房屋融資如何挑選？認識原屋融資優缺點與利率比較
房屋融資如何挑選？原屋融資優缺點與利率比較
原屋融資意思是什麼？額度高嗎？利率是多少？有資金需求時，除了申辦信貸、車貸，還可以拿名下房屋來貸款，除了用沒貸款過的房子申請原屋融資，也有其他的房屋融資選擇，本文就來比較各種房屋融資貸款額度及利率，幫你挑選出最適合自己的房屋融資貸款。
一、原屋融資是什麼？
原屋融資就是拿名下沒有貸款的房屋做擔保，向銀行或融資公司申請一筆貸款，這筆錢可用來修繕房屋、投資理財、資金周轉甚至當買第二間房子的頭期款。
1. 原屋融資跟房屋貸款的差別
原屋融資是先有房、再貸款，是名下已經有房產，但可能從未辦過貸款，或是房貸已經清償完，再用這間房子來申請一筆資金做運用，較常見於屋齡較大或自地自建的房屋。
而房屋貸款是名下還沒有房子，跟銀行申請一筆資金來購屋，因此也稱作購屋貸款。
2. 原屋融資跟房屋融資一樣嗎？
房屋融資泛指用房子來作擔保的房屋抵押貸款，因此原屋融資也算是房屋融資貸款的一種，但原屋融資特別是指沒有貸款的房屋。
二、原屋融資利率及額度
辦原屋融資划算嗎？我們整理了大多數人最關心的各銀行原屋融資利率、額度及貸款年限，供你作參考。
1. 原屋融資利率
銀行的原屋融資利率與一般購屋貸款差不多，甚至高一點，大約1.76%~3.14%起，實際上仍依房屋現況、貸款人財務及信用狀況作調整。
假設原屋融資貸款200萬元、利率3.14%、分20年本息攤還，每個月應繳金額，也就是月付金為11,233元。
2. 原屋融資額度
原屋融資貸款額度是依房屋現值來決定，可貸成數為鑑價金額70%~85%之間。舉例來說，如果銀行房屋鑑價金額為500萬元，原屋融資額度上限就是500萬×80%＝400萬。
要注意的是，因為大多數沒有貸款的房屋屋齡較高，房屋鑑價金額可能也不會太高。此外，貸款人財務狀況及信用分數也會列入考量。
3. 原屋融資貸款年限
原屋融資貸款年限比一般房屋貸款短一些，大部分都是20年本息攤還，只有少部分銀行有選擇30年本息攤還。
| 銀行 | 額度 | 利率 | 年限 |
| 王道銀行原屋融資 | 鑑價金額80% | 1.85%~2.90% | 30年 |
| 渣打轉動幸福房貸 | 未說明 | 1.76%~1.83%起 | 20年 |
| 富邦理財家分期型房貸 | 鑑價金額80% | 2.25%起 | 20年 |
| 中國信託i適貸 | 鑑價金額85% | 前六個月1.88%、第七個月起2.31%起 | 未說明 |
| 星展好家貸 | 未說明 | 1.70%起 | 未說明 |
| 兆豐優利房貸 | 鑑價金額80% | 1.81%起 | 20年 |
三、原屋融資管道有哪些？
不同的房屋融資管道關係到可貸款額度跟利率，也會影響你的貸款過件率，以下幫你分析比較各管道的差異。
1. 銀行
銀行為政府高度管理的特許行業，經營的業務項目都須遵守規範，對借款人來說較安全有保障，且貸款利率較低，是最常見的融資管道。但也因為受到主管機關的嚴格監管，銀行辦理融資貸款業務時，也比較保守，如果條件較差的借款人或房屋，恐怕就無法通過銀行審核。
- 銀行房屋融資項目：原屋融資、房屋抵押貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸。
2. 融資公司
融資公司是依據《公司法》設立的法人，提供個人或企業消費性融資、商業性融資、融資性租賃、應收帳款收買等服務，是除了銀行之外，最安全、可靠的融資管道。而且，融資公司的審核較為寬鬆、貸款額度也較高，如果不滿意銀行的貸款條件、或無法申請銀行貸款的客戶，建議可透過向融資公司申請二胎房貸，以解決資金問題。
- 融資公司房屋融資項目：原屋融資、二胎房貸、二胎房貸增貸、二胎房貸轉增貸。
3. 民間借貸
民間借貸的範圍非常廣，包含代書、當鋪、資產管理公司及地下錢莊，大部分都不需審核借款人及房屋的條件，最快24小時就可以撥款，但相對利率也較高，甚至有部分業者會收取高額手續費、服務費，建議有資金需求者應審慎評估。
- 民間房屋融資項目：原屋融資、房屋抵押貸款、二胎房貸、二胎房貸增貸、二胎房貸轉增貸、三胎房貸。
| 房屋融資管道 | 融資公司 | 銀行 | 民間借貸 |
| 優點 | 額度較高、審核較寬鬆、撥款快速、安全性高 | 利率較低、安全性高 | 額度較高、審核寬鬆、撥款快速 |
| 缺點 | 利率較高 | 額度較少、審核較嚴、撥款較慢 | 利率極高、安全性低 |
四、其他的房屋融資選擇
1. 房屋融資種類
需要資金的時候，如何選擇適合自己的方案？我們幫你整理了5種常見的房屋融資類型供你做評估。
- 原屋融資
- 原屋融資就是拿沒有貸款的房子來抵押借貸，通常只有屋齡較大、或者自地自建的房屋才沒有貸過款。
- 理財型房貸
- 理財型房貸是一種可以把還掉的房貸本金，再借出來使用的房貸產品，銀行會給一個可循環動用的額度，借款人可以隨時提領、隨時清償，根據動用的天數來計算利息，沒有動用就不會計息。
- 房屋增貸
- 房屋增貸就是當您的房貸已經繳一段時間、貸款餘額變少時，再向原貸款銀行申請增加貸款，這時銀行會根據房屋殘值與借款人的條件，來決定可增貸的額度。
- 房屋轉增貸
- 若您不滿意原房貸銀行的貸款條件，也可將您的房貸轉到其他間銀行申貸，房屋轉增貸有機會取得較多的資金、延長還款年限、或取得較低的利率，但由於房貸轉增貸等於重辦房貸，成本會比較高。
- 二胎房貸
- 又稱作二順位房貸、次順位貸款，二胎房貸是在保留原房貸的情況下，再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款。
2. 房屋融資優缺點
申請房屋融資好嗎？有哪些需要注意的地方？以下為我們整理的各類房屋融資優缺點。
| 房貸類型 | 優點 | 缺點 | 適用情形 |
| 二胎房貸 | 額度較高、申請流程簡單 | 利率較高 | 資金需求較大者 |
| 房屋轉增貸 | 額度較高、可延長還款期限 | 轉貸成本高、申請流程繁雜 | 新房貸條件較優 |
| 房屋增貸 | 利率較低、還款期限較長 | 審核較嚴、額度較少 | 原房貸成數低 |
| 理財型房貸 | 隨借隨還、有動用才計息 | 一年一約、剛申辦沒有額度 | 短期周轉 |
| 原屋融資 | 利率較低、還款期限較長 | 審核較嚴、額度較少 | 房屋沒有貸款 |
3. 房屋融資申請流程
原屋融資的申請流程大致上跟一般房貸流程一樣，而其他類型的房屋融資則會有些許差異，以下針對各房屋融資種類說明流程差異。
| 房屋融資類型 | 辦理流程 |
| 原屋融資 | 申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定抵押→撥款 |
| 理財型房貸 | 申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定抵押→設定額度 |
| 房屋增貸 | 申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定抵押→撥款 |
| 房屋轉增貸 | 申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定第二順位抵押→代償原房貸→塗銷原房貸設定 |
| 二胎房貸 | 申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定第二順位抵押→撥款 |
五、房屋融資Q&A
- Q1原屋融資申請條件是什麼？
- A1原屋融資申請條件很簡單，你必須是房屋所有權人，同時擁有良好的信用狀況及穩定的收入，最重要的是這間房屋目前是沒有任何房屋貸款的，這樣子才可以申辦原屋融資。
- Q2原屋融資有寬限期嗎？
- A2不一定，有些銀行有提供2~3年的寬限期，有些則為提供，建議可以直接詢問銀行專員。
- Q3沒有工作可以申請原屋融資嗎？
- A3申請銀行任何貸款，都需要有一份穩定的工作，且須提供正式的工作收入證明，如薪資轉帳明細、薪資單或勞保明細；但如果是像融資公司申請房屋融資，只要有固定的收入來源即可申辦。