房屋增貸是什麼？2024銀行房貸增貸款利率、額度與條件比較

房屋增貸是活用資產的好方法，能讓房子的價值最大化，相較車貸、信貸不僅有著額度高、利率低的優點，還有還款期數長的優勢；想順利用增值的房子貸款取得資金，提高房貸增貸的成功率？快跟著以下內容，了解房屋增貸的申請條件是什麼，有哪些優缺點、注意事項，房屋增貸與二胎房貸又有何差異。

一、房屋增貸是什麼？

房屋增貸又被稱作房貸增貸，簡單來說就是用還有房貸的房子，向同一間銀行再貸一筆資金出來；與須設定「二順位抵押權」的二胎房貸不同，房屋增貸的額度若沒有超過原本的設定金額，便不需要重新做抵押權設定，抵押權順序與一胎房貸相同。

若想利用房屋增貸取得資金，必須先確認原房貸的本金已經償還一定程度，銀行才有辦法從「你已經還的錢」和「房屋增加的價值」中騰出貸款額度，把錢借給你。那麼房屋增貸的利率、貸款成數分別是多少？增貸的額度又是怎麼算出來的？申請時需要具備什麼樣的條件呢？我們將在這個段落依序為你講解。

1.銀行房屋增貸利率與額度試算（2024年11月更新）

觀察方案表可以發現，房貸增貸的利率與一般購屋貸款十分接近；這也是為何許多人有資金需求時，都會優先考慮有著低利率優勢的房屋增貸。至於房屋增貸最高可以貸多少，取決於你的房屋鑑價、銀行提供的增貸成數和原本房貸的餘額，經整理的計算公式如下：

房屋增貸額度＝房屋鑑價 × 增貸成數－原房貸餘額

白話來說，在銀行給的貸款成數不變的情況下，房子越值錢，原本的房貸還得越多，可以取得的資金額度就越高。以下我們直接舉例來做試算：

2.銀行房屋增貸條件

由於房屋增貸等於是讓你在原房貸未繳清的情況下，把已經償還的本金，與房屋增加的價值貸款出來運用，銀行在審核房屋增貸時會格外嚴格，對於原房貸的還款時長與本金餘額、抵押房屋價值、借款人條件都有一定要求。

1. 原房貸按時還款1年以上：累積一定的還款時長，銀行比較可以判斷你的還款能力與信用；若繳不夠久或是還在寬限期，就申請房屋增貸，可能會影響額度與過件率。
2. 房屋價值有成長空間：因為增貸與原房貸的抵押品是同一棟房子，房屋增值幅度若不夠高，銀行多半會因借貸風險考量，婉拒你的房屋增貸申請。
3. 借款人有穩定收入：由於增貸後借款人將身負兩筆房貸，若無法提供薪資所得或財力證明，展現自己有足夠的還款能力，高機率無法說服銀行核准增貸。
4. 借款人信用狀況良好：如果你原本的房貸就有遲繳、欠繳的狀況，或是信用報告分數低於600分，都會讓銀行增貸資金給你的意願降低。

二、房屋增貸優缺點比較

利用房屋增貸取得資金有著諸多好處，但也有幾個細節需要注意；本段落為你整理了房屋增貸的優缺點，供你作為申辦前的評估指南。

1.房屋增貸優點

因為房子是非常有價值的擔保品，房屋增貸相較汽車貸款（以車為擔保品）、信用貸款（無擔保品）有著更高的額度與更低的利率，還款時間也更長；加上是向同一間銀行申辦，審核流程會更加快速，也不用煩惱是否需支付貸款違約金。對於有中高程度資金需求的有房族來說，是十分划算且方便的貸款方式。

2.房屋增貸缺點

房屋增貸的缺點也很明顯，就是審核嚴格，不論是對房貸餘額、申請人條件還是抵押用的房屋，都有特定的限制。若沒有償還一定比例的房貸金額、無法滿足銀行所要求的信用條件，或是於鑑價後發現房屋增值空間不大，都可能讓房屋增貸無法取得理想的貸款額度，甚至過件失敗；對於剛辦房貸、信用不完美和房屋價值漲幅小的族群來說，想利用增貸取得資金非常困難。

三、申請房屋增貸需要注意什麼？

房屋增貸審核嚴格，遇到增貸沒過的情況該怎麼辦呢？觀察各種增貸被拒的原因，大致脫離不了「房屋條件」與「申請人條件」兩大因素，想提高你的房屋增貸成功率，不妨參考以下段落建議，針對這兩個核貸關鍵進行優化。

1.注意房屋鑑價眉角

鑑價結果會影響到房屋的增貸空間，甚至左右貸款過件率，想提高房屋鑑價的金額並不容易（畢竟無法改變房子的房型、所處地段），但至少可以透過以下幾個小撇步避免被扣分。在鑑價師到來前，應提前房子整理乾淨，將家具、物品擺設整齊；於鑑價師抵達後，建議將所有電燈打開，讓屋內空間明亮，同時打開部分窗戶，確保空氣流通。這些小細節都與鑑價金額息息相關，想順利核貸千萬不可輕忽！

2.維持良好個人信用

想說服銀行用同一棟房子借更多錢給你，最好的辦法就是證明自己是個守信用，會準時還款的人。如果有房屋增貸的計畫，於提出申請的前半年內，最好都能維持良好的信用，不要出現任何遲繳紀錄、信用瑕疵；也盡量不要申請其他種類的貸款，以免因聯徵多查影響到信用評分。確實做好以上幾點，就能大幅增加房屋增貸的通過率。

四、房屋增貸審核不過？申請二胎房貸也可以！

對於房屋價值增幅足夠，財務、信用狀況良好的族群來說，只要掌握好前段提到的兩大關鍵因素，在申請房屋增貸多半不會遇到太大困難；然而，如果你是因房屋無增貸空間，或是信用條件不完美等，短期內無法透過努力改變的原因遭拒，可能就要思考是否有其他獲取資金的方法了……

如果你曾經申請房屋增貸被銀行婉拒，這邊提供你一個取得資金的替代方案：二胎房貸，同樣是利用有房貸的房屋申貸，二胎房貸的管道選擇更多元，還有著比房屋增貸更彈性的資金額度；不過需要注意，銀行二胎房貸審核也很嚴格，條件不完美可能也不好過件。若想在不犧牲安全性的前提下取得資金，可以考慮大型融資公司所提供的二胎房貸方案，滿足有房、有收入的簡單條件，就有機會取得最高500萬的貸款額度。

房屋增貸與二胎房貸的比較

房屋增貸與二胎房貸雖然都是房屋抵押貸款的一種，也同樣能透過房貸再貸，取得額外資金，但兩者還是有幾個不同之處，透過以下列點與表格，可以更清楚看出房屋增貸與二胎房貸的方案差異、優缺點與適合對象：

• 房屋增貸：用還有房貸的房子向原本的銀行貸款，取得資金，額度取決於房屋價值的增幅與原貸款還了多少；增貸金額未超過原設定，無須重作抵押權設定。
• 二胎房貸：用還有房貸的房子，向銀行、融資公司貸款取得資金，額度同樣受房屋價值與原貸餘額影響；因為是二次抵押房子，需要做第二順位抵押權設定。

五、其他關於房屋增貸的常見Q&A

• Q房屋可以增貸多少？
• 房屋增貸的額度取決於「房屋鑑價」、銀行提供的「貸款成數」與「原房貸餘額」。目前銀行的增貸成數為80%～85%，在貸款成數固定的情況下，房屋鑑價越高（房子越值錢），原本房貸還得越多（餘額越少），能取得的資金額度就會越高。

• Q房屋增貸利率會比較高嗎？
• 房屋增貸的利率（1.965%～3%）相較原本購屋貸款的利率會比較高，但與汽車貸款、信用貸款相比利率低很多，是許多有房族籌措資金的首選。

• Q房屋增貸需要保證人嗎？
• 不一定，一般申請銀行房貸（包含房屋增貸）是不需要提供保證人的，但如果你的條件較差，或想要爭取好一點的房屋增貸利率或額度，那你還是可以提供一個條件好的保證人，來提高你的房屋增貸成功率。

• Q房屋增貸會影響信用嗎？
• 理論上房屋增貸並不會導致信用不良。儘管申請貸款可能會短暫對信用評分造成影響，但只要你能按時繳款，短時間內不頻繁申貸，信用分數就會逐漸回升，甚至變得比原本還高。

活用房屋增貸，能讓你在不出售房產，不影響原本房貸的情況下取得資金，靈活發揮資產價值；但需要特別注意，申請房屋增貸會讓你同時負擔兩筆房貸，申辦前務必評估自身的還款能力，才不會因疊加的月付金陷入財務困境。