抵押權設定懶人包:房屋抵押權設定費用、年限及流程一次看

抵押權設定懶人包:房屋抵押權設定費用、年限及流程一次看

抵押權設定懶人包:房屋抵押權設定費用、年限及流程一次看

只要辦房貸,都要辦理抵押權設定。而什麼是抵押權設定?為什麼抵押權又有分普通抵押權與最高限額抵押權?以下將帶你快速瞭解房屋抵押權設定的意思,以及如何辦理、變更和塗銷抵押權設定。

一、抵押權是什麼?

抵押權是做什麼用的?任何人都可以設定房屋抵押權嗎?以下介紹抵押權的使用時機及抵押權設定的原因。

1. 抵押權介紹

抵押權是指債權人對於債務人在貸款時,拿來當作債務履行擔保用的資產,(在特定情況下)享有優先受償的權利。也就是說,必須先有債權存在,才會有抵押權的存在。

簡單說,當你向銀行申請房屋貸款時,都需要將房子抵押給銀行當作擔保品,銀行才會借出一筆資金給你,此時銀行就擁有這間房屋的抵押權。

2. 抵押權設定的用意?

為什麼要設定抵押權?簡單說,設定房屋抵押權,是為了保障債權人的權益。一旦設定房屋抵押權,債務人就沒有辦法將房子賣掉、過戶給別人,除非買方願意承接債務;若日後客戶無力繳款時,銀行有權向法院聲請查封與拍賣這件擔保品(貸款房屋),並將拍賣後的資金用於償還剩餘的貸款,剩餘的資金會留給屋主。

抵押權屬於非占有型擔保物權,舉房貸為例,在完成房屋抵押權設定後,這間房子並不會移轉給債權人,債務人還是可以繼續使用,只有在債務人沒有履行約定時,債權人才會行使房屋抵押權。

二、抵押權種類

房屋抵押權還可以分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」,以下分別作介紹:

普通抵押權是什麼?

1. 普通抵押權

有「債權必須存在」。一次抵押權只適用一個合約,只要完成合約(貸款清償)後,抵押權也失去效力。舉例來說,有兄弟二人,弟以名下價值1200萬的房子抵押給兄借了1000萬,只要在期限內將所借金額償還,普通抵押權就消滅。

普通抵押權年限多長?普通抵押權是隨著債務償還完而消失、沒還就不會消失,除非債權人沒有更新債權憑證,但即使15年消滅時效過後,5年內都還是可以行使抵押權。

最高限額抵押權是什麼?

2. 最高限額抵押權

無「債權必須存在」。抵押權可以一直使用(重複使用),就算沒有債權關係的存在,也不用申請塗銷程序;將來若有債權產生,也能繼續使用這個抵押權,同屬一份合約(銀行、融資公司房貸都屬於「最高限額抵押權」)。

舉例來說,甲已經有一筆銀行房貸,只要在最高限額抵押權的範圍內,申請房屋增貸,都不需要辦理重新設定與塗銷。

兩種抵押權與債權的關係是什麼?

3. 普通抵押權與最高限額抵押權的差別?

普通抵押權與最高限額抵押權的差異如下表:

普通抵押權與最高限額抵押權
抵押權名稱 普通抵押權 最高限額抵押權
擔保內容 只擔保現有,已發生的債權。 過去、現在、未來的債權,都在擔保的範圍。
擔保限制 債權受償後,抵押權雖然沒有塗銷,但也失去效力。 可隨借隨還,不需塗銷後再次重新設定,也可以說:抵押權可以重複使用。
擔保效力 除了原債權外,對於其他債務均不予擔保。 擔保期間內,債務人對所負擔最高限額抵押權的一切債務(含信用抵押、保證等),都在擔保效力內。
擔保期限 債權消滅後,民法規定仍可於5年內實行抵押權;若債權消滅,而且也超過5年,則不得再行使抵押權。 債權消滅後,民法規定仍可於5年內實行抵押權;若債權消失,而且也超過5年,則債權不再屬於最高限額抵押權擔保範圍,但最高限額抵押權仍繼續存在。

三、抵押權設定流程

房屋抵押權設定、變更要怎麼做?以下說明(以房貸為例)抵押權流程:

1. 房屋抵押權設定流程

  1. 申請銀行房貸,並提供土地、建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、雙證件、所得證明及印章。
  2. 待銀行審核通過,與銀行簽訂借貸契約與抵押權設定契約書。
  3. 備妥土地登記申請書、抵押權設定契約書、身分證影印本或戶口名簿影本、土地及建物所有權狀正本及印章等登記文件。
  4. 本人或委託代理人至地政機關將「房屋權利」設定給銀行。
  5. 地政機關核發:他項權利證明&設定契約書給銀行
  6. 「房屋權利」交還貸款申請人

一般來說,房屋抵押權設定僅需一天的時間即可完成,如果是銀行辦理,最快僅需4小時,自己辦理就會比較久一些。

2. 房屋抵押權變更流程

  1. 銀行申請變更(如房屋增貸)
  2. 銀行審核通過
  3. 至地政機關辦理原他項權利證明內容變更
  4. 地政機關發給變更後他項權利證明&變更申請書副本給銀行

3. 房屋抵押權設定費用

不動產抵押權設定費用是多少?除了收取他項權利書書狀費80元之外,還會收取一筆抵押權設定登記費用,金額是依照設定權利價值的千分之一計算。

房屋抵押權設定費用試算
貸款800萬,抵押權設定金額為1.2倍:800萬x1.2=960萬
抵押權設定規費:則為960萬x1‰=$9,600元。

為什麼一定要塗銷抵押權?

四、抵押權塗銷的重要性

1. 房屋抵押權塗銷重要嗎?

抵押權塗銷重要嗎?答案:很重要。雖然在「普通抵押權」中,只要清償債務後,抵押權就算未作塗銷的動作,它也會自動失效(不過,謄本資料上還是有記載上一次的抵押權設定),而你可能就忽略了塗銷的這個程序。

在過了一段時間後,若是有資金週轉的需求,將名下的不動產再向銀行申請貸款,此時銀行在審核的過程中發現謄本資料上還有抵押權設定,就會婉拒你的貸款申請,因為銀行作風保守,當「第二順位抵押權人」的意願不會很高,但若告知銀行:該抵押權的債務已經清償,且可以將該抵押權塗銷,則銀行就會同意核貸給您。

2. 抵押權塗銷流程

抵押權要如何塗銷?其流程如下(銀行與融資公司皆相同):

  1. 貸款償還完畢
  2. 向銀行或融資公司申請核發:清償證明、抵押權塗銷同意書、他項權利證明與設定契約書副本
  3. 至地政機關,拿著上述資料(清償證明&他項權利證明等),辦理抵押權塗銷登記申請。

抵押權塗銷的申請非常簡單,千萬不要因為怕麻煩,而忽略了這個重要的步驟,進而影響將來貸款的申請。

五、抵押權設定常見Q&A

  • Q未塗銷抵押權的房子還可以買賣嗎?
  • 可以。未塗銷抵押權就將房子過戶,也稱為「揹胎過戶」(「胎權」即指抵押權)。依我國民法規定,房屋買賣過程中,若是原來的房貸還未繳完,可以由買方背負賣方原來的銀行貸款。
  • Q最高限額抵押權「設定金額」該是多少?
  • 銀行房貸的設定金額,通常為貸款金額1.2倍;民間設定金通常為1.2~1.5倍,若是在此範圍申請增貸,都不需要再次設定抵押權。
  • Q最高限額抵押權「設定費用」該是多少?
  • 為設定金額的千分之一。以向銀行貸款500萬來說,抵押權設定金額為500萬x1.2=600萬,設定規費則為600萬x1‰=$6,000元。
  • Q房屋「抵押權設定年限」多長?抵押權最長幾年?
  • 普通抵押權是隨著債務償還完而消失、沒還就不會消失,除非債權人沒有更新憑證,但即使15年消滅時效過後,5年內都還是可以行使抵押權。最高限額抵押權年限最長30年,但是如果有需要的話,債權人可以再更新時效,即使因時效消滅,最高限額抵押權人還是可以行使抵押權。

整體來說抵押權設定,既能讓債務人確實地履行償還責任,清楚地規範債務責任的範圍;也可以保障債權人的權利,即使債務人無法償還欠款,也有抵押物可作為債權保障,是一種債權、債務雙贏的法律制度。

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