「房地合一稅」是什麼?適用稅率及如何計算?想知道讓建商、投資客及買房族都關注的房地合一2.0,新舊稅制的差異、應繳稅金及節稅方法,就看這篇房地合一稅懶人包。
一、房地合一稅定義
房地合一稅是針對出售房地產時的交易所得,課徵的財產交易所得稅,簡單講就是賣房子賺錢,就要繳稅給政府。
房地合一稅2.0,是指《所得稅法》第四條之四、四條之五、十四條之四、十四條之五、十四條之六、二十四條之五的條文修正,主要修正內容如下:
項目 | 房地合一稅1.0 | 房地合一稅2.0 |
---|---|---|
境內居住者適用稅率 | 1年以內45%、1~2年內35% | 2年以內45%、2~5年內35% |
非境內居住者適用稅率 | 1年以內45%、超過1年35% | 2年以內45%、超過2年35% |
境內營利事業適用稅率 | 全適用20% | 2年以內45%、2~5年內35% |
境外營利事業適用稅率 | 1年以內45%、超過1年35% | 2年以內45%、超過2年35% |
境內營利事業申報方式 | 合併計稅、報繳 | 分開計稅、合併報繳 |
房地合一稅2.0適用時間為2016年1月1日以後取得之房地。
二、房地合一稅新舊制差異
1.修正短期持有
為抑制短期炒作不動產,修正個人短期交易房地適用高稅率的持有期間,原本是2年以外賣房要課35%以上的重稅,修正後變成5年以內賣屋要課35%以上的房地合一稅。
小明出售房地產的課稅所得為400萬元,原本2年內出售的適用稅率為35%,修法後的適用稅率變45%,修法前後稅金如下:
- 舊制:400萬×35%=140萬
- 新制:400萬×45%=180萬
排除條款:參與都更或危老分回房地五年內首次移轉,可適用較低的20%稅率。
2.法人比照個人課稅
為抑制營利事業短期炒作不動產,並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地規避稅負,原本公司法人的房地合一稅是一律20%,修正後比照個人稅率。
3.擴大課稅範圍
為防杜預售屋炒作及藉由公司股權移轉來避稅,新增課稅對象:
- 交易預售屋及其坐落基地。
- 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份或出資額,且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由國內房地構成者。
4.土地漲價總數額設減除上限
為防利用土地增值稅與房地合一所得稅的稅率差異來規避稅負,新增避稅條款:
原本計算房地交易所得稅額時,減除的土地漲價總數額,可選擇以申報移轉現值或交易當年度公告土地現值,減除前次移轉現值計算;房地合一2.0新制則只能以交易當年度公告土地現值計算,且超過部分不得減除。
小明賣房時的公告土地現值為600萬元、自行申報移轉現值為800萬元、前次移轉現值則是500萬元:
- 舊制可選擇以申報移轉現值計算:800萬-500萬=300萬
- 新制只能以交易當年度公告土地現值計算:600萬-500萬=100萬
若未提供減除費用的證明文件,稽徵機關可以成交價來計算費用,房地合一2.0新制將推計費用率由5%降為3%,並增訂上限金額為30萬元。
預售屋轉售案件:
建商出售預售屋總價為1,000萬元,小明僅先支付100萬元,並以200萬元轉售給小張。在計算小明的房地合一稅時,推計費用是以成交價200萬元,作為推計費用的基礎,而非1,000萬元。
三、房地合一稅率與試算
1.房地合一稅適用稅率
居住在境內的個人房地交易所得,適用的房地合一稅率為:
- 2年以內:45%
- 2~5年內:35%
- 5~10年內:20%
- 10年以上:15%
- 自住房地持有並設籍滿6年:10%(課稅所得400萬元以下免稅)
此外,由於房地合一稅2.0是為了抑制炒房,為了避免「濫殺無辜」,也針對特殊情形設立排除條款,個人、法人「非自願」交易免課重稅,維持20%稅率課稅:
(1)個人部分
- 個人或其配偶因調職或非自願離職之情事。
- 遭他人越界建築房屋部分。
- 因無力清償債務(包含欠稅),依法遭強制執行。
- 個人或其配偶、父母、未成年子女及無謀生能力之成年子女,因重大疾病或意外需支付醫藥費。
- 持保護令避開家暴相對人。
- 個人與他人共有房屋或土地,遭其他共有人未經同意而出售。
- 繼承取得房屋或土地時,併同繼承未償債務,因無足夠資力償還而出售。
(2)法人部分
- 遭他人越界建築房屋部分。
- 因無力清償債務(包含欠稅),依法遭強制執行。
- 營利事業與他人共有房屋或土地,遭其他共有人未經同意而出售。
- 金融機構因行使抵押權而取得之房地,或因行使質權而取得之股份,依《銀行法》第76條或相關法律規定,須在取得日起四年內處分者。
2.房地合一稅試算
小明把4年前花800萬元買的房子,以1000萬元轉賣給別人,而交易當年度的公告土地現值為900萬元,那麼小明應該繳多少房地合一稅?
賣價-買價-相關費用-土增稅漲價數額 = 獲利金額(稅基)
獲利金額(稅基)× 稅率 = 交易所得稅
賣1000萬-800萬-30萬-100萬 = 70萬
70萬 × 35% = 24.5萬
也就是說,小明需要繳交24.5萬元的房地合一稅。但如果小明是在隔年才賣掉房子,或者符合「非自願」交易的情況,適用稅率變20%,就只需繳交14萬元的房地合一稅。
四、房地合一稅申報教學
房地合一稅如何申報?只要有交易房地的事實,不論盈虧、是否有賺錢,都要在所有權移轉登記日起30天內申報。如果沒有在規定時間內如實申報,會處3,000元以上、3萬元以下罰鍰,如有應補稅額,按所漏稅額處3倍以下罰鍰。
1.人工申報
- 填寫個人房屋土地交易所得稅申報書,並檢附繳納收據正本、買入及賣出的買賣契約書影本(私契)、成本及必要費用相關證明文件。
- 郵寄或親至戶籍所在地稽徵機關辦理。
2.網路
- 前往財政部電子申報繳稅服務網,點選「個人」欄位裡的「房地合一」。
- 點選左側「軟體下載與報稅」下載電子申報繳稅系統。
- 下載完成即可登入系統開始申報房地合一稅,可使用自然人憑證、金融憑證、健保卡及身分證統一證號+戶口名簿戶號登入系統
- 登入系統後,點選建立新檔案,輸入房地交易日期即可開始輸入基本資料。資料輸入完成後,即可點選應納稅額計算。
- 如有符合重購退稅條件,可點選「重購自住房屋、土地扣抵稅額明細」填寫退稅資料,若無可跳過。
- 確認金額無誤後,即可選擇繳稅方式:現金繳稅、支票繳稅、晶片金融卡繳稅(線上即時扣款)、活期(儲蓄)存款帳戶繳稅(線上即時扣款)、信用卡繳稅。
五、房地合一稅節稅方法
1.自住減免
個人若符合自用住宅條件,可享有400萬元的免稅額度,超過部分則以10%計算房地合一稅,條件如下:
- 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並實際居住連續滿6年。
- 交易前6年內,無供出租、營業或執行業務使用。
- 交易前6年內,個人與其配偶及未成年子女未曾適用本項優惠規定。
2.重購退稅
個人若符合自用住宅重購退稅的條件,可按比例退還稅額,條件如下:
- 本人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋設有戶籍並居住。
- 出售前1年無出租、供營業或執行業務使用。
- 出售舊房地與重購新房地之移轉登記日間隔在2年以內。
提醒你,申請完自用住宅重購退稅後,5年內若再行移轉或改作其他用途(如未設戶籍登記及居住,或出租、供營業、執行業務使用),將被追繳原退還或扣抵稅額。
六、房地合一稅常見問題
- Q房地合一稅與財產交易所得稅的差別?如何判斷適用稅制?
- 房地合一稅與財產交易所得稅,都是針對賣房獲利的部分課稅,差別只在於房地取得時間不同,適用稅制也不一樣。
如果是103年1月1日以前取得的房地產,適用財產交易所得稅;介於103年1月2日至104年12月31日之間取得的房地產,兩年內出售適用房地合一稅、兩年後出售適用財產交易所得稅;105年1月1日之後取得的房地產,即適用房地合一稅。
- Q出售繼承房地產,適用哪一種稅制?
- 繼承房地產是根據被繼承人取得時間來判斷適用稅制,如果是105年1月1日之後取得的房地產,即適用房地合一稅。
曾有案例是父親在民國86年買了一間公寓,108年過世後由母親繼承,隨後在同一年母親也過世,由子女繼承房地產,若子女在110年將房屋賣掉,即適用房地合一稅35%重稅(母親取得時間為108年);但如果當時父親過世後即由子女繼承,則以財產交易所得稅計算(父親取得時間為86年)。