二胎房貸是什麼?2024銀行二順位房貸額度、利率

當你需要資金時，考慮銀行二胎房貸可能是一個選項。網上關於二胎房貸的信息可能不夠明確，而自己查找相關細節也可能顯得複雜。那麼，房屋二胎到底涉及哪些內容呢？這種貸款方式有哪些利弊？接下來，我們將一起深入了解二胎房貸的貸款額度、利率和期限，並探討如何申請房屋二胎貸款。

一、二胎房貸（房屋二胎）是什麼？

二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款，就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下，再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款，貸款額度則是以該標的殘值來計算。也就是說，您的名下會同時有兩筆房屋貸款。

一般我們在辦理房屋貸款的時候，債權人為了保障自身權益，會將房子作抵押權設定，而通常第一順位抵押權會是購屋貸款，債權人A也大多是銀行。

因此，辦理二胎房貸時，債權人B（銀行或融資公司）設定的抵押權，順序就會排在債權人A之後，也就是第二順位，故稱作二胎房貸。

1.二胎房貸的特色有哪些？

二胎房貸的最大特色，就是同時具有兩個抵押權順位，白話來說，就是你必須同時向兩個不同的貸款對象，支付兩筆不同的貸款月付金。因此，在申請二胎房貸前，務必試算評估自身的還款能力，再來決定要不要申貸、額度要貸多少。

2.二胎房貸和房屋增貸與轉增貸差別

二胎房貸和其他房屋貸款，例如房屋增貸和房屋轉增貸等，一樣都是以房找資金的方法。只是和其他兩種方式相比，二胎貸款不管在申貸方式、抵押權情形和抵押權對象等方面，都會有些不同。

二、二胎房貸申請管道有哪些？銀行、融資、民間？

目前市面上常見的的二胎房貸管道，包括銀行、融資和民間三種，每種管道看待二胎房貸的方式都有所不同。究竟這三種二胎房貸管道有什麼差別？各自有哪些優點與缺點呢？

1.銀行二胎房貸：貸款利率低但是審核嚴格

適合申請族群：屋況、信用評分俱佳者，能享受最低的二胎房貸利率方案。

銀行是最傳統的二胎房貸管道，除了信任度高以外，也是二胎房貸利率最低的一個管道。然而，銀行對二胎貸款的申請審核非常嚴苛，只要有些微的信用瑕疵。

2.融資公司：方案佳且審核彈性

適合申請族群：有信用瑕疵者，可享受最大審核彈性。

由於審核相對寬鬆，融資近幾年逐漸成為主流二胎管道之一，而其最大優點，就是額度高、利率適中，且重視房屋價值大過申請人本身條件。若覺得因信用瑕疵，無法通過審核，二胎房貸就會是值得考慮的選項。

3.民間貸款：條件優但易有風險

適合申請族群：無！若非必要，建議不要以民間作為二胎申請管道。

民間二胎的種類非常多種，從當舖、代書代辦，到私人金主都有，審核最寬鬆、可貸額度也最高，但卻是二胎貸款管道中，風險最大的選項。如果申請人不懂得透過二胎房貸試算來驗證方案，就容易落入不肖代辦業者的話術陷阱中。

三、二胎房貸（房屋二胎）利率是多少？銀行跟民間的二胎房貸利率比較

通常申請人會將二胎房貸利率，作為管道選擇的關鍵因素；但其實因為二胎房貸所要承擔的風險較大，不管是哪一個申貸管道，房屋二胎利率，都會比普通的房屋貸款來得要高。也正因如此，銀行與融資的二胎利率距離，或許其實也沒有你想像中來得大！二胎房貸利率從7%～14%，實際核准利率跟銀行一樣，會依送審資料來決定。上市融資公司的二胎房貸比起一般民間二胎貸款，利率和審核都更加透明，跟銀行是一樣的，但是沒有銀行的龜毛和嚴格！

1.銀行貸款利率

銀行的二胎房貸利率的起始點看似優惠（4%），但是除非信用評分極高、房屋條件極好，否則也只能拿到7～8%的 利率，甚至根本無法過件。

2.融資公司貸款利率

融資公司貸款利率起始點（7%），其實和銀行二胎7～8%的平均利率差不多，但是融資公司的核貸利率區間確實較高，會影響月付金和總利息，評估時一定要注意。

3.民間貸款利率

民間二胎貸款利率雖然可以貸到比較高的額度，但是法定利率上限同時也超高，在二胎貸款的額度和利率雙高的情況下，月付金和總利息可能都會很驚人。

4.二胎房貸利息與月付金試算表

下面我們以二胎貸款額度100萬元、房貸年期10年，來試算比較看看這三個利率高低各有不同的二胎管道，其利息與月付金，究竟可以差到多少吧！

四、二胎房貸的優缺點與注意事項

說了這麼多，二胎房貸到底好不好呢？其實不管是哪一種貸款，都有它自己的優點和缺點，沒有絕對的好壞之分，二胎房貸當然也不例外。下面就讓我們來看一下，二胎房貸的優點和缺點各自有哪些？有沒有什麼特別需要注意的地方呢？

1.二胎房貸優點

二胎貸款最大的優勢，就是資金使用彈性大，可以在不賣房，也不改變原有房貸條件的情況下，透過房屋的二次抵押來取得額外資金。它的優點包括：

• 額度較其他貸款高：由於房屋的可擔保價值高，可貸額度也會比其他抵押貸款（如汽機車貸款）及非抵押貸款（如銀行信用貸款）來得要高。
• 使用彈性大：由於二胎房貸可貸額度較高，二胎房貸的用途多元彈性，可用來支應短期資金，如家居翻修、醫療費用或其他急需開支。
• 適合長期規劃：二胎貸款年限長、月付低，能夠有效減輕每月貸款負擔，只要安排得當，就相當適合當作投資理財或整合負債的資金規劃工具。
• 利率相對較低：二胎房貸的利率有時候會比某些貸款來得低，例如高利率的信用卡債務等。
• 還款方式多元：二胎房貸的還款方式多樣，申請人可依自身情況自由運用，包括本息均攤和寬限期等，靈活度高。

2.二胎房貸缺點

由於申辦二胎房貸，就等於是在原有一胎房貸上附加一層新的貸款，會影響申請人的日常財務。它的缺點包括：

• 財務負擔變重：二胎房貸一次要繳兩筆房貸，負擔會變得非常沉重，若因此出現貸款遲繳的情況，輕則影響信用、重則恐淪法拍屋，不可不慎！
• 管道易藏風險：若未慎選二胎管道，房屋在抵押權順位、債權上都容易產生爭議，進而影響未來的買賣條件與貸款權益，申請前務必做足功課才能避險。
• 利率相對較高：二胎房貸的利率通常會比一胎房貸來得高，總利息支出也會比較高。
• 風險增加：二胎房貸若未準時繳款，就可能會因此失去房產。
• 易有額外支出：申請二胎房貸時，可能需要支付額外的手續費及評估費用，會讓整體支出變高。

五、二胎房貸額度怎麼算？解析影響二胎額度的兩大因素

二胎房貸的額度，主要會受兩個關鍵因素影響，其一是貸款管道的成數，另一個則是一胎的餘額。在房屋鑑價不變的前提下，管道成數越大，或是扣除金額越低，都可以讓二胎房貸的金額變得更高。

1.不同管道的二胎房貸額度計算方式

不同的管道，對於風險的管控程度也不大相同，因此二胎房貸在不同的申辦管道中，可以貸到的成數也不相同。

從上面的表中，我們可以得出三大管道的二胎額度計算公式，分別為：

2.二胎房貸額度試算

假設小張有一棟房屋，一胎房貸800萬、設定金額960萬，本金已繳300萬，那麼他在這幾個管道中，二胎房貸額度分別可以貸到多少呢？

六、二胎房貸的貸款年限要如何挑選?

由於二胎房貸並不是累加貸款，而是額外申請的一筆新貸款，申請人每個月需要同時支付兩筆房貸費用。因此，在選擇二胎房貸的還款期限時，需要在長年期以分攤月付金負擔，或短年期以快速還清減少利息支出之間做出選擇。這往往是二胎房貸申請人面臨的一個最困難的決定。

1.二胎年期怎麼選？資金用途和負擔能力是關鍵

如果你申辦二胎房貸的用途，是拿來整合債務或創造長期現金流，考量到二胎貸款可能不是你的唯一開支，若要維持長期穩定的還款能力，並將負債比控制在合理範圍內，選擇月付金負擔較輕的長年期二胎，會比較適合。

但若你申請二胎房貸的用途，是進行短期資金操作，或是用來填補暫時的資金缺口，在長期資金豐沛、月付金不會造成太大負擔的情況下，選擇短年期二胎能為你省下不少二胎貸款利息。

2.有什麼方法可以延長二胎房貸年期嗎？

假如已經申請長年期二胎，還是感覺月付金很辛苦，或是資金要一段時間後才能到位，那麼你或許還是可以透過下面兩種方式，來延長二胎房貸的年期：

• 二胎貸款轉貸：將現有的貸款平行移轉到其他地方，在剩餘本金不變的情況下讓年期重新起計，以更長時間來攤還相同額度，能有效降低月付金的負擔。
• 二胎寬限期：一定期間內只須繳納利息，而無須攤還本金，雖然確實可以減少前期支出，但要留意期滿後本金將回歸與利息同繳，月付金不減反增。

七、二胎房貸好申請嗎？條件、流程一次看

由於二胎房貸已經算是第二順位抵押權，在申請上確實沒有普通的購屋貸款來得吃香，若是人房條件不夠完美，就很有可能會被婉拒。那麼，標準的二胎房貸申請條件有哪些？大概的申請流程又如何辦理？就讓我們接著看下去吧！

1.二胎房貸條件

為了確保二胎房貸債權回收的可能性，貸款管道通常會從房屋本身條件、申請人條件，以及申請人負債比等三個面向，來進行更深入的審核。

• 房屋條件：二胎房貸最基本的申請條件，就是必須擁有完整的房屋所有權，如果有預告登記或是私人設定的情形，都是不能申辦的。此外，銀行也不喜歡老屋或套房等地雷房屋類型，這些物件也都是不符合二胎申請條件的。
• 申請人條件：二胎房貸對於申請人條件的審核，會比購屋房貸來得嚴格，不僅會要求申請人的信用評分不得低於一定分數，也會從過往貸款的繳款紀錄，來判斷此人的財務狀態，評估其是否值得信任。
• 申請人負債比：申請二胎房貸就代表需要一次繳交兩筆房貸費用，很容易因為一時的財務周轉不佳，而導致債務違約。因此，如果申請人原來的負債比就很高，想要通過二胎條件的審核，恐怕就沒有那麼容易。

2.二胎房貸流程

二胎房貸申請流程其實沒有想像中的複雜，接下來就讓我們手把手，帶你完整的走一次二胎申請流程，並說明每個階段的注意事項吧！

• 前置準備：準備身分證影本、職收證明、一胎房貸繳款及餘額證明、不動產權狀等，以及其他對二胎房貸申請有利的財力證明等。
• 申請審核：在申請審核流程中，貸款機構除了會調查申請人的財務情形，也會進行房屋鑑價，並針對二胎貸款的用途做簡單的諮詢。
• 對保簽約：這是整個二胎房貸申辦流程中最重要的環節！如果對合約有任何疑慮，務必要在此時提出，正規的二胎管道都會為你進行詳細說明。
• 抵押權設定：由於二胎房貸是以房屋作為擔保品來申辦貸款，因此一定會經歷抵押權設定流程，以確保貸款機構的債權。
• 核貸撥款：完成以上流程後，二胎貸款的資金就會匯至指定帳戶，供申請人自由運用！

八、其他關於二胎房貸的Q&A

• Q房屋貸款申請多久後，可以申辦二胎房貸？
• 以銀行來說，一般會建議至少繳貸1～2年，再來申請二胎房貸，比較不會被銀行判定為近期增貸客戶。但以融資二胎來說，繳款半年以上就可以嘗試提出申請，過件機率會比較高。

• Q二胎貸款違約會怎樣？我的房子會被法拍嗎？
• 如果二胎房貸常常遲繳，或甚至出現繳不出來的情況，不僅會遭到銀行或融資的頻繁催討，並衍生利息與違約金，影響信用紀錄。最嚴重的情況，還有可能被債權人聲請強制執行，導致房屋變成法拍屋。

• Q二胎房貸會影響申辦信貸的資格嗎？
• 二胎房貸屬於「抵押貸款」，和以信用作為擔保的銀行信貸，屬於不同的貸款種類，因此在申請資格的判定上，是不會相互影響的。如果是融資二胎就更不用擔心了！由於聯徵系統不同，不會進行串接，自然不會影響信貸資格。

• Q新青安貸款可以申請二胎房貸嗎？
• 不一定。新青安房貸是為了幫助青年買房，如果將新青安買的房子拿來向銀行申請二胎房貸，可能會被銀行認定是要炒房，而被刁難或婉拒。但融資公司則無此限制，只要申請人持有房屋完整所有權，即便是新青安買的房也是可以申請二胎房貸的。

• Q預售屋可以辦理二胎房貸嗎？
• 不行。預售屋由於尚未取得完整所有權，是不能申請二胎房貸的。

• Q央行升息會影響二胎房貸利率嗎？
• 會，央行升息會影響二胎房貸利率。當央行提高基準利率時，銀行的資金成本也會上升，這通常會導致銀行提高貸款利率，包括一胎和二胎房貸利率。

• Q農安貸款可以申請二胎房貸嗎？
• 不一定。和新青安房貸一樣，如果想用農安貸款買來的房子申請二胎房貸，銀行也會特別詢問資金用途，甚至不予核貸。但融資公司則無此限制。

• Q二胎房貸可以用於代償其他貸款嗎？
• 可以。二胎房貸由於額度較大，適合拿來當作其他貸款代償或債務整合的資金來源。

看完這篇文章，關於二胎房貸的知識，你是否全都了解了呢？二胎貸款雖然有許多優點，但確實也存在著一些無可避免的缺點，沒有絕對的好壞，端看申請人的需求與財務規劃能力而定。無論你最後選擇的是銀行或是融資，都歡迎你向好事貸二胎的專業團隊進行免費諮詢，選擇最適合你的貸款方案喔！