房屋現值是什麼?房屋現值是影響房屋相關稅務相當重要的計算基準,和房屋市價並不相同

房屋現值是什麼? 查詢時機與試算方法懶人包一次告訴你

房屋現值是什麼?房屋現值是影響房屋相關稅務相當重要的計算基準,和房屋市價並不相同

房屋相關賦稅的計算基礎,建立於房屋現值上,而房屋現值是什麼?與房屋市價有什麼差別?要如何才能知道名下房屋的現值?本篇懶人包將說明房屋現值的大小事,並教你用最簡單的計算方式,立即得出結果。

一、房屋現值是什麼?哪時候要查詢?

房屋現值又稱為「房屋評定現值」,核定標準是由各縣市的民意代表、營造建築等人員組成「不動產評價委員會」,依照房屋的用途、面積、位居地段、折舊率等,訂定出「房屋標準單價」後,再交由各地的稅捐機關依照「房屋標準單價」,核算出應有的房屋現值。通常來說屋齡越新、坪數越大、地段越好,房屋現值就越高。

房屋現值vs市價到底差在哪?房屋市價高,買賣時的參考;房屋現值低,政府徵稅依據。

房屋現值查詢的時機有二:

1.每年5月報稅時

因為房屋稅的計算方式與房屋現值有關,房屋所有權人可於報稅時查詢名下房屋的現值,並試算出應繳的房屋稅金額。

2.購買房子的時候

買房子時所產生的契稅,其計算方式也與房屋現值有關,可於交屋的過程中,依照本文所說明的試算方式,驗算契稅金額是否正確。

二、房屋現值和房屋市價二者差異?

房屋現值主要用於「課稅」與「報稅」的時候;房屋市價則是於買賣房屋的價格參考依據。而房屋現值通常低於房屋市價,會有這樣的落差是因為,地方政府考量大多數民眾的稅務負擔,都會用較低的房屋現值來徵稅,所以才會造成公告的房屋現值,與房屋市價二者之間的落差。

而影響房屋限制的三大因素,由大到小依序為街路等級→房屋面積→核定單價。

影響房屋現值的因素有哪些?街路等級、房屋面積、政府核定價格。

三、房屋現值會影響哪些課稅種類?

由以上的說明可以知道,房屋現值影響到買房子時所課徵的「契稅」,與每年所要繳交的「房屋稅」,而這2種賦稅的計算方式如以下所列:

1.契稅

公式:買房契稅 = 核定契價(房屋評定現值-免稅現值)×買房稅率6%

當不動產買賣或移轉時,契稅需由買方所繳納。(因為土地會另外課徵「土地增值稅」,所以契稅只會針對房屋的部分產生)

2.房屋稅

公式:應繳房屋稅 = 房屋課稅現值×適用稅率

房屋稅由房屋所有權人繳納,計算的時間是由前一年的7月1日起,到課稅當年的6月30日止。其房屋稅率約有以下3種:

  • 自用住宅:房屋課稅現值×1.2%
  • 營業處所:房屋課稅現值×3%
  • 非住宅非營業:例如空屋,房屋課稅現值×2%

四、房屋現值計算教學

房屋評定現值有一套的計算公式,如以下所列:
房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×( 1 – 折舊率 × 折舊年數)× 街路等級調整率(地段率)

房屋稅舉例試算

小張有一棟3層樓自用住宅,屋齡已經30年,面積共100平方公尺,核定單價為每平方$2,500元,111年地段率為110%,折舊率1%,小張111年度房屋評定現值為:

2,500(核定單價)× 100(平方公尺)×(1-1%×30)×110%=192,500元
依照計算出來的房屋現值,即可得出房屋稅應繳金額為:192,500×1.2%(自用住宅稅率)= 2,310元

五、房屋現值常見Q&A

  • Q每年報稅都要重新查詢房屋現值嗎?
  • 不用。因為房屋現值每三年更新一次。不過為避免自己忘記是何時查詢,建議在報稅前仍可至各地稅捐稽徵處查詢。
  • Q房屋現值計算公式中,「核定單價」該如何查詢?
  • 可至各地方政府的稅捐機關官網查詢,即可查詢當年度房屋核定單價。
  • Q房屋現值是永遠固定的嗎?
  • 不是。依規定「不動產評價委員會」每三年會評定一次。
  • Q房屋評定現值與房屋課稅現值一樣嗎?
  • 不一樣。房屋評定現值包含:「房屋課稅現值」與「免稅現值」。當買房子時,所課徵的契稅是依據「房屋現值」計算;而申報房屋稅時則是以「房屋課稅現值」為計算基礎。

房屋現值的計算方法並不難,只要到房屋所在地的稅捐機關官網,查詢相關資訊後,代入本文所介紹的簡易試算公式,就能輕鬆算出房屋現值,並依據試算出的房屋現值,即可驗證當年度的房屋稅額是否正確。

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