申請二胎房貸前，可以利用試算的方式，找出適合自己能力的二胎房貸方案與管道，比較過後再進行申請。如此可以減少因為選擇錯誤，而讓自己背負更為沉重還款壓力的情形發生。本篇教你最簡單的二胎試算公式，只要動動手指，額度、利率及應繳金額就能馬上得知。
一、二胎房貸試算的重要性
為什麼需要二胎房貸試算？因為除了銀行，許多民間貸款業者（融資公司、代書代辦）也有提供二胎房貸服務，善用二胎房貸試算工具，可以幫助你在比較二胎房貸管道時，事前評估各管道的可貸額度，也可以驗算你的二胎房貸利率是否合理、每月應繳金額是否在你的負擔能力範圍之內。
此外，有些民間貸款業者，會用「月」利率來混淆客戶，甚至可能會用錯誤的利率推算來誤導，讓客戶誤以為民間二胎房貸利率比較低，實際上卻比銀行二胎、新鑫二胎多好幾倍。為了避免受騙上當，你也可以利用二胎房貸試算工具，來檢驗你的二胎房貸利率真實性。
二、二胎房貸試算方法
二胎房貸試算有哪些方法？根據不同的貸款管道、不同的貸款方案，二胎房貸試算公式也會不太一樣，我們拆分成二胎房貸額度跟利率兩大類來做介紹。
1. 二胎房貸額度計算公式
一般房貸的額度試算方法：可貸額度＝房屋鑑價金額×貸款成數
而二胎房貸試算額度時，還需要將上面的貸款額度，扣除掉「第一順位房貸金額」。
因此二胎房貸的額度試算方法為：可貸額度＝房屋鑑價金額×貸款成數－第一順位房貸金額
要注意的是，依照二胎房貸申請的管道不同，不僅貸款成數有差異，各管道對於「第一順位房貸金額」認定也有所不同，以下依序舉例說明：
（1）銀行二胎額度計算方式
以「一胎房貸設定金額」來認定，可貸成數最高80%
二胎房貸貸款額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸設定金額
（2）融資公司二胎額度計算方式
以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高120%
二胎房貸貸款額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸剩餘金額
（3）代書代辦二胎額度計算方式
以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高90%
二胎房貸貸款額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸剩餘金額
2. 二胎房貸利率計算公式
房屋貸款與二胎房貸的利率計算方式有3種：本息均攤（又分有寬限&無寬限）、本金均攤，選擇不同的房貸方案，你的每月應繳金額和總還款金額也會有差異。以下先簡單介紹這3種二胎房貸利率計算方法：
（1）本息均攤 （無寬限）
本息平均攤還法就是將整個貸款期間，應償還的本金跟利息總和之後，再平均分攤在每一期的應繳金額，讓每個月還的金額都是固定的。
本息均攤公式：二胎房貸月付金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率
（2）本息均攤 （有寬限）
附寬限期的本息攤還方式，就是在寬限期間只須按月繳交利息，等到寬限期結束後，再按照本息均攤法計算每月應繳金額。由於使用寬限期會壓縮到你的還款期限，因此本息均攤的還款時間會被縮短，寬限期結束後的每月應繳金額也會增加。
（3）本金均攤
本金平均攤還法就是將全部貸款本金，平均分攤在每一期的應繳金額，利息則是按照每期的貸款餘額計算。也就是說，每個月還的金額會逐月減少。
本金均攤公式：當期二胎房貸月付金額＝貸款本金÷還款總月數＋本金餘額×月利率
三、二胎房貸額度試算
看完二胎房貸額度試算方法後，可能還是沒辦法明顯地比較出各管道的差距有多大，因此我們直接舉實際案例，分別試算銀行、融資公司與代書代辦的二胎房貸，並從中比較其差異。
假設原來的房屋貸款金額是400萬，一順位房貸的設定金額為480萬（通常設定金額都是貸款額度的1.2倍），在繳了10年房貸後，一胎房貸餘額還剩下250萬元，而目前的房屋鑑價金額為600萬：
- 銀行二胎房貸額度試算：600萬×80%－480萬＝0
銀行二胎房貸額度計算方式，是以「一胎房貸設定金額」來認定，試算結果為0，也就是說你的房子對銀行來說，已經沒有貸款空間。
- 融資公司二胎房貸額度試算：600萬×120%－250萬＝470萬
融資公司是以「一胎房貸剩餘金額」來作二胎房貸額度試算，試算結果最高可貸到470萬元。
- 代書代辦二胎房貸額度試算：600萬×90%－250萬＝290萬
雖然代書代辦也是用「一胎房貸剩餘金額」來計算，但因為貸款成數較低，二胎房貸額度試算下來，最高只能貸到290萬元。
由以上的試算範例來看，銀行因為作風保守，就算核貸額度也不會太高；代書代辦的核貸額度較融資公司低，而且有風險上的疑慮；因此建議選擇融資公司－新鑫公司，為二胎房貸的申請管道。
四、二胎房貸利率試算
1. 不同利率的二胎房貸試算範例
不同二胎房貸管道的利率也有差異，以下先提供各管道的二胎房貸利率：
- 銀行：5%~16%（實務上至少4%以上）
- 融資公司：7%~14%
- 代書代辦：6%~36%
接著，我們假設以房屋貸款300萬，本息平均攤還7年為例，並透過房貸試算工具，將不同的二胎房貸利率試算結果列表：
| 年利率 | 4% | 7% | 10% | 16% | 30% | 36% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 每月應繳金額 | 41,006 | 45,278 | 49,804 | 59,586 | 85,779 | 98,199 |
從上表可得知，選擇不同管道的月付金額差距非常地大，不過在挑選二胎房貸管道時，其實除了要比較利率之外，貸款費用、申請難易度及安全性也都須列入考量。
2. 不同期數的二胎房貸試算範例
二胎房貸的還款期限愈長，月付金的負擔就愈輕。假設以房屋貸款300萬，年利率7%，採本息平均攤還方式為例，將不同的二胎房貸試算結果列表：
| 貸款期限 | 5年（60期） | 7年（84期） | 10年（120期） |
|---|---|---|---|
| 每月應繳金額 | 59,404元 | 45,278元 | 34,833元 |
| 總還款金額 | 3,564,212 | 3,803,353 | 4,179,887 |
要注意的是，雖然貸款期限愈長、每月應繳金額愈少，但總和下來的總還款金額也會比較多，建議根據自身負擔能力作評估。
3. 不同攤還法的二胎房貸試算範例
假設以房屋貸款300萬，年利率7%，貸款時間7年為例，將不同的二胎房貸試算結果列表：
| 攤還方式 | 每月應繳金額 | 總還款金額 | 特色 |
|---|---|---|---|
| 本息均攤 （無寬限） | 45,278 | 3,803,353元 | 平均分擔 |
| 本息均攤 （有寬限1年） | 17,500~$51,147 | 3,892,587元 | 先甘後苦 |
| 本金均攤 | 35,946~$53,214 | 3,743,750元 | 先苦後甘 |
不論選擇哪一種攤還方式，都各有利弊，選擇符合你的理財規劃的二胎房貸還款方法，就是最適合自己的方案。
五、二胎房貸常見Q&A
- Q二胎房貸試算額度準確嗎？
- 可以作為參考用。因為有時候與貸款方的認知不同，如利率的計算基準、房屋鑑價、個人申請條件、忽略寬限期與綁約期的限制等，都會讓試算與實際結果有所落差。
- Q用實價登錄金額當作房屋鑑價可以嗎？
- 可以作為參考用。因為各家銀行內部，都有自己一套的房屋鑑價系統。房屋鑑價師除了會參考實價登錄的價格外，也會依據銀行內部的鑑價準則進行估價。因此自己與銀行的估價結果，二者可能會存在著落差。
- Q不知道房屋設定金額如何進行二胎房貸試算？
- 房屋設定金額可以透過2種方式得知：
1.戶政事務所臨櫃申請「房屋謄本」
2.戶政事務所官網，線上申請「電子房屋謄本」
以上2種方式，都可以從房屋謄本的紀錄上，得知房屋的設定金額是多少。在知道房屋設定金額後，就可以著手進行二胎房貸試算。
- Q二胎房貸也有綁約期嗎？
- 有的。每一家銀行二胎房貸的綁約期各自不同，申貸前須詢問清楚；而新鑫公司二胎房貸的綁約期則是20個月，若是提前清償者，須付出貸款本金12%的違約金。
- Q房屋增貸、轉增貸、二胎房貸，哪一種比較省息？
- 銀行的房屋轉增貸利率在1.56%~1.65%之間，二胎房貸利率則在5%~16%之間；融資公司的二胎房貸利率在7%~14%之間；民間貸款公司的二胎房貸利率在18%~36%之間。由以上的利率來看，以銀行房屋轉增貸的利率最低，但是銀行審核嚴格，過件的機率不高；民間公司則有風險疑慮的問題。因此融資公司的二胎房貸，是你可以考慮的選項之一。
藉由以上的說明可以瞭解，二胎房貸試算的重要性；而且利用本文所提供的試算網站，就能輕鬆算出房貸的月付金；並掌握提高二胎房貸額度的5項關鍵，相信你可以申請到，最適合自己的二胎房貸方案。
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