近期因為網紅阿滴的房地產代言廣告，「乙種工業宅」突然變成熱搜詞，工業住宅可以買嗎？買來住會不會產生什麼問題？跟銀行貸款可以貸多少？關於工業住宅的5大疑問，一篇完整解答。
一、工業住宅是什麼？有分什麼種類？
根據《都市計畫法》的分類，劃分為住宅區、商業區、工業區，工業區用地又分為特種、甲種、乙種、零星四大類，阿滴代言的乙種工業區住宅，主要是給那些公害輕微的工廠或工業設施使用的，包含「剪接錄音工作室」、「企業營運總部」都可以放，所以相對於其他工業區更有改成住宅的空間。
由於產業外移的關係，閒置的工業用地越來越多，這些工業用地被建商買下，蓋了房子成為工業宅，打著辦公室使用、一般事務所、住辦混合等標語，讓民眾誤以為可居住而購入。
二、工業住宅會有什麼問題？
工業宅因為政策風險與容積率、建蔽率不同，通常會賣得比較便宜以吸引民眾，但與此同時，其核貸限制、持有稅率都會比一般住宅來得更高，另外若房屋所有權人被發現有居住使用，也會被開罰，除非你真的打算要做工作室等住宅以外的用途，否則非常不建議購買。
通常購買的住戶也知道工業宅的問題所在，但因為便宜，就抱著僥倖的心態購買，對於政府查核實際使用狀況不配合，希望因為多數人違規後要求變更都市計畫，只需繳一點錢就地合法，但政府也不會那麼容易妥協，一旦查獲工業區建物當作住宅使用就會開罰，因此工業宅也屬於地雷房型，不易賣出或貸款。
三、建商銷售工業住宅會有法律問題嗎？
如阿滴這個案例，此建案在建照時期是用「一般商業設施」送案，後來使用執照改成了「工業商品展示服務業」，新北市城鄉發展局實地勘查現場後，發現該案辦公室符合土地使用分區規定，但因現場有玻璃隔間，開箱影片中也有廚房、開放式吊衣空間、浴缸等設備，這些都不是一般住宅常規有的格局。
建商的法律顧問當然也想到這一點，在代言圖片上也寫明「本案地目：乙種工業地」，證明自己已盡了告知義務，將責任推給消費者，此種情境式銷售手法難以判別是否違法，恐怕主管機關在認定時也有難度，想罰也恐難成立。
四、如何判別房屋是否為乙種工業用地住宅？
最簡單的方式就是到「內政部不動產資訊平台」查詢建案基地的土地使用分區，建物謄本和使用執照也會登記為辦公室、一般事務所、技術服務業等，而非作為住家使用登記的住宅，也可到營建署全國建築管理資訊系統查詢建築執照存根，也能查到建物用途。
五、乙種工業用地住宅的缺點
想購買或居住乙種工業宅，有3大缺點要特別注意：
- 銀行貸款成數低
一般住宅通常可貸7-8成，工業宅雖然價格便宜，但貸款成數通常只有6成或更低，貸款利率也比一般住宅高，亦無法申請政府優惠房貸。 - 增值性低
工業宅附近幾乎都是工廠或其他工業設施，居住環境不佳，相對轉手不易，增值性也比一般住宅差。 - 有額外成本
很多工業宅為了規避責任，常以毛胚屋交屋，或沒有任何裝潢，要自己花更多錢來整理，不管金錢或時間都耗費更多。
雖然可以透過變更土地地目的方式，讓乙種工業住宅就地合法，但考慮到居住環境，以及須承擔的風險，想購入乙種工業宅還是要多方考慮再做決定。
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