房屋抵押貸款是什麼？用房子抵押換現金可行嗎？額度、利率、管道總整理！

房屋抵押貸款是什麼？這個聽起來既陌生又熟悉的名詞，其實指的就是我們生活中常聽到的原屋融資、房屋增貸、房屋二胎等，以房屋取得資金的貸款方式。在這篇文章中，我們將詳細解釋為什麼申請房屋貸款，需要進行「抵押」這個動作，以及它對貸款管道的重要性到底有多高。就讓我們一起看下去吧！

一、房屋抵押貸款是什麼？

房屋抵押貸款，指的是用房屋來當作抵押擔保品，來向銀行、融資，或其他機構申請貸款的一種方式。由於房屋的擔保價值較高，對貸款管道來說風險較低，因此不管是額度、利率或年期，都會比其他貸款種類來得好，整體月付金負擔也會比較小，不管是用來做短期資金周轉，或投資理財、債務整合等，都相當適合。

二、房屋貸款為什麼要抵押？會影響我的房子嗎？

聽到「抵押」兩個字，很多人心裡可能都會怕怕的，感覺好像一個不小心，就會影響到房屋的產權問題。到底為什麼申請房屋貸款需要先抵押？就讓我們來釐清一下這中間的關係吧！

1.房屋貸款需要抵押的原因

申請房屋貸款時，之所以要先進行房屋的擔保抵押，一是規範債務人必須做出有效的還款保證，二是為了保障貸款機構的債權。一旦債務人出現房貸遲繳，或債務違約的情形，債權人就可以向法院要求法拍房屋，來清償欠款。因此，債務人在貸款清償完畢前，都不能任意處分這棟房屋，以維持抵押的擔保效果。

2.抵押會影響房屋的狀態嗎？

就像我們前面說的，抵押其實是一種「保障」的行為，在一般情況下，除非債務人沒有正常繳款，否則是不會對房屋的所有權和居住權，造成任何影響的。但由於某些不法業者，可能會利用房屋抵押貸款的機會，利用假貸款真買賣來進行「合法搶房」，因此在申辦貸款時，一定要慎選管道，以免落入貸款詐騙的圈套。

三、房屋抵押貸款種類有哪些？

房屋抵押貸款的種類，大致上可依據資金用途的不同，區分為買房用的「購屋貸款」，以及換取彈性資金用的「房屋融資」，可以滿足不同房貸族群的需求。

1.購屋貸款

購屋貸款指的是以即將購入的房屋作為抵押擔保，向銀行申請房屋抵押貸款，來分期支付買房價金。而房屋作為抵押擔保品，必須具備相應的貸款價值，因此銀行在評估時，一定會將房屋區域、屋齡及性質等潛在的價格甜蜜點列入考量，房屋條件越佳、方案可能就越優惠，反之則否。

2.房屋融資

房屋融資指的是以手頭現有的房屋作為抵押擔保，向銀行或融資公司申請房屋抵押貸款，來取得更多彈性資金運用，因此也稱為「融資型房貸」。在這種房屋抵押貸款中，貸款機構會從「房屋的剩餘可擔保價值」，來評估可貸額度的多寡。而房屋融資的種類，大致上可分為四種，我們將其比較整理如下：

• 原屋融資：以無貸款的房屋作為擔保，向任一房貸管道來申請抵押貸款。申請時，貸款管道會對房屋新增一個抵押權設定，來確保債權的履行。
• 房屋增貸：延續原來的抵押貸款狀態，來向原貸款銀行申請新的資金。申請時，房屋的抵押狀態不會改變，一樣是設定在原貸款銀行之下。
• 房屋轉增貸：將原有的房屋抵押貸款，轉移到其他申貸管道之下。新管道會協助進行原房貸代償，以及抵押權重新設定的流程。
• 二胎房貸：在已有房貸的狀態下，申請一筆新的房屋抵押貸款，來取得更多的資金。雖然要設定第二順位抵押權，但它並不會影響前貸設定，而會同時共存。

四、房屋抵押貸款 3 大管道比較

房屋抵押貸款的申請管道，主要有銀行、融資公司和民間貸款三種，每一種管道都有自己的優缺點，加上牽涉到抵押權的設定，因此在申請房屋抵押貸款之前，一定要謹慎評估貸款管道。

1.銀行

房貸方案：購屋貸款、原屋融資、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎貸款

銀行是最為常見的房屋抵押貸款管道，整體安全性極高，申請人完全不用擔心申貸時，會有抵押權私下移轉，或是債權不清的問題發生。然而，銀行的審核是非常嚴格的，不僅申請人不可有信用瑕疵，擔保品房屋也不可為地雷房型，因此即便銀行房屋抵押貸款的方案最為划算，也不是人人都能申請得到的。

2.融資公司

房貸方案：原屋融資、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎貸款

大型融資公司是銀行以外，房屋抵押貸款的最佳管道，對申請人和擔保品的條件限制，都沒有那麼嚴格，申辦難度較低。但要注意的是，融資公司只提供資金為導向的房屋抵押貸款，包括原屋融資、房屋增貸、房屋轉增貸和二胎房貸等。一般的購屋貸款，由於申請人尚未持有房屋所有權，融資公司是無法承作的。

3.民間貸款

房貸方案：房屋抵押借款、二胎貸款、二胎增貸、二胎轉增貸、三胎貸款

民間貸款是三大管道中，申辦門檻最低，同時也是風險最高的選項。民間貸款基本上來者不拒，就算是擔保條件較差，例如產權不完整，或是已申請過二胎房貸的房屋，都還是可以拿來申請新的房屋抵押貸款。然而民間貸款的的利息與手續費通常較高，也容易出現私下移轉、假貸款真搶房情形，申請前務必審慎評估。

五、房屋抵押貸款的額度、利率是多少？

房屋抵押貸款的額度和利率究竟是多少？相信這是很多申請人最想知道的問題之一。其實，房屋抵押貸款的額度和利率，會依據個人信用、房屋條件，以及貸款種類等因素而有所不同。

1.房屋抵押貸款的額度

房屋抵押貸款的額度，會因為房屋類型擔保價值不同而有所差異，例如套房貸款的擔保價值，一定就沒有正常房型來得高，自然也無法取得較佳的貸款額度；而老屋與新成屋也是同樣的道理。此外，另一個會直接影響額度高低的因素，則是房屋抵押貸款的種類。我們將四種常見的房屋抵押貸款額度公式整理如下：

• 原屋融資：房屋鑑價70～85%。
• 房屋增貸：房屋鑑價80～85%－前貸餘額。
• 房屋轉增貸：房屋鑑價80～85%－前貸餘額。
• 二胎房貸：房屋鑑價80%－前貸設定金額。

2.房屋抵押貸款的利率

因為是有抵押的貸款，對銀行來說風險較小，因此房屋抵押貸款的利率，有機會比無擔保貸款（例如個人信貸）的利率來得低。以銀行來說，房屋抵押貸款的利率區間，大約是4～8%左右，融資則是8～10%。而民間的利率最高，光是合法當鋪的利率上限就高達30%，就更別說其他遊走在灰色地帶的小型業者了。

六、房屋抵押貸款怎麼做？流程解析一次看

房屋抵押貸款的流程，其實和一般的房屋貸款沒有太大差別，大致上可分為以下三大步驟：

Step1：房屋抵押貸款申請

申請人在選定合適的申請管道和方案後，就可以正式提出房屋抵押貸款的申請。貸款管道會先進行房屋鑑價，並同時調查申請人的信用狀況。在確認整體情況後，銀行或融資公司就會通知申請人，其房屋抵押貸款通過與否、額度利率方案為何。若申請人對審核結果不滿意，也可申請申覆，或直接另找管道重新評估。

Step2：房屋抵押貸款設定

如果申請人對房屋抵押貸款的額度利率沒有意見，就可以進行簽約對保，並由代書協助辦理抵押權設定。一般來說，為了未來增貸方便，銀行和融資公司都會設定「最高限額抵押權」，這樣之後如果有延伸的資金需求，例如房屋增貸、以房屋作為擔保的信貸等，都可以直接延用這份抵押權，而不必重新進行設定。

Step3：房屋抵押貸款清償

在房屋抵押貸款完成、取得所需資金後，就是最長也最重要的「清償流程」了！由於房屋是抵押貸款的擔保品，在貸款存續期間，申請人都不能任意處分這棟房屋的所有權，且一定要記得按時繳款，以免貸款違約被強制執行！當所有貸款都結清、取得清償證明後，申請人才能進行抵押權塗銷，讓房屋恢復自由之身。

七、其他關於房屋抵押貸款的Q&A

• Q房屋抵押貸款會影響信用評分嗎？
• 房屋抵押貸款和一般的貸款，是沒有任何差別的，雖然申請時會在聯徵報告上留下申請紀錄，但是只要按時繳款，不僅不會影響信用評分，還可能有加分的效用。

• Q房屋抵押貸款需要看房屋殘值嗎？
• 需要。不管是哪一種房屋抵押貸款，貸款機構如銀行或融資，都會針對房屋進行鑑價，來評估房屋可作為擔保的殘值多寡。

• Q房屋抵押貸款可以提前還款嗎？
• 可以，房屋抵押貸款是可以提前還款的，只是要注意簽約時，合約中是否有記載與「綁約期」相關的條款。雖然綁約期未滿也可以提前清償，只是可能會被收取一定金額的違約金，不一定會比較划算。

• Q房屋抵押貸款非本人可以申辦嗎？
• 要看申請管道。銀行大多只接受由屋主本人提出的房屋抵押貸款申請，而融資則可接受非本人申請，但須由屋主出面擔任保人。

好房不只能為你遮風避雨，更能讓你在有資金需求的時候，透過房屋抵押貸款，來增加更多的彈性金流！但是我們也要提醒，房屋抵押貸款畢竟是以房屋作為擔保，申請前一定要審慎評估自身財務狀況，並選擇能力所能負擔的方案。