買賣二胎房屋必看的過戶、塗銷流程全解析!

二胎房屋塗銷過戶流程

塗銷二胎房貸抵押權設定的動作,因為會牽涉到買賣雙方的權益,可以說是二胎房屋買賣流程中,最重要的環節之一;如果不想承擔抵押權未塗銷產生的交易風險,在買賣有二胎貸款的房子時,可以怎麼做呢?若對於相關流程還不熟悉,快跟隨本文了解二胎房屋塗銷與過戶的先後順序和細節!

一、買賣二胎房屋,過戶塗銷流程怎麼選?

買賣二胎房屋時,常見的過戶塗銷方法有「先清償、塗銷再過戶」、「先過戶再代償、塗銷」與「不塗銷直接過戶」3種;透過以下表格,我們可以先初步比較3種作法間的差異:

二胎房屋過戶塗銷方法比較表
方法 清償方式 債權變化 抵押權變化
先清償、塗銷再過戶 賣方籌款清償 清償前:賣方貸款銀行
清償後:債權消滅
抵押權直接塗銷
先過戶再代償、塗銷 買方申貸代償 代償前:賣方貸款銀行
代償後:買方貸款銀行
代償塗銷後,由買方銀行遞補抵押權第一順位
不塗銷直接過戶 買方承接貸款 債權人不變,債務人可能變更 抵押權不變

1.由賣方先清償、塗銷再過戶

具體作法:賣方先想辦法籌錢清償房屋的一、二胎貸款,債務清償完成,塗銷抵押權設定後,再將房子過戶給買方。

買賣二胎房屋過戶塗銷的方法一:由賣方先清償塗銷,再將房屋過戶給買方

三者中最單純的過戶塗銷方法,由於房子原有的抵押權設定已被塗銷,債權債務兩清的情況下,很難再衍生借貸糾紛,買家不用擔心會有「花錢買房還要幫忙還債」的問題。

但這個方法實務上卻不大常見,因為二胎房屋的賣家,通常都是因急需用錢或無力還款,才會選擇出售房產;要他們在賣房前,先生出一大筆資金,清償房子的兩筆貸款,難度很高,能否實踐這個過戶塗銷方法,取決於賣家的經濟狀況。

2.先過戶再由買方代償、塗銷

具體作法:賣方先將仍有一、二胎貸款的房屋過戶給買方,買房找上願意代償債務的銀行,貸款將房子的兩筆房貸清償,同時塗銷原有的抵押權設定。

買賣二胎房屋過戶塗銷的方法二:賣方先將房產過戶給買方,再由買方貸款銀行代償,接著塗銷抵押權設定

揹胎過戶的一種,也是實務上最常見的二胎塗銷過戶方法。考量到在抵押權未塗銷前過戶房屋,債務也會隨之轉移;如果買方擔心碰上「協助清償債務後,賣方卻反悔不賣房」的狀況,可以運用履約保證或房屋價金信託,來保障自己的權益。

此外,也建議買方在將自備款存入履保帳戶後,切勿在房屋未完成過戶的情況下,轉出資金代償賣方的民間二胎貸款或其他債務,才能避免潛在的借貸糾紛,與無謂的財產損失。

3.不塗銷直接過戶

具體作法:在一、二順位抵押權設定皆未塗銷的情況下,直接將房子過戶給買方,由買方承接賣方原有的貸款條件(可選擇是否要進行債務人變更)。

買賣二胎房屋過戶塗銷的方法三:不塗銷抵押權設定就直接將房子過戶給買方

同樣也是揹胎過戶的一種,若有進行債務人變更,債務人將從賣方變成買方,賣方與銀行不再有借貸關係;若未進行債務人變更,賣方與銀行的借貸關係仍會存在。選擇這個二胎過戶塗銷方式,如果沒有選擇向地政事務所提出「抵押權內容變更」更改債務人,確立借貸關係轉移,買賣雙方將會面臨以下風險:

  • 買方風險:如果賣方除了一、二胎房貸外,還積欠其他用房擔保的債務,將導致買方難以跟銀行取得清償證明,財產運用多少會受到限制。
  • 賣方風險:承接債務的買方若無力還款,導致房屋遭法拍,拍賣價金不夠還債時,仍為貸款債務人的賣方,將變成銀行追討欠款的目標對象。

二、二胎房貸抵押權怎麼塗銷?

前段介紹的3種過戶方式雖然風險有所差異,但不論你選擇何種方案,身分為買家或賣家,都建議要對二胎房貸「抵押權設定塗銷」的細節與流程有足夠的認識,才能讓你的二胎房屋買賣過程更加順利、安全。

1.二胎房貸抵押權塗銷文件

當你清償二胎房貸,取得證明後,在開始辦理抵押權設定塗銷前,可以先備妥以下文件:

  1. 土地登記申請書及登記清冊。
  2. 債務清償證明書。
  3. 塗銷登記證明文件。
  4. 他項權利證明書。
  5. 抵押權人印鑑證明(銀行免附)。
  6. 申請人及抵押權人身分證明文件。

2.二胎房貸抵押權塗銷流程

接著便可以攜帶準備好的文件,開始二胎房貸的抵押權設定塗銷流程:

  • Step1:由本人或代理人攜帶文件,前往地政事務所辦理塗銷登記。
  • Step2:地政事務所查驗資料,核定並登錄申請。
  • Step3:完成申請,成功塗銷房屋二順位抵押權設定。

若不方便前往房屋所在的管轄機關,可以透過跨所申請(前往同縣市內任一地政機關)、網路申請(需有自然人憑證)等方式送件;如果抵押權人是銀行等金融機構,也能選擇前往任一間地政登記機關,申請跨縣市收辦或跨縣市代收。

三、其他關於二胎塗銷過戶的常見Q&A

  • Q有二胎房貸過戶需要先塗銷嗎?
  • 不一定。由於一次拿出大筆現金清償,對賣方來說是有困難的,因此先過戶再塗銷抵押權設定,是比較常見的實務作法。但不管採用什麼方式,買賣雙方都必須對現有貸款的責任歸屬有明確共識,避免後續糾紛產生。
  • Q二胎房貸塗銷有必要嗎?
  • 二胎房貸「塗銷抵押權設定」的動作有它存在的必要性。對買方而言,可以確保房屋不會有其他衍生的債務問題;對賣方而言,則是能確保與銀行的貸款關係完全解除。建議於買賣二胎房屋時,確實完成塗銷,才不會因小失大。
  • Q買房時如果沒有塗銷二胎房貸,會影響我的權益嗎?
  • 有可能。首先可以知道,房屋所有權移轉,並不會讓債權人的抵押權失效;換句話說,無論屋主變成誰,只要沒有塗銷抵押權設定,債權人都有權在討債困難的時候,扣押甚至拍賣作為抵押品的房子抵債,間接影響到身為新屋主的買家。所以買二胎房屋時,務必在過戶前後做好塗銷設定,才能保障自己的權益不受侵害。

二胎房屋過戶塗銷的流程與細節,是確保交易順利進行的重要關鍵;只要做好抵押權設定塗銷,釐清債務責任歸屬,你也能安心買賣有二胎的房子,遠離被當「冤大頭」的風險。

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