申請銀行房貸時,如何知道自己房貸可以貸多少?房貸成數是很重要的關鍵。那麼有哪些原因會影響房貸成數?接下來本文將詳細說明,房貸成數受哪些條件影響,並且教你提升房貸成數的技巧,以及簡單的頭期款試算,讓你可以順利申請到合適的房屋貸款,盡早完成買房的計畫。
一、房貸可以貸多少?房屋鑑價決定房貸額度
許多人以為房貸8成,就是買1000萬的房子,銀行就貸款800萬給你。其實這是錯誤的觀念,正確的算法應該是,銀行的房屋鑑價x房貸成數=房貸額度。那麼這2種算法有什麼差別?我們可以由以下的試算舉例來瞭解:
小明買了一間1000萬的房子,經過銀行房屋鑑價後,評估這間房子價值900萬,並核准可以貸款8成。因此小明可以取得的房屋貸款額度為:
房屋鑑價900萬x80%=720萬
假如小明以成交價的方式進行試算:1000萬x80%=800萬,這二種算法將會產生80萬的落差。
二、房貸成數受影響的因素有哪些?
影響房貸成數的原因有很多,大概可以歸納為房屋狀況與申貸人2項條件,詳細說明如以下所列:
1.房屋條件
以房屋條件來說,房屋位置的地段越好(如蛋黃區優於蛋白區);附近沒有嫌惡設施(如高壓電塔、殯儀館);而且屋齡越新(如預售屋的房貸成數會比中古屋來得好),可以取得的房貸成數將會越高。
區域 | 可貸成數 |
---|---|
蛋黃區 | 8成 |
蛋白區 | 7成 |
蛋殼區 | 6成 |
房屋條件 | 房貸成數 | 房屋屋齡 |
---|---|---|
預售屋 | 8成 | 0年 |
新成屋 | 7~8成 | 使用執照2年以內 |
中古屋 | 6~7成 | 使用執照3年以上(或曾經轉手過) |
電梯大樓 | 7~8成 | – |
透天厝 | 6~7.5成 | – |
套房 | 5~6成 | – |
2.申貸人條件
申請房屋貸款時,銀行會調閱申貸人的聯徵紀錄,藉以瞭解你是否有貸款遲繳、信用瑕疵等狀況;此外,也會要求申貸人須提供,至少6個月以上的薪轉證明,用來評估你是否有足夠的還款能力;假如申貸人的負債比(支出/收入)超過60%,或是無擔保負債超過DBR22的限制,則大多會被銀行婉拒房貸的申請。
- 購買豪宅者,房貸成數最高30%且無寬限期
- 名下有房屋者,第1戶購屋貸款無寬限期
- 名下有房屋者,第2戶購屋貸款無寬限期,房貸成數最高50%
- 名下有房屋者,第3戶購屋貸款無寬限期,房貸成數最高30%
三、提升房貸成數五種方法
假如銀行給你的房貸成數不理想,其實還是有方法可以補救。建議可以參考以下5種方式,來提高買房時的房貸成數。
1.培養良好的申貸條件
可以申辦一張信用卡,持卡期間以全額繳清的方式正常繳款;另外也可以,每個月存一筆錢到銀行帳戶中而不動用,時間至少長達半年以上。建議以上2種方法,都要以申請房貸的銀行,為持卡或存款的對象,就有機會爭取較優惠的房貸成數。
2.增加保證人或擔保品
假如父母、配偶、子女或兄弟姊妹,願意當你的房貸保證人,也可以提高銀行的房貸成數,不過前提是,保證人必須是信用與財務狀況優良;或是你與保證人的名下,有未貸款的不動產,可作為擔保品抵押給銀行,也有提高房貸成數的效果。
3.增購銀行的房貸壽險
房貸壽險的用意在於,如果房貸申請人發生意外,導致身故或失能,保險公司或是銀行,就可以代替償還剩下的房貸餘額。對於房貸銀行來說,能降低放款後的風險。因此在房貸成數不理想時,提出要增購房貸壽險也是個好方法。
4.向當地農會申請房貸
農會也有在承作房屋貸款,而且審核機制較銀行來得有彈性。假如你沒有農保的身分也不必擔心,因為農會並未限制房貸申請人的資格,所以若是銀行的房貸成數不理想,可以考慮轉向當地農會進行諮詢。
5.向建商配合銀行申請
假如買預售屋,你的房貸成數過低時,可以考慮向建商搭配的銀行申請,因為房子是整批議價的關係,所以有機會能取得較為優惠的房屋成數;如果買的是成屋,則可以向房仲配合的銀行諮詢,同樣有機會爭取較為優惠的房貸成數。
四、房貸頭期款試算,以房屋鑑價1000萬的房子為例
假設房屋鑑價1,000萬,買房時產生的額外費用預設為100萬,貸款成數8成,那麼你需要準備的頭期款金額,大概會是多少?頭期款試算如以下所列:
買房頭期款試算公式:房屋鑑價 x (100%–房貸成數)+其他額外費用
1,000萬x(100%–80%)+100萬=300萬
買1,000萬房子,建議至少要準備300萬的頭期款。
- Q買房貸款沒過算違約嗎?
- 須看是否有簽約。假如還未正式簽下買房合約,因為銀行評估的房貸成數不理想而無法買房,則沒有違約的問題;但如果已經簽下買房合約,卻因為房貸成數不足而無法買房,就屬於違約的情況。
- Q頭期款100萬可以買多少錢的房子?
- 假設房貸成數為8成,在不計入其他買房費用的情形下,依本文所提供的公式來試算。房屋鑑價x(100%–80%)=100萬,可以買的房屋價格大約為500萬。不過這個房價,並未計入其他買房的費用,而且是在房貸成數較高的情形下,進行的試算結果,因此會與實際情況有所落差。
影響房貸成數不足的原因很多,須一項一項的仔細檢視,才能從中找到可以改善的地方。建議可以依循本文的推薦,從提高房貸成數的5個技巧來著手,將有機會幫你爭取到較為優惠的房貸條件。最後提醒你,進行頭期款試算時,要以房屋鑑價為試算基礎,才能得到最準確的頭期款試算結果。