二胎房貸大解密!本文解析二順位房貸的利率、額度、年限,讓你學會如何讓房子增值變換成資金,活化現有的不動產。

二胎房貸申請流程解析:一次搞懂二胎房貸的額度、利率、年限,教你如何用二順位房貸來理財!

二胎房貸大解密!本文解析二順位房貸的利率、額度、年限,讓你學會如何讓房子增值變換成資金,活化現有的不動產。

當有資金借貸需求時,二胎房貸是許多人會使用的方式,但是網路上的二胎貸款經驗寫得模糊,自己查資料又很難把各種申請細節理得清楚。二胎房貸到底是什麼呢?二胎房貸其實就是將房屋二次抵押,來取得所需的資金,接下來就跟著好事貸一起來認識二胎房貸的額度、利率、年限,以及如何進行二胎房貸的申請吧!

一、什麼是二胎房貸?

二胎房貸屬於房屋貸款的其中一種,和房屋增貸、房屋轉增貸一樣,都是以房找資金的方法。由於抵押標的物,也就是房屋的價值較高,在各種抵押貸款中屬於利率比較低的選項,相當適合有長期資金規劃的族群申辦

1.二胎房貸的特色

二胎房貸的最大特色,就是在房屋已有第一筆貸款的情況下,再向銀行或融資公司申請第二筆貸款,因此同時具有兩個抵押權順位。抵押權順位會影響擔保的先後順序,先來的房屋貸款(多為購屋貸款),債權人是銀行,握有較受保障的第一順位抵押權。

而後到的融資貸款(即二胎貸款),債權人可能是其他銀行、融資公司或是民間借貸,僅有清償輪次較低的第二順位抵押權。所以房屋二胎貸款,又被稱為二順位房貸,或是次順位房貸。

什麼是二胎房貸?二胎房貸屬於擔保品房屋貸款的其中一種。房屋可具有兩個抵押權順位,第一順位房貸,通常是購屋貸款,之後申請人可再申辦房屋第二順位貸款,即二胎房貸。

2.二胎房貸與其他房屋貸款比較

雖然都是以房屋作為擔保品申辦貸款,房屋二胎貸款、房屋增貸和房屋轉增貸,到底有哪些不同呢?我們可以從以下比較表看出三者差別:

 

二胎房貸與其他房屋貸款比較表
貸款種類 房屋二胎貸款 房屋增貸 房屋轉增貸
申貸方式 保留原貸款 以原貸款為基礎,申貸更多資金 將原貸款搬家到其他金融機構,並取得更多資金
抵押權情形 雙抵押權順位 單一抵押權順位 單一抵押權順位
抵押權對象 第一順位:原貸款銀行
第二順位:其他貸款機構
原貸款銀行 其他貸款機構
申貸優點 不影響原有的首次貸款,只要房屋有漲幅就能申貸 向原銀行申請,省去重新詢問、準備資料的麻煩 可讓貸款年限重新計算,減輕壓力同時再獲資金
申貸缺點 利率會比一胎房貸要高 若申請人目前條件沒比申請時更好,可能無法增貸 無法沿用原有貸款的優惠利率,且審核嚴格

 

二、二胎房貸的申請管道

除了風險相對較高的民間二胎外,目前主流的二胎房貸申辦管道,還有銀行和上市融資公司兩大選項。銀行二胎和融資二胎,主要差異在於二胎申請條件的審核彈性。銀行二胎管道相對嚴謹,而融資二胎管道相對寬鬆。

1.銀行二胎房貸

銀行無論是在利率、風險、信任度等方面,都是二胎房貸管道的首選。但是銀行二胎對人、房申請條件的審核都非常嚴苛,並非人人都可以享受到銀行的優惠方案,申請難度極高

(1)信用條件門檻較高

銀行是非常看重聯徵的管道,信用評分要高於600分、不可動用信用卡循環利息、預借現金、有卡費或其他貸款遲繳紀錄,甚至不能有聯徵多查情形。

(2)房屋條件限制較多

在銀行管道中,屋齡較高、屋況較舊或地點較差的房屋,都很難拿到理想額度,甚至完全沒有申請可能。有過私人設定或查封紀錄的房屋,更是拒絕往來戶。

2.融資二胎房貸

融資管道的最大優勢,就是看重房屋價值和貸款空間,勝過申請人的本身條件。若是未能通過銀行審核,那麼規模不亞於銀行、又受嚴格法規監督保障的大型融資公司,就會是相當不錯的二胎管道選擇,申請難度低上許多。

(1)信用條件相對彈性

融資管道採用的是非銀行體系的獨立徵審系統,也不會使用銀行的信用評分機制。因此,融資管道特別適合有信用瑕疵,或是負債比過高(負債比>50%)的申請人,核貸機率較高。

(2)房屋條件較無限制

融資管道對二胎的條件限制相當寬鬆,除某些條件特殊的房屋類型外,只要還有貸款空間,融資二胎幾乎都能承作。如果增值空間夠大,甚至可取得不錯的額度。

融資二胎無法承作的特殊情形
雖然融資二胎是相對寬鬆的辦理管道,但還是有某些特殊的房型,是沒有辦法申辦二胎貸款的。這些房屋類型包括:離島地區房屋、原住民保留地房屋、無建物保存登記房屋、持分房屋、地上權房屋、鐵皮屋。

3.二胎房貸管道申辦條件比較

我們直接將兩個管道的申辦難易度,總結比較如下:

銀行貸款方案表
比較項目 銀行 融資公司
管道優勢 利率低、幾無風險 寬鬆但保障不輸銀行
審核方式 極高信用標準、嚴格房屋條件 重視房屋貸款空間大過信用
管道額度 核貸金額可能不高 易取得理想額度
管道申辦難度 ★★★★★ ★★

三、影響二胎房貸額度的兩大因素

接下來我們來談談二胎房貸額度吧!銀行二胎房貸廣告雖然常常標榜「貸款額度最高數百萬元」,但是這個額度常常都只是看得到吃不到的「廣告額度」。為什麼會有這樣的情形?這是因為二胎房貸額度的計算,還是要回歸到可貸成數和房屋可擔保價值,兩大層面來做考量。

1.可貸成數和額度上限的多寡

不同的管道,對於風險的管控程度也不大相同,因此二胎房貸在不同的申辦管道中,可以貸到的成數和額度上限也不相同。

  • 銀行:二胎最高可貸成數70%~80%/額度上限200~350萬元
  • 融資:二胎最高可貸成數120%/額度上限500萬元

2.房屋可擔保殘值的計算

抵押順位低的二胎房貸,在計算可貸額度時,要先把已被一胎圈走的房屋價值扣除,剩下的殘值,才是實際可用來擔保二胎的部分,也就是真正的二胎可貸額度。不同的管道,在房屋可擔保殘值的計算上也不大相同。

  • 銀行:二胎可貸額度=房屋鑑價×可貸成數-一胎設定金額
  • 融資:二胎可貸額度=房屋鑑價×可貸成數-一胎房貸餘額
房貸抵押權設定金額
銀行房貸的抵押權設定金額,通常是以貸款額度的1.2倍為準。例如貸款總額800萬元的房屋,銀行就會設定960萬元的抵押權擔保金額。

從上面的說明,我們可以得出兩個結論:

  1. 由於銀行二胎的可貸額度,是用房屋現值的70%~80%,去扣掉一胎房貸的設定金額,而設定金額是固定的,因此不論你的原房貸已經還清多少,恐怕都無法提高二胎房貸額度
  2. 融資二胎的可貸額度計算,是用房屋現值的120%,去扣掉一胎房貸的剩餘本金,因此一胎房貸還得越多、二胎可貸額度就越多。加上融資二胎在可貸成數的計算上,本就比銀行寬鬆,最終核貸額度一定會比銀行高。

四、融資二胎房貸利率,為何沒有你想的那麼高?

說到二胎房貸利率,一般申請人的印象,就是銀行二胎利率較低、融資二胎利率超高,但真的是這樣嗎?今天就讓我們從各個角度切入分析,來看看融資二胎的利率,真的有想像中的那麼高嗎?

1.二胎利率再優惠,貸得到才算數

一般二胎申請人對銀行與融資利率的印象,就是銀行二胎利率較低、融資二胎利率超高,真的是這樣嗎?就讓我們直接來看看銀行和融資二胎利率比較吧!兩者的利率區間,大約是:

  • 銀行二胎利率區間:4%~11%,平均核貸利率:7%~8%
  • 融資二胎利率區間:7%~14%,平均核貸利率:8%~10%

你可能會想,銀行二胎房貸利率只要4%起,明明就比較優惠,為什麼我們還會說兩者的利率差不多呢?這是因為銀行二胎的起始點看似優惠,但是除非信用評分極高、房屋條件極好,否則很難拿到這麼低的利率。以實務來說,銀行實際核貸的利率,平均大約是7%~8%,和融資二胎利率起始點其實差不多

2.融資二胎利率固定,不會受央行影響

拉近銀行二胎和融資二胎利率差距的另一個關鍵因素,正是央行升息。央行升息會讓所有銀行貸款都隨之震盪,銀行二胎當然也不例外,即便連續升息循環已經暫告一個段落,銀行二胎房貸利率的超優地板價也已經不復存在,更難保未來不會受打炒房政策影響,而再度升息。

反觀融資二胎,由於採用的是固定式利率,不管央行如何升降息,都不會讓融資二胎受到任何影響。對貸款年限相對較長的二胎貸款來說,漲息風險越小,需要付出的貸款成本越低,尤其是完全不會有所變動的固定式利率,更是上上之選。由此可見,融資二胎利率,其實並不一定會輸給銀行二胎利率。

3.二胎貸款百萬,年息相差僅萬元

如果這樣還是不能說服你,那麼我們就直接來試算銀行與融資的二胎利率,看看兩者的總利息會差到多少吧!由於融資二胎房貸的年限最長是10年,以下我們將以此作為基準,分別用銀行與融資二胎的平均核貸利率來進行試算。

假設二胎貸款額度100萬元,以銀行利率8%、融資利率10%試算,兩者的月付金和利息總和分別是:

銀行和融資二胎房貸比較方案
二胎管道/比較項目 銀行二胎 融資二胎
二胎利率 8% 10%
二胎月付金 12,133元 13,215元
二胎利息總和 455,933元 585,811元

試算10年貸款下來,銀行二胎和融資二胎利率帶來的利息總和差額,每年僅差約萬元利息。雖然融資二胎利率真的比較高一些,但若是將可貸額度和審核難度都綜合考量進去,仍舊是一個相對划算的選項。

銀行與融資公司比較:相比銀行二胎,好事貸辦理二胎房貸審核寬鬆、額度可達現值120%、3天內可撥款都是融資二胎的優點。

五、長年期VS短年期,二胎年限怎麼選?

二胎房貸年限的長短,會直接影響到每個月的月付金負擔,和最終的二胎房貸利息總和。長年期的二胎貸款月付少,但是總利息比較高;短年期的二胎貸款月付高,但是總利息低很多。兩者到底應該怎麼抉擇呢?其實只要把握以下原則,就能做出最適合自己的二胎年限方案選擇!

1.創造長期現金流,選長年期二胎

如果你申辦二胎房貸的用途,是拿來整合債務或創造長期現金流(例如公司營運、長期照顧、以房養老等)的,考量到二胎房貸可能不是你的唯一開支,在需要樽節負債比的情況下,選擇月付金負擔較輕的長年期二胎,會比較適合。

2.僅短期資金操作,選短年期二胎

但若你申辦二胎的用途,是用來當作短期資金操作(例如創業啟動、短期週轉、波段投資)的現金來源,或長期資金豐沛、二胎只是用來填補短暫缺口,在月付金不會造成太大負擔的情況下,選擇短年期二胎能為你省下不少二胎貸款利息。

3.長年期仍太辛苦,選二胎寬限期

假如已經申請長年期二胎,還是感覺月付金很辛苦,或是資金要一段時間後才能到位,那麼二胎寬限期或許會是值得考慮的選項。但是二胎寬限期並非萬能,還是存在以下缺點:

  1. 多數銀行都沒有提供二胎寬限期,申請管道相對限縮。
  2. 二胎寬限期內僅支付利息,期滿後本息同繳,月付金會變很高。
  3. 二胎寬限期滿後才開始繳納本金,等於壓縮了實際的二胎年限。

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同樣可以延長二胎房貸年限的,其實還有融資公司的二胎轉增貸,如果有延長二胎房貸年限的需求,歡迎向好事貸專業團隊免費諮詢!

 

六、二胎房貸到底推不推薦?二胎房貸真心話

很多人想到二胎房貸,就會直覺聯想到高風險、高利率、高負擔等負面印象。但其實不管是向什麼管道、申請哪一種貸款,一定都存在正負兩極的優缺點,沒有絕對的好與壞,端看使用者的貸款需求、身分條件,以及財務規劃的能力而定。

1.推薦二胎的理由:免賣房、好運用是優勢

二胎房貸最無可取代的優勢,就是保留資產彈性,不用賣房就可以取得高額度資金做靈活運用。二胎房貸的優點包括:

(1)房屋增值空間無痛變現

若預期房價還有上漲空間、不到脫售時機,那二胎房貸就會是現階段最佳的資金選擇。而且由於二胎房貸評估重點之一是房屋現值,只要漲幅夠大,就更有機會取得理想額度,最大化房屋的隱藏價值。

(2)二胎高額度運用更靈活

二胎房貸屬於有擔保的抵押貸款,和信用貸款有限的額度(DBR22倍)相比,可貸額度高出許多。也因為房屋可擔保價值高,和其他抵押貸款如汽車貸款、機車貸款比起來額度更大,資金使用更靈活。

(3)二胎貸款年期長,適合長期規劃

我們前面曾經談過貸款年期與月付金的的關係,二胎貸款的年限長、月付低,能夠有效減輕每月貸款負擔,只要安排得當,就相當適合當作長期的資金規劃工具,用來投資理財或整合負債都沒問題。

二胎貸款VS其他抵押貸款
貸款類型 二胎房貸 信用貸款 汽車貸款
通常核貸 銀行30~80萬元,融資200~300萬元 月薪18~22倍,視個人收入而定 數萬至數十萬元,視汽車殘值而定
貸款期限 2~10年 1~7年 5~7年
貸款優點 額度大、使用彈性 貸款入門款不需抵押品 審核門檻寬鬆易申請
貸款缺點 利率較一般房貸高 易達額度天花板 申貸管道複雜易有陷阱

2.不推薦二胎的理由:影響大、負擔重是缺點

由於申辦二胎房貸,就等於是在原有一胎房貸上附加一層新的貸款,不僅會增加月付金負擔,若沒有慎選貸款管道,也會對房屋未來脫手難度產生影響。二胎房貸的缺點包括:

(1)一胎加二胎,月付金變沉重

申辦二胎房貸,就等於一次要繳一胎加二胎兩筆貸款,若因此出現貸款遲繳、甚至未繳的情況,輕則影響信用、重則遭房屋法拍,不可不慎!但這其實也不是二胎房貸獨有的缺點,不管什麼貸款,若沒有做好理債,都可能導致類似的結果。

(2)申辦管道影響大,須慎選

如果沒有慎選二胎管道,房屋在抵押權順位、債權上都容易產生爭議,進而影響二胎房屋未來的買賣條件。因此,申辦二胎房貸前一定要做足功課、慎選管道,優先考慮銀行或大型融資,避免申辦民間二胎,可以避免房屋債權和抵押權變得太過複雜,往後脫手時會比較容易。

(3)銀行二胎資金用途限制多

銀行為了因應政府打炒房政策,對於二胎房貸的控管相當嚴格,申請時都會詳細詢問二胎資金用途,確保申請人不會將款項轉用在購買更多房產上。如果你有相關的資金需求,建議可以改向審核較為寬鬆的大型融資公司申辦。

3.適合申辦二胎房貸的族群

分析完二胎貸款的優缺點,接下來就來看看,有哪些族群特別適合申辦二胎房貸吧!

  • 一胎房貸有優惠的人
    如果一胎房貸是政府優惠房貸,沒辦法原行增貸、又不想他行轉增貸放棄優惠利率時,能夠同時保留兩筆貸款的二胎房貸,就相當適合你。
  • 有大額資金需求的人
    信貸額度有限制,房屋增貸或轉增貸的可貸額度又不夠,無法補足資金需求時,就會需要額度彈性較大的二胎房貸幫忙。
  • 貸款條件相對弱勢的人
    信用瑕疵、信用不良、信用小白、持分房屋、領現工作者,都屬於貸款條件相對弱勢的族群。這個族群雖然不適合申辦銀行二胎,卻非常適合審核寬鬆的融資二胎。

二胎房貸到底值不值得辦?二順位房貸適合有大額資金需求、不想影響原房貸、銀行條件不佳族群申辦。

七、二胎房貸申請流程、注意事項一次看

二胎房貸申請流程其實沒有想像中的複雜,接下來就讓我們手把手,帶你完整的走一次二胎申請流程,並說明每個階段的注意事項吧!

1.二胎申請流程介紹

正式展開二胎申請流程前,須先確認自身條件是否滿足申請的要求與限制。年滿18歲、有穩定收入、房屋仍有貸款空間、具房屋完整所有權,是最基本的條件。接下來,就可以透過以下4個流程,來完成二胎房貸申請。

(1)前置申請流程

千萬不要小看二胎房貸的前置申請流程!做足充分準備,或許能夠幫助你節省來回補件、溝通的時間。前置流程的重點,包括:

  • 準備申請資料:準備基本申請資料(身分證影本、職收證明、一胎房貸繳款及餘額證明、不動產權狀等),以及其他加分用的財力證明。
  • 調整人房狀態:累積良好還款信用是基本,若有餘力還可以定額存款來增加銀行信任度。此外,事先整理屋況並保持整潔,也將對鑑價審核有所幫助。

(2)申請審核

貸款機構在收件後,就會展開二胎房貸的申請審核流程。此階段除了調查申請人信用評分外,也會進行房屋鑑價,並詢問申請人的貸款用途。核貸結果出來後,申請人如想要提升額度或是降低利率,可用增加保證人或擔保品的方式補強信用。

(3)對保簽約

這是整個二胎房貸申辦流程中最重要的環節,因此一定要仔細確認合約內容,包括簽約對象是誰,二胎貸款金額、利率是多少,還款期限、還款方式是什麼等。由於簽約後就具正式法律效益,如果沒有確認就草草結束流程,往後若想解約,恐怕要付出更多代價才能解決。

(4)抵押權設定

二胎房貸是以房屋作為擔保品來申辦貸款,因此一定會經歷抵押權設定流程,以確保貸款機構的債權。完成抵押權設定流程後,在房屋權狀的「他項權利部」上,就會清楚刊載抵押權順位、權利人、擔保債權總金額、擔保債權種類及範圍、清償日期等二胎貸款的詳細資訊。

隱藏在房屋謄本背後的二胎風險

由於房屋二類謄本並沒有限定本人調閱,因此傳出部分有心人士會在民眾申辦二胎房貸後,緊隨其後調閱謄本,並在謄本上登記的房屋地址處站崗,試圖以更高的二胎額度來誘騙民眾轉貸——這就是所謂的「二胎蟑螂」。

這些「二胎蟑螂」的真身,其實是非法的民間二胎業者。如果誤信其話術,就會落入他們借高拿低、超高利貸的陷阱,債主從合法變非法,最嚴重甚至可能失去重要的房屋產權。不可不慎!

以上的流程,銀行二胎房貸約需7個工作天才能處理完成,而融資公司二胎房貸最快3個工作天就能完成審核、撥款。而部分民間二胎雖然標榜24小時快速放款,在申辦流程中卻容易潛藏各種二胎風險,若非必要,建議避免。

2.二胎申請流程注意事項

總結以上二胎申請流程,我們可以歸納出流程中的注意事項包括:

  • 前置作業流程:做好房屋狀態與信用狀況的最佳準備,有助取得更好的貸款條件。
  • 申請審核流程:貸款機構在審核時可能會詢問二胎資金用途,銀行的評估尤其嚴格!
  • 對保簽約流程:仔細閱讀合約再簽約,否則可能不小心誤入隱藏的利率、手續費陷阱中。
  • 抵押權設定流程:可由本人或委託地政士辦理,完成後權狀就會清楚記載二胎房貸抵押細節。

八、其他關於二胎房貸的Q&A

  • Q信用評分會影響二胎房貸的過件率嗎?
  • 須視二胎申請管道而定。如果是銀行二胎,信用評分、個人負債比和其他職收、財力證明等,都會是重要的評估標準。融資二胎則有獨立的審核標準,不會受到過往的聯徵紀錄影響。
  • Q申請二胎房貸所需要的收入證明,有限定種類嗎?
  • 同樣須視二胎申請管道而定。銀行對於收入證明的認定標準較狹隘,只有薪資單、薪資轉帳證明或年度扣繳憑單,可作為有效證明。而融資二胎的認定標準則較彈性,就算是收入不固定、領現的族群,都還是有核貸機會。
  • Q申請過民間二胎房貸,銀行會知道嗎?
  • 由於申辦二胎房屋貸款須設定第二順位抵押權,會在房屋權狀和謄本上留下紀錄。如果未來想再以房屋作為擔保品申請貸款,銀行一定會調閱謄本確認房屋抵押權狀態。這時候,若想再以房屋貸款,恐怕就沒有這麼容易通過了。
  • Q承上題,如果辦過銀行或民間二胎,還有什麼方法再申請二胎房貸嗎?
  • 銀行二胎審核嚴格,不接受一年內的近期增貸,更不會代償民間貸款,因此被婉拒的機率很高。但如果是改向審核寬鬆的融資二胎申請,就不會有這個問題,核貸機率很高。
  • Q融資二胎還能再做房貸增貸嗎?
  • 能不能再做房貸增貸,就要看房屋的可貸空間還剩下多少。如果已經沒有增貸空間,你也可以考慮向好事貸申辦回娘家專案,只要原貸繳滿12期,就有機會申請到原貸款金額120%的額度。
  • Q信用貸款跟二胎房貸哪個比較好?
  • 銀行信貸屬於無擔保貸款,有DBR22(也就是月收入金額22倍)的限制,在審核上也會比較嚴苛。如果你的資金需求較大,信用貸款的額度可能就不太足夠,需要以二胎房貸來解套。
  • Q二胎房貸有限制服務區域嗎?要怎麼請好事貸服務呢?
  • 雖然銀行因為地緣關係,都會要求申請人向當地銀行提出二胎申請,但是融資二胎是不會受到這些限制的,除了離島以外,全台不限區域都可以找好事貸為你服務!你可以透過以下方式找到我們:
    • 加入官方LINE帳號
    • 快速線上填單
    • 親臨台中辦公室(台中市西區台灣大道二段573號12樓)
    • 手機免費直撥:0800-813688

關於二胎房貸的眉眉角角還有很多,但是希望透過這篇文章,已經能讓你對二順位貸款這個資金選項,有了基本的認識。如果對於二胎貸款還有其他的疑問,都歡迎隨時與好事貸專業團隊洽詢。

【附錄】

銀行二胎房貸方案表
二胎銀行 二胎額度 二胎利率 二胎年限 申辦費用
國泰世華 20~150萬 3.62%~15.35% 10年 貸款金額1%起
玉山銀行 50萬起 3.45%~10.20% 15年  貸款金額1%起
台新銀行 50~300萬 3.93%~14.83% 7年 10,000~12,000元
兆豐銀行 未公告 3.29%起 2~10年 貸款額度0.15%+徵信費300元
王道銀行 最高500萬 6.44%~17.4% 15年 9,000~15,000元
永豐銀行 50萬起 5.6%~5.68% 7年 5,000~12,000元
遠東商銀 25萬起 3.3%~10.33% 7年 5,000元
凱基銀行 50萬起 4.28%~6.29% 10年 10,000元
新光銀行 最高600萬 3.09%起 15年 貸款金額1%,最低9,000元
陽信銀行 600萬 4.68%~6.76% 3~10年 貸款金額1%,最低6,000元
貴哥Q版人物-形象圖

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