2026年重購退稅是換屋族合法的節稅管道。客觀實務上，無論先買後賣或先賣後買，只要在2年內完成產權移轉，且本人、配偶或未成年子女於該屋設籍，出售前1年與新屋購入後皆無出租或營業使用，即可申請房地合一稅退稅。根據稅制，「小換大（新屋總價高於舊屋）」可享全額退稅，「大換小」則按總價比例退稅。需特別注意，新購入房屋受5年閉鎖期規範，期間內禁止出售、出租或營利，否則將遭國稅局追繳稅款。本文將以客觀數據解析重購退稅試算公式、4大申請條件與辦理流程，協助換屋族精準評估節稅效益。
一、重購退稅的定義與稅率
政府近年執行打炒房政策，針對「自住換屋族」提供了重購退稅配套。這能避免民眾在換屋時因繳納高額房地合一稅，導致資金不足無法購得理想房屋。
舉例來說，小明將原本居住的房子賣掉，換買一間新屋來居住，政府會將房屋買賣過程中要繳的房地合一稅，以重購退稅的方式還給小明。這其中會有2種稅制：
- 小屋換大屋：全額退稅。
- 大屋換小屋：比例退稅。
（2）2~5年賣出：房地合一稅需繳，賣房所得35%。
（3）5~10年賣出：房地合一稅需繳，賣房所得20%。
（4）10年以上賣出：房地合一稅需繳，賣房所得15%。
二、重購退稅試算舉例
重購退稅的額度，主要依據新屋與舊屋的「成交價比例」進行核算。
重購退稅公式：
- 賣房所得 ＝ 舊屋成交價 – 取得成本 – 相關費用及土地漲價總數額
- 應繳房地合一稅 ＝ 賣房所得 × 房屋持有時間稅率
- 重購退稅額度 ＝ 應繳房地合一稅 ×（新房價格 ÷ 舊房價格）
重購退稅舉例試算：
假設小明在2026年賣出持有未滿2年的舊屋（買價1,000萬、售價1,650萬、相關扣除費用50萬）。
- 賣房所得：1,650萬–1,000萬–50萬＝600萬
- 應繳房地合一稅（適用45%）：600萬 × 45%＝270萬
依據小明購入新屋的價格，退稅結果分為兩種情境：
- 小換大：買入1,800萬新屋。退稅額＝270萬×（1,800萬÷1,650萬）＝可享全額退稅270萬。
- 大換小：買入1,600萬新屋。退稅額＝270萬×（1,600萬÷1,650萬＝退還約261.8萬（僅需繳納約8.2萬稅金）。
三、重購退稅申請4大條件與流程
重購退稅是針對自住的房子，才會有這個優惠。而重購退稅條件，只要符合以下4點，就可以按照下列流程進行申請：
1.重購退稅申請條件
- 設籍要求：本人／配偶／未成年子女須設籍：這3種人其中之一，必須在房子中設有戶籍，並且有居住在裡面的事實（建議保留水電瓦斯繳費單據，以備日益趨嚴的實質查核）。
- 出售前無營業出租：原屋出售前1年無出租／營業使用：原持有的房屋與土地出售前1年，不可以有營利或出租等情形。
- 5年閉鎖期：新屋購入後5年內無出租／營業使用：新購入房屋與土地，5年內不可以有售出、營利或出租等情形。這是國稅局最常追回稅款的原因。
- 2年時效性：房屋重購退稅2年內須完成申請：不論先賣後買，或是先買後賣，都必須在2年內完成房屋重購退稅的申請。
2.重購退稅申請文件
- 原持有房屋土地交易時的契約文件影本
- 新購入房屋土地交易時的契約文件影本
- 原持有與新購房屋土地的所有權狀影本
- 不動產售出時土地增值稅繳款收據正本
- 重購土地所有權人的無租賃申明書正本
- 財政部稅務入口網下載重購退稅申請書
3.房屋重購退稅申請流程
房屋重購退稅有臨櫃、線上、郵寄3種申請方式，詳細說明如以下所列：
- 臨櫃申請：備妥上述資料，到不動產所在地稅捐機關臨櫃申請。
- 線上申請：備妥上述資料，到不動產所在地稅捐機關官網進行線上申請。
- 郵寄申請：稅捐機關官網下載申請書，備妥上述資料，郵寄至不動產所在地稅捐機關申請。
四、房地合一稅與土地增值稅：重購退稅條件比較
賣屋時還會繳一筆土地增值稅，在房屋重購時土地增值稅也是可以退稅的。不過土增稅與房地合一稅，二者在重購退稅條件上有些不同，詳細說明如以下所列：
1.設籍限制
- 房地合一稅：本人／配偶／未成年子女須設籍
- 土地增值稅：本人／配偶／直系親屬須設籍
2.重購名義
- 房地合一稅：可為所有權人或其配偶（舉例賣掉丈夫名下的房子，再買的房子是妻子名下，符合退稅的條件）
- 土地增值稅：只限所有權人（舉例賣掉丈夫名下的房子，再買的房子必須是丈夫名下，否則不符合退稅的條件）
3.重購面積
- 房地合一稅：土地面積沒有規範
- 土地增值稅：房子位置在都市的面積不可超過3公畝（約90坪）；房子位置不在都市計畫裡的面積不可超過7公畝（約210坪）
4.換屋條件
- 房地合一稅：小換大全額退稅／大換小比例退稅
- 土地增值稅：新購地價>原售地價全額退稅／新購地價<原售地價不可退稅
| 稅制名稱 | 房地合一稅 | 土地增值稅 |
|---|---|---|
| 設籍限制 | 本人／配偶／未成年子女 | 本人／配偶／直系親屬 |
| 重購名義 | 所有權人或其配偶 | 只限所有權人 |
| 重購面積 | 不限 | 都市小於3公畝／非都市小於7公畝 |
| 換屋條件 | 小換大全額退稅／大換小比例退稅 | 新購地價>原售地價全額退稅／新購地價<原售地價不可退稅 |
五、重購退稅常見QA
沒有次數限制。政府一方面為減輕換屋自住民眾的負擔，另一方面也為了抑制炒房的風氣，鼓勵長期持有房屋後，有換屋需求的人，可以享受較大額度的退稅優惠。
一生一次簡單來說，一生只能用一次10%的優惠稅率，適合一次出售多筆自用住宅或土地；一生一屋則適合使用完一生一次的優惠稅率後，再次出售名下房屋土地時使用，但只限一間房屋，使用次數上則無限制。
可以。但僅限於「房地合一稅」；「土地增值稅」則不適用。
- 房地合一稅：規定較寬鬆，只要本人、配偶或未成年子女其中一人在新舊屋皆有「設籍」且「實際居住」的事實，即便賣方是丈夫、買方是妻子，依然符合退稅資格。
- 土地增值稅：要求較嚴格，所有權人必須為同一人。如果賣掉丈夫名下的房子，買入的新屋卻登記在妻子名下，土地增值稅將無法申請退稅。
房屋重購退稅相關規定複雜，不過只要掌握重購退稅條件，並且瞭解本文的試算舉例，其實可以發現房屋重購退稅，並不如想像中的困難。建議有換屋計畫之前，詳細閱讀過本文，對於你申請房屋重購退稅將會有不小的幫助。
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