二胎房屋抵押後還可以買賣嗎?認識二順位抵押權這回事

有二胎抵押貸款的房屋還可以買賣嗎?雖然房屋的債權和抵押權,會因為貸款受到影響,但其實只要認識二順位抵押權這件事,並掌握二胎房屋買賣眉角,還是能完成安全交易。

手裡有房,想要創業、財務整理,很多人都會想到申辦二胎房貸,卻又因為考慮房屋往後的買賣而卻步。今天就讓我們來談談二胎房貸的房子,好不好再買賣脫手?為什麼二胎房屋普遍在買賣市場上不吃香?

一、為什麼二胎房屋,在買賣市場上不吃香?

想要申辦二胎房貸的民眾,心裡可能都會有這樣的疑惑:有抵押貸款的房屋,在買賣市場上還有空間發揮嗎?確實,有二胎房貸的房屋,在市場上的確是比較不吃香的。不管是買方、賣方或是銀行,都普遍認為二胎房屋風險較高,會對房屋價格和交易穩定性造成影響。

二胎房屋在買賣市場上不吃香的原因,是買方、賣方、銀行三方,都會因為二胎抵押權的設定,而存在一些風險。

會有這樣的情形,主要是由二胎房屋的抵押權順位所導致。我們將二胎抵押權順位對買方、賣方與銀行所產生的風險,分述說明如下:

1.買方風險:買了房卻要幫忙還債

抵押權的特性是隨物不隨人,因此抵押權設定在沒有塗銷的情況下,還是可以過戶給他人、順利完成買賣交易。買方可能因此被迫清償二胎房貸之外的債務,甚至失去花了大筆資金買下的房子。

舉個例子,當房屋已被銀行設定最高限額抵押權,如果賣方隱瞞除了二胎貸款外,還積欠該銀行信貸或其他債務,銀行就有權要求買方清償債務,或是直接法拍房屋抵債。這種種的隱藏風險,都會讓買方產生較多疑慮。

2.賣方風險:賣房還要擔心被討債

同樣是基於抵押權隨物不隨人的特性,二胎房貸抵押權設定,如果在買賣清償後仍未塗銷,就代表銀行的債權對象仍為賣方。買方日後若因故未定期支付貸款,借款銀行仍會找上原賣方追討該筆債務,甚至房屋如果遭到法拍,價金不夠清償房貸,還款責任也是會再度落回賣方身上的!

因此買賣交易房屋時如果有二胎房貸的情況,建議買賣雙方都要審慎確認相關的債權與抵押權歸屬情形,詳細評估後再作適當判斷。

3.銀行風險:清償後置位血本無歸

對第二順位的銀行而言,因爲抵押權受償順位不高,在法律上的清償次序排在原貸款銀行之後,因此風險較高。所以對買方銀行來說,如果房屋價值沒有超過前面已經擔保的金額,其核貸的機率跟意願都不會太高。

歸納以上買方、賣方、銀行三者風險影響,由於二胎房貸的核貸機構承擔風險較大,相較於一胎房貸、房屋增貸來說,不僅利息比較高、每月需負擔的金額壓力較大,也會讓人對二胎房屋產生較多疑慮。

但以上的說明,其實都只是二順位抵押權對二胎房屋所產生的表面影響,接下來我們將更深入說明抵押權的特性與概念,帶你了解抵押權到底是什麼?抵押權會對房屋造成的實際影響有哪些?

二、認識二胎房貸的二順位抵押權

大家都知道所謂的二胎貸款,就是利用房屋剩餘價值來貸款、獲取資金,那麼辦理二胎房貸,一定要設定二順位抵押權嗎?為什麼明明知道二順位抵押權會影響房屋買賣的交易難度,卻還是非辦不可呢?以下我們會從抵押權的特性開始說明,為何設定抵押權就能擔保債權,並解釋二順位抵押權,會如何影響銀行對房屋的評估態度。

1.抵押權的特性

抵押權的設定目的,是債權人為了確保債務人日後會依約付款,所要求作出的擔保設定。抵押權設定之所以能讓債權人安心借款,就是因為抵押權具備了以下三大特性:

  • 可擔保性
    抵押權最大特色,是抵押權人在債務人或者抵押人違反契約約定時,可以把抵押人提供擔保的不動產實施拍賣處置,以拍賣所得之價金優先受償。
  • 不可分性
    依據《民法》第868條規定,不論是對不動產進行移轉或分割,抵押權都還是維持原狀存在的,並不會因此受到影響。
  • 從屬性
    基本上抵押權的效力,是以債權存在為前提──也就是唯有真的存在債務事實,才能設定抵押權。此外,進行設定登記時,抵押權人必須為債權人、而債務人也必須為借錢人本人,不能隨便借名,否則會形成無效抵押權的情況。

此外,抵押權又可以分作普通抵押權和最高限額抵押權兩種,如果想要深入了解兩者的不同,就推薦你閱讀〈抵押權設定懶人包:房屋抵押權設定費用、年限及流程一次看〉這篇文章。

2.二順位抵押權的影響

正如同我們前面所說的,第一個在該不動產設定抵押權的人就是第一順位抵押權、第二個是第二順位抵押權,而這個「順位」的概念,到底會對銀行的態度和房屋的可擔保價值,造成什麼樣的影響呢?

影響一:銀行的風險認定

當房子被法拍時,拍定價金也會依照抵押順位依序分配,順位越後面的抵押權人,就只能撿前順位分剩的資金。因此,如果法拍所得價金,無法清償債務人的所有債務時,後順位的抵押權人就很有可能一毛錢都分不到。這就是為何銀行普遍認為,無論是申辦二胎貸款,或是核准買二胎房貸款,風險都相當高的原因。

影響二:房屋的擔保價值

設定抵押權時,銀行也會一併設定房屋可擔保的價值,為了避免債務人繳不出貸款和利息,銀行一般都會以貸款的1.2倍作為設定金額;而這個金額是固定不變的,並不會隨著房貸的繳交而減少。當一胎房貸已經劃走大部分的擔保價值,而房屋增值空間又有限時,二胎房貸的可擔保價值就會受到影響、降低很多。

三、有房屋抵押的房子,還可以買賣嗎?

一般來說房屋抵押後確實是可以進行買賣的,只是要需要注意的眉角,會比一般房屋來得多。我們整理了二胎房屋買賣的兩大重點,包括實務上常見的二胎房屋揹胎過戶,以及5個不可不知的買賣心法,讓想要購買二胎房屋的民眾,能建立更清楚的概念,知道有哪些細節是必須留意的。

1.二胎抵押買賣的揹胎過戶

在理想的二胎房屋買賣流程中,賣方最好是能夠自行清償並將所有抵押權塗銷,才不會有房屋移轉後債權不清的問題,但這在實務上是極難做到的。因此,在實際的二胎房屋買賣流程中,可能都還是會碰到「揹胎過戶」的情形。

揹胎過戶指的是在房屋抵押權設定尚未塗銷的情況下,就直接過戶給買方,並由買方承接、繳納原有的一、二胎貸款。雖然存在風險,卻是實務上較為普遍的作法。以下是兩種常見的揹胎過戶方法:

揹胎過戶的方法
項目 清償方式 債權變化 抵押權變化
先過戶再代償、

塗銷

買方申請新貸代償 代償前:賣方一、二胎

銀行代償後:買方貸款銀行

賣方銀行第一、二順位,

買方銀行第三順位→買方銀行遞補第一順位

不塗銷直接過戶 買方承接原有貸款 債權人不變,

債務人可能變更

抵押權不變

但無論是哪一種,買賣雙方都必須取得清楚的共識,包括房屋目前債務的清償方式、未來的債權動向,甚至抵押權的改變情況,都是需要事先釐清的。

2.二胎抵押房屋買賣5大心法

存在二胎貸款的房屋並不可怕,真正可怕的是沒有足夠理解和保護自己權益的行為。好事貸整理了二胎房屋買賣的5大心法,從抵押設定到買賣流程,全面保障你的安全。

買賣二胎房屋5大心法,申辦二胎時慎選合法機構,交易留意代書公正,買賣前釐清債權歸屬,利用履約保證機制維護安全,抵押權未塗銷不付款

  1. 賣方申辦二胎房貸時須慎選正派合法機構,以確保債權單純
  2. 留意參與流程的地政士是否公正,必要時可透過雙代書辦理
  3. 正式買賣前,買賣雙方必須釐清後續債權與抵押權歸屬問題
  4. 買方須妥善利用履約保證機制,不隨意取款清償賣方私人債務
  5. 房屋尚未過戶或是進行抵押權塗銷、變更,勿貿然付款

最後提醒買賣房屋是生活中重大的事情,需要做足功課,充分問詢和比較,避免做出損害自身利益的決策,不論採用何種方式,買賣雙方必須對貸款的責任歸屬有清晰共識與認知,避免日後衍生的法律糾紛。

四、其他關於二胎抵押買賣的相關Q&A

  • Q有二胎的房子可以買嗎?抵押權會不會很複雜?
  • 如果賣方債務情況單純,只有申辦銀行一胎和二胎貸款,且能夠清楚交代除了房屋抵押貸款外,是否還動用最高限額抵押權去擔保同一銀行的信貸或其他債務,這樣債權清晰的情況,買賣二胎房屋是沒有問題的。但也不是有做民間二胎抵押設定的房子就很可怕,重點在於「能否清楚交代債權與債務」,只要能確實做到兩清,是可以安心交易的。
  • Q做過二胎抵押設定的房子,買賣過戶前須先塗銷嗎?
  • 雖然法律並未明確規定二胎房貸抵押權,在買賣過戶前一定要塗銷,但是為了保障雙方權益,建議還是先進行抵押權變更或是抵押權塗銷後,再行付款,較不容易發生爭議。
  • Q有二胎抵押權的房屋怎麼買,會比較安全?
  • 由於二胎房屋的債權和抵押權情況,相對一般房屋來說較為複雜,好事貸建議可以透過以下兩種方式進行處理,較能保障自身權益:
    • 利用信託專戶:來保護買房資金的安全,在完成所有權移轉(也就是過戶)後,才按照履約保證付款、塗銷二順位抵押權。千萬不可在過戶前自行動用資金,來償還賣方的私人債務。
    • 利用雙代書制度:由買賣方各請一位地政士,來查證、監督雙方提供的資料、進行的流程,是否誠實合法,避免單一代書獨大造成資訊隱蔽的情形。

綜合來看,二胎房屋其實和一般房屋沒有太大差別,如果能夠釐清債權和抵押權情形,以及後續的債務責任歸屬,都是可以買賣的。只要賣方能夠誠實交代房屋目前的擔保情形,買方在付款前也要多方確認、小心查證,在抵押權塗銷或過戶前不輕易付款,還是有機會順利完成交易。

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