當心誤踩地雷房型!影響房貸條件的5大房型,買房前一定要留意!

當心誤踩地雷房型!影響房貸條件的5大房型,買房前一定要留意!

當心誤踩地雷房型!影響房貸條件的5大房型,買房前一定要留意!

影響房貸的房型有哪些?每個人買房在乎的地方都不一樣,但是銀行房貸審核標準大同小異,買到地雷房型不僅影響房價、更直接影響到銀行貸款的核貸機會和金額。好事貸幫你整理銀行不喜歡的房屋類型,購屋前一定要特別留意這5種地雷屋。

銀行5大地雷房型
房屋建材 海砂屋、輻射屋、爐渣屋、磚造、木造、鐵皮屋
房屋所在區域 位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地
房屋風水 凶宅、路沖、未臨路或是路寬3米以下
鄰近嫌惡設施 鄰近高壓電塔、變電所、加油站、焚化爐、高架道路、宮廟、殯葬區、墳墓
房屋用途 神壇、宮廟、特種營業場所、工業住宅、地上權住宅

一、房屋類型會影響房貸額度、利率嗎?

當然會!申請房屋貸款,銀行除了看借款人條件,也會把房屋條件列入審核。因為銀行必須考量房子未來脫手難易度,如果未來貸款人房貸付不出來,不得已要法拍房子,條件愈好的房子愈搶手,這樣銀行才能回收足夠的欠款。

因此如果買到屋況不好、格局奇怪或者附近有嫌惡設施的房屋類型,銀行就會嚴格審核,不僅貸款過件率低,甚至核貸給你的房貸成數低、額度少,房貸利率也可能比較高。

二、影響房貸的房型有哪些?

房屋類型有很多種分法,例如以使用及完工狀況可區分成預售屋、新成屋、中古屋,也可以用屋齡區分成新屋、老屋,還有建物型態、建材、格局、用途等分類方式,以下介紹不同類別的房型是否會影響房貸額度及利率。

1. 建物型態

不同建物類型的房子,可取得的房貸條件也不一樣,像是公寓房價雖然比電梯大廈價格低,但是貸款成數跟利率也比較差,以下為買房常見的房屋類型:

  1. 公寓:五樓含以下無電梯房屋
  2. 華廈:十層含以下有電梯房屋
  3. 住宅或複合型大樓:十一層含以上有電梯房屋
  4. 透天厝:有獨立門戶及庭院的房屋
  5. 套房:一房、一廳、一衛的房屋

根據聯徵中心統計,電梯大樓的房貸條件是最好的,平均房貸成數約7成4、房貸利率約1.4%;相反套房的貸款條件則是最差的,平均房貸成數約6成9、房貸利率約1.8%。

2. 建築結構

銀行貸款時也會看房屋建材,近年新蓋的房子大多是鋼筋混凝土(RC)、或鋼骨鋼筋混凝土(SRC),而早期的中古屋、老屋,則大多為RB加強磚造房屋,不僅耐用度、耐震性較差,房屋使用年限也較短,且會連帶影響貸款年限。

房屋建築比較表
建築結構 鋼骨鋼筋混凝土(SRC) 鋼骨混凝土(SC) 鋼筋混凝土(RC) 加強磚造 (RB) 磚造(B)
常見應用 高樓層建築 廠房、辦公大樓 大樓、透天厝、公寓 透天厝、公寓 平房
房屋使用年限 50年 50年 50年 35年 25年
優點 耐震、防火性佳 耐震 防火性佳、隔音好 成本低 成本低
缺點 成本高 隔音差、防火性差、防水差 建材較重、較占空間、造型變化較少 易發生壁癌、漏水、龜裂 不耐震、不耐用

3. 房屋建材

使用對身體健康有害的建材,也會影響房貸額度、房貸成數、房貸利率和貸款期限,銀行甚至可能會婉拒貸款。

  • 海砂屋
    海砂屋是指使用摻有海砂的混凝土,所蓋出來的房子,又稱為「高氯離子含量之混凝土建築物」。由於來自海邊的海砂含有鹽分、氯離子,會產生壁癌、牆面龜裂、鋼筋腐蝕等損害房屋結構的問題,因此銀行不願意承作海砂屋貸款。
  • 輻射屋
    輻射屋是指使用受到輻射屋覽的鋼筋或其他建築材料,所蓋出來的房子,常見於民國71-73年間建造的房屋。由於輻射屋會產生對人體有害的放射性物質,有致癌的風險,因此銀行不承作輻射屋。
  • 爐渣屋
    爐渣屋是使用摻雜爐碴的砂石原料,所蓋出來的房子。爐碴為煉鋼廠燃燒廢鐵、廢鋼的殘留物,遇水會膨脹,易造成牆面剝落、甚至結構安全,已於2021年立法禁用。

房貸影響因素有哪些?〈房屋條件〉

4. 房屋格局

  • 夾層屋:夾在天花板跟地板之間的樓層,屬室內裝潢的一部份,可增加室內使用空間。
  • 樓中樓:就是樓中有樓的意思,把第二層樓的樓地板抽掉一部分,讓室內空間看起來更寬敞,也稱作複層住宅或複式住宅。
  • 挑高屋:室內高度超過三米六以上的房屋,通常搭配夾層來增加使用空間。

無論是利用哪種方式來改變房屋格局,都需要注意是否有「產權登記」,是否為依法核准建造的。如果沒有產權登記、或者是取得使用執照後的二次施工,都屬於違建,不僅銀行不願意承作,還會面臨拆除的可能。

5. 房屋用途

除了神壇、宮廟、特種行業等房屋用途會被銀行婉拒,如果有下列情形也會影響房貸成數:

  • 工業住宅
    工業住宅就是在工業用地上興建住宅,但其實乙種工業區用地只能設立事務所和辦公室,若當作一般住宅使用屬違法行為,銀行也不會貸款給你。
  • 住商混合大樓
    住商混合大樓因出入人口混雜、環境吵雜、公設耗損快等問題,加上仍屬於營業用大樓,因此銀行貸款成數通常會比較低。
  • 權利屋
    權利屋就是沒有房屋或土地的所有權,只有使用權,比較像是承租房屋或土地的概念。而地上權住宅是指只有建物的所有權、使用權,但沒有土地權狀的住宅,白話點就是房子是自己的、土地是別人的,較常見於精華區或社會住宅。由於租期通常只有50~70年,對銀行來說風險較高,因此可能會被銀行婉拒貸款。

房貸影響因素有哪些?〈地點條件〉

三、房屋座落地點會影響房貸條件嗎?

房屋座落地點是影響房貸條件最直接的因素,例如都市的房子會比鄉下的房子值錢,越靠近市中心,房子的價格就越高。除此之外,下列因素也會影響房貸條件:

1. 風水

比起歐美國家,台灣人買房子特別重視「風水」,不僅影響運勢,也會影響健康,像無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、沒有自然光、房間正對廁所等等,挑選房屋的時候要特別注意,有這些特徵的房子,房價通常也會稍低。

2. 土壤液化高風險區

買房前,可以使用土壤液化潛勢查詢系統,看看房屋是否坐落在土壤液化高風險區。不過銀行除了會看土壤液化資料,也會把房屋建材、建築工法以及建商是否有強化防震等情形列入評估,因此不一定會被銀行婉拒。

3. 原住民保留地

原住民保留地是政府為了水土保持、保留原住民文化及保障原住民生活空間,而畫分的特別區域,因此必須是原住民身份,才能購買或登記持有,所以銀行是無法承作的。

4. 嫌惡設施

房屋周邊設施也會影響房價跟房貸條件,依內政部規範,賣方出售房屋時,房屋周邊半徑300公尺內的重要設施都需標示出來,其中包含這20個項目:

  1. 噪音類:2公有市場、私有市場、行政機關、超級市場、體育場、學校、醫院、警察局
  2. 安全類:台電變電所用地、地面高壓電塔、加油站、加氣站、瓦斯行(場)、飛機場
  3. 衛生類:垃圾場(掩埋場、焚化場)
  4. 風水類:公墓、顯見私人墳墓、火化場、寺廟、骨灰存放設施、殯儀館、葬儀社

10大嫌惡設施與建議距離

不過,醫院、學校、警察局、市場這四種設施,近年來影響幅度已漸漸變小,鄰近這些設施,生活機能相對較好,房價不僅未低於市場行情,有時甚至成為該區的精華地段。

四、地雷房型常見問題

  • Q老屋可以貸款嗎?
  • 可以,屋齡超過30年以上的房子都算是老屋,只要符合以下兩個條件,就有機會申請銀行房貸:
    • 房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
    • 屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
  • Q凶宅可以貸款嗎?
  • 過件率極低,由於銀行需考量日後房屋轉手難易度,因此基本上是不承作凶宅貸款的,但如果申請人條件很好,且有提供其他擔保品或保證人,還是有機會辦貸款,只是貸款成數可能只有5成。
  • Q房貸被銀行婉拒怎麼辦?還可以找誰辦房貸?
  • 銀行為了維持穩定的資本適足率,房屋貸款審核非常地嚴苛,只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司的資本額與銀行相近,貸款風險比一般民間貸款低。融資二胎房貸審核寬鬆,房貸條件限制較少,只要房屋仍有貸款空間,都有機會申辦二胎房貸。如果想了解更多房屋貸款的細節,歡迎直接加LINE諮詢好事貸房貸專員。
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