房地合一稅試算教學：搞懂房地合一2.0新舊制與節稅辦法

「房地合一稅」是什麼？適用稅率及如何計算？想知道讓建商、投資客及買房族都關注的房地合一2.0，新舊稅制的差異、應繳稅金及節稅方法，就看這篇房地合一稅懶人包。

一、房地合一稅定義

房地合一稅是針對出售房地產時的交易所得，課徵的財產交易所得稅，簡單講就是賣房子賺錢，就要繳稅給政府。

房地合一稅2.0，是指《所得稅法》第四條之四、四條之五、十四條之四、十四條之五、十四條之六、二十四條之五的條文修正，主要修正內容如下：

房地合一稅2.0適用時間為2016年1月1日以後取得之房地。

二、房地合一稅新舊制差異

1.修正短期持有

為抑制短期炒作不動產，修正個人短期交易房地適用高稅率的持有期間，原本是2年以外賣房要課35%以上的重稅，修正後變成5年以內賣屋要課35%以上的房地合一稅。

2.法人比照個人課稅

為抑制營利事業短期炒作不動產，並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地規避稅負，原本公司法人的房地合一稅是一律20%，修正後比照個人稅率。

3.擴大課稅範圍

為防杜預售屋炒作及藉由公司股權移轉來避稅，新增課稅對象：

1. 交易預售屋及其坐落基地。
2. 交易持股（或出資額）過半數營利事業的股份或出資額，且該營利事業股權（或出資額）價值50％以上是由國內房地構成者。

4.土地漲價總數額設減除上限

為防利用土地增值稅與房地合一所得稅的稅率差異來規避稅負，新增避稅條款：

原本計算房地交易所得稅額時，減除的土地漲價總數額，可選擇以申報移轉現值或交易當年度公告土地現值，減除前次移轉現值計算；房地合一2.0新制則只能以交易當年度公告土地現值計算，且超過部分不得減除。

預售屋轉售案件：

建商出售預售屋總價為1,000萬元，小明僅先支付100萬元，並以200萬元轉售給小張。在計算小明的房地合一稅時，推計費用是以成交價200萬元，作為推計費用的基礎，而非1,000萬元。

三、房地合一稅率與試算

1.房地合一稅適用稅率

居住在境內的個人房地交易所得，適用的房地合一稅率為：

• 2年以內：45%
• 2~5年內：35%
• 5~10年內：20%
• 10年以上：15%
• 自住房地持有並設籍滿6年：10%（課稅所得400萬元以下免稅）

此外，由於房地合一稅2.0是為了抑制炒房，為了避免「濫殺無辜」，也針對特殊情形設立排除條款，個人、法人「非自願」交易免課重稅，維持20%稅率課稅：

（1）個人部分

1. 個人或其配偶因調職或非自願離職之情事。
2. 遭他人越界建築房屋部分。
3. 因無力清償債務（包含欠稅），依法遭強制執行。
4. 個人或其配偶、父母、未成年子女及無謀生能力之成年子女，因重大疾病或意外需支付醫藥費。
5. 持保護令避開家暴相對人。
6. 個人與他人共有房屋或土地，遭其他共有人未經同意而出售。
7. 繼承取得房屋或土地時，併同繼承未償債務，因無足夠資力償還而出售。

（2）法人部分

1. 遭他人越界建築房屋部分。
2. 因無力清償債務（包含欠稅），依法遭強制執行。
3. 營利事業與他人共有房屋或土地，遭其他共有人未經同意而出售。
4. 金融機構因行使抵押權而取得之房地，或因行使質權而取得之股份，依《銀行法》第76條或相關法律規定，須在取得日起四年內處分者。

2.房地合一稅試算

四、房地合一稅申報教學

房地合一稅如何申報？只要有交易房地的事實，不論盈虧、是否有賺錢，都要在所有權移轉登記日起30天內申報。如果沒有在規定時間內如實申報，會處3,000元以上、3萬元以下罰鍰，如有應補稅額，按所漏稅額處3倍以下罰鍰。

1.人工申報

1. 填寫個人房屋土地交易所得稅申報書，並檢附繳納收據正本、買入及賣出的買賣契約書影本（私契）、成本及必要費用相關證明文件。
2. 郵寄或親至戶籍所在地稽徵機關辦理。

2.網路

1. 前往財政部電子申報繳稅服務網，點選「個人」欄位裡的「房地合一」。
2. 點選左側「軟體下載與報稅」下載電子申報繳稅系統。
3. 下載完成即可登入系統開始申報房地合一稅，可使用自然人憑證、金融憑證、健保卡及身分證統一證號＋戶口名簿戶號登入系統
4. 登入系統後，點選建立新檔案，輸入房地交易日期即可開始輸入基本資料。資料輸入完成後，即可點選應納稅額計算。
5. 如有符合重購退稅條件，可點選「重購自住房屋、土地扣抵稅額明細」填寫退稅資料，若無可跳過。
6. 確認金額無誤後，即可選擇繳稅方式：現金繳稅、支票繳稅、晶片金融卡繳稅（線上即時扣款）、活期（儲蓄）存款帳戶繳稅（線上即時扣款）、信用卡繳稅。

五、房地合一稅節稅方法

1.自住減免

個人若符合自用住宅條件，可享有400萬元的免稅額度，超過部分則以10%計算房地合一稅，條件如下：

1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並實際居住連續滿6年。
2. 交易前6年內，無供出租、營業或執行業務使用。
3. 交易前6年內，個人與其配偶及未成年子女未曾適用本項優惠規定。

2.重購退稅

個人若符合自用住宅重購退稅的條件，可按比例退還稅額，條件如下：

1. 本人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋設有戶籍並居住。
2. 出售前1年無出租、供營業或執行業務使用。
3. 出售舊房地與重購新房地之移轉登記日間隔在2年以內。

提醒你，申請完自用住宅重購退稅後，5年內若再行移轉或改作其他用途（如未設戶籍登記及居住，或出租、供營業、執行業務使用），將被追繳原退還或扣抵稅額。

六、房地合一稅常見問題

• Q房地合一稅與財產交易所得稅的差別？如何判斷適用稅制？
• 房地合一稅與財產交易所得稅，都是針對賣房獲利的部分課稅，差別只在於房地取得時間不同，適用稅制也不一樣。
  如果是103年1月1日以前取得的房地產，適用財產交易所得稅；介於103年1月2日至104年12月31日之間取得的房地產，兩年內出售適用房地合一稅、兩年後出售適用財產交易所得稅；105年1月1日之後取得的房地產，即適用房地合一稅。

• Q出售繼承房地產，適用哪一種稅制？
• 繼承房地產是根據被繼承人取得時間來判斷適用稅制，如果是105年1月1日之後取得的房地產，即適用房地合一稅。
  曾有案例是父親在民國86年買了一間公寓，108年過世後由母親繼承，隨後在同一年母親也過世，由子女繼承房地產，若子女在110年將房屋賣掉，即適用房地合一稅35%重稅（母親取得時間為108年）；但如果當時父親過世後即由子女繼承，則以財產交易所得稅計算（父親取得時間為86年）。