重購退稅懶人包! 房地合一重購退稅試算,教你輕鬆換屋省百萬

重購退稅懶人包!房地合一重購退稅試算,教你輕鬆換屋省百萬。

你是否知道重購退稅,能為自己在換屋買房時省下一大筆稅金!那麼重購退稅條件,以及相關規定有哪些?本文將以最淺白的敘述,並配合表格的說明,讓你一篇就能搞懂,房地合一稅重購退稅的所有眉角。

一、重購退稅是什麼?

政府近年執行打炒房政策,為避免影響單純買房自住的民眾,以「重購退稅」作為配套措施,減輕一般民眾買房換屋時的負擔。

舉例來說,小明將原本居住的房子賣掉,換買一間新屋來居住,政府會將房屋買賣過程中要繳的房地合一稅,以重購退稅的方式還給小明。這其中會有2種稅制:

  • 小屋換大屋:全額退稅。
  • 大屋換小屋:比例退稅。
房地合一稅率,隨房屋持有時間而有所差異
  • 2年內賣出:
    房地合一稅需繳,賣房所得45%
  • 2~5年賣出:
    房地合一稅需繳,賣房所得35%
  • 5~10年賣出:
    房地合一稅需繳,賣房所得20%
  • 10年以上賣出:
    房地合一稅需繳,賣房所得15%

重購退稅是什麼?買屋時產生的稅金,政府以重購退稅的方式退還給你。

二、重購退稅試算舉例

重購退稅公式:
成交價–取得成本–相關費用&土地漲價總數額=賣房所得
賣房所得 × 房屋持有時間稅率=房地合一稅
房地合一稅 × (新房的價格÷賣房的價格)=重購退稅

接著我們舉例來試算,讓你可以輕鬆評估自己的重購退稅會是多少:

房屋重購退稅試算
小明原來居住的房子買1,000萬,出售時為1,650萬,相關賣房費用有50萬。假設有2種情形,小換大:買了1,800萬的房子;大換小:買了1,600萬的房子,那麼在2年內賣出(房地合一稅率為45%),這2種情形的重購退稅應該會有多少?
賣房所得:1,650–1,000–50=600萬
2年內賣出需繳房地合一稅:600 × 45%=270萬
小換大重購退稅:270萬 × (1,800萬÷1,650萬)=294萬(即全額退稅)
大換小重購退稅:270萬 × (1,600萬÷1,650萬)=261萬(只需繳9萬稅金)

三、重購退稅條件有哪些?應該怎麼申請?

重購退稅是針對自住的房子,才會有這個優惠。而重購退稅條件,只要符合以下4點,就可以按照下列流程進行申請:

1.重購退稅申請條件

  1. 本人/配偶/未成年子女須設籍:這3種人其中之一,必須在房子中設有戶籍,並且有居住在裡面的事實。
  2. 原屋出售前1年無出租/營業使用:原持有的房屋與土地出售前1年,不可以有營利或出租等情形。
  3. 新屋購入後5年內無出租/營業使用:新購入房屋與土地,5年內不可以有售出、營利或出租等情形。
  4. 房屋重購退稅2年內須完成申請:不論先賣後買,或是先買後賣,都必須在2年內完成房屋重購退稅的申請。

重購退稅條件有哪些?可為本人或配偶、2年內完成申請、新舊屋不可出租與營利、5年內不可出售、營利、出租。

2.重購退稅申請文件

  • 原持有房屋土地交易時的契約文件影本
  • 新購入房屋土地交易時的契約文件影本
  • 原持有與新購房屋土地的所有權狀影本
  • 不動產售出時土地增值稅繳款收據正本
  • 重購土地所有權人的無租賃申明書正本
  • 財政部稅務入口網下載重購退稅申請書

3.房屋重購退稅申請流程

房屋重購退稅有臨櫃、線上、郵寄3種方式,詳細說明如以下所列:

  • 臨櫃申請:備妥上述資料,到不動產所在地稅捐機關臨櫃申請。
  • 線上申請:備妥上述資料,到不動產所在地稅捐機關官網進行線上申請。
  • 郵寄申請:稅捐機關官網下載申請書,備妥上述資料,郵寄至不動產所在地稅捐機關申請。

四、房地合一稅重購退稅與土地增值稅比較

購屋時還會繳一筆土地增值稅,在房屋重購時,土地增值稅也是可以退稅的。不過土增稅與房地合一稅,二者在重購退稅條件上有些不同,詳細說明如以下所列:

1.設籍限制

  • 房地合一稅:本人/配偶/未成年子女須設籍
  • 土地增值稅:本人/配偶/直系親屬須設籍

2.重購名義

  • 房地合一稅:可為所有權人或其配偶(舉例賣掉丈夫名下的房子,再買的房子是妻子名下,符合退稅的條件)
  • 土地增值稅:只限所有權人(舉例賣掉丈夫名下的房子,再買的房子必須是丈夫名下,否則不符合退稅的條件)

3.重購面積

  • 房地合一稅:土地面積沒有規範
  • 土地增值稅:房子位置在都市的面積不可超過3公畝(約90坪);房子位置不在都市計畫裡的面積不可超過7公畝(約210坪)

4.換屋條件

  • 房地合一稅:小換大全額退稅/大換小比例退稅
  • 土地增值稅:價低換價高全額退稅/價高換價低不可退稅
土地增值稅與房地合一稅重購退稅差異
稅制名稱 房地合一稅 土地增值稅
設籍限制 本人/配偶/未成年子女 本人/配偶/直系親屬
重購名義 所有權人或其配偶 只限所有權人
重購面積 不限 都市小於3公畝/非都市小於7公畝
換屋條件 小換大全額退稅/大換小比例退稅 價低換價高全額退稅/價高換價低不可退稅

房地合一稅與土增稅比較 : 設籍限制、重購名義、重購面積、換屋條件四項差別。

五、重購退稅常見QA

  • Q重購退稅有次數限制嗎?
  • 沒有次數限制。政府一方面為減輕換屋自住民眾的負擔,另一方面也為了抑制炒房的風氣,鼓勵長期持有房屋後,有換屋需求的人,可以享受較大額度的退稅優惠。
  • Q土地增值稅一生一次與一生一屋有什麼差別?
  • 一生一次簡單來說,一生只能用一次10%的優惠稅率,適合一次出售多筆自用住宅或土地;一生一屋則適合使用完一生一次的優惠稅率後,再次出售名下房屋土地時使用,但只限一間房屋,使用次數上則無限制。
  • Q房屋重購退稅使用時,可以先賣掉名下房屋,再利用配偶的名字重新買房嗎?
  • 可以。申請房屋重購退稅時,可以利用此一方式退稅。提醒你,申請房屋重購退稅,本人、配偶、未成年子女的戶籍,必須遷至新屋地址才符合資格。

房屋重購退稅相關規定複雜,不過只要掌握重購退稅條件,並且瞭解本文的試算舉例,其實可以發現房屋重購退稅,並不如想像中的困難。建議有換屋計畫之前,詳細閱讀過本文,對於你申請房屋重購退稅,將會有不小的幫助。

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