政府因為抑制居高不下的房價，針對房地產投機客，推出課徵重稅的手段來反制。不過，為了避免增加一般民眾，賣舊屋換新屋的負擔，則以「房屋重購退稅」作為配套措施，所以能大幅減輕民眾換屋的壓力。只是「房屋重購退稅」相關規定複雜，讓不少想換屋的人為之卻步。本篇將以簡單的敘述配合表格說明，一篇就能讓你搞懂「房屋重購退稅」的所有眉角。
一、「房屋重購退稅」是什麼？
「房屋重購退稅」依字面的意思來說，就是將原本居住的房子賣掉，換買一間新的房屋來居住，政府會將這個過程中所產生的稅金，退還給買房子的人。而重購退稅新舊制，差別就在於房地取得時間，課稅的方式也有不同：
- 2015年12月31日以前→採財產交易所得舊制，免課土增稅、部分交易所得納入綜所稅。
- 2016年1月1日以後→採房地合一稅制，依持有時間及交易時程判斷課徵稅率。
二、房屋重購退稅新舊制差別
房屋重購退稅新舊制的採計條件，同樣都是：
- 新舊屋買賣時間間隔必須在2年內。
- 不管是以申請人或配偶名義買賣，均可適用重購退稅。
- 房屋必須為自住使用，不可有出租、營業或執行業務情形。
而兩者的差別，則在於：
- 舊制必須由申請人、配偶或直系親屬設籍，新制則將直系親屬改為未成年子女。
- 舊制並未對持有時間進行限制，而新制則限制重購退稅5年內均不得改作其他用途或移轉。
- 舊制僅針對小屋換大屋進行退稅，而新制則放寬大屋換小屋可依比例退稅。
此外，房屋重購退稅新舊制的計稅方式，也完全不同。
1.房屋重購退稅舊制：房地分別計稅
課稅方式：綜合所得稅＋土地增值稅
房屋重購退稅舊制的最大特色，就是土地和房屋分開計稅。土地的交易所得無須計入綜合所得稅，而房屋則是按實價（而不是房屋評定現值）課徵綜合所得稅。
（1）稅率計算方式
房屋重購退稅舊制僅採計綜合所得稅，也就是將房地交易所得計為財產交易所得，併入綜合所得稅中計算，並依5%～45%的累進稅率課稅。
（2）退稅計算方式
舊制僅針對新買房屋價格超過售出舊屋的情況進行退稅：
- 小屋換大屋：全額退稅
- 大屋換小屋：不可退稅
2.房屋重購退稅新制：房地合一計稅
課稅方式：房地合一稅＋土地增值稅
（1）稅率計算方式
房屋重購退稅新制屬房屋和土地分離課稅，和舊制不同，不併計綜合所得總額。房地合一稅以2021年7月1日作為分水嶺，在7月前完成交易的房屋適用房地合一1.0，在7月後完成交易的房屋則適用房地合一2.0。我們將房地合一稅率和土地增值稅率表列如下：
| 項目 | 稅率 |
|---|---|
| 房地合一稅（依持有時間計稅） |
1年內：45%
0～2年：45% |
| 土地增值稅（依漲價總數計稅） | 20%、30%、40% |
（2）退稅計算方式
雖然此稅制是由房地合一稅和土地增值稅共同組成，但兩者在退稅的計算上，還是有所差異：
- 房地合一稅：小屋換大屋全額退稅、大屋換小屋依比例退稅
- 土地增值稅：價低換價高全額退稅、價高換價低則不可退稅
二、房地合一稅2.0的適用稅率標準是什麼？
房地合一稅2.0適用稅率，隨持有房屋的時間不同而有所差異。
| 稅制差異 | 房地合一2.0（增列預售屋） |
|---|---|
| 適用時間 | 2016/01/01後取得房地者，2021/07/01後交易者適用2.0 |
| 個人新屋持有 時間適用稅率 | 2年內賣出：課徵房價45% 滿2年 未滿5年賣出：課徵房價35% 滿5年不滿10年賣出：課徵房價20% 超過10年賣出：課徵房價15% |
| 法人新屋持有 時間適用稅率 | 相同於個人新屋持有時間 |
由上表可以清楚瞭解，房地合一2.0的稅率差異在於，持有房屋的時間越短，所課徵的房地合一稅則越重。一方面這是為了避免房市過熱，另一方面也希望能抑制投機客炒作房價的歪風。
三、「房屋重購退稅」申請條件、資料與流程
審視自身條件，若符合上述自用住宅的適用標準，即可進行以下的「房地合一退稅」申請流程。
1.申請條件
- 買賣的性質須相同：賣出與買入的不動產，性質必須為「自用」。
- 買賣所有權人條件：買賣新舊房屋的所有權人，除本人外也可以為配偶。
- 房屋土地不可營利：原持有房屋土地出售前1年，不可有營利或出租的情況。
- 必須在時間內申請：房屋重購退稅，須在產權登記移轉2年內完成申請。
- 所有權移轉的限制：購入之房屋與土地，5年內若有售出、營利、出租等情事，須追繳已退還之稅款。
2.申請文件
- 原持有房屋土地交易時的契約文件影本
- 新購入房屋土地交易時的契約文件影本
- 原持有與新購房屋土地的所有權狀影本
- 不動產售出時土地增值稅繳款收據正本
- 重購土地所有權人的無租賃申明書正本
- 財政部稅務入口網下載重購退稅申請書
3.申請流程
房屋重購退稅申請方式有3種，如以下說明：
- 線上申請：到不動產所在地稅捐機關官網進行線上申請。
- 臨櫃申請：備妥上述資料→至不動產所在地稅捐機關臨櫃申請。
- 郵寄申請：稅捐機關官網下載申請書→備妥上述資料→郵寄至不動產所在地稅捐機關申請。
四、「房屋重購退稅」試算舉例
「房屋重購退稅」有2種情況，其試算舉例如以下說明。
- 以小換大：（假設前提房地合一稅100萬）
小明以1,000萬賣出持有房屋，新買2,000萬的房子，則所繳的100萬房地合一稅將全額退還。 - 以大換小：（假設前提房地合一稅100萬）
小明將1,000萬的房屋賣出，新買800萬的房子，其房地合一稅則按比例退還，計算公式如下。
賣房所繳房地合一稅×（新房的價格／賣房的價格）＝退還的稅金。
100×（800／1,000）＝80萬
五、房屋重購退稅常見Q&A
- Q土增稅「一生一次」&「一生一屋」有什麼差別？
- 二者最大的差別在於：
- 一生一次：一生只能使用一次，較適合一次售出多筆自用住宅或土地。
- 一生一屋：只限擁有一間房屋，無使用次數上的限制。
- Q個人房地合一稅費不可抵扣的項目有哪些？
- 房地合一稅費不可抵扣的項目有：房屋稅、土地增值稅、水電瓦斯費等，以上皆不包含在可抵扣的成本或費用中。
- Q賣掉名下房屋，再利用配偶的名字重新買一間房子，可以「房屋重購退稅」嗎？
- 如果是申請房地合一稅的重購退稅可以，但如果是申請土地增值稅的重購退稅則有規定房屋所有權人須為同一人。除此之外，申請重購退稅，本人、配偶或未成年子女的戶籍需遷至新屋地址才符合資格。
- Q「房屋重購退稅」為什麼對舊屋換新屋的人來說很重要？
- 因為「房屋重購退稅」就是將出售舊屋時所繳納的房地合一稅，退還給換購新屋的人，能大幅減輕換屋時的負擔，所以對舊屋換新屋的人來說，是非常重要的減稅措施。
房屋重購退稅相關規定複雜，不過只要清楚關鍵問題所在，並依循規定進行申請，其退稅金額對於想要換屋的人，也是一筆不小的助益。本篇文章詳細介紹房屋重購的申請條件，並用表格加以輔助說明，幫助讀者釐清疑問，成功申請房屋重購退稅。
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