目錄
什麼是房屋抵押貸款?申請條件、管道、流程一次搞懂

什麼是房屋抵押貸款?申請條件、管道、流程一次搞懂

什麼是房屋抵押貸款?跟買房時申請的購屋貸款、二胎房貸有什麼不同?優勢是什麼?本篇一次說清楚講明白。

1. 什麼是房屋抵押貸款

什麼是房屋抵押貸款?

房屋抵押貸款就是拿名下的房子,抵押給金融機構或融資公司,以取得一筆資金,房屋融資貸款、理財型房貸房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸都屬於房屋抵押貸款的一種,但不包含購屋貸款,因為房屋抵押貸款的前提是您的名下已經有房產。

當你有購車、整合負債(如信用卡債)、投資理財等需求,或正在籌措買第二間房的頭期款時,都可以透過房子抵押貸款來取得較大額的資金。但如果申請人沒有按時償還貸款本金和利息,金融機構就有權處分(拍賣)作為抵押品的房子。

2. 房屋抵押貸款的優點

房屋抵押貸款的優點

(1) 取得較低的貸款利率

因為是有抵押的借貸,對銀行來說風險較低,因此會比無抵押的借貸(如個人信貸)有機會取得利率較低的貸款方案。

房屋抵押貸款的利率,大約落在1.31% ~ 4%之間;信用貸款的利率則落在4% ~ 19%之間。

(2) 取得較多的資金

由於金管會有規定,債務人於全體金融機構的無擔保債務(包含信用卡、現金卡及信用貸款),不得超過月收入的22倍。因此,如果想取得較大額的資金,有房屋作擔保的房屋抵押貸款較符合您的需求。

(3) 貸款年限較長

房屋抵押貸款的貸款年限最長可到40年,有的還有寬限期,每期的還款壓力相對較小(信貸最長7年)。

(4) 不用賣房也能取得資金

如果臨時有資金或投資理財需求,不一定得要變賣名下的房產或車子來換取現金,藉由房屋抵押貸款,你也可以繼續住在你家,又同時取得一筆資金。

3. 房屋抵押貸款的額度及利率

各銀行房屋抵押貸款方案

目前有提供名為「房屋抵押貸款」方案的銀行,以及提供的額度和利率如下:

貸款管道貸款額度貸款利率貸款年限開辦費
中國信託
(分期攤還)
85%1.68%起20年6,500元
中國信託
(隨借隨還)
房屋鑑價80%2.30%起1年期,約定到期視情況自動展期6,500元
渣打銀行房屋鑑價85%未提供未提供未提供
合作金庫房屋鑑價80%1.53%起20年5,300元
第一銀行未提供1.95%起未提供5,300元起
兆豐銀行房屋鑑價80%1.35%起20年5,300元起

另外,如果是想了解買房時申請的購屋貸款,完整的方案內容可以看這篇

不管是向銀行申辦哪種貸款,銀行都會把申請人的財務狀況、信用狀況列入審核,並根據這些資料來決定申請人的可貸額度和貸款利率。

如果申請人有房子作擔保品的話,地段、房屋類型、屋況也都會影響額度和利率。甚至各銀行著重審核的項目不同,同一個申請人在不同銀行核貸的利率也會不同。(不過千萬別因此每間都送件)。

4. 房屋抵押貸款的申請條件

房屋抵押貸款的申請條件

(1) 年齡限制

申請人的年齡最低需滿20歲,最高不超過65歲,且銀行還會限制「申請人的年齡」加上「貸款期限」不得超過70~75年。

※銀行貸放的條件,除了限制申請人的年齡,也會限制「貸款年限+屋齡<50」,如果申請人的年齡或房屋的屋齡較大,都會壓縮到還款期限。

(2) 良好的信用狀況

只要是跟銀行貸款,銀行都會向聯徵中心調閱申請人的個人信用報告,並依據這份資料來判斷申請人未來的還款能力。

基本上申請人有欠款遲繳紀錄、使用信用卡循環利息、名下多筆負債(負債比太高)或聯徵次數太多,都可能導致審核不過,就算過了,額度和利率可能也不會太好。

(3) 優質的擔保品(房子)

當你向銀行提出房屋抵押貸款的申請時,銀行會先針對你的房子進行估價,房子座落的區域地段、建築結構、房屋使用年限、格局及屋齡都會列入考量。

因為銀行需要考慮房屋的增值能力及轉手性,所以位在蛋黃區、附近無嫌惡設施、生活機能佳、格局方正的房子,在銀行眼中的價值也會比較高。當然有的時候也會發生,不同的銀行對於同一間房有不同的評價,可能是因為銀行看好的區域不同、或者是對於屋況的認定不一樣。

這些因素除了會影響銀行鑑價的結果,也會影響你能申請到的貸款成數和貸款利率。房子愈老,貸款成數愈低、房貸利率則愈高。

根據聯徵中心2020年的統計,屋齡12年以下的貸款成數約7成3、利率約在1.37 ~ 1.68%之間,屋齡21年以上的貸款成數則約7成1、利率約在1.79 ~ 1.58%之間,確實有些許差距。

屋齡平均鑑估值(千元)平均貸款成數平均貸款利率
0–1215,24573.301.47%
12–2112,23870.071.56%
21–307,73171.431.62%
30年以上10,23670.751.60%

5. 房屋抵押貸款的申請流程

(1) 準備申請所需文件

  • 身份證及第二證件
  • 土地及建物權狀
  • 收入/財力證明(薪轉存摺、扣繳憑單等)

(2) 提出申請

提出申請後,銀行會先對申請人的房子進行鑑價,並調閱申請人的聯徵信用報告,這也是為什麼前面告訴你不要一次送很多間銀行,因為每申請一次、銀行就調閱一次,這些都會在你的聯徵報告上留下紀錄。

例如前三家銀行都已婉拒,其他的銀行,如果看到你被查詢的次數這麼多,貸款卻都沒有辦成,就會擔心你是否有什麼問題,就不會願意借給你。

(3) 通知審核結果

銀行會依照申請人的信用狀況及房屋的狀況,來評估房屋抵押貸款的可貸額度及利率。除了會告知申請人審核是否有通過,額度及利率也會一併告知。

如果申請人對於審核結果不滿意,也可以請經辦業務,向銀行審核主管重新申覆或另找銀行重新評估。

(4) 對保及房屋抵押權設定

如果申請人對於銀行核貸的貸款額度和利率沒有意見,就可以進行「簽約對保」,也就是銀行與申請人簽訂貸款合約,確保雙方的權益。合約簽完之後,再委由代書辦理抵押權設定程序。

※抵押權設定又分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種,前者是只要抵押借款清償了,即使抵押權沒有塗銷也失去效力;後者則是設定抵押時,雙方先訂一個最高數額,以擔保未來可能繼續發生的債權。

也就是說,就算你房貸繳清了,銀行不會馬上發清償證明給你,需等到銀行確認完你的名下沒有其他欠款(卡債或其他貸款),才算完全清償。

(5) 撥款

完成上述流程之後,銀行就會撥款到指定的帳戶中,之後只要按時還款就好。

6. 房屋抵押貸款的管道

房屋抵押貸款的管道有哪些?

(1) 銀行

可申請的房屋抵押貸款種類:

  • 房屋抵押貸款
  • 理財型房貸
  • 房屋增貸
  • 房屋轉增貸
  • 二胎房貸

如果您的房子從來沒有辦過房屋貸款,可以跟銀行申請房屋融資貸款、或者理財型房貸(透支型房貸);如果房子本身有貸款,您可以選擇向原銀行增貸,也可以向另一間銀行申請轉增貸、或二順位房貸。

不管是申請哪一種房屋貸款,通常銀行提供的利率會比較低,但是銀行的審核也非常嚴格,只要跟銀行貸款,銀行都會審核你的信用狀況、工作證明以及收支負債比,所以不是人人都可以辦。

如果你能找銀行借且額度也夠用,當然是最好!但是如果銀行不貸給你,你也還有其他選擇。

(2) 融資公司

可申請的房屋抵押貸款種類:

  • 二胎房貸
  • 二胎房貸增貸
  • 二胎房貸轉增貸

融資公司主要是針對無法從銀行取得資金的企業、個人提供消費性及商業性融資,如二胎房屋貸款、融資性租賃、應收帳款收買等服務。其中,融資公司又分為股票上市和非上市公司,前者需公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形,相對有保障,如中租、裕融、和潤。

如果您覺得銀行的房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸,貸款額度無法滿足您的需求,您可以選擇向股票上市公司裕融新鑫公司申請次順位房貸;如果您已申請過銀行次順位貸款,也可以申請新鑫二胎房貸轉增貸,來代償銀行二順位貸款現欠餘額,不僅額度比銀行高、審核也較寬鬆,可有效解決您的資金問題。

不過由於法規的關係,融資公司不能直接對客戶放款,需透過經銷商來辦理二胎房貸,而好事貸是裕融新鑫的直屬經銷商,每一位房貸業務經理都有10年以上的銀行資歷,能幫您爭取最好的貸款條件、提供您最專業的服務。

(3) 民間借貸

可申請的房屋抵押貸款種類:

  • 房屋抵押借款
  • 二胎房貸
  • 二胎房貸增貸
  • 二胎房貸轉增貸
  • 三胎房貸

當鋪、地下錢莊、代書代辦都屬於民間借貸,基本上只要您有資金需求,即使房屋條件較差、或者房屋已申請過二胎貸款、甚至是名下沒有房產,都可以跟民間借款,通常他們是來者不拒,標榜秒速放款、隨來隨借,甚至會用「3分利」的低利率口號來攬客。

但提醒您要特別注意,民間貸款所用的「3分利」是指「月息」,而非一般銀行或融資公司貸款所用的「年息」,若是再乘上12個月,真正的年利率為36%,而且還款方式、收費方式都不公開透明,建議您審慎評估。

專業房貸諮詢
解決您的資金需求
區塊 二胎new
2021區塊 汽車
2021區塊 機車
good4
撥款快速
good5
無服務費
good6
免收入證明
good2
不限職業
good3
不看負債比
good1
免看信用
2021關於我們
關於我們
2021聯絡我們
聯絡我們
2021房貸試算
房貸試算
2021房貸流程
房貸流程
2021汽車貸款
汽車貸款
2021機車貸款
機車貸款