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房貸的關鍵5分鐘搞懂普通抵押權與最高限額抵押權的差別

房貸的關鍵 5分鐘搞懂普通抵押權與最高限額抵押權的差別

只要辦房貸,都要辦理抵押權設定。而「抵押權」設定是什麼?為什麼又可以分為普通抵押權與最高限額抵押權?以下將帶你快速瞭解抵押權的意思,用5分鐘搞懂普通抵押權與最高抵押權二者的差別。

1.抵押權是什麼?

向銀行申請房屋貸款時,都需要將房子抵押給銀行當作擔保品,銀行才會借出一筆資金給你,此時銀行就擁有這間房屋的抵押權,而要做這個抵押權設定,必須在地政事務所完成。抵押權可以保障銀行的權益,若日後客戶無力繳款時,銀行有權向法院聲請查封與拍賣這件抵押品(貸款房屋),並將拍賣後的資金用於償還剩餘的貸款,剩餘的資金會留給屋主。

2.普通抵押權與最高限額抵押權的差別?

抵押權還可以分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」,其二者差異如下表:

抵押權名稱普通抵押權最高限額抵押權
擔保內容只擔保現有,已發生的債權。過去、現在、未來的債權,都在擔保的範圍。
擔保限制債權受償後,抵押權雖然沒有塗銷,但也失去效力。可隨借隨還,不需塗銷後再次重新設定,也可以說:抵押權可以重複使用。
擔保效力除了原債權外,對於其他債務均不予擔保。擔保期間內,債務人對所負擔最高限額抵押權的一切債務(含信用抵押、保證等),都在擔保效力內。
擔保期限債權消滅後,民法規定仍可於5年內實行抵押權;若債權消滅,而且也超過5年,則不得再行使抵押權。債權消滅後,民法規定仍可於5年內實行抵押權;若債權消失,而且也超過5年,則債權不再屬於最高限額抵押權擔保範圍,但最高限額抵押權仍繼續存在

 

總結以上2種抵押權,並舉例說明如下:

普通抵押權是什麼? 

普通抵押權」:債權必須存在」。一次抵押權只適用一個合約,只要完成合約(貸款清償)後,抵押權也失去效力

舉例來說,有兄弟二人,弟以名下價值1200萬的房子抵押給兄借了1000萬,只要在期限內將所借金額償還,普通抵押權就消滅。

最高限額抵押權是什麼? 

最高限額抵押權」:債權必須存在」。抵押權可以一直使用(重複使用),就算沒有債權關係的存在,也不用申請塗銷程序;將來若有債權產生,也能繼續使用這個抵押權,同屬一份合約(銀行、融資公司房貸都屬於「最高限額抵押權」)

舉例來說,甲已經有一筆銀行房貸,只要在最高限額抵押權的範圍內,申請房屋增貸,都不需要辦理重新設定與塗銷。

兩種抵押權與債權的關係是什麼?

3.抵押權設定、變更、塗銷的流程有哪些?抵押權塗銷重要嗎?

抵押權設定、變更、塗銷的流程如以下說明(以房貸為例):

  • 抵押權設定流程
  1. 申請銀行房貸
  2. 銀行審核通過
  3. 至地政機關將房屋權利設定給銀行
  4. 地政機關核發:他項權利證明 &設定契約書給銀行
  5. 房屋權狀交還貸款申請人
  • 抵押權變更流程
  1. 銀行申請變更(如房屋增貸)
  2. 銀行審核通過
  3. 至地政機關辦理原他項權利證明內容變更
  4. 地政機關發給變更後他項權利證明&變更申請書副本給銀行

為什麼一定要塗銷抵押權?

  • 抵押權塗銷流程

抵押權塗銷重要嗎?答案:很重要。雖然在「普通抵押權」中,只要清償債務後,抵押權就算未作塗銷的動作,它也會自動失效(不過,謄本資料上還是有記載上一次的抵押權設定),而你可能就忽略了塗銷的這個程序。

在過了一段時間後,若是有資金週轉的需求,將名下的不動產再向銀行申請貸款,此時銀行在審核的過程中發現謄本資料上還有抵押權設定,就會婉拒你的貸款申請,因為銀行作風保守,當「第二順位抵押權人」的意願不會很高,但若告知銀行:該抵押權的債務已經清償,且可以將該抵押權塗銷,則銀行就會同意核貸給您。

抵押權要如何塗銷?其流程如下(銀行與融資公司皆相同):

  1. 貸款償還完畢
  2. 向銀行或融資公司申請核發:清償證明抵押權塗銷同意書他項權利證明設定契約書副本
  3. 至地政機關,拿著上述資料(清償證明&他項權利證明等,辦理抵押權塗銷登記申請。

抵押權塗銷的申請非常簡單,千萬不要因為怕麻煩,而忽略了這個重要的步驟,進而影響將來貸款的申請。

4.抵押權設定常見Q&A

  • Q未塗銷抵押權的房子還可以買賣嗎?
  • A可以未塗銷抵押權就將房子過戶,也稱為「揹胎過戶」(「胎權」即指抵押權)。依我國民法規定,房屋買賣過程中,若是原來的房貸還未繳完,可以由買方背負賣方原來的銀行貸款。
  • Q最高限額抵押權設定金額該是多少?
  • A銀行房貸的設定金額,通常為貸款金額1.2倍;民間設定金通常為1.2~1.5倍,若是在此範圍申請增貸,都不需要再次設定抵押權。
  • Q最高限額抵押權設定費用該是多少?
  • A為設定金額的千分之一。以向銀行貸款500萬來說,抵押權設定金額為500萬x1.2=600萬,設定規費則為600萬x1‰=$6,000元。

 

整體來說抵押權設定,既能讓債務人確實地履行償還責任,清楚地規範債務責任的範圍;也可以保障債權人的權利,即使債務人無法償還欠款,也有抵押物可作為債權保障,是一種債權、債務雙贏的法律制度

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