二胎房貸是種疊加貸款,所以特別需要留意還款能力的試算。本文介紹了二胎房貸試算最重要的三個環節,包括各管道的二胎額度計算方式、二胎增額的月付金負擔變化,以及二胎負債比與還款能力的計算,幫助申請人在貸款前做好完整規劃

二胎房貸試算重點整理!做好還款能力評估,善用二胎輕鬆解鎖資金潛力

二胎房貸是種疊加貸款,所以特別需要留意還款能力的試算。本文介紹了二胎房貸試算最重要的三個環節,包括各管道的二胎額度計算方式、二胎增額的月付金負擔變化,以及二胎負債比與還款能力的計算,幫助申請人在貸款前做好完整規劃

二胎房貸是一種額度空間大、運用範圍廣的房貸種類,可以讓已有貸款的房子,重新解鎖潛在的資金效益。但在申請二胎房貸前,建議一定要先進行二胎房貸試算,清楚掌握月付金的多寡、做好還款能力的評估,才不會因為貸款壓力大、影響到生活。如果想知道如何進行二胎房貸試算,文章一定要繼續往下看!

一、二胎房貸是什麼?為什麼要先做試算?

二胎房貸是一種疊加的貸款,意思就是要在原有的貸款上面,再新增一筆新的支出,如此一來,月付金多少、負不負擔得起,就是你在考慮二胎房貸申請額度時,最重要的事了!倘若申貸額度過高,雖可解一時之急,卻會長期處於負債比過高的情況,不僅壓縮生活品質,還可能因貸款遲繳等原因,而影響未來貸款機會。

為了確保自己有足夠的還款能力,能支應每個月的貸款支出,在進行二胎房貸試算時,建議一定要將下面四個項目,列為最大的試算重點。

  • 貸款額度:了解不同管道可提供的二胎貸款額度,並選擇合適的管道申貸。
  • 月付金:估算在不同的貸款條件下,月付金的金額變化情形。
  • 負債比與還款能力:計算每月支出和負債總額的增加幅度,來評估還款能力是否仍在可控範圍之內。

二、我的房子還能貸多少?二胎房貸額度試算

二胎房貸額度會因申請管道不同,產生明顯的差異,而造成這個差異的原因,就是各管道對於「第一順位房貸金額」的認定有所不同。以下我們將針對三種常見的二胎管道,分別說明貸款額度的計算方式。

1.銀行二胎額度是怎麼計算的?

一順位房貸金額:以「房貸設定金額」來認定/可貸成數最高80%

銀行審核較嚴謹,且各家銀行重視的項目不同,像是房屋殘值、鑑價方式、個人還款能力等,都會影響最終核貸的二胎房貸額度。銀行二胎額度普遍不高,還須扣除一胎的設定金額(通常為貸款額度1.2倍),最終可貸額度可能僅剩數十萬元。

2.融資二胎額度是怎麼計算的?

一順位房貸金額:以「一胎房貸剩餘金額」來認定/可貸成數最高120%

相較於銀行,融資公司的申請條件、審核標準都較為寬鬆,過件率高,而且是以一胎房貸餘額,作為前貸扣除基準,所以融資二胎額度大多會比銀行來得高一些,可貸成數為120%、額度最高500萬。

3.代書代辦二胎額度是怎麼計算的?

一順位房貸金額:以「一胎房貸剩餘金額」來認定/可貸成數最高90%

代書代辦的二胎房貸額度沒有一定標準,通常是由借貸雙方自行協議,不過值得留意的是,儘管代書代辦審核寬鬆、二胎額度試算方式與融資公司一樣,但可貸成數卻比較低,最高只到90%。

4.不同貸款管道的二胎房貸試算

假設原來的房屋貸款金額是400萬,一順位房貸的設定金額為480萬,在繳了10年房貸後,一胎房貸餘額還剩下250萬元,而目前的房屋鑑價金額為600萬:

各管道二胎額度實際試算

以上面的條件來看,各管道的二胎可貸額度為:

銀行二胎房貸額度試算:600萬×80%-480萬=0
銀行二胎房貸額度計算方式,是以「一胎房貸設定金額」來認定,試算結果為0,也就是說你的房子對銀行來說,已經沒有貸款空間

融資公司二胎房貸額度試算:600萬×120%-250萬=470萬
融資公司是以「一胎房貸剩餘金額」來作二胎房貸額度試算,試算結果最高可貸到470萬元。

代書代辦二胎房貸額度試算:600萬×90%-250萬=290萬
雖然代書代辦也是用「一胎房貸剩餘金額」來計算,但因為貸款成數較低,二胎房貸額度試算下來,最高只能貸到290萬元。

三、二胎房貸要增額嗎?月付金變化試算

有時候二胎房貸專員可能會建議客戶,一次貸到足額,以免很快又需要資金,就得短期增貸,容易影響過件率。如果你正在思考這次二胎是否要增額貸款,我們下面將以增額50萬為單位,來帶你試算增額後的月付金差異。若感覺增額後月付金有點沉重,我們也提供了2個增貸後,還可降低月付金的技巧供你參考喔!

1.二胎房貸增額月付金差多少?

首先,我們先來試算一下,如果依照原本的規劃,貸款100萬元、利率7%、分7年還款,月付金會是多少吧:

二胎增額月付金的實際試算

在原先的貸款條件(額度100萬)下,申請人每月的月付金為15,093元

二胎增額50萬(總額度150萬):月付金22,639元(+7,546元)。
二胎增額100萬(總額度200萬):月付金30,185元(+15,146元)。
二胎增額150萬(總額度250萬):月付金37,732元(+22,639元)。
二胎增額200萬(總額度300萬):月付金45,278元(+30,185元)。
二胎增額250萬(總額度350萬):月付金52824元(+37,785元)。

2.如果一定要增額貸款,如何降低月付金?

若確定要增額貸款,卻又擔心每月還款金額太大,其實可以透過拉長二胎房貸年期、善用寬限期2個方法來降低負擔。究竟這兩個方法,能夠降低多少二胎月付金呢?就讓我們實際來試算看看吧!

(1)拉長二胎房貸年期

二胎房貸的還款期限愈長,月付金的負擔就愈輕。要注意的是,雖然貸款期限愈長、每月應繳金額愈少,但因為二胎房貸利率相對較高,最終加總下來的總利息也會比較多,建議根據自身負擔能力進行評估。

拉長二胎年期的實際試算

在原先的貸款條件(年期7年)下,申請人每月的月付金為15,093元

二胎年期8年:月付金13,634元(-1,459元)。
二胎年期9年:月付金12,506元(-2,587元)。
二胎年期10年:月付金11,611元(-3,482元)。

(2)使用二胎房貸寬限期

少數借貸機構有提供二胎房貸寬限期,像好事貸,只要符合條件最高可申請2年寬限期。在此期間,借貸人可以於前期資金吃緊時,只先償還利息,有感減少月付金,不過等寬限期結束,開始本息攤還時,就要特別注意還款負擔囉!

使用二胎寬限期的實際試算

在原先的貸款條件(年期7年)下,申請人每月的月付金為15,093元。如果想要使用寬限期,二胎房貸的年期就會固定變成10年(2年寬限期+8年正常還款期)。前後期的月付金變化就會是:

2年寬限期間:月付金5,833元(比不使用寬限期 -9,260元)。
2年寬限期後:月付金19,801元(比不使用寬限期 +4,708元)。

四、別讓二胎房貸影響生活!負債比與還款能力試算

就像我們在文章開頭說的,二胎房貸是在原本的房貸上,再疊加上一筆新的貸款,因此,在申貸前預先試算自己的還款能力,就變得相當重要了!

一般我們在評估二胎房貸的還款能力時,都會建議申請人將負債比60%作為總貸款支出的上限。這裡面不只包含一胎房貸,也包含其他貸款支出;所以一定要好好評估還款能力,才不會周轉不成,反而讓二胎貸款成為你的生活重擔。

1.二胎房貸佔月負債比試算

申請二胎房貸前,一定要先考慮自己的收入來源、支出項目,確保有足夠的資金流動性應對新、舊貸款的總額負擔。一般來說,銀行會建議購屋貸款的負債比,應佔家庭收入30%以下,而整體負債的支出,則應佔家庭收入的60%以下。

一、二胎房貸佔負債比的實際試算

小王與太太買了一棟1000萬元的房屋,貸款800萬元,利率3%、分30年還款,月付金33,728元。現在想要再申請一筆100萬元、利率7%、分7年還款的二胎房貸,月付金為15,093元。小王家的家庭月收入為12萬元,則兩筆貸款的月負債比分別為:

原房貸月負債比:33,728/120,000=28.1%(符合首貸負債比建議)
二胎房貸月負債比:15,093/120,000=12.5%
整體月負債比:(33,728+15,093)/120,000=40.6%(符合一般負債比建議)

2.二胎房貸佔總資產負債比試算

除了每個月的流動性支出外,也一定要評估、試算資產的支撐性,包含存款、股票等,確認當現金流無法順利運轉時,總資產有沒有辦法支應資金的槓桿操作。因此,在申請二胎房貸前,建議也針對總資產負債比做個全面的試算檢查。

二胎貸款佔總資產負債比的實際試算

銀行在審核貸款時,多會希望申請人的總資產負債比,應該要大於1.5倍,核貸的機會才會比較高。如果以小王的貸款條件,他應該要具備多少的總資產,才能滿足安全的總資產負債比呢?小王的原房貸總額為800萬元、二胎房貸總額為100萬元:

在僅有原房貸的情況下,總資產價值應有:800萬元×1.5倍=1,200萬元
加上二胎後,總資產價值應有:(800萬元+100萬元)×1.5倍=1,350萬元

但如果小王還有其他銀行的無擔保債務,總資產價值可能就要再更提高,才有辦法順利通過後續的貸款申請。

五、其他關於二胎房貸試算的Q&A

  • Q二胎房貸能自行試算嗎?
  • 可以!只要具備正確的試算觀念,選用合適的試算工具,就能從各項計算結果中,推論出最適合自己的二胎方案。如果單純只是想要進行基本的額度利率和月付金試算,利用各大銀行的試算頁面就可以輕鬆完成,但如果想要延伸計算自己的負債比或月負擔壓力,不妨利用好事貸的二胎試算工具,來取得想要的結果。
  • Q二胎房貸試算需要找代辦嗎?
  • 雖然我們不建議找代辦進行二胎房貸試算,但若是真的擔心自己的計算結果錯誤,還是可以向大型融資公司的經銷商,如好事貸諮詢,請專員針對自己的情況做試算,並推薦合適的二胎貸款方案。

不論透過哪個管道辦理二胎房貸,不只要考量利率高低,也應謹慎評估貸款額度、月付金、個人負債比等。而相信看完文章後,你已經有掌握到二胎房貸試算的方法,只要事前多花時間做功課,規劃好個人還款計畫、資金運用方式,就能讓二胎房貸真正幫助到自己,早日脫離資金窘迫的困境!

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