房地合一稅新制的功效,可以抑制短期炒作、讓法人比照個人課稅、擴大課稅範圍,並且讓土地漲價總數額設定減除上限。假如想合法進行房地合一稅,可以利用自住減免、重購退稅等方式。

房地合一稅試算教學:搞懂房地合一2.0新舊制與節稅辦法

房地合一稅新制的功效,可以抑制短期炒作、讓法人比照個人課稅、擴大課稅範圍,並且讓土地漲價總數額設定減除上限。假如想合法進行房地合一稅,可以利用自住減免、重購退稅等方式。

「房地合一稅」是什麼?適用稅率及如何計算?想知道讓建商、投資客及買房族都關注的房地合一2.0,新舊稅制的差異、應繳稅金及節稅方法,就看這篇房地合一稅懶人包。

一、房地合一稅定義

房地合一稅是針對出售房地產時的交易所得,課徵的財產交易所得稅,簡單講就是賣房子賺錢,就要繳稅給政府。

房地合一稅2.0,是指《所得稅法》第四條之四、四條之五、十四條之四、十四條之五、十四條之六、二十四條之五的條文修正,主要修正內容如下:

房地合一修正內容
項目 房地合一稅1.0 房地合一稅2.0
境內居住者適用稅率 1年以內45%、1~2年內35% 2年以內45%、2~5年內35%
非境內居住者適用稅率 1年以內45%、超過1年35% 2年以內45%、超過2年35%
境內營利事業適用稅率 全適用20% 2年以內45%、2~5年內35%
境外營利事業適用稅率 1年以內45%、超過1年35% 2年以內45%、超過2年35%
境內營利事業申報方式 合併計稅、報繳 分開計稅、合併報繳

房地合一稅2.0適用時間為2016年1月1日以後取得之房地。

二、房地合一稅新舊制差異

1.修正短期持有

抑制短期炒作不動產,修正個人短期交易房地適用高稅率的持有期間,原本是2年以外賣房要課35%以上的重稅,修正後變成5年以內賣屋要課35%以上的房地合一稅。

房地合一2.0修法重點在於,修正個人短期交易房地適用高稅率之持有期間,由2年延長至5年內賣屋者,要課35%以上的房地合一稅。

實際案例試算

小明出售房地產的課稅所得為400萬元,原本2年內出售的適用稅率為35%,修法後的適用稅率變45%,修法前後稅金如下:

  • 舊制:400萬×35%=140萬
  • 新制:400萬×45%=180萬

排除條款:參與都更或危老分回房地五年內首次移轉,可適用較低的20%稅率。

2.法人比照個人課稅

為抑制營利事業短期炒作不動產,並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地規避稅負,原本公司法人的房地合一稅是一律20%,修正後比照個人稅率。

房地合一2.0修法在於,防止個人藉由設立營利事業短期買賣房地規避稅負,由原本公司法人的房地合一稅是一律20%,修正後比照個人稅率。

排除條款
參與都更或危老分回房地五年內首次移轉,或非自願性因素出售,以及與其他企業合作興建房屋,自取得土地五年內完成銷售,皆可適用較低的20%稅率。

3.擴大課稅範圍

為防杜預售屋炒作及藉由公司股權移轉來避稅,新增課稅對象:

  1. 交易預售屋及其坐落基地。
  2. 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份或出資額,且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由國內房地構成者。

4.土地漲價總數額設減除上限

房地合一2.0修法在於,防止利用土地增值稅與房地合一所得稅,二者的稅率差異來規避稅負,新制只能以交易當年度公告土地現值計算,且超過部分不得減除。

為防利用土地增值稅與房地合一所得稅的稅率差異來規避稅負,新增避稅條款:

原本計算房地交易所得稅額時,減除的土地漲價總數額,可選擇以申報移轉現值或交易當年度公告土地現值,減除前次移轉現值計算;房地合一2.0新制則只能以交易當年度公告土地現值計算,且超過部分不得減除。

實際案例試算

小明賣房時的公告土地現值為600萬元、自行申報移轉現值為800萬元、前次移轉現值則是500萬元:

  • 舊制可選擇以申報移轉現值計算:800萬-500萬=300萬
  • 新制只能以交易當年度公告土地現值計算:600萬-500萬=100萬

若未提供減除費用的證明文件,稽徵機關可以成交價來計算費用,房地合一2.0新制將推計費用率由5%降為3%,並增訂上限金額為30萬元。

預售屋轉售案件:

建商出售預售屋總價為1,000萬元,小明僅先支付100萬元,並以200萬元轉售給小張。在計算小明的房地合一稅時,推計費用是以成交價200萬元,作為推計費用的基礎,而非1,000萬元。

三、房地合一稅率與試算

1.房地合一稅適用稅率

居住在境內的個人房地交易所得,適用的房地合一稅率為:

  • 2年以內:45%
  • 2~5年內:35%
  • 5~10年內:20%
  • 10年以上:15%
  • 自住房地持有並設籍滿6年:10%(課稅所得400萬元以下免稅)

此外,由於房地合一稅2.0是為了抑制炒房,為了避免「濫殺無辜」,也針對特殊情形設立排除條款,個人、法人「非自願」交易免課重稅,維持20%稅率課稅:

(1)個人部分

  1. 個人或其配偶因調職或非自願離職之情事。
  2. 遭他人越界建築房屋部分。
  3. 因無力清償債務(包含欠稅),依法遭強制執行。
  4. 個人或其配偶、父母、未成年子女及無謀生能力之成年子女,因重大疾病或意外需支付醫藥費。
  5. 持保護令避開家暴相對人。
  6. 個人與他人共有房屋或土地,遭其他共有人未經同意而出售。
  7. 繼承取得房屋或土地時,併同繼承未償債務,因無足夠資力償還而出售。
小知識
自住房地持有並設籍滿6年,即可享免稅額400萬元,超過部分再以稅率10%計算。

(2)法人部分

  1. 遭他人越界建築房屋部分。
  2. 因無力清償債務(包含欠稅),依法遭強制執行。
  3. 營利事業與他人共有房屋或土地,遭其他共有人未經同意而出售。
  4. 金融機構因行使抵押權而取得之房地,或因行使質權而取得之股份,依《銀行法》第76條或相關法律規定,須在取得日起四年內處分者。

2.房地合一稅試算

房地合一稅計算公式

小明把4年前花800萬元買的房子,以1000萬元轉賣給別人,而交易當年度的公告土地現值為900萬元,那麼小明應該繳多少房地合一稅?

賣價-買價-相關費用-土增稅漲價數額 = 獲利金額(稅基)
獲利金額(稅基)× 稅率 = 交易所得稅

賣1000萬-800萬-30萬-100萬 = 70萬
70萬 × 35% = 24.5萬

也就是說,小明需要繳交24.5萬元的房地合一稅。但如果小明是在隔年才賣掉房子,或者符合「非自願」交易的情況,適用稅率變20%,就只需繳交14萬元的房地合一稅。

四、房地合一稅申報教學

房地合一稅如何申報?只要有交易房地的事實,不論盈虧、是否有賺錢,都要在所有權移轉登記日起30天內申報。如果沒有在規定時間內如實申報,會處3,000元以上、3萬元以下罰鍰,如有應補稅額,按所漏稅額處3倍以下罰鍰。

1.人工申報

  1. 填寫個人房屋土地交易所得稅申報書,並檢附繳納收據正本、買入及賣出的買賣契約書影本(私契)、成本及必要費用相關證明文件。
  2. 郵寄或親至戶籍所在地稽徵機關辦理。

2.網路

  1. 前往財政部電子申報繳稅服務網,點選「個人」欄位裡的「房地合一」。
  2. 點選左側「軟體下載與報稅」下載電子申報繳稅系統。
  3. 下載完成即可登入系統開始申報房地合一稅,可使用自然人憑證、金融憑證、健保卡及身分證統一證號+戶口名簿戶號登入系統
  4. 登入系統後,點選建立新檔案,輸入房地交易日期即可開始輸入基本資料。資料輸入完成後,即可點選應納稅額計算。
  5. 如有符合重購退稅條件,可點選「重購自住房屋、土地扣抵稅額明細」填寫退稅資料,若無可跳過。
  6. 確認金額無誤後,即可選擇繳稅方式:現金繳稅、支票繳稅、晶片金融卡繳稅(線上即時扣款)、活期(儲蓄)存款帳戶繳稅(線上即時扣款)、信用卡繳稅。

房地合一稅申辦步驟step1:財政部電子申報繳稅服務網點選「房地合一」。

房地合一稅申辦步驟step2:點選左側「軟體下載與報稅」下載電子申報繳稅系統。

房地合一稅申辦步驟step3:下載完成即可登入系統開始申報房地合一稅。

房地合一稅申辦步驟step4:使用自然人憑證或金融憑證或健保卡或身分證統一證號加戶口名簿戶號登入。

房地合一稅申辦步驟step5:填寫基本資料及房地交易資料。

房地合一稅申辦步驟step6:資料填寫完成後,點選「應納稅額計算」就可以進行試算。

房地合一稅申辦步驟step7:若無須申報「重購退稅」,即可選擇繳稅方式。

五、房地合一稅節稅方法

1.自住減免

個人若符合自用住宅條件,可享有400萬元的免稅額度,超過部分則以10%計算房地合一稅,條件如下:

  1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並實際居住連續滿6年。
  2. 交易前6年內,無供出租、營業或執行業務使用。
  3. 交易前6年內,個人與其配偶及未成年子女未曾適用本項優惠規定。

2.重購退稅

個人若符合自用住宅重購退稅的條件,可按比例退還稅額,條件如下:

  1. 本人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋設有戶籍並居住。
  2. 出售前1年無出租、供營業或執行業務使用。
  3. 出售舊房地與重購新房地之移轉登記日間隔在2年以內。

提醒你,申請完自用住宅重購退稅後,5年內若再行移轉或改作其他用途(如未設戶籍登記及居住,或出租、供營業、執行業務使用),將被追繳原退還或扣抵稅額。

六、房地合一稅常見問題

  • Q房地合一稅與財產交易所得稅的差別?如何判斷適用稅制?
  • 房地合一稅與財產交易所得稅,都是針對賣房獲利的部分課稅,差別只在於房地取得時間不同,適用稅制也不一樣。
    如果是103年1月1日以前取得的房地產,適用財產交易所得稅;介於103年1月2日至104年12月31日之間取得的房地產,兩年內出售適用房地合一稅、兩年後出售適用財產交易所得稅;105年1月1日之後取得的房地產,即適用房地合一稅。
  • Q出售繼承房地產,適用哪一種稅制?
  • 繼承房地產是根據被繼承人取得時間來判斷適用稅制,如果是105年1月1日之後取得的房地產,即適用房地合一稅。
    曾有案例是父親在民國86年買了一間公寓,108年過世後由母親繼承,隨後在同一年母親也過世,由子女繼承房地產,若子女在110年將房屋賣掉,即適用房地合一稅35%重稅(母親取得時間為108年);但如果當時父親過世後即由子女繼承,則以財產交易所得稅計算(父親取得時間為86年)。
貴哥Q版人物-形象圖

好事貸致力創造資訊透明的金融友善環境,隨時隨地與你分享知識,讓你更了解關於貸款的大小事。好事貸希望能成為你最強力的後盾,用專業為你突破困境,解決資金的一切難題!

歡迎追蹤我們