買房是人生的大事，不過在買房前需要考慮到的問題有很多，房貸成數是否足夠支付買房的金額，就是其中的一項重點。本篇教你5招預防與解決的方法，幫助你在買房時，提高房屋買賣成功的機率，減少因房貸不足而產生違約的情形。
一、房貸成數不足的原因有哪些？
銀行評估房屋與申請人的條件後，會給予房屋鑑價的一定成數，以作為房屋貸款的額度。通常造成房貸成數不足的原因有3點：
1.搞混房屋的鑑價與成交價
大多數沒有買房經驗的人，會將房屋鑑價與成交價搞混，使得實際與期望的貸款成數有所落差。簡單來說，房屋成交價為買賣雙方實際交易的金額；房屋鑑價則是銀行所評估的房屋價格。
2.過度相信房仲或賣家話術
不論是房仲或者是賣家在簽署契約前，所給予的承諾或保證都要抱持著懷疑的態度，切勿全盤相信。此時，直接向銀行詢問相關貸款的資訊，才是最正確的方式。畢竟放貸的是銀行，並不是房仲或是賣家。
3.高估自己的房屋貸款條件
影響房屋貸款成數的因素有很多，如財力條件、個人信用與房屋狀況等，都是讓貸款方案好壞與否的關鍵，只要稍微一個疏忽，就有可能讓自己的房貸成數減少。以上這些因素，都需要有專業的知識或機構來進行評估，所以千萬別高估自己的房貸申請條件，以免在簽約後才發現，其實無力負擔每個月的還款金額。
綜合以上3點，其實只要以冷靜的態度，審慎的進行貸款評估，並瞭解成交價與鑑價的差別，相信是可以避免房貸成數不足的情形發生。
二、房貸成數不足毀約會怎樣？
房貸成數不足毀約的後果，可能會有以下3種的情況發生：
1.沒收或加倍賠償斡旋金
對於有興趣的房子想要出價時，須先拿出一筆「斡旋金」，請房仲與屋主議價。不過，只要有任何一方反悔，導致房屋買賣的流程中斷，其後果將會有2種情況發生：買方反悔時斡旋金將被沒收；賣方反悔時則需加倍返還斡旋金。
2.賠要約書3%房價違約金
假如不想以斡旋金的形式，則須使用「要約書」的方式，請房仲代為向屋主議價。若是買賣雙方，有一方反悔時，違約的一方須賠償房屋買賣金額的3%給對方。因為要約書的賠償金額，通常會高出斡旋金不少，所以要約書的議價方式較少人使用。
3.簽約後反悔可能吃官司
斡旋金與要約書二者，都屬於買房簽約前的預備動作。若是在正式簽約前反悔，只需負擔因為反悔不簽約的金錢損失；一旦在正式簽約後反悔，無法完成房屋買賣的流程，除了違約金的賠償外，還有可能會被房仲或屋主提起告訴。
不論是斡旋金或是要約書的形式，都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後，千萬不可輕率地簽屬任何文件，以避免違約的情事發生。
三、房貸成數不足怎麼辦？如何避免？
如何預防因房貸成數不足，而毀約的情況發生？可以利用下列3種方法來避免。
1.預作解約條款
因為房屋鑑價與成交價落差太大，導致銀行貸款成數不足，讓買賣雙方對簿公堂的例子時有所聞。其實上述這種情況，是可以利用「但書條款」來避免。
「但書條款」簡單來說，是在「要約書」與「斡旋金」的書面契約旁，加註若是房貸成數不足時，買賣雙方該如何處理的文字敘述。其範例如以下所列：
- XX銀行房屋貸款需達「成交價」X成，若房屋貸款成數不足X成者，買方得主張無條件解除本契約。（有指定銀行時的範例）
- 房貸成數不足「成交價」X成時，排除以個人信用貸款，補足房屋貸款成數不足的條件。若無法達成上述條件者，買賣雙方即可無條件解約。（無指定銀行範例）
2.利用房貸試算
目前房屋價格透明而且方便易查，除了可以利用政府房屋實價登錄網站查詢房價外，還可以利用各家銀行，所提供的房貸試算網站，算出大概的貸款額度，就可以衡量自己的財力是否能夠負擔。
3.銀行事先估價
可以直接請銀行，幫有興趣的房子進行鑑價，由銀行方所作的房貸估算，在房貸成數上則會更為準確。在此提醒，並非直接送件給銀行提出房屋貸款的申請，因為若是銀行能給予的房貸成數不如預期而無法申辦，反而會浪費一次聯徵查詢的機會。
以上3種方法可以有效預防，房貸成數不足而毀約的情形發生，建議在買房簽約前可以多加利用。
四、房貸不足的解決方式
若是非常喜歡某一間房子，但銀行貸款成數就是差臨門一腳，此時可以參考以下3種方式來提高房貸成數。
1.增加擔保品
假如名下還有其他沒有貸過款的不動產，也可以拿來作擔保品抵押給銀行。這樣的作法，可以有效地提高你的房屋貸款成數。
2.提供保證人
增加一位財力與信用條件俱佳的保證人，也能讓銀行放心地將房屋貸款成數提高。不過要提醒的是，保證人只限於父母、配偶、子女與兄弟姊妹，其他關係則不被銀行所接受。
3.申請其他貸款
房貸成數不足時，可以嘗試申請其他種類的貸款來補足。如房貸附加信貸、個人信用貸款、汽車貸款等。
提高貸款成數的方法並不困難，只不過都需要有一定的條件來支撐。而且每一種方法的背後，都會讓每月還款的負擔加重，因此建議在使用前須謹慎衡量。
五、房貸成數不足常見Q&A
- Q房貸成數不足可以提出申覆嗎？
- 可以。當銀行告知房屋貸款成數不如預期時，可以檢視自身條件不足的部分，在補強貸款條件後，如增加保證人、提供不動產抵押或申請其他貸款等方式，再重新送件進行申覆。
- Q預防房貸不足時的但書條款怎麼寫？
- 但書條款的功用在於輔助說明，因此需要敘述得更清楚與詳細。舉例說明如下：XX銀行房屋貸款需達「成交價」X成，若房屋貸款成數不足X成者，買方得主張無條件解除本契約。這則範例清楚地設下解除契約的條件，尤其是銀行名稱、貸款成數以「成交價」為計算基礎這2項，更要特別註明在但書條款中。
- Q房貸成數不滿意可以再補強資料嗎？
- 可以。試著增加保證人、不動產擔保品或申請其他貸款，都是能有效提高貸款成數的方法。
- Q如何利用試算功能避免房貸不足毀約？
- 目前各大銀行網站都有專屬的房貸試算功能，可以選擇想要申請房貸的銀行，帶入自身的貸款條件後，就能立即獲得房屋貸款的大概額度。假如貸款額度與自己的預期有落差，建議補強房屋貸款的加分條件。
買房對許多人來說，是人生的頭等大事。如何順利申請房屋貸款，避免房屋貸款成數不足的窘境，其實是有方法的。只要在申請貸款前審慎評估，檢視自身貸款條件是否有不足之處，然後善用銀行試算與鑑價的功能，相信是可以避免，因為房貸成數不足而造成毀約的情況。
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