房屋轉增貸划算嗎?房貸轉增貸銀行推薦&利率比較

房屋轉增貸划算嗎?房貸轉增貸銀行推薦&利率比較

房屋轉增貸划算嗎?房貸轉增貸銀行推薦&利率比較

房屋轉增貸好嗎?近幾年台灣的房價上漲,房貸可貸額度大幅增加,房貸利率也低很多,許多人會透過房屋轉增貸來多貸一筆資金來週轉運用,或者是轉貸到利率較低的銀行來節省利息,但是房屋轉增貸真的划算嗎?如何選擇轉增貸銀行?這篇幫助你比較各銀行房屋轉增貸利率,並釐清自己的房貸狀況適合怎樣的房貸再貸方式。

快速認識房屋增貸
房貸轉增貸是什麼 用新的房屋貸款,取代原本的銀行房貸,且有機會利用房屋增值空間,多貸一筆資金。
房貸轉增貸額度/利率 額度最高房價85%、利率1.65%起。
房屋轉增貸優點 有機會降息、有額外資金、延長還款期限。
房屋轉增貸缺點 需放棄原優惠房貸、貸款條件可能變差、轉貸成本高。

一、什麼是房貸轉貸、房屋轉增貸?

房屋轉增貸跟房屋增貸,都是利用房屋增值空間,來增加貸款額度的方法,只是辦理方式不同,各有優缺點。而除了透過房屋轉增貸取得額外資金,有些人則是選擇申辦房屋轉貸來減輕房貸壓力,以下比較三種房貸的差別:

1.房屋轉貸

房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思,將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款,以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限,也稱作房貸轉貸、平降轉。

2.房屋轉增貸

申請房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款,因此新的銀行會重新鑑價你的房屋價值,如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度,僅減少利息支出,即如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高,即有機會多貸一筆資金出來作運用,即稱作「房貸轉增貸」。

房貸方案比較表
貸款種類 房屋轉增貸 房屋轉貸 房屋增貸
貸款方式 新貸款取代原貸款,並增加額外資金 新貸款取代原貸款 原貸款增加額外資金
申辦銀行 新貸款銀行 新貸款銀行 原貸款銀行
抵押設定 塗銷第一順位抵押權後再設定 塗銷第一順位抵押權後再設定 增貸部分需追加設定抵押權
貸款費用 塗銷費1,500~2,500元
手續費5,000~12,000元
代書設定費2,500~6,000元
違約金0.5%~1%
塗銷費1,500~2,500元
手續費5,000~12,000元
代書設定費2,500~6,000元
違約金0.5%~1%
手續費5,000元
優點 降低利率、延長還款年限、額外資金 可減輕負擔(降低利率、延長還款年限) 利率低、申辦簡單、額外資金
缺點 成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠 成本高、申辦繁雜、無原房貸優惠 額度小、審核嚴

二、房屋轉貸、房貸轉增貸優缺點有哪些?

1.房屋轉貸、房貸轉增貸的優點

(1)有機會降息

假設你原本的房貸利率為2%,想要與原銀行申請降息,一般來說是不太可能,除非原房貸利率在2.5%以上,那銀行可能會幫你降0.2~0.3%左右的利率。因此,若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率,你就可以考慮把整筆房貸轉走,以爭取降低利率。

(2)多一筆資金

由於不同的銀行,對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣,因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況,等於你多出100萬的資金可作運用。另外,若以銀行行員的角度來看,房屋增貸的額度頂多幾十萬,對行員的業績影響不大,行員也就不太願意承辦;如果是轉貸到另一間銀行,對行員來說等於是一整筆房屋貸款,對新案件的爭取也就相對積極,有機會爭取到較好的貸款條件。

(3)延長還款期限(降低月付金)

假設你的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還,每個月的月付金為25,294元,繳了10年後,轉貸到另一間銀行,貸款餘額剩273萬、利率不變,但新的銀行一樣給你20年的還款期限(等於延長年限),那麼每個月的月付金就減少至4,588元,大幅降低還款壓力,甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

2.房屋轉貸、房貸轉增貸的缺點

(1)須放棄原房貸優惠

如果你原本的房貸享有首購優惠利率,可能會因為房貸轉貸/轉增貸而無法再繼續享有優惠利率,轉增貸之前都必須詳實做好功課,確定真的划算。

(2)貸款條件變差

如同前面所述,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果你的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響你的核貸額度和利率,甚至影響過件率。

(3)轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元。因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。

此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。

如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?
只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於6萬才考慮申請房屋轉貸。建議房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。

三、如何申請房貸轉貸、房屋轉增貸?

1.房貸轉貸、轉增貸的申請條件

  1. 年齡18歲至65歲
  2. 有固定收入來源、具還款能力
  3. 信用正常、無不良信用紀錄
  4. 他行貸款一年以上且繳款紀錄正常(未逾期一個月者)

另外要注意的是,持份房屋如果要辦理轉貸,跟持份土地一樣,需要所有的持份人同意才可以進行轉貸。

2.申請房貸轉貸、轉增貸要準備哪些文件?

  1. 雙證件影本
  2. 個人財力證明(薪資轉帳存摺、扣繳憑單或勞保異動明細)
  3. 戶籍謄本影本
  4. 土地建物所有權狀影本
  5. 原房貸繳款紀錄最近一年明細(扣款存摺封面及明細、繳款收據 、銀行對帳單)

3.房貸轉貸、轉增貸的申請流程

房貸轉貸/房貸轉增貸的申請流程,原則上與一般房貸流程一樣,只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。

  • 尋找銀行:尋找適合的轉貸銀行,確認想要轉貸的銀行之後提出轉貸的申請。
  • 承辦評估:提供上述文件後,由承辦轉貸的銀行進行評估。
  • 審核對保:審核通過後,進行簽約對保。
  • 抵押轉貸:將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人。
  • 轉貸清償:轉貸銀行代為清償原銀行房貸的餘額。
  • 清償證明:原銀行發還清償證明抵押權塗銷同意書含其他項權利證明書資料。
  • 塗銷完成:申貸人持清償證明與相關文件到地政機關辦理「塗銷」登記,將轉貸銀行從次順位抵押權人改成第一順位抵押權人。

※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續,加上牽涉到兩家銀行的作業流程,全程所需時間約 2~4 週。若信用良好,原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。

房貸轉增貸費用有哪些?

4.房貸轉貸、轉增貸的費用有哪些?

(1)轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用,轉貸視同重新辦理房貸,所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定,費用約為5,000~12,000元不等。

(2)抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸/房屋轉增貸時,須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定,並將設定轉貸銀行的抵押權,須花費:書狀費80元/張、政府規費為貸款金額的0.12%、代書費2,500~6,000元,及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約1,500~2,500元

(3)原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型,所以會辦理房貸的時候會簽約綁定,通常為1~3年,如果提早清償的話會有一筆違約金。一般會以一定比例×貸款本金(或餘額)來計算,例如:綁約三年,第1年轉貸違約金比例最高(約貸款本金的1%),再逐年遞減(第2年0.75%、第3年0.5%)。

綜合以上費用,以貸款金額 500 萬計算,整個轉貸成本約在 35,000元左右。

四、房貸轉貸、房屋轉增貸的額度和利率?

銀行為了吸引新客,有時候會推出相當優惠的方案,以下提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案:

銀行轉貸/轉增貸方案表
銀行 額度 年利率 年限 寬限期 費用
中國信託 最高85% 2.12%起 最長30年 最長3年 開辦費6,500元
國泰世華 最高80% 2.19%起 未提供 最長2年 5,000~20,000元
永豐銀行 最高85% 2.09%起 最長30年 最長3年 5,000~12,000元
台新銀行 最高80% 2.14%起 最長30年 最長3年 8,000元
王道銀行 未提供 1.65%起 未提供 未提供 未提供
凱基銀行 未提供 2.06%起 最長20年 未提供 3,000元
遠東商銀 未提供 未提供 最長30年 未提供 5,000元
渣打銀行 最高85% 2.06%起 平降轉最長30年、轉增貸最長20年 最長1年 8,000元
玉山銀行 最高80% 2.25%起 最長20年 未提供 5,000元

透過上面的表格可以得知,各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多,建議你與其一間間作比較,不如直接找平常有往來的銀行,除了有機會取得較低的利率之外,也可能會有手續費用上的優惠。
4大房貸資產增值術

五、如何挑選房貸增貸、房貸轉貸與房屋轉增貸?

什麼時候可以選擇房貸增貸?哪些情況較適合房屋轉貸或房屋轉增貸?以下提供評估的方法:

1.選擇房屋增貸

選擇時機:資金需求較小、原貸款為優惠房貸、原房貸仍在綁約期間

如果你不想放棄原房貸條件、或者評估過後發現轉貸成本太高,建議你可以先和原貸款銀行談談看,如果還款紀錄都正常,也是有機會爭取到不錯的貸款條件。

2.選擇房屋轉貸

選擇時機:房屋增貸申請未過、原房貸銀行不肯調降利率

如果你向原貸款銀行申請房貸增貸未過,或者原貸款銀行不願意幫你降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期,你可以先向其他銀行諮詢看看,如果貸款條件比原銀行好,且轉貸成本經計算後確定有比較划算,你就可以申請房屋轉貸。

3.選擇房屋轉增貸的時機

選擇時機:資金需求較大

你必須先確認,作為擔保品的房子條件如何?房屋的殘值有多少?銀行鑑價會低於市價的 1~2
成,如果你對於原銀行的增貸額度不滿意,你可以考慮申請房貸轉增貸,不過由於每間銀行對於房屋價值的認定會有一些差異,不一定轉到另一間銀行,就能貸到比較多的資金。建議申請前可以先上實價登錄查詢附近房屋實際成交價、或直接請轉貸銀行幫你作初步的評估。

提醒你,不要為了比較而同時送件多家銀行,因為每送件一次、銀行就會調一次聯徵紀錄,一個月內超過三次聯徵被查詢紀錄,反而會影響到你的貸款過件率。

房貸再貸種類怎麼選?

六、其他取得資金的方法?

若真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,你也可以考慮申請「二胎房貸」。

活化不動產的新選擇:二胎房貸

若真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,你也可以考慮申請二胎房貸。

二胎房貸相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸,有以下優缺點:

  • 貸款額度大
    通常房屋增貸、房屋轉增貸的貸款成數最高只有85%,而融資公司二胎房貸最高可貸房價120%,可運用的資金更多。
  • 申請流程簡單
    申辦二胎房貸不像房屋轉增貸、房屋轉貸需要塗銷原房貸設定,也不用重新辦房貸,而是直接新增第二筆房貸,省下許多跑流程的時間。
  • 不須放棄原房貸優惠
    如同前面所說,二胎房貸不會取代原房屋貸款,因此不用擔心原本的房貸優惠會被取消。
  • 貸款利率高
    由於二胎房貸風險較高,因此二胎房貸利率會稍微高一些,約在7%~14%之間。銀行跟融資公司都有提供二胎房貸服務,銀行二胎房貸審核較嚴、額度較小,股票上市融資公司審核寬鬆、額度最高500萬元,也是不錯的貸款選擇。

七、房貸轉貸、房屋轉增貸的常見問題

  • Q房貸轉貸跟房貸轉增貸有寬限期嗎?
  • 有的。由於房貸轉貸等於重新辦理房屋貸款,所以申請貸款時,你可以選擇使用1~3年的房貸寬限期。
  • Q房子可以無限轉貸嗎?有次數限制嗎?
  • 不建議這麼做。雖然有些投資客會利用轉貸的方式,不斷延長房貸寬限期,維持高槓桿操作,但也有一些風險存在。房子雖然保值,但隨著屋齡增加、還是會掉價,而每申請一次轉貸,銀行都會重新鑑價房屋價值,加上貸款成數也可能會因為屋況或借款人條件變差而減少,因此極有可能愈貸愈少錢,且銀行也不一定會給予寬限期。因此不建議你利用轉貸來減輕月付金壓力,畢竟貸款本金遲早都是要還的。
  • Q申請房貸轉貸的話,原來的房貸壽險需要解約嗎?
  • 不用。即使你已經將房屋貸款轉貸至其他家銀行,原房貸壽險的保障仍然存在,因此建議你保留原房貸壽險。此外,由於房貸壽險大多為躉繳型、保費較低,且投保年齡愈大、保費愈貴,建議你可以保留原來的房貸壽險保額,再依自身所須增加房貸金額,向新貸銀行提高保額,會比解約後再重新投保較為划算。
  • Q房屋共同持有,可以申請房貸轉增貸嗎?
  • 可以。只要持分人同意提供持份部分作為擔保品,你還是可以申請房貸轉貸、或房貸轉增貸;相反地,若共同持有人不同意,就沒有辦法辦理。
  • Q有預告登記的房子可以申請房貸轉增貸嗎?
  • 不行。只要是有預告登記、查封登記、私人設定的房子,都沒有辦法辦理房貸轉增貸,即使已經解除登記、或塗銷設定,一年內都無法申請房貸轉貸。
  • Q與未成年子女共同繼承的房,可以申請房貸轉增貸嗎?
  • 不行。若繼承房產的子女為未成年,銀行不會貸款給你、也沒辦法申請轉貸。若要申請房屋貸款,須召開親屬會議,經父母親以外的5名二等親內之親屬同意,才有機會申請;或將子女共同繼承的部分贈與或轉賣給你,但由於子女尚未成年,須獲得經法院指定之特別代理人同意可行。
  • Q已經申請過二胎房貸,原來的房貸還可以申請轉貸嗎?
  • 不行。由於一胎房貸清償後,按照順序,原二胎房貸債權人會變成第一順位抵押權人,轉貸銀行則是第二順位抵押權人,因此沒辦法辦理房貸轉貸,只能辦理二胎房貸。
貴哥Q版人物-形象圖

好事貸致力創造資訊透明的金融友善環境,隨時隨地與你分享知識,讓你更了解關於貸款的大小事。好事貸希望能成為你最強力的後盾,用專業為你突破困境,解決資金的一切難題!

歡迎追蹤我們