房地合一稅2.0新制懶人包！賣房稅金試算、申報流程一篇搞懂

房地合一稅是一項針對2016年1月1日後取得之房地產，於出售獲利時所課徵的所得稅。依據房地合一稅2.0規範，持有時間將直接決定稅率高低，持有未滿2年出售適用最高稅率45%，超過10年則適用最低稅率15%。應繳稅金的試算公式為「(賣房收入－買房成本－相關費用－土地漲價總數額) × 適用稅率」。若符合自用住宅規定且連續設籍滿6年，可享有400萬元的免稅額，超過部分以10%稅率計收。法定申報期限為所有權移轉登記日起30日內。本文將客觀統整房地合一稅的新制差異、節稅條件與申報流程，提供房屋交易者明確的成本評估依據。

一、房地合一稅是什麼？

「房地合一稅」是出售房屋或土地獲利時，針對「賺」的部分所課徵的所得稅；目前只要是在2016年1月1日後取得的房地，交易時都適用此稅制。

政府推行房地合一稅的目的有二，一來希望透過「高稅率」抑制投資客短期炒作；二來希望統合原本的房（財產交易所得稅）、地（土地增值稅）分離雙軌稅制，提升稅賦公平性，遏阻因低稅基導致的炒房亂象。

1.房地合一稅稅金計算

房地合一稅的課徵基礎在於房產交易的「淨獲利」。計算過程需先得出稅基，再乘上對應稅率。

（1）房地合一稅稅基

房地合一稅稅基＝房產交易所得－買賣原始取得成本－交易日前3年內的房產交易損失金額－依土地稅法規定計算的土地漲價總數額

其中房產交易所得由「賣價－買價」得來，也就是你「賺」的部分；買賣原始取得成本包括各項必要費用（如契稅、規費等）；房產交易損失金額可以理解為，3年內曾因賣房產生的虧損；土地漲價總數額則由「交易當年度公告土地現值－前次移轉現值」計算得出。有以上概念後，我們可以將房地合一稅基公式簡化為：

賣房收入－買房成本－各項費用－土地漲價總數額

（2）房地合一稅稅率

至於房地合一稅率的高低，主要受「持有時長」影響；立法者希望能以重稅抑制短期轉手，炒作房價的行為，減少市場的短線投機交易。目前最新的房地合一稅稅率整理如下表：

2.房地合一稅試算

房地合一稅金＝稅基 × 適用稅率

由上方的房地合一稅應繳稅金公式可知，只要依序代入前段介紹的稅基，與自身適用的稅率，便可以計算出應繳的房地合一稅額。

二、房地合一稅2.0修法懶人包

為了讓房地合一稅的效用更全面，同時避免稅制漏洞，房地合一稅於2021年曾經歷修法；以下段落將比較房地合一稅1.0舊制與2.0新制的主要差異，同時為你整理修法後的4大要點。

1.修正短期持有定義

2021年新上路的房地合一稅2.0，對「短期持有」的定義進行了更嚴格的調整。舉例來說，原本2年內出售房屋，適用稅率是35%；在修法後的新制下，適用的房地合一稅率將變為45%，無疑增加了短期投機者的套利負擔。

2.法人比照個人課稅

過去營利事業法人出售不動產，不論持有時長，皆適用20%的稅率；但在房地合一稅新制下，法人出售持有未滿5年的不動產，將比照個人適用45%或35%的房地合一稅率。這項稅制改動能防止個人藉營利事業避稅，讓整個稅制更完善也更公平。

3.土地漲價總數額設減除上限

在房地合一稅1.0時期，土地漲價總數額可全額從房地交易所得中扣除，不少人會利用土增稅與所得稅的稅率差異來避稅；新制2.0設立土地漲價總數額減除上限後，將較能反映實際的房地交易應稅金額。

4.擴大課稅適用範圍

為防止投資客炒作預售屋，同時杜絕有心人士藉由移轉公司股權來避稅，房地合一稅2.0新制新增了以下兩個課稅標的：

1. 交易預售屋及其坐落基地。
2. 交易持股（或出資額）過半數營利事業的股份或出資額，且該營利事業股權（或出資額）價值50％以上是由國內房地構成者。

預售屋轉售案件：

建商出售預售屋總價為1,000萬元，小明僅先支付100萬元，並以200萬元轉售給小張。在計算小明的房地合一稅時，推計費用是以成交價200萬元，作為推計費用的基礎，而非1,000萬元。

三、房地合一稅合法減免與退稅條件

若符合特定法定條件，納稅義務人可適用較低稅率或申請退還稅款：

1.自住減免

持有房屋若符合以下幾個條件，可享有自用住宅400萬元的免稅額度，超過免稅額部分適用10%優惠稅率：

1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並實際居住連續滿6年。
2. 交易前6年內，無供出租、營業或執行業務使用。
3. 交易前6年內，個人與其配偶及未成年子女未曾適用本項優惠規定。

2.重購退稅

房地合一稅重購退稅制度，是政府為了避免打房政策波及自住族，所設計的配套措施；滿足以下3個條件，臨櫃或線上向稅務機關提出申請，即可視換屋情形全額退稅（小屋換大屋），或依比例退稅（大屋換小屋）。

1. 本人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋設有戶籍並居住。
2. 出售前1年無出租、供營業或執行業務使用。
3. 出售舊房地與重購新房地之移轉登記日間隔在2年以內。

3.非自願交易減免

為了避免房地合一打房力道波及無辜，政府也針對以下幾個特殊情形，設立排除條款；讓個人、法人在「非自願交易」的情況下，僅需以相對較低的20%稅率課稅。

（1）個人減稅條件

1. 因遭調職或非自願離職，需出售房地。
2. 遭他人越界建屋，導致須處分房地。
3. 因無力清償債務（包含欠稅），遭強制執行。
4. 因罹病或遭遇意外，需出售房地以負擔醫藥費。
5. 為躲避家暴對象而出售自住房地。
6. 與他人共有房屋或土地，遭其他共有人未經同意而出售。
7. 繼承房地，因無力負擔未清償債務而出售。

（2）法人減稅條件

1. 遭他人越界建屋，導致須處分房地。
2. 因無力清償債務（包含欠稅），遭強制執行。
3. 營利事業與他人共有房屋或土地，遭其他共有人未經同意而出售。
4. 金融機構因行使抵押權而取得之房地，或因行使質權而取得之股份，依《銀行法》第76條或相關法律規定，須在取得日起四年內處分者。

四、房地合一稅申報流程與應備文件

無論交易結果為獲利或虧損，均須在所有權移轉登記日（或預售屋買賣契約簽署日）起30日內完成申報，才能避免受罰。

1.申報應備文件

申報房地合一稅時，需要備妥的文件包括：

1. 個人房屋土地交易所得稅申報書。
2. 買賣契約書影本。
3. 成本及必要費用相關證明文件。
4. 其他有關文件（如：持有時長證明）。

2.人工申報流程

人工申報房地合一稅，大致會經過以下4步驟：

1. 填寫申報書並備妥上述文件。
2. 郵寄或親至戶籍所在地稅務機關辦理。
3. 等待申報資料審核與建檔。
4. 收到核定通知書或被告知需退稅、補稅。

3.線上申報流程

欲線上進行房地合一稅申報，則須依序完成以下步驟：

第1步

前往財政部電子申報繳稅服務網＞點選「個人」＞點選「房地合一」

第2步

點選左側「軟體下載與報稅」下載電子申報繳稅系統

第3步

點選下載檔案打開系統＞點選「進入系統」＞選擇課稅與申報身分別

第4步

選擇登入方式（可使用自然人憑證、金融憑證、健保卡或身分證統一證號＋戶口名簿戶號登入）＞點選「下一步」並輸入對應資料登入系統

第5步

點選「納稅義務人基本資料」＞依序輸入「姓名、居住方式、電話、國籍、地址」＞點選「儲存」＞點選「維護交易成本資料」＞填寫完成後點選「回主頁」

第6步

點選「應納稅額計算」＞即可得知房地合一稅額試算結果

第7步

如有符合重購退稅條件，可點選「重購自住房屋、土地扣抵稅額明細」填寫退稅資料；若無則可在確認金額無誤後，選擇繳稅方式（現金、支票、金融卡、活期儲蓄帳戶、信用卡）完成繳稅。

五、房地合一稅常見QA

房地合一稅相關概念看似複雜，實則不然，只要掌握好賣房淨獲利金額，與房屋持有時長，想試算出房地合一稅金並不困難；文末也再次提醒，因售屋賺錢，繳納房地合一稅是義務；想避免受罰，務必注意申報期限，確實納稅！