二胎房貸申請指南:銀行與融資公司二胎貸款額度、利率比較
二胎房貸的好處是額度大、利率低,可以藉由活化名下不動產,來輕鬆取得額外資金。目前銀行、融資公司及民間借貸都有提供房屋二胎借貸的服務,想了解銀行二胎與融資公司二胎的差異,以及二胎房貸利率和申請辦法就看這篇。
一張表秒懂二胎房貸
貸款利率 | 7~14%二胎房貸比一般房貸利率高 |
貸款額度 | 最高600萬 |
貸款管道 | 銀行、融資公司、民間借貸 |
貸款期限 | 最長15年 |
二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款,就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下,再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款,貸款額度則是以該標的殘值來計算。也就是說,您的名下會同時有兩筆房屋貸款。
一般我們在辦理房屋貸款的時候,債權人為了保障自身權益,會將房子作抵押權設定,而通常第一順位抵押權會是購屋貸款,債權人A也大多是銀行。
因此,辦理二胎房貸時,債權人B(銀行或融資公司)設定的抵押權,順序就會排在債權人A之後,也就是第二順位,故稱作二胎房貸。
為什麼我們會推薦您選擇房屋二胎貸款?二順位房貸最大的優勢就是,二胎貸款的可貸額度較高、且申請流程簡便快速,對於臨時有資金需求、急需大額周轉金的客戶來說,是不錯的資金取得方式。
雖然相較於信用貸款、汽車貸款,二順位貸款的利率並不算高,但如果與類似的房貸產品相比(如房屋增貸、房屋轉增貸)之下,二胎房貸的利率會比較高一點,不過這是因為二胎房貸風險比較高。
二胎房貸是找資金的好選擇嗎?以下將二胎房貸與其他貸款作比較,不同貸款方式各有優缺點,你可以針對個人需求,選擇最適合自己的貸款方式:
貸款類型 | 二胎房貸 | 信用貸款 | 汽車貸款 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 |
貸款額度 | 500萬 | 300萬 | 200萬 | 200萬 | 依房屋鑑價 |
貸款成數 | 90% 融資公司120% |
月薪18~22倍 | 80% 融資公司240% |
80% | 80% |
年利率 | 2.5%~15.99% | 2.66%~15.99% 平均6.17% |
6%~15% | 1.69%~3.80% | 1.65%~3.80% |
貸款期限 | 2~10年 | 1~7年 | 5~7年 | 最長20年 | 最長30年 |
審核 | 寬鬆 | 嚴格 | 寬鬆 | 嚴格 | 嚴格 |
申請二胎房貸可以貸到多少錢?依據不同申貸管道,二胎房貸額度20萬~600萬都有:
但其實申請二胎房貸,除了要看貸款額度之外,還要注意貸款成數是多少,通常是房屋鑑價的90%~120%不等。也就是說,即使房屋二胎的貸款額度最高可到500萬,但如果你的房屋殘值只剩100萬,實際上最多只能貸到120萬而已;如果申請的是銀行二胎房貸,最多只能借90萬。
此外,銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說,不論您的原房貸餘額剩下多少,銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度,假設您的原房貸設定金額本來就高,恐怕只能貸30萬至50萬左右。
房屋二胎額度比較範例
好事貸二胎房貸除了審核寬鬆,在可貸額度/成數空間,更是遠勝過銀行,以下為您舉例說明:王先生在105年購買1000萬的房子,向銀行貸款800萬;在110年的時候,房價已上漲為1100萬,當初的800萬房貸已經還本300萬,現欠餘額還有500萬;王先生因為投資週轉與債務整合,需要一筆300萬的資金,此時王先生找銀行詢問二胎房貸成數,同時也比較好事貸二胎房貸成數,以下為您說明差異。
銀行二胎房貸額度試算王先生在105年向銀行貸款800萬,設定金額為960萬(房貸金額1.2倍),111年打算再跟銀行申請房屋二胎的話,最高可貸30萬元。
房屋現值 × 貸款成數 = 最高貸款額度 → 1100萬 × 90% = 990萬
最高貸款額度 – 一胎房貸設定金額 = 可貸額度 → 990萬 – 960萬 = 30萬
而裕融新鑫二胎房屋貸款的額度,最高可以貸到500萬。雖然看起來好像跟銀行二胎房貸的貸款額度差不多,但其實裕融新鑫二胎房貸的可貸額度,是根據房屋現值扣除一胎房貸的剩餘本金,因此房貸還得越多、可貸額度就越多。
融資公司二胎房貸額度試算王先生在105年向銀行貸款800萬,111年時原房貸餘額還到只剩下500萬,王先生打算再跟融資公司申請房屋二胎的話,最高可貸490萬元。
房屋現值 × 貸款成數 = 最高貸款額度 → 1100萬 × 90% = 990萬
最高貸款額度 – 一胎房貸剩餘本金 = 可貸額度 → 990萬 – 500萬 = 490萬
以下整理各管道的二胎房貸額度、成數及可貸額度試算:
貸款管道 | 新鑫二胎房貸 | 銀行二胎房貸 |
貸款額度 | 最高500萬 | 最高350萬 |
貸款成數 | 房屋鑑價120% | 房屋鑑價90% |
可貸額度 | 房屋現值-原房貸餘額 | 房屋現值-原房貸設定金額 |
二胎房貸利率大約在2.5%~36%之間,而不同的二胎房貸申請管道,拿到的房屋二胎貸款利率也會不太一樣:
雖然銀行二胎房貸利率看起來很低,但除非條件很好,不然很難拿到這麼低的二胎利率,以實務上來說,銀行二胎利率平均大約是7%~8%,與融資公司二胎房貸利率差不多。
另外要注意的是,雖然民間二胎房貸利率最低6%,但許多民間借貸業者會以其他名目向二胎貸款人收費,且時常以「月利率」來混淆借款人,還款方式還可能是只還利息、不還本金,因此要特別小心不要誤入貸款陷阱。
以下整理各管道的二胎房貸利率及月付金試算:
貸款管道 | 新鑫二胎房貸 | 銀行二胎房貸 | 民間二胎房貸 |
貸款利率 | 7%~14% | 2.5%~15.99% | 6%~36% |
月付金(貸款100萬) | 15093~18740元 | 12989~19856元 | 14609~32733元 |
服務費 | 無 | 無 | 貸款金額10%~15% |
還款方式 | 本息均攤 | 本息均攤 | 只繳息不還本 |
目前房屋二胎貸款的申請管道有銀行、融資公司(裕融新鑫二胎)和民間借貸業者,以下就針對這三種貸款管道來作詳細的介紹。
銀行二胎房屋貸款的利率,是所有房屋二胎貸款管道裡最低的,相對還款壓力會比較小,但通常只有條件非常好的客戶,才有機會取得較低的銀行二胎房貸利率。
此外,由於二胎房貸的風險較高、銀行承作意願較低,因此在審核上也就比較嚴格、可貸額度的計算方式也比較保守。
由於銀行審核太過嚴格,台灣前三大融資公司(裕融、中租、和潤),從雙卡風暴後(民國95年),也開始承作個人消費性貸款業務,其中最大宗為中古汽車貸款,目前每月中古車貸款的放款金額高達60-70億,是相當驚人的放款業務量,大約每5人就有1人的汽車貸款,是向融資公司申辦。
融資公司可以說是民間貸款中,最安全可靠的借貸管道,其中股票上市的融資公司(如中租、裕融、和潤),依照規定須公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形,更加地有保障。
融資公司二胎房貸不僅利率與銀行相近、額度比銀行高,而且審核也比銀行寬鬆,如果您對於銀行二胎房貸的額度不滿意、或是沒有通過銀行二胎審核,那麼會建議您透過好事貸申請新鑫二胎房屋貸款,不論是諮詢、還是申辦過程,除了下列費用之外,都不會跟客戶收取任何額外的費用。
民間二胎房貸的申請條件,不像銀行二胎房貸需要審核借款人的財務狀況和信用狀況,基本上只要借款人為房屋所有權人,即可申辦民間二胎貸款。
雖然條件不拘看起來很吸引人,對於許多有資金需求、卻因某些狀況而無法申請銀行二胎房貸的民眾來說,確實是一種資金取得的方法。但通常也伴隨著高利息、高收費,因此建議您在挑選民間二胎房貸時,仍須注意您所選擇的民間借貸是否收費合理。
提醒您在挑選民間二胎房貸時,應注意下列事項:
貸款管道 | 好事貸 (新鑫附擔保) |
銀行 | 當鋪 | 代書 | 資產管理公司 |
月息 | 0.58-1.16% | 0.2-1.3% | 1.5-2.5% | 0.5-3% | 1-3% |
年利率 | 7-14% | 2.5%~16% | 18-30% | 6-36% | 12-36% |
民間二胎房貸的收費項目不一,名稱也沒有固定,有些業者還可能會以各種名義向借款人收費,建議您可以多作詢問、多作比較。
我們整理出目前有承作二胎房貸的銀行與條件,最低利率2.49%起與最長還款年限15年,最低手續費3000元…等,看起來相當誘人,但是過件率跟一胎房貸相差無幾,一樣很嚴格…看得到吃不到。
銀行二胎房貸好申請嗎?答案是不容易申請成功,銀行對房貸的保守態度,不只是一胎,連申請二胎房貸也是非常嚴格。
銀行審核貸款時,尤其非常看重信用評分,還會考慮房屋殘值,嚴苛審核讓申貸房貸或房屋增貸都很困難,明明房屋還有價值空間,卻可能因為以下原因婉拒房屋二胎申請:
當二胎申請不過時,通常申請「房屋增貸」或「轉增貸」也不會成功,簡單說就是信用好的人才有機會跟銀行辦到貸款,稍有瑕疵就是婉拒!
好事貸也提醒您,當選定了銀行就只跟同一家銀行接洽,不要同時詢問多家,會被銀行認定短期內密集借貸,不但借不到錢,還會在聯徵報告被註記,因此白白損失了寶貴的信用紀錄,是不智的選擇。
如果銀行借不到,不管增貸或轉增貸被拒絕,千萬不要找民間雙代(代書和代辦)!一定要優先考慮「股票上市公司:裕融企業」的貸款方式,才不會因為借錯錢而讓財務更惡化!有貸款問題,歡迎來電或線上詢問,我們會給您最專業、最完整的評估及建議。
這些融資公司股票皆有上市,規模不亞於銀行,讓人多了一份安心與放心,更因為知道銀行的房貸審核嚴格,裕融企業旗下的子公司:新鑫(股)有限公司,領先市場率先推出「新鑫不動產二順位」。
裕融企業的二胎房貸,僅看房屋殘餘價值,就算曾有信用不良紀錄、債務協商紀錄、曾有民間私人設定紀錄…等,都能順利核貸且撥款,還款方式跟銀行一模一樣,直接從借款人指定的銀行帳戶扣款。
優點整理如下:
新鑫二胎房貸是由裕融旗下子公司–新鑫股份有限公司提供的房屋二胎貸款,也叫做「分期付款之不動產附擔保業務」。新鑫公司原本是重車貸款跟機器設備貸款的融資公司,被裕融收購後,在2017年推出新鑫二胎房貸。
新鑫二胎房貸額度最高可貸500萬元、貸款成數最高房屋鑑價120%,可貸額度遠超銀行二胎房貸,不管是拿來整合債務、資金周轉或投資理財都很足夠。而新鑫二胎房貸利率是7%~14%,雖然利率比銀行高一些,但其實一般申辦銀行二胎房貸的利率都在7%、8%以上,除非條件真的很好才有3%、4%的低利率。
此外,新鑫二胎房貸審核非常寬鬆,不管是信用評分太低或是負債比過高,只要房屋仍有貸款空間,都還是可以申請新鑫二胎房屋貸款。此外,申辦新鑫二胎房貸不一定要提供財力證明文件,因此即使沒有正式的收入證明、收入不穩定、甚至是沒有收入證明,只要經銷商在送件的報告中詳細說明,還是有機會申辦新鑫二胎房貸。
如果你有以下情形,都可以考慮申辦新鑫二胎房貸:
銀行二胎房貸利率雖低、審核卻相當嚴格;民間二胎房貸審核非常寬鬆(幾乎是條件不拘)、利率卻相當高且收費項目多;而相較之下,新鑫二胎房貸利率與銀行相近、審核也比銀行寬鬆、收費也不像民間巧立名目,除此之外,新鑫二胎房貸的可貸額度/成數空間更是遠勝於銀行。新鑫二胎房貸是當今的金融環境下,最安全可靠且能真正解決資金需求的借貸管道。
貸款管道 | 好事貸 (新鑫二胎) | 銀行 | 民間借貸 | 代辦、代書 |
組織規模 | 股票上市公司⭐ | 股票上市公司 | 個人 | 個人、 公司 |
年利率 | 7-14%⭐ | 4-18% | 18-36% 只繳息 不還本 | 4-36% |
額度 | 500萬⭐ | 300萬 | 不一定 | 依送件管道而定,不一定找銀行 |
還款期限 | 7-10年(2年寬限期)⭐ | 7-10年 | 不限 | |
過件率 | 高⭐ | 低 | 非常高 | |
貸款成數 | 鑑價120%⭐ | 鑑價90% | 不一定 | |
代辦費 | 無⭐ | 無 | 非常高 | 貸款總額10-30% |
特點 | 銀行之外的最佳選擇⭐ | 過件率低、可貸成數低 | 利息負擔最重 | 代辦費用昂貴 |
依照目前台灣的金融環境來說新鑫公司是綜合比較下來,條件最好,也是最容易借款到資金的管道,當您無法向銀行申貸或被銀行婉拒時,可以優先考慮裕融新鑫二胎房貸。
二胎房貸申請條件包含:
雖然大多數銀行二胎貸款的申請條件,並沒有提到個人信用,但事實上申請銀行二胎房貸,信用分數至少要600分以上才有機會,而且還會考量房屋狀況,以下幫您整理常見的銀行婉拒原因:
如果是申請新鑫二胎房貸,基本上上述情形都還是有機會辦理二胎房貸,但還是會有一些申請限制:
準備好二胎房貸申請文件資料後,您就可以開始申請二胎房貸流程如下:
如果是向銀行申請二胎房貸,從送申請到撥款下來,至少要等候7個工作天;若申請裕融新鑫二胎房貸,最快3個工作天可完成撥款;申請民間二胎房貸,從申請到撥款需1~3個工作天,部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。
申請二胎房屋貸款,須備妥以下文件資料:
要特別注意的是,如果是向銀行申請二胎房貸,須提供正式的所得證明(如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等)。如果你是薪水直接領現金、或沒有固定雇主的族群,建議可向新鑫申請二胎,只要有財力證明都能申請。
辦二胎房貸要找在地經銷商比較好嗎?不一定,新鑫二胎房貸線上即可申辦,所以不管你是想辦台北二胎房貸、新北二胎房貸、桃園二胎房貸、台中二胎房貸、台南二胎房貸還是高雄二胎房貸,找新鑫正式簽約經銷商好事貸都可以辦理,好事貸房貸業務會引導您在線上提供相關資料作申請,對保人員也會親自前往您所在的地區完成簽約對保流程。
那麼,哪些地區比較多人辦二胎房貸?
申辦貸款縣市 | 申辦占比 |
基隆市 | 1.3% |
新北市 | 11.4% |
臺北市 | 16.6% |
桃園市 | 11.9% |
新竹縣市 | 4.8% |
苗栗縣 | 3.8% |
臺中市 | 13.0% |
彰化縣 | 3.8% |
南投縣 | 2.5% |
雲林縣 | 1.8% |
嘉義縣 | 1.7% |
臺南市 | 7.2% |
高雄市 | 1.7% |
屏東縣 | 13.7% |
宜蘭縣 | 2.2% |
花蓮縣 | 1.5% |
臺東縣 | 1.0% |
資料來源:好事貸統計(2022/09/16製表)
好事貸客戶真實案例歸納出幾個常見的貸款原因:
被銀行婉拒時,別灰心,改找好事貸,額度高、速度快、免代辦費。
目前市面上可申請的二胎房貸(二順位房屋貸款)的銀行不是很多,有房貸寬限期的更是幾乎沒有,有辦理二胎的銀行包括:
網路上很多民間代辦公司和代書宣稱可以幫您向台北富邦銀行辦理「二胎房屋貸款」,經我們電話與台北營業部(02-87516665)電話確認:「台北富邦沒有任何二胎房屋貸款業務」!請大家要小心不要受騙。
貸款銀行 | 貸款額度 | 貸款利率 | 申請條件 | 申辦費用 |
國泰世華 | 20~150萬 | 2.5%~15% | 20~64歲、信用正常 | 貸款金額1%起 |
玉山銀行 | 50萬起 | 2.66%~9.88% | 年滿20歲、信用正常 | 貸款金額1%起 |
台新銀行 | 最高300萬 | 3.25%~18% | 20~60歲、信用正常 | 5,000~12,000元 |
兆豐銀行 | 依本行鑑估辦法核貸 | 2.53%起 | 25~60歲、具還款能力之本行既有房貸戶 | 貸款額度0.0015%,最低3,300元 |
王道銀行 | 最高500萬 | 4.50%起 | 25~60歲、他行房貸繳息滿1年且繳款紀錄正常 | 9,000~15,000元 |
永豐銀行 | 50萬起 | 4.77%起 | 20~65歲、信用正常 | 5,000~12,000元 |
遠東商銀 | 25萬起 | 3%起 | 20~65歲、房屋持有1年以上且在其他金融機構已辦理半年以上房屋抵押貸款之自住型客戶 | 5,000元 |
凱基銀行 | 50萬起 | 2.92%起 | 20~60歲、信用良好、具穩定性償債能力、持有2年以上且房貸滿1年以上、擔保品近1年無非金融機構二順位設定或信託紀錄 | 10,000元 |
日盛銀行 | 最高300萬 | 3.33%起 | 20~65歲(加計貸款期間) | 8,000~15,000元 |
新光銀行 | 最高600萬 | 2%~7.5% | 20~65歲、信用正常 | 貸款金額1%,最低9,000元起 |
陽信銀行 | 50萬起 | 3%~4.25% | 20~70歲、信用良好有償債能力 | 貸款金額1%,最低5,000元 |