塗銷二胎房貸抵押權設定的動作，因為會牽涉到買賣雙方的權益，可以說是二胎房屋買賣流程中，最重要的環節之一。至於先塗銷還是先過戶，可以由賣方先清償、塗銷後再過戶，也可以在買方承貸銀行配合下，先過戶再代償、塗銷，關鍵是清償資金與登記時程能不能配合。若對於相關流程還不熟悉，快跟隨本文了解二胎房屋塗銷與過戶的先後順序、應備文件，以及辦完後要確認的細節！
一、先塗銷還是先過戶？二胎房屋3種處理方式
買賣二胎房屋時，可以先比較「先清償、塗銷再過戶」、「先過戶再代償、塗銷」與「保留抵押權過戶」3種安排。依《民法》第867條，有抵押權的房屋仍可移轉，但原抵押權不會因過戶消失。若另有查封等限制登記，則要先確認能否辦理移轉，不能直接套用以下流程。
| 方法 | 清償方式 | 債權變化 | 抵押權變化 |
|---|---|---|---|
| 先清償、塗銷再過戶 | 賣方先籌款結清原一、二胎貸款 | 結清對應的原貸款債務，其他借款另行確認 | 取得文件並辦妥原抵押權塗銷，再過戶 |
| 先過戶再代償、塗銷 | 買方承貸銀行同意配合，以新貸資金代償原貸 | 原貸款清償；買方另與承貸銀行成立新貸款關係 | 安排新抵押權設定與原抵押權塗銷，完成後核對順位 |
| 保留抵押權過戶 | 過戶本身不清償原貸，後續還款另行安排 | 不因過戶自動更換債務人；若承接貸款，須另辦債務承擔 | 原抵押權不因過戶而消失 |
1.由賣方先清償、塗銷再過戶
具體作法：賣方先向一、二胎債權人確認結清金額，籌款清償後取得塗銷文件，辦妥原抵押權塗銷，再將房子過戶給買方。
這個方法把原貸款處理放在過戶之前，買方可在辦理移轉前，核對最新謄本，確認約定要塗銷的抵押權已經處理。不過，拿到清償證明不代表地政登記已完成，仍要確認塗銷結果。
賣方則要先評估能否在收到售屋款前，準備足夠的清償資金。除了剩餘本金，還要問清楚結清日的利息與提前清償費用；如果資金不足，就需與買方、代書（地政士）及貸款機構討論其他付款安排。
2.先過戶，再依約代償與塗銷
具體作法：先確認買方貸款已核准、承貸銀行願意配合代償原一、二胎，再按約定辦理過戶與新抵押權設定，由新貸資金清償原貸，取得文件後辦理原抵押權塗銷。
這屬於先帶著抵押權過戶，再處理原貸的安排。房子雖先換了屋主，原貸款卻不會自動轉成買方的債務；原貸清償與買方新貸，是需要分別確認的兩筆借款。辦理前也要確認原債權人何時交付塗銷文件，以及完成塗銷後，新貸款的抵押順位是否符合銀行要求。
買賣雙方可以透過履約保證或價金信託安排款項，但要看清楚各自的保障範圍與動撥條件。用來清償原貸的代償款，與最後交給賣方的餘款，要分開確認。如果有人要求提前動撥，先核對支付對象、清償金額、塗銷文件及交易未完成時的處理方式，不要只靠口頭承諾就付款。
3.保留抵押權過戶，貸款責任怎麼處理？
具體作法：在原一、二順位抵押權尚未塗銷的情況下，將房屋所有權移轉給買方。這個動作本身不會結清原貸，也不會自動讓買方承接賣方的貸款條件。
這也是「揹胎過戶」的情形。若買方打算承接原貸，應先與債權人確認債務承擔契約、還款條件及原借款人是否解除責任，再辦理必要的登記變更。依《民法》第301條，買賣雙方約定由買方承擔債務，須經債權人承認，才對債權人發生效力。不能只在地政登記上更換債務人，就認為賣方已經不用還款。
在原貸與抵押權尚未處理完的期間，買賣雙方尤其要注意以下風險：
- 買方風險：即使房屋已過戶，只要原抵押權仍有效，擔保的債務到期未清償，房屋仍可能被債權人聲請法院拍賣。應確認抵押權擔保的債務範圍與塗銷條件，不能只看賣方口頭提供的欠款數字。
- 賣方風險：如果仍是原貸款的債務人，僅由買方代繳，並不會免除還款責任。買方停止繳款，或房屋拍賣所得不足清償時，原債權人仍可能向賣方追討剩餘欠款。
二、二胎房貸抵押權怎麼塗銷？
不論最後採用哪一種交易安排，都要分清楚「清償貸款」「取得塗銷文件」與「完成地政登記」這幾件事。只拿到文件，或只付清約定款項，都不代表塗銷登記已經辦妥。
1.抵押權塗銷需要哪些文件？
以下整理一般紙本申辦會用到的資料。實際要附哪些文件，要看塗銷原因、抵押權人身分及申辦方式；出發前先核對地政機關的文件說明，比較不容易白跑一趟。
- 土地登記申請書及所需登記清冊：抵押權全部塗銷有免附清冊的情形，依案件確認。
- 登記原因證明文件：例如債務清償證明書、抵押權塗銷同意書或權利拋棄證明書，依原因準備，不是一律每份都要。
- 他項權利證明書正本：若遺失或原未核發，先詢問地政事務所應如何處理，不要自行拿其他權狀代替。
- 申請人身分證明資料：依自然人、法人等身分準備；地政機關能直接查詢的資料，有可免附情形。
- 抵押權人的身分及印鑑資料：金融機構已向登記機關備查印鑑者，免另附印鑑證明；私人抵押權人則確認應附印鑑證明，或依規定親自到場核對身分。
- 辦理者的身分證明與印章：若委託他人送件，另確認委任及代理人身分核對所需資料。
2.塗銷申請流程與完成後的確認
確認原貸的清償及塗銷條件、取得所需文件後，就可以依下列步驟辦理：
- Step1：由申請人或代理人核對文件，向地政事務所送件；採跨所、跨縣市或線上方式前，先確認案件是否適用。
- Step2：地政事務所收件、審查；若通知補正，依通知補齊資料，審查通過後辦理塗銷登記。
- Step3：確認案件辦竣，再查核最新謄本，核對原抵押權是否已塗銷。只辦二胎塗銷，不會連一胎一起塗銷；如果另有買方新貸設定，也要確認最後的登記順位。
若不方便前往管轄地政事務所，可先詢問同縣市跨所服務。跨縣市則要分清「收辦」與「代收」：符合收辦條件的案件，由受理所辦理；代收則是收件後轉送管轄所。金融機構抵押權塗銷的跨縣市收辦有適用條件，私人抵押權及連件案件不能直接比照。
至於土地登記網路申請，也不是有自然人憑證就能全程完成。金融機構抵押權線上申辦，需要已註冊系統的金融機構配合；非全程網路申請，則可能還要當事人電子簽章及寄送紙本。先確認貸款機構與地政事務所支援的方式，再準備資料即可。
三、二胎房屋塗銷與過戶常見Q&A
不一定。抵押權本身不會禁止房屋移轉，但也不會因過戶而消失。可以先清償、塗銷再過戶，也可以在銀行配合下安排先過戶、再代償塗銷。重點是交易前就確認清償資金、貸款責任、文件交付與付款順序，而不是過戶後才開始找銀行處理。
原貸已結清、也符合抵押權塗銷條件時，仍應取得文件並確認完成塗銷登記，謄本上的登記不會只因繳清貸款就自動刪除。也要注意，清償借款與解除抵押擔保是不同事項，不能只憑抵押權塗銷，就認為與銀行的其他借款關係也全部結束。
有可能。房屋過戶不會讓仍有效的抵押權消失；擔保的債務到期未清償時，抵押權人可依法聲請法院拍賣房屋，影響買方權益。買方不會只因過戶就自動成為原借款人，但仍須面對房屋上的抵押風險，因此要確認清償與塗銷安排是否確實完成。
抵押權塗銷登記免繳登記費；若另行申請謄本、委託地政士或郵寄文件，相關費用另計。貸款提前清償違約金也要另外確認，不能把免登記費當成整筆交易都不用付費。時間則要分成貸款機構出具文件與地政登記兩個階段，送件前可詢問預計完成時間，並把補件、寄送或連件辦理的時間一起納入交屋安排。
二胎房屋塗銷與過戶，最重要的是把清償、付款與登記的順序安排好。賣方確認原貸如何結清，買方確認款項用途與抵押權處理，再由地政士協調文件及登記時程。辦完後記得查核謄本，確認每一筆約定要處理的抵押權都已完成，才不會房子已過戶，原貸與登記問題卻還留著。
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