影響房貸額度、利率嗎?

會的!銀行是營利單位、非慈善企業,不會賺錢的生意銀行是不會做的。房屋貸款也是一樣,銀行必須考量房子未來脫手難易度,雖然現在利率非常低,但房價高、生活開銷大,還是有許多人房屋貸款付不出來,最後會淪落到法拍,地點好、格局好的房子人人搶著要,前不著村、後不著店,出門買個東西要跑十公里的房子,你要嗎?

因此,銀行貸款除了會看借款人本身的條件,也會把房屋條件列入考量,如果房子條件不夠好,也會影響你的房貸成數/額度、也會影響房貸利率甚至貸款過件率。

2. 影響房貸的房型有哪些?

(1) 房屋建材會影響房貸條件嗎?

會,銀行貸款時會看房屋建材,近年新蓋的房子大多是鋼筋混凝土(RC)、或鋼骨鋼筋混凝土(SRC),而早期的中古屋、老屋,則大多為RB加強磚造房屋,不僅耐用度、耐震性較差,房屋使用年限也較短。

建築結構鋼骨鋼筋混凝土(SRC)鋼骨混凝土(SC)鋼筋混凝土(RC)加強磚造 (RB)磚造(B)
常見應用高樓層建築廠房、辦公大樓大樓、透天厝、公寓透天厝、公寓平房
房屋使用年限50年50年50年35年25年
優點耐震、防火性佳耐震防火性佳、隔音好成本低成本低
缺點成本高隔音差、防火性差、防水差建材較重、較占空間、造型變化較少易發生壁癌、漏水、龜裂不耐震、不耐用
除此之外,海砂屋、爐渣屋、輻射屋這類對身體健康有害的材質,也都會影響房貸額度、房貸成數、房貸利率和貸款期限,銀行甚至可能會婉拒貸款。銀行不愛的房屋建材

(2) 房屋座落地點會影響房貸條件嗎?

這是最直接的因素,都市的房子會比鄉下的房子值錢,越靠近市中心,房子的價格就越高,以台北市為例,信義區、大安區的房子被稱為蛋黃區,房屋價格居高不下,往外圍的蛋白區房價稍低,到鄰近縣市的蛋殼區,價格會更親民。

買房前,也可以使用土壤液化潛勢查詢系統,看看房屋是否坐落在土壤液化高風險區。不過銀行除了會看土壤液化資料,也會把房屋建材、建築工法以及建商是否有強化防震等情形列入評估,因此不一定會被銀行婉拒。

此外,原住民保留地是政府為了水土保持、保留原住民文化及保障原住民生活空間,而畫分的特別區域,因此必須是原住民身份,才能購買或登記持有,所以銀行是無法承作的。

銀行不愛的房屋所在區域

(3) 風水會影響房貸條件嗎?

講完便利性,比起歐美國家,台灣人買房子特別重視「風水」,不僅影響運勢,也會影響健康,像無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、沒有自然光、房間正對廁所等等,挑選房屋的時候要特別注意,有這些特徵的房子,房價通常也會稍低。

銀行不愛的房屋狀況

(4) 嫌惡設施會影響房貸條件嗎?

鄰近殯儀館、高壓電塔、加油站等等,除了氣場不好,隱藏的輻射、排出的氣體都可能對人體有害,能不住就盡量不住,新聞上也常見住家附近如果要蓋垃圾場、焚化爐、基地台,當地居民就會群起抗議,誰想要這些嫌惡設施當鄰居?而房屋周邊的設施,可能會影響房價1-2成,依內政部規範,賣方出售房屋時,房屋周邊半徑300公尺內的重要設施都需標示出來,其中包含這20個項目:

  • 公(私)有市場
  • 行政機關
  • 台電變電所用地
  • 公墓
  • 顯見私人墳墓
  • 超級市場
  • 體育場
  • 地面高壓電塔
  • 火化場
  • 加油(氣)站
  • 學校
  • 醫院
  • 寺廟
  • 骨灰存放設施
  • 瓦斯行(場)
  • 警察局
  • 飛機場
  • 殯儀館
  • 垃圾場
  • 葬儀社

其中醫院、學校、警察局、市場這四種設施,近年來影響幅度已漸漸變小,鄰近這些設施,生活機能相對較好,房價不僅未低於市場行情,有時甚至成為該區的精華地段。

銀行不愛的房屋鄰近嫌惡設施

(5) 房屋用途會影響房貸條件嗎?

相信大部分的人在購屋時,都會盡量避開靠近娛樂場所的地點,不僅在居住安全上有疑慮,生活品質也會受到影響,想跟銀行貸款非常困難,不是直接拒絕,就是貸款成數非常低,要準備一大筆自備款才能順利買下房子。

銀行不愛的房屋用途

3. 房貸被銀行婉拒怎麼辦?還可以找誰辦房貸?

台灣地狹人稠,幾乎所有能住人的地方都蓋了房子,但因為腹地有限,有些房子的建材、地點就無法那麼好,像偏鄉房子也是銀行不喜歡的物件之一,銀行不想冒險,直接拒絕不承作。

好事貸審核比銀行鬆,單純用房屋的價值來評估核貸金額,對於鄰近設施與風水比較不在意,只要條件不要太差都能做,如果想了解更多房屋貸款的細節,歡迎直接加LINE詢問。

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