房屋融資利率多少？5種融資房貸比較、貸款額度與月付金試算

名下有房子，卻臨時需要一筆資金周轉，可以考慮申辦房屋融資，以名下房屋作為擔保品，向銀行、融資公司等管道申請貸款，將房屋價值轉換成可運用的資金。

常見的房屋融資方式包括原屋融資、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸。不同方式的貸款額度、利率、申請條件與還款方式都有差異，並不是名下有房就一定能貸到理想金額。

究竟房屋融資利率多少？哪一種融資房貸比較適合自己？本文將整理5種房屋融資方式、銀行與融資公司管道比較、貸款額度計算及月付金試算，幫助你在申貸前掌握重點。

一、房屋融資是什麼？5種融資房貸方式一次看

房屋融資是指以房屋作為擔保品，向金融機構或其他合法借貸業者申請資金。常見的房屋融資方式包括原屋融資、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸；貸款機構會依照房屋鑑價、原有房貸餘額、申請人的收入及信用條件，評估可貸額度與核貸利率。

1.原屋融資：用沒有貸款的房子抵押借款

原屋融資是指將名下沒有設定房貸，或已經清償房貸的房屋設定抵押權，向銀行或其他貸款機構申請資金。由於房屋沒有原有房貸餘額需要扣除，通常有機會取得較高的可貸額度。不過，實際貸款金額仍取決於房屋鑑價、貸款成數及申請人的還款能力。

原屋融資適合對象：

• 名下有房屋，而且房屋沒有貸款。
• 已經繳清房貸，想運用房屋價值取得資金。
• 有創業、裝修、資金周轉等需求。

2.理財型房貸：將已償還的本金再次動用

理財型房貸是一種具有循環動用特性的房貸。銀行會依照房屋擔保價值及已償還的本金，核定可動用額度；借款人可以在額度內依需求提領資金，並依實際動用金額計息。

理財型房貸適合對象：

• 已經償還部分房貸本金，想保留資金調度彈性。
• 自營商、企業主等收入或支出較不固定者。
• 有短期周轉需求，不一定會一次使用全部資金者。

3.房屋增貸：向原銀行申請增加貸款額度

房屋增貸是指原本已經有房貸，經過一段時間還款後，因為房屋價值增加或已償還部分本金，再向原貸款銀行申請增加貸款額度。銀行會重新評估房屋價值、原房貸餘額、申請人的收入及信用狀況。如果房屋增值幅度足夠，且申請人還款能力良好，就有機會取得額外資金。

房屋增貸適合對象：

• 原房貸已經償還一段時間。
• 房屋價值增加，原貸款成數相對較低。
• 希望沿用原本房貸銀行辦理，不想更換貸款機構者。

4.房屋轉增貸：轉換銀行並增加貸款額度

房屋轉增貸是將原本的房貸轉移至另一家銀行，並在轉貸時重新申請較高的貸款額度。新銀行會重新鑑價及審核申請人的條件，再決定是否承接原房貸並提供額外資金。如果原房貸利率偏高，或房屋增值、已償還本金較多，轉增貸有機會同時達到降低利息支出與取得周轉資金的目的。

房屋轉增貸適合對象：

• 原房貸利率較高，希望尋找更優惠的方案。
• 房屋增值或已償還較多本金，有額外資金需求。
• 原銀行增貸條件不符合期待，想比較其他銀行方案者。

5.二胎房貸：在原房貸之外再次設定抵押權

二胎房貸（二順位房貸）是指將已有一筆貸款（一胎）的房屋再次抵押給另一家金融機構以獲取資金，其特色是可靈活活化房產殘值且審核較寬鬆；但因債權清償順位排在第一順位銀行之後、放款機構承擔風險較高，貸款利率較其他種類的融資房貸高。

二胎房貸適合對象：

• 已經有房貸，仍有額外資金需求。
• 不想變更原房貸條件或重新辦理轉貸。
• 房屋仍有可供設定第二順位抵押權的剩餘價值者。

二、房屋融資利率多少？融資房貸利率比較

房屋融資利率會因貸款種類、貸款機構、房屋條件、借款人信用及還款能力而有所不同。一般來說，銀行融資房貸利率通常較有競爭力，不過審核條件也相對嚴格；融資公司等其他借貸管道利率不如銀行優惠，但有著審核彈性、好過件的優勢。

1.銀行房屋融資利率比較

銀行房屋融資貸款的地板利率，一般落在1.85%～3.34%之間，不過實際核貸的利率，會受申請人與擔保品的條件影響，不是每個人都可以取得最低利率；以下為你列表比較，各銀行融資房貸方案的貸款利率。

2.影響房屋融資利率的4個因素

• 房屋條件：房屋所在地段、屋齡、屋況、類型及市場價值，都可能影響銀行鑑價與貸款條件。
• 貸款成數：貸款金額相對於房屋鑑價的比例越高，貸款機構承擔的風險可能越高，核貸條件也可能受到影響。
• 信用狀況：聯徵信用紀錄、信用卡繳款情形、負債比例及近期貸款查詢紀錄，都可能影響核貸結果。
• 收入與還款能力：穩定的薪資、營業收入或其他可認列收入，有助於貸款機構評估申請人是否具備還款能力。

三、融資房貸找誰借？3大房屋融資管道比較

除了銀行等金融機構外，融資公司與各類民間管道也有提供房屋融資貸款服務；考量到借貸安全性，我們會建議有打算申辦融資房貸者，應優先找上費用、流程透明的銀行、大型融資公司諮詢，加上有法規明文保障，較不易產生貸款糾紛。

1.銀行：最推薦的房屋融資貸款管道

銀行是最常見的房屋融資管道，提供的融資房貸種類也非常多，有著貸款利率低、安全性高的管道特色。不過受限於金融法規限制，銀行的房屋融資放款額度非常保守，且對於申請人的財力、信用狀況審核非常嚴格；單純房屋條件好，也不見得能取得理想額度，若房與人的條件較差，甚至會被婉拒申貸。

2.好事貸：銀行以外的最佳選擇

好事貸房屋融資管道，有著與銀行相近的安全性，卻具備更高的過件率與更彈性的貸款額度；就算信用空白、信用不完美、負債比較高、無薪轉證明，也有機會透過房子融資取得資金。若你曾向銀行申請增貸、轉增貸被拒，或資金需求較大、較急，都非常適合諮詢好事貸的房屋融資方案。

3.民間借貸：未做足功課不建議申貸

代書、當鋪等民間房屋融資管道，看似對於房屋以及申請人的條件要求非常寬鬆，實際上卻隱藏極高的借貸風險。除了在申辦時可能被收取額外的手續費、服務費，後續還需要負擔高額的還款利息；若運氣不好，碰上偽裝成貸款公司的詐騙分子，房子、錢、個資都有機會被鎖定為詐騙目標，稍有不慎便會面臨鉅額財產損失。

四、房屋融資能貸多少？每個月要還多少？

房屋融資貸款能借多少，取決於房屋鑑價、核貸成數與剩餘可貸空間三個條件；至於借了融資房貸後，每月需還多少月付金，本段落將連同額度計算公式一併為你講解。

1.房屋融資額度試算

各種房屋融資方式的可貸額度計算公式有些微不同，以下同樣用鑑價500萬的房子，為你試算比較：

• 原屋融資：參考各管道方案，推估額度為「房屋鑑價70%～85%」；房屋鑑價500萬，可借到約350～425萬。
• 理財型房貸：參考各管道方案，推估額度為「房屋鑑價75%～80%」，且額度會受已還本金影響；房屋鑑價500萬，可借到約375～400萬。
• 房屋增貸：參考各管道方案，推估額度為「房屋鑑價80%～85%－原房貸餘額」；若仍有200萬房貸未還，鑑價500萬，可借到約300萬～325萬。
• 房屋轉增貸：參考各管道方案，推估額度為「房屋鑑價80%～85%－原房貸餘額」；若仍有100萬房貸未還，鑑價500萬，可借到約300萬～325萬。
• 二胎房貸：參考銀行管道方案，推估額度為「房屋鑑價70%～80%－一胎設定金額」；若一胎設定金額為300萬，鑑價500萬，可借到約50萬～100萬。參考融資管道方案，推估額度為「房屋鑑價90%～100%－一胎房貸餘額」；若房貸仍有100萬未還，鑑價500萬，可借到約350萬～400萬。

2.房屋融資月付金試算

申請房屋融資時，除了確認可以貸多少錢，也要先評估每個月需要償還多少本金與利息，避免貸款金額超出自己的負擔能力；以下以貸款100萬元、還款期限10年、採本息平均攤還方式為例（不計算各項申貸費用），試算不同年利率下的每月還款金額：

五、房屋融資怎麼申請？條件、文件與流程整理

申請房屋融資前，先整理房屋與財務資料，可以減少來回補件的時間。房子能提供擔保，只是評估的一部分；想讓申辦更順利，也要說清楚借款目的與還款來源。

1.申請條件：房屋產權、收入與信用狀況

常見審核重點包括房屋的所有權、登記、所在地與使用情況，以及申請人的收入、信用、負債與還款紀錄。如果房屋是共有，或由家人提供擔保，要先說明產權與各方同意情況，不能直接拿別人的房屋辦理抵押。

無薪轉也不等於沒有收入。自營商或領現族，可以先詢問能否以報稅資料、營業往來存摺、收款紀錄或其他文件說明收入，由承作機構確認可接受的資料。

2.申請文件：身分、房屋與財力資料

• 身分資料：申請人身分證明；其他證件、保證人或擔保提供人的資料，依案件要求準備。
• 房屋資料：房屋及土地權狀、登記謄本，或承作機構指定的產權文件。
• 財力資料：薪轉紀錄、扣繳憑單、所得或營業資料，以及其他能說明還款來源的文件。
• 既有貸款資料：原房貸餘額、近期繳款紀錄；如需轉貸，再確認清償金額與相關費用。

3.申請流程：諮詢、審核、對保、設定與撥款

• 諮詢與提出申請：說明房屋現況、資金用途、需求金額與預計用款時間。
• 鑑價與徵信審核：確認房屋價值、產權、收入及信用資料，必要時補件。
• 確認條件與簽約對保：核對額度、利率、全部費用、月付金與提前清償約定。
• 辦理抵押權相關登記：依案件安排設定、變更或塗銷；轉貸另配合原貸清償作業。
• 完成撥款：符合撥款條件後，依契約安排代償及資金入帳。

4.簽約前確認月付金、資金用途與還款安排

貸款前別只確認「借不借得到」，也要算出新增還款後，是否仍有足夠資金支付生活與營運支出。若打算短期內還清，先問清楚提前清償條件；若有寬限期，則要確認結束後的月付金；畢竟若後續無法依約還款，擔保房屋仍可能面臨法拍，因此借款金額與資金用途都要先規劃好。

六、其他關於房屋融資的常見Q&A

善用房屋融資「有房就能借」的特性，不只能讓名下有房的你手頭更寬裕，資金調度更靈活，還有活化資產價值的效果；不過也要提醒你，申辦各種房屋融資貸款前，別忘了做好還款能力評估與資金用途規劃，才能將房屋融資所能帶來的效益最大化。