2024打房政策新措施一次看！政府出重手打炒房，真的有效嗎？

政府打炒房政策來勢洶洶，每次公布都對房市造成不小震盪。本文特別彙整了近年重要的打炒房政策，包含最新的新青安違規戶開鍘行動、第六波選擇性信用管制、央行升息循環，還有堪稱近年最重的打炒房重拳──平均地權條例，快速帶你了解這些打炒房政策在做什麼？打炒房政策會影響到哪些族群？

一、行政院：嚴查新青安違規戶（2024年6月）

自2023年8月政府推出新青安貸款以來，房市交易量遞增，原先略受選擇性信用管制抑制的房價亦開始蠢蠢欲動。原本這種因「自住買房需求提高」所帶來的房價漲幅，對整體房市是健康且可預期的現象；然而近期政府發現，不少人會利用新青安作為槓桿，進行投機性購屋，扭曲補助政策的好意。為了避免新青安淪為炒房工具，行政院於2024年6月底指示財政部，需徹底清查違規亂象，讓投機者不再享有貸款優惠，同時加強貸前審核與貸後管理。

1.徹查非自住購屋違規亂象

一旦被政府發現利用人頭戶申辦新青安貸款，或是將房屋轉租當起「包租公」，原先專屬於自住用途的優惠貸款方案、寬限期將會受到影響；嚴重可能讓貸款成數由8成降至7成，年限從40年降至20年，利率從1.775%升至2.5%，如此將導致每月還款金額接近翻倍，還會被銀行追討已補貼的利息。預計此舉有辦法讓心存僥倖的投資客，意識到政府「決不寬待」的打房決心，進而抹消利用新青安炒房的念頭。

2.加入切結書、每人限貸一次防弊措施

除了闡明申貸後違規的嚴重後果外，行政院還通過了「新青安貸款推動成效及優化措施」對新青安貸款新增簽署自住切結書、每人一生限貸一次等規範，同時要求整個貸款流程需更加嚴謹，落實前期審核、後期追蹤，自源頭阻斷利用補助貸款炒房的可能性，確保立意良善的新青安購屋政策不被投資客濫用。

3.嚴查新青安違規戶帶來哪些影響？

新青安貸款自推行以來，多次被詬病為推升房價的元兇，但從數據資料來看，貸款戶近6萬戶，貸款金額4000餘億的新青安政策，確實讓不少家庭得以一圓購屋夢，晉升為有殼一族，僅因少數投資客的偏差行為，忽視整體政策帶來的正面效益，不免過於武斷。

經過本次大動作清查違規戶，搭配上切結書、限貸次數等配套規範，新青安貸款機制理應變得更加完善，投資客更難將其作為炒房工具；就算僥倖申貸，仍需承擔違規被「抓包」的風險，吃力不討好。綜合來看，此系列政策調整，應能對投機行為造成一定程度限制，在實踐居住正義的同時，維持房市健全發展。

二、央行：第六波選擇性信用管制（2024年6月）

受惠於人工智慧（AI）熱潮帶來的漲勢，台股近期接連創下新高，不少人選擇將股市的獲利的資金轉而注入房市，間接帶動房地產市場成長，房價持續攀升。儘管去年（2023）央行已針對特定區域頒布「限貸令」，至今（2024）不動產貸款占全體銀行的放款比率仍然偏高；為了避免房市過熱，央行宣布將祭出第六波選擇性信用管制，希望透過下調貸款上限，搭配調升存準率，抑制房市上漲。

1.調降七都第二戶可貸成數至6成

有鑑於自第五波選擇性信用管制（2023）上路以來，民眾申辦七都（六都＋新竹縣市）第二戶購屋貸款的撥款金額仍持續增加，打炒房收穫成效甚微，央行於理監事會議中決定再次下調可貸成數的限制，由原先的7成降至6成；希望藉此限縮手段，使投資客於交易房產時需承擔資金缺口風險，抑制炒房行為。

2.調升存款準備率

調升存準率之所以可視為打炒房的配套措施，是因為當存準率提高時，會讓銀行可運用的資金減少，放貸能力減弱；在此影響下，銀行可能會提高貸款的申辦難度，以更嚴格的條件篩選客戶，讓投資客在申辦房貸時更容易碰壁，間接達到限制投機炒作行為，使房市降溫的目的。

3.第六波選擇性信用管制帶來哪些影響？

從政策施行面分析，調降第2戶購屋貸款成數，會讓購屋者需要準備更多的自備款，搭配上升準措施帶來的貸款限制，資金不足的投資客可能就會因申貸難度提升、資金調度風險考量，選擇觀望或退出房市。這「打房兩箭」雖顯示出央行對於控制過熱房市的意圖，但考量到力度有限，仍有不少人質疑是否能「打在痛點」。

為了避免殃及真的有購屋需求的族群，此系列政策還有三大配套措施，包含子女幫父母買房，滿足條件仍可辦理新青安的二戶房貸例外條款；與簽署切結書，並於1年內賣房，即可不受限貸令影響，專為換屋族規畫的先買後賣協處措施；以及避免換屋者因新政策出現資金缺口，不溯及既往的規定。這些配套措施是否可以協助第六波信用管制，精準打擊炒房行為，尚需時間驗證。

三、央行：升息循環（2024年3月）

為配合打炒房政策，將熱錢從房市中引出，央行從去年（2022）第1季開始，罕見出現連5季共計3碼（0.75%）的升息，也讓房貸利率正式回歸2%年代。雖然為了避免市場過度緊縮，2023年9月及12月均未升息，存款準備率也未調升；但在2024年3月，央行卻重磅拋出升息半碼（0.125%）的決策，期能抑制國內通膨的預期心理。

目前（2023年9月）央行各項公告利率如下：

• 重貼現率：2%
• 擔保放款融通利率：2.375%
• 短期融通利率：4.25%
• 活期存款準備率：10.275%
• 活期儲蓄存款準備率：6.000%
• 定期儲蓄存款準備率：4.500%
• 定期存款準備率：5.500%

央行升息循環帶來哪些影響？

去年至今6次升息，利率共增加0.875%，存款利率雖沒有出現明顯波動，卻深深衝擊各項貸款（包括房屋貸款、汽車貸款等）的利率。其中影響最大的，當然就是額度大、年期長的房屋貸款了。

平均每千萬房貸，就會增加4萬元以上的年息，這對領固定薪水的房貸族來說相當有感，對打炒房的目標對象，也就是將房貸當作成本的投資客而言，更是雪上加霜。然而，雖然因為部分投資客以賣房來因應升息，造成房市出現短暫的拋售潮，對房價產生些微的抑制效果，但總體來說，2023年連續升息的政策，並沒有為房市帶來太大的衝擊。

但值得留意的是，暫停2季的升息循環，在2024年3月重啟後，房市恐怕還會再有其他新的變數。因此，好事貸還是建議不要急著賣房，如果有緊急資金需求，可以考慮以二胎房貸進行資金週轉──因為房子一旦賣掉，就不太可能原屋再買回，付出的機會成本可能不太划算。

四、央行：第五波選擇性信用管制（2023年9月）

如同大眾所預期的，央行於2023年9月召開理監事會議後，二度宣布暫不升息，自2022年3月起啟動的打炒房升息循環，暫時劃下了休止符。但是同時間，央行卻出乎意料地祭出了新一波選擇性信用管制措施，主要針對「自然人特定地區第2戶購屋貸款」打出新的緊縮限制。第五波信用管制內容包括：

1.下修七都第二戶及豪宅可貸成數

為遏止投資客過度囤房，第五波信用管制針對自然人購買七都（六都＋新竹縣市）第二戶住宅，祭出了可貸成數的限制。然而，此規定也讓部分有資金壓力的換屋族受到不小衝擊，為免打炒房政策傷及無辜，央行於2023年7月再度公告，換屋族只要簽具切結書保證1年內售出舊屋，便不會受到房貸7成的限制。

2.房屋轉增貸須簽具切結書

房屋增貸和轉貸也是容易遭有心人士利用的炒房方式，常會有貸款人利用查核漏洞，取得優惠利率後再轉手將資金投入房市的情形。因此，這也成為第五波信用管制最主要的打炒房目標，凡是自然人申請第二戶房貸或豪宅轉貸、增貸，都必須簽具切結書。銀行也必須善盡稽查責任，申請人如果違反切結書內容、將貸得款項用來買新屋，銀行就必須收回貸款，否則將遭懲處。

3.老宅改以土地公告現值鑑價

為加速老屋退場、讓都更可以更順利的推動，本次打炒房政策也首次與老屋貸款進行正面對決。凡屋齡過高，被金融機構認定為「無價值」或「鮮少價值」者，往後僅能以土地貸款名義申貸。預期此舉可能對老屋大本營台北市產生衝擊，畢竟精華地段老屋在市場上雖具價值，若打炒房政策讓可貸條件降低，仍將使台北老屋的主要買盤──自住族直接縮手、態度轉趨觀望。

4.第五波信用管制帶來哪些影響？

第五波信用管制確實達成了央行所期待的打炒房效果，為投資客帶來了較大的衝擊，不僅無寬限期、利率高，房貸成數更限制僅7成，資金調度變得更為侷促，有利房市的降溫。而央行主要想保護的族群，也就是首購族或自住客（包括換屋族），在第五波信用管制公告初期雖有一波反彈，但在作出打炒房配套，也就是開放簽具切結後，預期應能逐漸平息聲浪。

五、行政院：平均地權條例（2023年7月）

近年公認打炒房政策中最重磅的攻擊，就是在2023年7月1日正式上路的《平均地權條例子法》。這是政府接續在預售屋紅單政策後，為了有效控管預售屋亂象，所再度祭出的鐵腕管理與規範。

1.限制預售屋及新成屋的換約、轉售

由於買賣契約在房市中屬於無本產品，若無嚴格管制，自然會淪為炒房溫床。因此本次打炒房條例規定，買方在簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。

2.納管預售屋及新成屋的買賣契約解除行為

繼禁止紅單交易後，平均地權條例子法再度將預售屋與新成屋的「契約解除」納入管制範圍，企圖打擊投資客炒房空間。但這也並非完全禁止解約行為，民眾若符合某些特定條件，依舊可以安全退場不受罰。

3.管制私法人購入自用住宅行為

內政部認為，私法人無居住需求，不需購買住宅，否則極易形成炒作行為。本次修法將私法人購屋列為重點管理對象，嚴格落實私法人購屋許可制，是為了完全阻斷投機客操作空間，所制定的打炒房機制。

4.重罰炒作並建立吹哨者制度

明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶（棟、筆）數重罰100萬～5,000萬元。這是政府首次針對哄抬市場價格的行為，作出了明確的定義與罰則，是將打炒房實質化的重要指標之一。

5.平均地權條例帶來哪些影響？

《平均地權條例》為何被喻為打炒房最重磅的一拳？這是因為《平均地權條例》堪稱近年來，政府打炒房最全面的統合政策，橫跨新成屋與預售屋限售、紅單解約申報登錄的補強、炒房行為的罰則制定等，期能使投機族群的短期炒作受到抑制，消除房市的房價上漲預期。但是這樣的打炒房重拳，卻不會落到長期自住族身上，若無特殊情形，自住族將完全不受短期炒房限制影響。

六、財政部：房地合一2.0與重購退稅（2021年7月）

我們可以將房地合一2.0和重購退稅新制，視為財政部的系列打炒房手段。房地合一2.0的主要目的，是以稅率制衡房屋短期買賣的自由度，並墊高投資客的炒房成本，讓房市的主要買盤，重回有剛性需求的自住客群身上。而重購退稅新制，則可視為避免錯殺自住客所提出的相應配套措施，期待能將自住客群的衝擊減到最低。

1.房地合一2.0

房地合一2.0針對打炒房，所制定的最大修訂重點，就在「拉高法人課稅層級與自然人相同」，和「大幅調升短期售屋稅率」。拉高課稅層級，是為了阻絕過往曾出現，投資客以集資成立法人來規避稅賦的情形；而調升稅率，則是希望能以高額稅金抑制短線炒作行為。因此，房地合一2.0的短期售屋稅率從2年以內課徵35%，調升至5年以內課徵35%、2年以內課徵45%。

2.重購退稅新制

然而，房市仍然存在因家庭規劃，而必須在短期內換屋的自住客群，房地合一2.0的高額稅率，可能讓這些族群備感壓力。為了避免打炒房反而打到換屋族，政府也放寬了重購退稅限制，只要符合特定條件（如小屋換大屋、價低換價高等），不論是採用重購退稅新制或是舊制，都有機會退回出售舊屋時繳納的房地合一稅，期待能透過這樣的減稅配套措施，降低打炒房帶來的衝擊。

3.房地合一2.0與重購退稅帶來哪些影響？

單看房地合一2.0，或許會覺得它打炒房的力道稍嫌薄弱，畢竟房地合一稅是有賺才課稅的制度，賣方大可死守「少賺但不賠售」的底線，因此房市雖出現一小波轉手潮，整體房價下跌幅度卻相當有限。但在預售屋與新成屋市場中，房地合一卻成功與其他打炒房政策串聯發揮綜效，由於短期轉售成本墊高，投資客縮手、短線炒作動作明顯趨於保守。

而重購退稅也如預期，讓有換屋需求的民眾不致受到打炒房重稅策略的影響，可以安心賣舊換新。雖然央行有意透過信用管制落實打炒房，將「自住換屋族群」的定義作更精準的限縮，但是只要賣掉的舊屋和購入的新屋符合特定條件，仍不影響民眾使用重購退稅的權利。

七、內政部：實價登錄2.0（2020年7月）

實價登錄2.0在各方面來說，都算是政府打炒房政策的敲門磚，先解除因為房市資訊不對稱而產生的操作空間，才能讓後續的各項打炒房行動順利推進。實價登錄2.0在打炒房的貢獻包括：

1.改善資訊揭露精確性

改善實價登錄1.0房地資訊僅揭露至「區段化」地號門牌的情形，將資訊精確度拓展至「買賣戶」的地號門牌，使登錄資訊更為完整，破除區域同漲的炒房行為。此外，也針對不實申報訂定相關罰則，若不改善將可連續開罰。

2.預售屋交易資訊全面納管

從實價登錄2.0開始，預售屋就是主要的打炒房對象。本次打炒房政策納管了預售屋的所有交易資訊，包括建案資訊、定型化契約都必須報請備查，且必須即時申報預售屋價格，以維持實價登錄的準確性。

3.禁止預售屋紅單交易

過去常看到投資客搶掃預售屋紅單，再轉售給自住客的荒謬行徑，在實價登錄2.0的打炒房策略中，終於全面終結。不僅預售屋紅單全面禁止轉售，建商也不可於合約中記載保留出售的字樣，違反相關規定者，將按戶數處15～100萬的罰鍰。但是一樣，為了避免打炒房打到自住客，雖然紅單禁止交易，但在特定情形下，買方仍可改變心意，將紅單「無償轉讓」給他人。

4.實價登錄2.0帶來哪些影響？

實價登錄2.0上路後，種種打炒房動作，諸如房屋價格資訊透明化等，確實為房市帶來些許正面效果，但由於法規未臻完善、罰則尚輕，且資料介接不全、機關查核不易，市場仍存在許多惡意操作行為（如AB約、車位售金轉嫁等），使實價登錄2.0的可信度蒙上一層陰影。

然而，實價登錄2.0大刀闊斧禁止預售屋紅單交易的規定，卻可以被視作遏止預售屋亂象，所開出的打炒房第一槍。有了實價登錄2.0作為基礎，其後的房地合一2.0、平均地權條例，甚至是已拍板、將上路的囤房稅等，才能有效串聯發揮實質效益。

八、打房！打房？打炒房成效到底如何？

打炒房，到底有沒有打對人？房價居高不下的原因，表面上看起來是因為自住客習慣多方比較產品，猶豫期較長，結果被投資客搶先掃盤入袋而錯失先機，最終還要加價才能買到相對合適的房屋，來來往往就墊高了房價。但是影響房價的關鍵因素，實際上只有炒作這麼單純嗎？單靠打炒房，能夠扭轉現狀嗎？

以新建房屋來說，土地稀缺、勞工短缺、疫後建材成本飛漲、政策間接造成的行政虛耗，才是新成屋價格難降的根本原因；而以中古二手屋來說，基本上只有房地合一2.0能夠制衡買低賣高的行為、達成打炒房的效益，但是一般屋主多會續抱觀望態度，若非急缺資金絕不可能降價出售，買賣方的動態賽局結構是難以被打破的。

即便打炒房成功讓短期或成本較小的投資客退出市場，房市高房價、自住客剛需無法滿足的核心問題仍然沒有受到解決。透過重稅、政策限縮打炒房的結果，打不到房價卻打縮了交易量，將嚴重影響市場機制的健康度，甚至產生閉鎖效應。或許政府不應偏重打炒房，而應將目光放遠，著重在提升人民經濟實力、達成資源的合理分配，甚至提出可滿足居住正義的合理配套，才能創造各方共贏的局面。

然而，打炒房也不是全無利處，單單是短期投資客退場，就讓自住族多出更多的好房選擇。物件若同時具備地段優質、格局漂亮、知名建商品牌的優勢，加上自住族的剛性購屋需求，就能順利帶動成交，穩固基礎買盤的同時，也讓自住族成為最大的受惠群體。此外，條件表現一般的物件，也會因為好物件的釋出，而使價格慢慢鬆動，長期來看仍能為房價帶來更好的健康平衡。

總的來說，在一片打炒房風暴中，真正受到影響的仍然是投機的炒房族群。自住族雖仍須多看多觀望，但隨著房價結構的鬆動，將更有機會以合理的預算買到合適的房屋。期待未來政府能在居住正義的方面，進行更多、更全面的努力，相信以打炒房策略搭配合宜住居政策，將能為民眾創造更好的合理居住環境。