房屋貸款是多數人買房的必經過程,而當中的房貸成數,更是決定頭期款多寡,還有未來月付金高低的重要指標。這篇文章將為你介紹銀行的評估方式、影響房貸高低的關鍵因素有哪些,並告訴你如何加強自身條件來提高房貸成數,助你順利取得心目中的理想貸款方案!
一、買房貸款,房貸成數高低為什麼很重要?
大多數人買房時,除了自備的頭期款外,通常也會申請房屋貸款,來補足不夠的購屋款項。而房貸成數在這當中,就扮演著關鍵的角色,不僅直接關係到房貸額度的高低,更會對頭期款和月付金的多寡,產生極大的影響。
房貸成數怎麼算?會怎樣影響房貸額度和頭期款?
很多人會以為,房貸8成就是「買1000萬的房可以貸800萬」,但其實銀行並不是以房屋的「成交價」,而是會以「鑑價」來當作房貸成數評估的基準。因此在計算房貸成數時,一定要特別留意兩者的金額落差,以免核貸結果與預期不符。
如果小林的頭期款抓得相對緊繃,只準備了成交價的2成、也就是200萬元,是不夠的。成交價和鑑價通常會存在1~2成的落差,因此如果要以成交價作為計算基準,我們會建議頭期款至少要準備3~4成,會比較安全。
二、房屋狀況會如何影響房貸成數?不同條件成數差很多!
作為貸款最重要的擔保品,銀行在進行房屋鑑價時,一定會將物件未來的轉手性與抗跌性列入評估重點。因此,銀行在審核房貸申請時,一定都會委託專業團隊到房屋現場進行勘驗、評估,接著再結合實價登錄,來進行最終的房貸成數核定。那麼,房屋的哪些方面會影響房貸成數呢?
1.房屋類型
買賣流動性越高的房屋類型,代表越受主流市場的歡迎,由於可擔保價值和未來保值性較高,所能取得的房貸成數一定也會比較高。而某些較難脫手的地雷房型,如凶宅或地上權住宅等,不僅房貸成數偏低,甚至還有房貸不過的可能。
房屋類型 | 電梯大樓 | 公寓 | 透天厝 | 套房 |
---|---|---|---|---|
貸款成數 | 7~8成 | 7~7.5成 | 6~7.5成 | 5~6成 |
2.房屋屋齡
房屋貸款屬於長年期貸款種類,動輒20~30年的房貸年期,幾乎和房屋的壽命一樣長。屋齡輕的房屋不僅結構穩固,使用年限也還很久,可取得的房貸成數一定會比較高;而屋齡老的房屋由於耐用性低,存續年限也所剩無幾,房貸成數就會比較低,尤其是老屋貸款,建物幾乎已無價值,甚至會被當作土地貸款來評估。
房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 新古屋 | 中古屋 | 老屋 |
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貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 7.5成 | 6~7成 | 最高7成 |
3.房屋所在地
房屋的座落地點,也會影響銀行房貸成數。若以縣市別區分,七都所能取得的房貸成數較高,而若以所在區域劃分,則可以依據蛋黃區、蛋白區、蛋殼區、嫌惡區等,分為A~E等5個層級。A~C區物件房貸成數最高、D區勉強,而E區房屋除非申請人條件極佳,否則不僅房貸成數低,恐怕連過件的機會都沒有。
所在地 | 七都 | 非七都 | 蛋黃區 | 蛋白區 | 蛋殼區 |
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貸款成數 | 7~8成 | 5~7成 | 8成 | 7成 | 6成 |
4.房貸成數不足,改善房屋條件有用嗎?
這裡的改善房屋條件,並非要求賣方去翻修屋況,而是改考慮抗跌條件較佳的物件,比如從中古屋改考慮新成屋、從純住宅區改考慮生活機能佳的複合住宅區,不僅有機會增加房貸成數,其他的貸款條件也可能跟著提升。雖然總價會因此變貴,但是頭期款壓力相對較小,差額均攤在房貸長年期中,負擔變化也不致過大。
三、申請人狀況會如何影響房貸成數?還款能力評估是關鍵!
有些人可能會納悶,明明想買的房屋條件不差,為什麼房貸成數沒有想像中來得高呢?這是因為銀行除了房屋狀況以外,也會將申請人的各項條件,尤其是還款能力,列入核貸的考量。因此在申請房貸前,一定要重新檢視、調整這些銀行在意的細節,才能成為有力的房貸成數加分項,而不會成為評估的絆腳石。
1.職收穩定性與資產支撐性
房屋貸款額度高、年期長,因此申請人是否具備穩定收入來源,就是重要的評估指標之一。而比起收入高低,銀行更重視職業的穩定度,收入一般但穩定的族群,所能取得的房貸成數,可能會比收入高卻不穩定的人來得理想。此外,固定資產還款能力的加分項目之一,若名下有不動產可一同擔保,也有機會提高房貸成數。
2.負債比與還款能力
房貸成數多寡,很大一部分取決於你的負債比高低。負債比越高,代表你所能自由運用的支出空間越小,當然就無法說服銀行給出足夠的房貸成數了。銀行一般會建議房貸支出不要超過家庭收入的30%,若還有其他貸款,加總也不要超過60%,否則不僅無法取得理想的房貸成數,甚至也很難通過銀行的審核。
3.個人信用狀況
申請房屋貸款時,銀行都會調閱申請人的聯徵報告,確認過往的債信紀錄及信用評分是否正常。由於信用需要長期的養成,建議至少在申請房貸的一年前,就要開始提早信用養成,要特別注意貸款與信用卡遲繳的情形,卡費也盡量繳清、不要動用卡循,以免被銀行認定有信用瑕疵,而影響到原本可取得的房貸成數。
4.房貸成數不足,洗信用有用嗎?
關於信用養成,坊間流傳著一種「洗信用」的說法,透過新辦信貸再提前清償的方式,重複幾個循環就可快速養成信用,進而提高房貸成數。然而,房貸和信貸不同,是屬於擔保貸款的一種,房屋條件的影響程度,遠遠超過個人條件許多。因此,這麼做不僅行不通,還可能讓銀行懷疑你的還款能力,反而影響房貸成數。
四、怎麼取得最高房貸成數?5大提升重點一次看
想要取得最高房貸成數,除了改善我們前面提到的房屋條件和個人條件外,你也可以透過我們整理在下面的這5種方法,來嘗試取得更好的貸款條件。
1.找在地銀行諮詢,成數鑑價較精準
在地銀行熟悉區域行情,在進行房屋鑑價時,更有機會給出相對合理的評估結果,進而核定較為理想的房貸成數。因此在正式簽約買房前,建議可以多向幾家銀行進行諮詢,且一定要確認以下三個問題,才能較精準的推估房貸成數:
- 是否為分行自行鑑價,而非委外評估?
- 該屋的鑑價行情與預計成交價格是否相符?
- 約略可貸到鑑價(而非成交價)的幾成?
2.提供保證人,提升還款能力判定
如果房屋本身條件都和鄰近區域相差不遠,銀行核定的房貸成數卻偏低,那就有可能是銀行認為申請人的授信條件不足,無法負擔相應的房貸額度。此時,如果能提供一位信用良好、收入穩定的保證人,就可增加銀行對申請人還款能力的信心,進而核准較高的房貸成數。
3.配購房貸壽險,降低銀行斷頭疑慮
房貸是筆龐大的財務負擔,若申請人是家庭主要收入來源,卻不幸失能或身故,其他家人恐怕難以負擔剩餘貸款,恐造成房貸斷頭的風險。因此,如果申辦房貸時配購房貸壽險,也可以降低銀行的風險疑慮,而准予提高房貸成數。但要注意的是,房貸壽險並非強制配購,如果申請人評估不划算,也不一定非買不可。
4.自升利率,交換房貸成數空間
如果透過各種方法,都沒辦法釋放本應存在的房貸成數空間,你也可以試著和銀行協商,釋出願意承擔一定代價的意願,自升利率來抵消銀行對高成數房貸的風險疑慮。一般來說,房貸利率每提高一碼(0.25%),就有機會交換0.5~1成的額外空間,如果房貸成數與理想值差距不大,或許可試著以此方式調升成數。
5.改向在地農會申貸,突破條件上限
大型農會由於存款充足、結構穩定,且風險管控系統與銀行不同,房貸成數的調整彈性,會比銀行來得大上許多。某些銀行只能核定6~7成的偏僻物件,在地農會卻能核定8~8.5成,因此如果在地銀行無法給出理想成數,不妨也向在地農會諮詢。此外,農會房貸並未限制申請人條件,即便不具農保資格也能申請。
五、其他關於房貸成數的Q&A
- Q房貸成數不足會怎樣嗎?違約怎麼辦?
- 如果擔心房貸成數不足,可以和賣方協商,在買賣合約中附加一個但書,也就是「如果貸款的金額未達理想額度,就必須無條件解約」,這樣才不會明明房貸成數不足,卻還是被套在合約中,必須硬著頭皮履行。
- Q房貸成數不足可以用信貸補嗎?房貸信貸順序怎麼申請?
- 房貸成數不足雖可用信貸來補足額度,但由於信貸是以個人信用作為擔保,審核相對嚴格,為了避免房貸拉高負債比、讓信貸條件變差,建議先申請信貸再申請房貸,較不會發生兩種貸款相互衝突的情形。
- Q打炒房政策會影響房貸成數嗎?
- 政府為抑制不斷升溫的房價,祭出了打炒房政策,以選擇性信用管制措施來提高囤房成本,從源頭限制七都第二戶、非七都第三戶的房貸成數上限,不論用什麼方式都無法再額外提高成數。
雖然我們在本文中,介紹了銀行房貸評估的關鍵因素,也提供了各種能夠提高房貸成數的秘訣,但還是希望各位準房貸申請人,一定要留意房貸成數提高後,隨之而來的財務壓力。較高的房貸成數,雖能解決頭期款不足的問題,但房貸畢竟是場長期抗戰,能負擔會比買得起來得更為重要。