買房申請貸款時，若選到銀行眼中的「NG房型（地雷房型）」，將面臨銀行拒貸或貸款成數極低的風險。銀行評估房貸的首要考量為「市場接手性（法拍變現能力）」，以下7種房屋類型被銀行視為高風險標的：1. 權狀小於15坪的小套房（最高成數僅約6至7成）；2. 海砂屋或爐渣屋等劣質建材；3. 無產權登記的違建格局（如非法夾層）；4. 用途混亂的工業宅或住商混合大樓；5. 產權複雜的地上權或持分房屋；6. 鄰近殯儀館或加油站等嫌惡設施；7. 具備嚴重瑕疵或風水問題（如凶宅、路沖）。本文將客觀解析銀行拒貸的7大NG房型，並針對首購族提供3大推薦房型指標，協助精準避開買房地雷，順利取得理想房貸條件。
一、NG房型是什麼？
NG房型是指因為房屋的結構、位置、用途或其他不利因素，影響房屋價值與貸款條件。這類型的房子通常會讓銀行在貸款審核時更加嚴格，進而大幅降低貸款成數，甚至直接婉拒房貸申請。
二、銀行不愛的NG房型有哪些？
銀行審核房貸時，最重視的是「市場接手性」。假如貸款人發生遲繳導致房屋被法拍，銀行必須評估這間房子在市場上的流通性。為降低放款風險，以下7種類別是銀行極力避開的NG房型：
1.坪數小的套房
權狀坪數（含公設）小於15坪以下，或是室內坪數（不含公設）小於12坪，而且不在都會精華區內的套房，銀行承作貸款的意願大多不高。即使銀行願意承貸，小套房貸款成數大約只有6~7成。
2.使用劣質建材
由海砂、爐渣、輻射鋼筋等建材所蓋出來的房子，除了房屋結構存在嚴重的安全疑慮外，也會影響居住者健康。這類存在物理性重大瑕疵的物件，是銀行最忌諱的絕對拒貸房型。
3.格局結構違法
室內高度超過三米六以上的房屋被私自改建為夾層，或是將樓層地板打掉改為樓中樓。這類未經產權登記的格局變更屬於違法增建（違建），隨時面臨被主管機關強制拆除的風險，銀行通常不願承貸。
4.房屋用途混亂
這類型的NG房型包含：出入複雜的住商混合大樓；或是將工業區的房子作為住宅使用，也就是所謂的工業宅。以上這些房型，銀行貸款條件通常較不好，甚至會婉拒貸款的申請。
5.產權複雜不清
銀行為避免糾紛，偏好產權單純的房子申請貸款。像是地上建物是自己的，土地卻是別人的地上權住宅；或是多人共同擁有的持分房屋，以上這類型的房子因為產權不清，都是銀行不願意承做貸款的NG房型。
6.鄰近嫌惡設施
嫌惡設施是指，對房屋周圍環境有負面影響的設施，像是殯儀館、加油站、垃圾場、高壓電塔等。這些設施通常會影響居住品質，進而壓低房屋的市場價值，導致銀行的房屋鑑價結果與貸款成數遠低於買方預期。
7.房屋風水不佳
台灣人買房子特別注重風水，所以在這根深蒂固的觀念下，銀行考量到市場的接手性，因此也非常注重房屋的風水學，其中凶宅貸款就是難以通過銀行的審核；其他像路沖、偏沖、穿堂煞、壁刀煞、無尾巷等風水問題，也都會影響房屋貸款的條件。
三、推薦首購族入手的3種房屋類型
對於沒有買房經驗的首購族來說，除了以上的NG房型要避開外，建議可優先評估以下3種在市場上流通性佳、貸款條件較穩定的房型：
- 電梯華廈
配有電梯的華廈，對於家中成員有長輩與小孩的人較為友善，公設比通常低於新建的大樓。且華廈屋齡適中，可節省大幅翻修的預算；附帶的地下室停車場也具備較高的市場需求。 - 格局方正
房屋格局越方正，可以利用的空間就越多；而且相較於不規則的房型，居住起來的感覺也會比較舒適；此外也可以減少，為了將零碎的空間發揮到極致，所要花的裝潢費用與施工時間。 - 頂樓次層
多數人對頂樓存有漏水與日曬悶熱的疑慮。選擇「頂樓次層（次頂樓）」不僅能大幅降低漏水風險，同時又能保有高樓層視野寬闊、通風良好與採光充足的優勢，在二手市場上屬於非常搶手的抗跌物件。
四、NG房型常見QA
老屋不一定算是NG房型。只是屋齡超過30年的房子，在銀行貸款條件上的確不會太好。建議申請銀行房貸，應符合以下2項銀行審核條件：貸款年限+貸款人年齡＜75；貸款年限+屋齡＜50，就有機會爭取較優惠的貸款條件。
無法申請銀行小套房貸款時，建議可以向好事貸提出諮詢。大型融資機構的擔保品審核標準較具彈性，且同樣受政府法規監督，能合法安全地解決套房增貸的資金需求。
透過本文7種地雷房型的說明，希望可以幫助你在申請房貸時，避開銀行不喜歡的房型，進而提高房貸申請成功的機會。另外，針對首次買房的人，在購屋時也可以參考本文所推薦的3種房型，幫助你在茫茫房海中，能順利地選擇適合自己的房子，完成買房成家的夢想。
了解詳情
