房屋買賣過程中的「AB約」（實務上亦稱陰陽合約），是指買賣雙方為特定利益而簽署兩份價格不同的買賣契約：一份為記錄真實交易條件的「真合約」，另一份則是用於向銀行申請高額貸款或向地政機關申報實價登錄的「假合約」。客觀實務與法律規範顯示，簽署AB約屬違法行為，涉案人不僅面臨《平均地權條例》3至15萬元的行政罰鍰，更涉及刑法偽造文書（最高5年有期徒刑）、使公務員登載不實及詐欺得利（最高7年有期徒刑）等刑事重責。此外，金融機構查獲後將註記為拒絕往來戶，並要求立即返還貸款。本文將以客觀視角解析AB約的運作動機、實質法律風險與常見問題，協助民眾建立合規的房產交易觀念。
一、AB約是什麼？
「AB約」的核心定義為真假合約並存的交易模式。在正常的房地產交易中，買賣雙方僅需簽署一份真實合約。而AB約的運作機制如下：
- A約（假合約）：作為表面審查之用。合約上登載不實的高昂房屋價格，主要用於向銀行進行超貸，或配合賣方墊高市場行情。
- B約（真合約）：為買賣雙方私下保留的真實契約，內容記載實際的交易金額與各項付款細節。
由於此類合約蓄意隱瞞真實交易價格，在實務上亦被稱為「不實買賣契約」或「買賣假合約超貸」。
二、什麼狀況可能遇到AB約？
AB約之所以存在，主要源自於買賣雙方試圖從中獲取不當利益，常見的動機包含以下三種：
1.向金融機構超貸
買方利用標示高價的假合約向銀行申請房屋貸款，藉此取得高於房屋實際價值的資金（即銀行超貸）。多出的資金常被用於支付自備款（坊間稱零元購屋）、裝潢費或其他投資用途。
2.炒作實價登錄行情
賣方將高價的假合約提交予地政機關進行實價登錄，藉由登載不實的價格數據，操作墊高該區域或該建案的市場行情，以利後續轉手獲取暴利。
3.規避房地合一稅賦
賣方為降低轉售時面臨的房地合一稅，可能以私下退還裝潢款、贈送家電等話術利誘買方配合簽署AB約，藉由作帳手段隱匿真實獲利，達到逃漏稅的目的。
以上3點，對房屋買賣雙方而言，似乎都有非常大的好處。但卻不知一旦簽下房屋買賣AB約，就已經觸犯了法律，而且也要承擔簽約後的不良影響與風險。
三、AB約的風險有哪些？
簽署AB約不僅違反行政規範，更涉及嚴重的刑事犯罪。一經查獲，買賣雙方及居中協調的地政士皆須承擔以下法律與財務後果：
1.須負法律的責任
- 違反「平均地權條例」
將裁罰3~15萬元罰鍰，並得以連續處罰。 - 觸犯「刑法210條偽造文書罪」
處以5年以下有期徒刑。 - 觸犯「刑法214條–使公務員登載不實罪」
最高將處3年以下有期徒刑、拘役或1.5萬元以下罰金。 - 觸犯「刑法339條普通詐欺罪」與「刑法339條–4加重詐欺罪」
處以1年以上7年以下有期徒刑，得併科100萬元以下罰金。
2.銀行拒絕往來戶
因為AB約是偽造合約的一種方式，而且有詐騙銀行貸款的意圖。所以一旦被查獲，除了要面臨上述刑事與民事責任外，也會被銀行要求返還不當得利的部分。此外，銀行內部還會註記超貸的紀錄，將嚴重影響與銀行往來的關係；甚至有些銀行會要求必須立刻還清房貸，或是轉貸其他家銀行，直接解除彼此的貸款關係。
四、AB約常見QA
正常的房屋買賣合約只有一份，若是賣方提出AB約的要求，即可明確拒絕。
還是有。在賣方的利誘與遊說之下，仍是有不少民眾甘冒違法的風險，簽下房屋買賣AB約。一旦簽約後，賣方就能拿假合約，向地政機關申報實價登錄。
不一樣。預售屋換約是指，預售屋或新建成屋買賣契約，除了配偶、直系或二等親內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，違者將按戶、棟處以50~300萬罰鍰。依以上的述內容來看，預售屋換約與AB約的性質完全不同。
有的。如2020年時，某地政士承作房屋買賣AB約，將1,400萬的房子以2,500萬申報，趁機幫賣方炒作房價行情；買方則藉此向銀行超貸，經舉報查獲後，地政士被判1年8個月有期徒刑；買方與賣方則依「行使偽造文書罪」、「詐欺得利」等罪責起訴。
近年房產實務中，部分不肖人士為避免留下紙本犯罪證據，將B約（真合約）改為「私下口頭承諾」。然而，缺乏書面保障對買賣雙方風險極高，且只要調查證實雙方有合謀隱匿真實價格、詐貸或申報不實之事實，無論有無實體B約，同樣構成上述刑事與行政罰則。購屋民眾務必堅守合法合規原則，切勿因小失大。
了解詳情
