房屋抵押貸款是什麼?用房子抵押換現金可行嗎?額度、利率、管道總整理!

房屋抵押貸款,是以房屋作為擔保品來取得貸款,有助於資金周轉、投資理財等用途。本文對房屋抵押貸款進行了各種說明,包括抵押對房屋影響、各種貸款種類與申請管道差異,以及額度、利率、還款等流程

房屋抵押貸款是什麼?這個聽起來既陌生又熟悉的名詞,其實指的就是我們生活中常聽到的原屋融資、房屋增貸、房屋二胎等,以房屋取得資金的貸款方式。在這篇文章中,我們將詳細解釋為什麼申請房屋貸款,需要進行「抵押」這個動作,以及它對貸款管道的重要性到底有多高。就讓我們一起看下去吧!

一、房屋抵押貸款是什麼?

房屋抵押貸款,指的是用房屋來當作抵押擔保品,來向銀行、融資,或其他機構申請貸款的一種方式。由於房屋的擔保價值較高,對貸款管道來說風險較低,因此不管是額度、利率或年期,都會比其他貸款種類來得好,整體月付金負擔也會比較小,不管是用來做短期資金周轉,或投資理財、債務整合等,都相當適合。

二、房屋貸款為什麼要抵押?會影響我的房子嗎?

聽到「抵押」兩個字,很多人心裡可能都會怕怕的,感覺好像一個不小心,就會影響到房屋的產權問題。到底為什麼申請房屋貸款需要先抵押?就讓我們來釐清一下這中間的關係吧!

申請房貸時進行抵押權設定,是為了保障貸款機夠的債權,確保債務人會案時還款。抵押不會影響房屋所有權,也可以正常居住

1.房屋貸款需要抵押的原因

申請房屋貸款時,之所以要先進行房屋的擔保抵押,一是規範債務人必須做出有效的還款保證,二是為了保障貸款機構的債權。一旦債務人出現房貸遲繳,或債務違約的情形,債權人就可以向法院要求法拍房屋,來清償欠款。因此,債務人在貸款清償完畢前,都不能任意處分這棟房屋,以維持抵押的擔保效果。

2.抵押會影響房屋的狀態嗎?

就像我們前面說的,抵押其實是一種「保障」的行為,在一般情況下,除非債務人沒有正常繳款,否則是不會對房屋的所有權和居住權,造成任何影響的。但由於某些不法業者,可能會利用房屋抵押貸款的機會,利用假貸款真買賣來進行「合法搶房」,因此在申辦貸款時,一定要慎選管道,以免落入貸款詐騙的圈套。

什麼是合法搶房?
一般的房屋抵押貸款,只需要進行抵押權設定,就可以達成保障債權的目的,不會牽涉到任何「過戶」的流程!千萬不要相信業者任何關於「買賣回租」的話術,因為一旦進行過戶,對方就能合法持有房屋所有權,要都要不回來了。

三、房屋抵押貸款種類有哪些?

房屋抵押貸款的種類,大致上可依據資金用途的不同,區分為買房用的「購屋貸款」,以及換取彈性資金用的「房屋融資」,可以滿足不同房貸族群的需求。

1.購屋貸款

購屋貸款指的是以即將購入的房屋作為抵押擔保,向銀行申請房屋抵押貸款,來分期支付買房價金。而房屋作為抵押擔保品,必須具備相應的貸款價值,因此銀行在評估時,一定會將房屋區域、屋齡及性質等潛在的價格甜蜜點列入考量,房屋條件越佳、方案可能就越優惠,反之則否。

2.房屋融資

房屋融資指的是以手頭現有的房屋作為抵押擔保,向銀行或融資公司申請房屋抵押貸款,來取得更多彈性資金運用,因此也稱為「融資型房貸」。在這種房屋抵押貸款中,貸款機構會從「房屋的剩餘可擔保價值」,來評估可貸額度的多寡。而房屋融資的種類,大致上可分為四種,我們將其比較整理如下:

房屋抵押貸款種類比較
比較項目 抵押品貸款狀態 申請方式 抵押權設定
原屋融資 無貸款房屋 向任一房貸管道申請 新增抵押權設定
房屋增貸 繳款中房屋 向原貸款銀行申請 維持原抵押權設定
房屋轉增貸 繳款中房屋 向原貸款銀行外任一管道申請 重新進行抵押權設定
二胎貸款 繳款中房屋 向任一房貸管道申請 維持原設定+新增第二抵押權順位
  • 原屋融資:以無貸款的房屋作為擔保,向任一房貸管道來申請抵押貸款。申請時,貸款管道會對房屋新增一個抵押權設定,來確保債權的履行。
  • 房屋增貸:延續原來的抵押貸款狀態,來向原貸款銀行申請新的資金。申請時,房屋的抵押狀態不會改變,一樣是設定在原貸款銀行之下
  • 房屋轉增貸:將原有的房屋抵押貸款,轉移到其他申貸管道之下。新管道會協助進行原房貸代償,以及抵押權重新設定的流程。
  • 二胎房貸:在已有房貸的狀態下,申請一筆新的房屋抵押貸款,來取得更多的資金。雖然要設定第二順位抵押權,但它並不會影響前貸設定,而會同時共存

房屋抵押貸款的種類包括購屋貸款、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸等等,可以在銀行、融資和民間管道申請

四、房屋抵押貸款 3 大管道比較

房屋抵押貸款的申請管道,主要有銀行、融資公司和民間貸款三種,每一種管道都有自己的優缺點,加上牽涉到抵押權的設定,因此在申請房屋抵押貸款之前,一定要謹慎評估貸款管道。

1.銀行

房貸方案:購屋貸款、原屋融資、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎貸款

銀行是最為常見的房屋抵押貸款管道,整體安全性極高,申請人完全不用擔心申貸時,會有抵押權私下移轉,或是債權不清的問題發生。然而,銀行的審核是非常嚴格的,不僅申請人不可有信用瑕疵,擔保品房屋也不可為地雷房型,因此即便銀行房屋抵押貸款的方案最為划算,也不是人人都能申請得到的。

2.融資公司

房貸方案:原屋融資、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎貸款

大型融資公司是銀行以外,房屋抵押貸款的最佳管道,對申請人和擔保品的條件限制,都沒有那麼嚴格,申辦難度較低。但要注意的是,融資公司只提供資金為導向的房屋抵押貸款,包括原屋融資、房屋增貸、房屋轉增貸和二胎房貸等。一般的購屋貸款,由於申請人尚未持有房屋所有權,融資公司是無法承作的。

3.民間貸款

房貸方案:房屋抵押借款、二胎貸款、二胎增貸、二胎轉增貸、三胎貸款

民間貸款是三大管道中,申辦門檻最低,同時也是風險最高的選項。民間貸款基本上來者不拒,就算是擔保條件較差,例如產權不完整,或是已申請過二胎房貸的房屋,都還是可以拿來申請新的房屋抵押貸款。然而民間貸款的的利息與手續費通常較高,也容易出現私下移轉、假貸款真搶房情形,申請前務必審慎評估。

五、房屋抵押貸款的額度、利率是多少?

房屋抵押貸款的額度和利率究竟是多少?相信這是很多申請人最想知道的問題之一。其實,房屋抵押貸款的額度和利率,會依據個人信用、房屋條件,以及貸款種類等因素而有所不同。

1.房屋抵押貸款的額度

房屋抵押貸款的額度,會因為房屋類型擔保價值不同而有所差異,例如套房貸款的擔保價值,一定就沒有正常房型來得高,自然也無法取得較佳的貸款額度;而老屋與新成屋也是同樣的道理。此外,另一個會直接影響額度高低的因素,則是房屋抵押貸款的種類。我們將四種常見的房屋抵押貸款額度公式整理如下:

  • 原屋融資:房屋鑑價70~85%。
  • 房屋增貸:房屋鑑價80~85%-前貸餘額。
  • 房屋轉增貸:房屋鑑價80~85%-前貸餘額。
  • 二胎房貸:房屋鑑價80%-前貸設定金額。

2.房屋抵押貸款的利率

因為是有抵押的貸款,對銀行來說風險較小,因此房屋抵押貸款的利率,有機會比無擔保貸款(例如個人信貸)的利率來得低。以銀行來說,房屋抵押貸款的利率區間,大約是4~8%左右,融資則是8~10%。而民間的利率最高,光是合法當鋪的利率上限就高達30%,就更別說其他遊走在灰色地帶的小型業者了。

房屋抵押貸款方案比較
比較項目 貸款額度 貸款利率 貸款年限
原屋融資 房屋鑑價70~85% 2~4% 最長20年
房屋增貸 房屋鑑價80~85%-前貸餘額 2%~4%(與原貸款條件相同) 20~30年
房屋轉增貸 房屋鑑價80~85%-前貸餘額 2~3% 20~30年
二胎貸款 房屋鑑價80%-前貸設定金額 4~10% 2~10年

六、房屋抵押貸款怎麼做?流程解析一次看

房屋抵押貸款的流程,其實和一般的房屋貸款沒有太大差別,大致上可分為以下三大步驟:

Step1:房屋抵押貸款申請

申請人在選定合適的申請管道和方案後,就可以正式提出房屋抵押貸款的申請。貸款管道會先進行房屋鑑價,並同時調查申請人的信用狀況。在確認整體情況後,銀行或融資公司就會通知申請人,其房屋抵押貸款通過與否、額度利率方案為何。若申請人對審核結果不滿意,也可申請申覆,或直接另找管道重新評估。

Step2:房屋抵押貸款設定

如果申請人對房屋抵押貸款的額度利率沒有意見,就可以進行簽約對保,並由代書協助辦理抵押權設定。一般來說,為了未來增貸方便,銀行和融資公司都會設定「最高限額抵押權」,這樣之後如果有延伸的資金需求,例如房屋增貸、以房屋作為擔保的信貸等,都可以直接延用這份抵押權,而不必重新進行設定

Step3:房屋抵押貸款清償

在房屋抵押貸款完成、取得所需資金後,就是最長也最重要的「清償流程」了!由於房屋是抵押貸款的擔保品,在貸款存續期間,申請人都不能任意處分這棟房屋的所有權,且一定要記得按時繳款,以免貸款違約被強制執行!當所有貸款都結清、取得清償證明後,申請人才能進行抵押權塗銷,讓房屋恢復自由之身。

七、其他關於房屋抵押貸款的Q&A

  • Q房屋抵押貸款會影響信用評分嗎?
  • 房屋抵押貸款和一般的貸款,是沒有任何差別的,雖然申請時會在聯徵報告上留下申請紀錄,但是只要按時繳款,不僅不會影響信用評分,還可能有加分的效用。
  • Q房屋抵押貸款需要看房屋殘值嗎?
  • 需要。不管是哪一種房屋抵押貸款,貸款機構如銀行或融資,都會針對房屋進行鑑價,來評估房屋可作為擔保的殘值多寡。
  • Q房屋抵押貸款可以提前還款嗎?
  • 可以,房屋抵押貸款是可以提前還款的,只是要注意簽約時,合約中是否有記載與「綁約期」相關的條款。雖然綁約期未滿也可以提前清償,只是可能會被收取一定金額的違約金,不一定會比較划算。
  • Q房屋抵押貸款非本人可以申辦嗎?
  • 要看申請管道。銀行大多只接受由屋主本人提出的房屋抵押貸款申請,而融資則可接受非本人申請,但須由屋主出面擔任保人。

好房不只能為你遮風避雨,更能讓你在有資金需求的時候,透過房屋抵押貸款,來增加更多的彈性金流!但是我們也要提醒,房屋抵押貸款畢竟是以房屋作為擔保,申請前一定要審慎評估自身財務狀況,並選擇能力所能負擔的方案。

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