利用房屋融資貸款，取得資金的方式有很多，且不論名下房子是否有貸款過、房貸繳清與否，想找到對應的房屋融資方法，抵押房產借貸週轉並不困難。想知道房屋融資有哪些種類、優缺點？融資房貸該找誰申請？快參考本文為你整理的房屋融資挑選指南，一次搞懂怎麼選最適合自己！
一、房屋融資是什麼？融資房貸的種類有哪些？
房屋融資泛指「抵押房屋取得資金」的貸款方式，與一般買房子會申請的購屋房貸不同，房屋融資可以理解成「用房借錢」，一般房貸則屬於「借錢買房」，兩者有資金用途上的差異。房屋融資貸款的種類大致有以下5種，我們將在下個段落做更詳細的介紹：
- 原屋融資：用沒有貸款的房子抵押貸款，取得資金。
- 理財型房貸：把還掉的房貸本金再借出來使用，可隨時提領、清償。
- 房屋增貸：用還有房貸的房子，向原貸銀行申請增加貸款額度。
- 房屋轉增貸：用還有房貸的房子，向其他銀行爭取優惠利率、增加額度。
- 二胎房貸：保留原房貸，再向其他貸款機構申請第二筆房屋貸款。
二、房屋融資貸款怎麼選？5種融資房貸優缺點比較
不同種類的房屋融資貸款，有著各自的特色與優缺點，同時也具備個別的申辦眉角，想順利透過融資房貸取得資金，申貸前建議看完以下內容，綜合評估，較能找出適合自己的房屋融資方式。
1.原屋融資
適合對象：房屋無貸款、房屋自地自建者
貸款方案：利率1.85%～2.90%／最高成數70%～85%／年期20～30年
原屋融資用的是沒有貸款，或貸款已繳清的房子抵押借貸，有著貸款利率低、還款期限長的優點；不過選擇原屋融資時須注意，因繳清貸款的房子，屋齡通常不會太低，在房屋鑑價不高的情況下，能爭取到的房屋融資額度可能會不如預期，無法填補較大的資金缺口。
2.理財型房貸
適合對象：自營商、短期週轉投資者
貸款方案：利率2.5%～3.5%／最高成數75%～80%／年期1年1約
理財型房貸能讓你把還掉的房貸本金，再借出來使用；申貸後銀行會給你一個可循環動用的額度，供你隨時提領、隨時清償，資金有動用才會計息。優點是可隨時動用提領，應付緊急資金需求，加上還款時間彈性免綁約，可節省不必要的利息支出；不過利率稍高於原屋融資，額度還會受原貸本金餘額影響。
3.房屋增貸
適合對象：原房貸成數低、房屋增值足夠者
貸款方案：利率2.21%～2.68%／最高成數80%～85%／年期20～30年
房屋增貸是利用還有房貸的房子，再向同間銀行，申請增加貸款額度的房屋融資方法；除了具備低利率、長年期的優點，由於申貸機構相同，還有著申辦快速的優勢。然而，房屋增貸的審核非常嚴格，若信用條件不完美、房屋增值不夠很容易被婉拒申貸，就算順利過件，也不一定能取得理想的額度；且房屋增貸的資金用途，會受政府的打房政策限制，並不適合有融資買房需求的族群申辦。
4.房屋轉增貸
適合對象：原房貸方案不佳、房屋增值足夠者
貸款方案：利率2.2%～2.4%／最高成數80%～85%／年期20～30年
房屋轉增貸是透過將原房貸轉換到別間銀行，降利率、延長年期並獲取資金的房屋融資手段；在取得額外資金的同時，附加減輕還款壓力的效果，還有機會讓你重享還息不還本的房貸寬限期。不過辦理轉增貸需要付出較高的時間、金錢成本，還會失去原房貸的優惠利率；若你的資金需求較急迫、前貸方案不錯的話，這個房屋融資方法就不見得適合你。
5.二胎房貸
適合對象：資金額度需求高、急需週轉者
貸款方案：利率3.2%～16%／最高成數80%～100%／年期7～20年
二胎房貸是利用已有房貸（第一順位抵押）的房子，向銀行或其他貸款機構申請第二筆房貸，做第二順位抵押設定，取得資金的房屋融資方式。二胎房貸的申請管道非常多元，搭配上特定管道高額度、好申請與撥款快速的優點，能輕鬆滿足你的緊急週轉、債務整合、投資理財需求。
| 融資房貸類型 | 優點 | 缺點 | 適合對象 |
|---|---|---|---|
| 二胎房貸 | 額度高、申請流程簡單 | 利率稍高、還款期限較短 | 資金需求大、急需週轉 |
| 原屋融資 | 利率低、還款期限長 | 額度低、審核嚴格 | 房屋無貸款、房屋自地自建 |
| 理財型房貸 | 隨借隨還、有動用才計息 | 一年一約、剛申辦沒有額度 | 自營商、短期週轉投資 |
| 房屋增貸 | 利率低、還款期限長 | 額度低、審核嚴格 | 原房貸成數低、房屋增值足夠 |
| 房屋轉增貸 | 可降利率、延長還款期限 | 轉貸成本高、申請流程繁雜 | 原房貸方案差、房屋增值足夠 |
三、房屋融資管道有哪些？3大房屋融資管道比較
對5種融資房貸有基本了解後，接下來的段落我們將為你介紹申辦房屋融資貸款的3大管道；想順利抵押房產取得資金，建議你先依照管道特性，搭配自身條件與需求做評估，再提出融資貸款申請，較能提高房屋融資的成功率。
1.銀行房屋融資
貸款種類：原屋融資、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸
銀行是最常見的房屋融資管道，提供的融資房貸種類也非常多，有著貸款利率低、安全性高的管道特色。不過受限於金融法規限制，銀行的房屋融資放款額度非常保守，且對於申請人的財力、信用狀況審核非常嚴格；單純房屋條件好，也不見得能取得理想額度，若房與人的條件較差，甚至會被婉拒申貸。
2.好事貸房屋融資
貸款種類：原屋融資、二胎房貸、二胎增貸、二胎轉增貸
好事貸房屋融資管道，有著與銀行相近的安全性，卻具備更高的過件率與更彈性的貸款額度；就算信用空白、信用不完美、負債比較高、無收入證明，也有機會透過房子融資取得資金。若你曾向銀行申請增貸、轉增貸被拒，或資金需求較大、較急，都非常適合諮詢好事貸的房屋融資方案。
3.民間房屋融資
貸款種類：原屋融資、二胎房貸、二胎增貸、二胎轉增貸、三胎房貸
代書、當鋪等民間房屋融資管道，看似對於房屋以及申請人的條件要求非常寬鬆，實際上卻隱藏極高的借貸風險。除了在申辦時可能被收取額外的手續費、服務費，後續還需要負擔高額的還款利息；若運氣不好，碰上偽裝成貸款公司的詐騙分子，房子、錢、個資都有機會被鎖定為詐騙目標，稍有不慎便會面臨鉅額財產損失。
| 房屋融資管道 | 額度 | 利率 | 安全性 | 過件率 | 撥款速度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 好事貸 | 高 | 中 | 高 | 高 | 最快3個工作天 |
| 銀行 | 低 | 低 | 高 | 低 | 最快7個工作天 |
| 民間借貸 | 高 | 極高 | 低 | 高 | 最快1個工作天 |
四、其他關於房屋融資的常見Q&A
不一定，某些銀行的原屋融資、房屋增貸、轉增貸方案有提供2～3年的房貸寬限期；銀行二胎房貸通常沒有，但好事貸二胎房貸有提供2年寬限期。若預估貸款初期財務壓力會比較大，可以優先選擇這些有寬限期的房屋融資方式。
因為央行信用管制的關係，不管是向銀行申請的房屋融資貸款，或是向融資公司申辦的二胎房貸資金，皆不允許用來投資房地產。
視申請管道而定。銀行通常會要求申請人提供薪轉證明、勞保明細等收入證明，確認有工作收入才滿足房屋融資的基本申貸條件；好事貸則著重房屋有無貸款空間，申請人若能提供有固定存款的存摺，就算是自營商、領現族也有機會核貸。
善用房屋融資「有房就能借」的特性，不只能讓名下有房的你手頭更寬裕，資金調度更靈活，還有活化資產價值的效果；不過也要提醒你，申辦各種房屋融資貸款前，別忘了做好還款能力評估與資金用途規劃，才能將房屋融資所能帶來的效益最大化。
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