央行宣布結束升息循環,利率持平同時卻祭出新的選擇性信用管制措施,針對自然人特定地區第2戶購屋貸款做出新的緊縮政策。本文將介紹政府打炒房政策有哪些?

2023打房政策新措施一次看!政府出重手打炒房,真的有效嗎?

央行宣布結束升息循環,利率持平同時卻祭出新的選擇性信用管制措施,針對自然人特定地區第2戶購屋貸款做出新的緊縮政策。本文將介紹政府打炒房政策有哪些?

政府打炒房政策來勢洶洶,每次公布都對房市造成不小震盪。本文特別彙整了近年重要的打炒房政策,包含被稱為限貸令的第五波信用管制、央行升息循環,還有堪稱近年最重的打炒房重拳──平均地權條例,快速帶你了解這些打炒房政策在做什麼?打炒房政策會影響到哪些族群?

  盤點政府打炒房政策
打炒房政策 影響房市內容
第五波選擇性信用管制 限縮投資客短期炒房及資金調度空間,迫使投資客退出市場。
央行升息循環 升息後房貸負擔加重,房市明顯停滯。升息循環暫停後,觀望買盤陸續進場。
平均地權條例 限縮預售屋炒房空間,並補強納管實價登錄2.0未規範的契約解除事項。
房地合一與
重購退稅
以課徵重稅方式阻絕短期炒房行為,再以重購退稅方式保障自住換屋族。
實價登錄2.0 使房市資訊透明化,並針對預售屋炒房亂象,開出紅單禁售第一槍。

一、央行:第五波選擇性信用管制(2023年9月)

打炒房修訂重點

  1. 六都+新竹縣市第二戶貸款上限7成
  2. 超高齡老屋僅可以「土地貸款」名義申貸

如同大眾所預期的,央行於2023年9月召開理監事會議後,二度宣布暫不升息,自2022年3月起啟動的打炒房升息循環,暫時劃下了休止符。但是同時間,央行卻出乎意料地祭出了新一波選擇性信用管制措施,主要針對「自然人特定地區第2戶購屋貸款」打出新的緊縮限制。第五波信用管制內容包括:

1.下修七都第二戶及豪宅可貸成數

為遏止投資客過度囤房,第五波信用管制針對自然人購買七都(六都+新竹縣市)第二戶住宅,祭出了可貸成數的限制。然而,此規定也讓部分有資金壓力的換屋族受到不小衝擊,為免打炒房政策傷及無辜,央行於2023年7月再度公告,換屋族只要簽具切結書保證1年內售出舊屋,便不會受到房貸7成的限制。

2.房屋轉增貸須簽具切結書

房屋增貸和轉貸也是容易遭有心人士利用的炒房方式,常會有貸款人利用查核漏洞,取得優惠利率後再轉手將資金投入房市的情形。因此,這也成為第五波信用管制最主要的打炒房目標,凡是自然人申請第二戶房貸或豪宅轉貸、增貸,都必須簽具切結書。銀行也必須善盡稽查責任,申請人如果違反切結書內容、將貸得款項用來買新屋,銀行就必須收回貸款,否則將遭懲處。

3.老宅改以土地公告現值鑑價

為加速老屋退場、讓都更可以更順利的推動,本次打炒房政策也首次與老屋貸款進行正面對決。凡屋齡過高,被金融機構認定為「無價值」或「鮮少價值」者,往後僅能以土地貸款名義申貸。預期此舉可能對老屋大本營台北市產生衝擊,畢竟精華地段老屋在市場上雖具價值,若打炒房政策讓可貸條件降低,仍將使台北老屋的主要買盤──自住族直接縮手、態度轉趨觀望。

4.第五波信用管制帶來哪些影響?

  • 什麼是選擇性信用管制?
  • 選擇性信用管制為央行的貨幣政策工具,是指針對金融機構的某些業務(如房屋貸款、土地融資等),採取一定程度的限縮,以控制資金的流向與流量,使投機性資金難以影響房市健康。這些控制行為包括限縮放款成數、加嚴條件審查、縮短還款期限等,讓投資客無充足資金可炒房。

第五波信用管制確實達成了央行所期待的打炒房效果,為投資客帶來了較大的衝擊,不僅無寬限期、利率高,房貸成數更限制僅7成,資金調度變得更為侷促,有利房市的降溫。而央行主要想保護的族群,也就是首購族或自住客(包括換屋族),在第五波信用管制公告初期雖有一波反彈,但在作出打炒房配套,也就是開放簽具切結後,預期應能逐漸平息聲浪。

二、央行:升息循環(2022年3月~2023年9月)

  • 打炒房修訂重點
  • 2023年9月二度停止升息,結束連續5季的升息紀錄。

為配合打炒房政策,將熱錢從房市中引出,央行從去年(2022)第1季開始,罕見出現連5季共計3碼(0.75%)的升息,也讓房貸利率正式回歸2%年代。本季度央行暫時停止連續升息循環,最後一次升息停在2023年3月公告的升息半碼(0.125%);存款準備率也未調升,仍維持在2022年9月調升1碼(0.25%)的水平。

目前(2023年9月)央行各項公告利率如下:

  • 重貼現率:1.75%
  • 擔保放款融通利率:2.125%
  • 短期融通利率:4%
  • 活期存款準備率:10.275%
  • 活期儲蓄存款準備率:6.000%
  • 定期儲蓄存款準備率:4.500%
  • 定期存款準備率:5.500%

央行升息循環帶來哪些影響?

去年至今5次升息,利率共增加0.75%,存款利率雖沒有出現明顯波動,卻深深衝擊各項貸款(包括房屋貸款、汽車貸款等)的利率。其中影響最大的,當然就是額度大、年期長的房屋貸款了。

平均每千萬房貸,就會增加4萬元以上的年息,這對領固定薪水的房貸族來說相當有感,對打炒房的目標對象,也就是將房貸當作成本的投資客而言,更是雪上加霜。

因此,許多投資客可能會開始考慮以賣房因應升息,導致房市出現短暫的拋售潮,對房價產生了些微的抑制效果。但是為了避免打炒房過度影響房市健康度,2023年6月起升息循環暫停,先前因為持續性升息而觀望的買盤陸續進場,房市賣壓轉小,房價急跌情形將明顯止血。

然而即便因為央行打炒房動作趨緩,房價稍稍回升,好事貸還是建議不要急著賣房,如果有緊急資金需求,可以考慮以二胎房貸進行資金週轉──因為房子一旦賣掉,就不太可能原屋再買回,付出的機會成本可能不太划算。

三、行政院:平均地權條例(2023年7月)

打炒房修訂重點

  1. 限制預售屋及新成屋的換約、轉售
  2. 納管預售屋及新成屋的買賣契約解除行為
  3. 管制私法人購入自用住宅行為
  4. 重罰炒作並建立吹哨者制度

近年公認打炒房政策中最重磅的攻擊,就是在2023年7月1日正式上路的《平均地權條例子法》。這是政府接續在預售屋紅單政策後,為了有效控管預售屋亂象,所再度祭出的鐵腕管理與規範。

1.限制預售屋及新成屋的換約、轉售

由於買賣契約在房市中屬於無本產品,若無嚴格管制,自然會淪為炒房溫床。因此本次打炒房條例規定,買方在簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後,不得讓與或轉售第三人,建商也不得同意或協助契約讓與或轉售;違規者將按戶(棟)處罰50萬至300萬元。

2.納管預售屋及新成屋的買賣契約解除行為

禁止紅單交易後,平均地權條例子法再度將預售屋與新成屋的「契約解除」納入管制範圍,企圖打擊投資客炒房空間。但這也並非完全禁止解約行為,民眾若符合某些特定條件,依舊可以安全退場不受罰。

3.管制私法人購入自用住宅行為

內政部認為,私法人無居住需求,不需購買住宅,否則極易形成炒作行為。本次修法將私法人購屋列為重點管理對象,嚴格落實私法人購屋許可制,是為了完全阻斷投機客操作空間,所制定的打炒房機制。

4.重罰炒作並建立吹哨者制度

明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,將按交易戶(棟、筆)數重罰100萬~5,000萬元。這是政府首次針對哄抬市場價格的行為,作出了明確的定義與罰則,是將打炒房實質化的重要指標之一。

5.平均地權條例帶來哪些影響?

《平均地權條例》為何被喻為打炒房最重磅的一拳?這是因為《平均地權條例》堪稱近年來,政府打炒房最全面的統合政策,橫跨新成屋與預售屋限售、紅單解約申報登錄的補強、炒房行為的罰則制定等,期能使投機族群的短期炒作受到抑制,消除房市的房價上漲預期。但是這樣的打炒房重拳,卻不會落到長期自住族身上,若無特殊情形,自住族將完全不受短期炒房限制影響。

四、財政部:房地合一2.0與重購退稅(2021年7月)

打炒房修訂重點

  1. 房地合一2.0:緊縮短期持有定義、加重短線炒作課稅稅金,並將法人比照個人課稅
  2. 重購退稅新制:緊縮設籍條件、限制持有時間內用途,但是放寬大屋換小屋退稅條件

我們可以將房地合一2.0和重購退稅新制,視為財政部的系列打炒房手段。房地合一2.0的主要目的,是以稅率制衡房屋短期買賣的自由度,並墊高投資客的炒房成本,讓房市的主要買盤,重回有剛性需求的自住客群身上。而重購退稅新制,則可視為避免錯殺自住客所提出的相應配套措施,期待能將自住客群的衝擊減到最低。

1.房地合一2.0

房地合一2.0針對打炒房,所制定的最大修訂重點,就在「拉高法人課稅層級與自然人相同」,和「大幅調升短期售屋稅率」。拉高課稅層級,是為了阻絕過往曾出現,投資客以集資成立法人來規避稅賦的情形;而調升稅率,則是希望能以高額稅金抑制短線炒作行為。因此,房地合一2.0的短期售屋稅率從2年以內課徵35%,調升至5年以內課徵35%、2年以內課徵45%。

2.重購退稅新制

然而,房市仍然存在因家庭規劃,而必須在短期內換屋的自住客群,房地合一2.0的高額稅率,可能讓這些族群備感壓力。為了避免打炒房反而打到換屋族,政府也放寬了重購退稅限制,只要符合特定條件(如小屋換大屋、價低換價高等),不論是採用重購退稅新制或是舊制,都有機會退回出售舊屋時繳納的房地合一稅,期待能透過這樣的減稅配套措施,降低打炒房帶來的衝擊。

3.房地合一2.0與重購退稅帶來哪些影響?

單看房地合一2.0,或許會覺得它打炒房的力道稍嫌薄弱,畢竟房地合一稅是有賺才課稅的制度,賣方大可死守「少賺但不賠售」的底線,因此房市雖出現一小波轉手潮,整體房價下跌幅度卻相當有限。但在預售屋與新成屋市場中,房地合一卻成功與其他打炒房政策串聯發揮綜效,由於短期轉售成本墊高,投資客縮手、短線炒作動作明顯趨於保守

而重購退稅也如預期,讓有換屋需求的民眾不致受到打炒房重稅策略的影響,可以安心賣舊換新。雖然央行有意透過信用管制落實打炒房,將「自住換屋族群」的定義作更精準的限縮,但是只要賣掉的舊屋和購入的新屋符合特定條件,仍不影響民眾使用重購退稅的權利。

五、內政部:實價登錄2.0(2020年7月)

打炒房修訂重點

  1. 全面納管預售屋交易資訊,包括限制紅單交易、成交價格即時申報、定型化契約備查等。
  2. 強化資訊揭露準則,溯及既往,並制定登錄不實罰則,未改善將處一般3~15萬、加重30~100萬罰鍰,且可連續開罰。

實價登錄2.0在各方面來說,都算是政府打炒房政策的敲門磚,先解除因為房市資訊不對稱而產生的操作空間,才能讓後續的各項打炒房行動順利推進。實價登錄2.0在打炒房的貢獻包括:

1.改善資訊揭露精確性

改善實價登錄1.0房地資訊僅揭露至「區段化」地號門牌的情形,將資訊精確度拓展至「買賣戶」的地號門牌,使登錄資訊更為完整,破除區域同漲的炒房行為。此外,也針對不實申報訂定相關罰則,若不改善將可連續開罰。

2.預售屋交易資訊全面納管

從實價登錄2.0開始,預售屋就是主要的打炒房對象。本次打炒房政策納管了預售屋的所有交易資訊,包括建案資訊、定型化契約都必須報請備查,且必須即時申報預售屋價格,以維持實價登錄的準確性。

3.禁止預售屋紅單交易

過去常看到投資客搶掃預售屋紅單,再轉售給自住客的荒謬行徑,在實價登錄2.0的打炒房策略中,終於全面終結。不僅預售屋紅單全面禁止轉售,建商也不可於合約中記載保留出售的字樣,違反相關規定者,將按戶數處15~100萬的罰鍰。但是一樣,為了避免打炒房打到自住客,雖然紅單禁止交易,但在特定情形下,買方仍可改變心意,將紅單「無償轉讓」給他人。

4.實價登錄2.0帶來哪些影響?

實價登錄2.0上路後,種種打炒房動作,諸如房屋價格資訊透明化等,確實為房市帶來些許正面效果,但由於法規未臻完善、罰則尚輕,且資料介接不全、機關查核不易,市場仍存在許多惡意操作行為(如AB約、車位售金轉嫁等),使實價登錄2.0的可信度蒙上一層陰影

然而,實價登錄2.0大刀闊斧禁止預售屋紅單交易的規定,卻可以被視作遏止預售屋亂象,所開出的打炒房第一槍。有了實價登錄2.0作為基礎,其後的房地合一2.0、平均地權條例,甚至是已拍板、將上路的囤房稅等,才能有效串聯發揮實質效益。

六、打房!打房?打炒房成效到底如何?

打炒房,到底有沒有打對人?房價居高不下的原因,表面上看起來是因為自住客習慣多方比較產品,猶豫期較長,結果被投資客搶先掃盤入袋而錯失先機,最終還要加價才能買到相對合適的房屋,來來往往就墊高了房價。但是影響房價的關鍵因素,實際上只有炒作這麼單純嗎?單靠打炒房,能夠扭轉現狀嗎?

以新建房屋來說,土地稀缺、勞工短缺、疫後建材成本飛漲、政策間接造成的行政虛耗,才是新成屋價格難降的根本原因;而以中古二手屋來說,基本上只有房地合一2.0能夠制衡買低賣高的行為、達成打炒房的效益,但是一般屋主多會續抱觀望態度,若非急缺資金絕不可能降價出售,買賣方的動態賽局結構是難以被打破的。

即便打炒房成功讓短期或成本較小的投資客退出市場,房市高房價、自住客剛需無法滿足的核心問題仍然沒有受到解決。透過重稅、政策限縮打炒房的結果,打不到房價卻打縮了交易量,將嚴重影響市場機制的健康度,甚至產生閉鎖效應。或許政府不應偏重打炒房,而應將目光放遠,著重在提升人民經濟實力、達成資源的合理分配,甚至提出可滿足居住正義的合理配套,才能創造各方共贏的局面。

然而,打炒房也不是全無利處,單單是短期投資客退場,就讓自住族多出更多的好房選擇。物件若同時具備地段優質、格局漂亮、知名建商品牌的優勢,加上自住族的剛性購屋需求,就能順利帶動成交,穩固基礎買盤的同時,也讓自住族成為最大的受惠群體。此外,條件表現一般的物件,也會因為好物件的釋出,而使價格慢慢鬆動,長期來看仍能為房價帶來更好的健康平衡。

總的來說,在一片打炒房風暴中,真正受到影響的仍然是投機的炒房族群。自住族雖仍須多看多觀望,但隨著房價結構的鬆動,將更有機會以合理的預算買到合適的房屋。期待未來政府能在居住正義的方面,進行更多、更全面的努力,相信以打炒房策略搭配合宜住居政策,將能為民眾創造更好的合理居住環境。

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