申請銀行房貸時，貸款成數不足時該怎麼辦？別擔心，本文將詳細說明，房貸成數受哪些條件影響，並且教你提升貸款成數的技巧，以及簡單的自備款試算，讓你可以順利申請到合適的房屋貸款，盡早完成買房的計畫。
一、房貸成數的影響因素
影響房貸成數的原因有很多，大概可以歸納為「房屋狀況」與「申貸人」2項條件，詳細說明如以下所列：
1.房屋條件
以房屋條件來說，房屋位置的地段越好（如蛋黃區優於蛋白區）；附近沒有嫌惡設施（如高壓電塔、殯儀館）；而且屋齡越新（如預售屋的房貸成數，會比中古屋來得好）可以取得的房貸成數將會越高。
| 房屋條件 | 可貸成數 |
|---|---|
| 預售屋 | 80% |
| 新成屋 | 70~80% |
| 中古屋 | 60~70% |
| 電梯大樓 | 70~80% |
| 透天厝 | 60~75% |
| 套房 | 50~60% |
| 區域位置 | 蛋黃區80%；蛋白區70%；蛋殼區60% |
房屋鑑價900萬x80%＝720萬。
2.申貸人條件
申請房屋貸款時，銀行會調閱申貸人的聯徵紀錄，藉以瞭解你是否有貸款遲繳、信用瑕疵等狀況；此外，也會要求申貸人須提供，至少6個月以上的薪轉證明，用來評估你是否有足夠的還款能力；假如申貸人的負債比（支出／收入）超過60%，或是無擔保負債超過DBR22的限制，則大多會被銀行婉拒房貸的申請。
- 購買豪宅者，房貸成數最高30%且無寬限期。
- 名下有房屋者，第1戶購屋貸款無寬限期。
- 名下有房屋者，第2戶購屋貸款無寬限期，房貸成數最高50%。
- 名下有房屋者，第3戶購屋貸款無寬限期，房貸成數最高30%。
二、提高房貸成數的5種方法
假如銀行給你的房貸成數不理想，其實還是有方法可以補救。建議可以參考以下5種方式，來提高買房時的貸款成數。
1.培養良好的申貸條件
可以申辦一張信用卡，持卡期間以全額繳清的方式正常繳款；另外也可以，每個月存一筆錢到銀行帳戶中而不動用，時間至少長達半年以上。建議以上2種方法，都要以申請房貸的銀行，為持卡或存款的對象，就有機會爭取較優惠的房貸成數。
2.增加保證人或擔保品
假如父母、配偶、子女或兄弟姊妹，願意當你的房貸保證人，也可以提高銀行的房貸成數，不過前提是，保證人必須是信用與財務狀況優良；或是你與保證人的名下，有未貸款的不動產，可作為擔保品抵押給銀行，也有提高房貸成數的效果。
3.增購銀行的房貸壽險
房貸壽險的用意在於，如果房貸申請人發生意外，導致身故或失能，保險公司或是銀行，就可以代替償還剩下的房貸餘額。對於房貸銀行來說，能降低放款後的風險。因此在房貸成數不理想時，提出要增購房貸壽險也是個好方法。
4.向當地農會申請房貸
農會也有在承作房屋貸款，而且審核機制較銀行來得有彈性。假如你沒有農保的身分也不必擔心，因為農會並未限制房貸申請人的資格，所以若是銀行的房貸成數不理想，可以考慮轉向當地農會進行諮詢。
5.向建商配合銀行申請
假如買預售屋，你的房貸成數過低時，可以考慮向建商搭配的銀行申請，因為房子是整批議價的關係，所以有機會能取得較為優惠的房屋成數；如果買的是成屋，則可以向房仲配合的銀行諮詢，同樣有機會爭取較為優惠的房貸成數。
三、房貸自備款試算
假設房屋鑑價1,000萬，買房時產生的額外費用預設為100萬，貸款成數8成，那麼你需要準備的自備款金額，大概會是多少？自備款試算如以下所列：
買房自備款試算公式：房屋鑑價 x （100%–房貸成數）+其他額外費用
1,000萬x（100%–80%）+100萬＝300萬
買1,000萬房子，建議至少要準備300萬的自備款。
四、房貸成數常見QA
看是否有簽約。假如還未正式簽下買房合約，因為銀行評估的房貸成數不理想而無法買房，則沒有違約的問題；但如果已經簽下買房合約，卻因為房貸成數不足而無法買房，就屬於違約的情況。
假設房貸成數為8成，在不計入其他買房費用的情形下，依本文所提供的公式來試算。房屋鑑價x（100%–80%）＝100萬，可以買的房屋價格大約為500萬。不過這個房價，並未計入其他買房的費用，而且是在房貸成數較高的情形下，進行的試算結果，因此會與實際情況有所落差。
影響房貸成數不足的原因很多，須逐一的仔細檢視，才能找出改善的地方。建議可以參考本文所提供，5個提高房貸成數的方法，將能幫助你爭取到更優惠的房貸條件。最後提醒你，進行自備款試算時，要以房屋鑑價為試算基礎，才能得到最準確的頭期款試算結果。
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