二胎房貸是以房換取資金的好方法,本篇要講解的二胎房貸申請攻略,可以讓申貸者了解二胎房貸的額度、利率和申請流程等細節,作為向銀行、融資管道申辦二胎房貸時的參考依據。

二胎房貸申請攻略!銀行VS融資誰勝出?額度、利率、流程全解析!

二胎房貸是以房換取資金的好方法,本篇要講解的二胎房貸申請攻略,可以讓申貸者了解二胎房貸的額度、利率和申請流程等細節,作為向銀行、融資管道申辦二胎房貸時的參考依據。

當有資金需求時,二胎房貸可能會是許多人的考慮方案之一。但是網路上的二胎貸款經驗寫得模糊,自己查資料又很難把各種申請細節理得清楚。二胎房貸到底是什麼?這種資金方案的優點和缺點有哪些呢?接下來就跟著好事貸一起來認識二胎房貸的額度、利率、年限,並了解如何進行融資二胎房貸的申請吧!

一、什麼是二胎房貸?和其他房屋貸款有什麼差別?

二胎房貸屬於融資貸款的其中一種,是在房屋已有第一筆購屋貸款的情況下,再向銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款,來取得所需資金。由於房屋的抵押權順位,排在第一順位房貸之後,因此也被稱為「二順位房貸」,或是「二胎貸款」。

1.二胎房貸的特色有哪些?

二胎房貸的最大特色,就是同時具有兩個抵押權順位,白話來說,就是你必須同時向兩個不同的貸款對象,支付兩筆不同的貸款月付金。因此,在申請二胎貸款前,務必試算評估自身的還款能力,再來決定要不要申貸、額度要貸多少。

什麼是二胎房貸?二胎房貸屬於擔保品房屋貸款的其中一種。房屋可具有兩個抵押權順位,第一順位房貸,通常是購屋貸款,之後申請人可再申辦房屋第二順位貸款,即二胎房貸。

2.二胎房貸和其他房屋貸款種類的差別

二胎房貸和其他融資類的房屋貸款,例如房屋增貸和房屋轉增貸等,一樣都是以房找資金的方法。只是和其他兩種方式相比,二胎貸款不管在申貸方式、抵押權情形和抵押權對象等方面,都會有些不同。

二胎VS其他房屋貸款比較表
貸款種類 房屋二胎貸款 房屋增貸 房屋轉增貸
申貸方式 保留原貸款,並申請一筆新房貸 以原貸款為基礎,申貸更多資金 將原貸款轉至其他金融機構,並增加額度
抵押權情形 雙抵押權順位 單一抵押權順位 單一抵押權順位
抵押權對象 第一順位:原貸款銀行第二順位:其他貸款機構 原貸款銀行 其他貸款機構

二、二胎房貸管道有哪些?推薦向哪個管道申辦呢?

目前市面上常見的的二胎房貸管道,包括銀行、融資和民間三種,每種管道看待二順位貸款的方式都有所不同。究竟這三種二胎房貸管道有什麼差別?各自有哪些優劣勢呢?

1.銀行二胎:利率低但審核嚴格

適合申請族群:屋況、信用俱佳者,能享受最低的二胎利率方案。

銀行是最傳統的二胎房貸管道,除了信任度高以外,也是二胎房貸利率最低的一個管道。然而,銀行對二胎貸款的申請審核非常嚴苛,只要有些微的信用瑕疵,或是名下房屋為地雷房型,過件難度都極高,自然也無法享受到這些二胎房貸的優惠方案了。

無法向銀行申請二胎房貸的地雷房型有哪些?

銀行認定的地雷房型,大致可以分為以下幾種類型:

  • 型態瑕疵:套房、凶宅、工業宅等。
  • 屋齡瑕疵:屋齡較高的老屋、屋況老舊的中古屋。
  • 產權瑕疵:持分房屋、地上權住宅、私設房屋等。

想用這些地雷房型向銀行申請二胎貸款,基本上都很難拿到理想額度,甚至完全沒有過件可能。

2.融資二胎:方案佳且審核彈性

適合申請族群:地雷房型、有信用瑕疵者,可享受最大審核彈性。

由於審核相對寬鬆,融資近幾年逐漸成為主流二胎管道之一,而其最大優點,就是額度高、利率適中,且重視房屋價值大過申請人本身條件。若覺得因信用瑕疵,或是持有房屋為地雷房型,無法通過審核,融資二胎房貸就會是值得考慮的選項。

無法向融資申請二胎房貸的特殊情形有哪些?
雖然融資二胎是相對寬鬆的辦理管道,但還是有某些特殊的房型,是沒有辦法申辦二胎貸款的。這些房屋類型包括:離島地區房屋、原住民保留地房屋、無建物保存登記房屋、持分房屋、地上權房屋、鐵皮屋。

3.民間二胎:條件優但易有風險

適合申請族群:無!若非必要,建議不要以民間作為二胎申請管道。

民間二胎的種類非常多種,從當舖、代書代辦,到小型資融公司都有,審核最寬鬆、可貸額度也最高,但卻是二胎貸款管道中,風險最大的選項。如果申請人不懂得透過二胎房貸試算來驗證方案,就容易落入不肖業者的話術陷阱中。

三、二胎房貸額度怎麼算?解析影響二胎額度的兩大因素

二胎房貸的額度,主要會受兩個關鍵因素影響,其一是貸款管道的成數,另一個則是一胎的餘額。在房屋鑑價不變的前提下,管道成數越大,或是扣除金額越低,都可以讓二胎房貸的金額變得更高。

1.不同管道的二胎房貸額度計算方式

不同的管道,對於風險的管控程度也不大相同,因此二胎房貸在不同的申辦管道中,可以貸到的成數也不相同。

二胎計算方式比較表
二胎管道 管道成數 額度上限 一胎扣除額
銀行二胎 80% 200~350萬元 一胎設定金額
融資二胎 120% 500萬元 一胎餘額
民間二胎 90% 無一定規範 一胎餘額

從上面的表中,我們可以得出三大管道的二胎額度計算公式,分別為:

二胎房貸額度公式表
銀行二胎 房屋鑑價×可貸成數(80%)-一胎設定金額
融資二胎 房屋鑑價×可貸成數(120%)-一胎餘額
民間二胎 房屋鑑價×可貸成數(90%)-一胎餘額

2.二胎房貸額度試算

假設小張有一棟房屋,一胎房貸800萬、設定金額960萬,本金已繳300萬,那麼他在這幾個管道中,二胎房貸額度分別可以貸到多少呢?

二胎房貸額度試算


銀行:800萬×80%-960萬<0
→表示本金繳得不夠多,沒有二胎貸款空間。

融資:800萬×120%-(800萬-300萬)=460萬
→僅扣除一胎餘額,仍有相當大的二胎額度空間。

民間:800萬×90%-(800萬-300萬)=220萬
→實際額度仍可由雙方議定,但要留意潛在風險。

四、二胎房貸利率怎麼算?月付金、總利息試算總整理

通常申請人會將二胎房貸利率,作為管道選擇的關鍵因素;但其實因為二胎房貸所要承擔的風險較大,不管是哪一個申貸管道,其所提供的利率,都會比普通的房屋貸款來得要高。也正因如此,銀行與融資的二胎利率距離,或許其實也沒有你想像中來得大!

1.不同管道的二胎房貸利率

一般申請人對三大管道的二胎房貸利率印象,就是銀行較低,而融資和民間一樣超高,但真是如此嗎?下面就讓我們直接來看看各管道的二胎房貸利率比較表吧!

二胎房貸利率比較表
二胎管道 標準利率區間 平均核貸利率 法定利率上限
銀行二胎 4~11% 7~8% 民法上限16%
融資二胎 7~14% 8~10% 民法上限16%
民間二胎 無一定規範 無一定規範 當舖法上限30%

從這張表裡,我們可以發現幾件事:

  1. 銀行二胎利率的起始點看似優惠(4%),但是除非信用評分極高、房屋條件極好,否則也只能拿到7~8%的利率,甚至根本無法過件。
  2. 融資二胎利率起始點(7%),其實和銀行二胎7~8%的平均利率差不多,但是融資二胎的核貸利率區間確實較高,會影響月付金和總利息,評估時一定要注意。
  3. 民間二胎雖然可以貸到比較高的額度,但是法定利率上限同時也超高,在二胎貸款的額度和利率雙高的情況下,月付金和總利息可能都會很驚人。

2.二胎房貸利息與月付金試算

下面我們以二胎貸款額度100萬元、房貸年期10年,來試算比較看看這三個利率高低各有不同的二胎管道,其利息與月付金,究竟可以差到多少吧!

二胎利息與月付金
二胎試算項目 銀行二胎 融資二胎 民間二胎
二胎利率 8% 10% 30%
二胎月付金 12,133元 13,215 26,362
二胎利息總和 455,933元 585,811元 2,163,327

五、二胎房貸年限大哉問:選長選短?關鍵解密!

由於二胎房貸是種累加貸款,申請人每個月都要同時支付兩筆房貸費用,這時候到底要選擇長年期來分攤月付金負擔,還是短年期來快速還清降利息,就會是二胎房貸最困難的選擇題了!

1.二胎年期怎麼選?資金用途和負擔能力是關鍵

如果你申辦二胎房貸的用途,是拿來整合債務或創造長期現金流,考量到二胎貸款可能不是你的唯一開支,若要維持長期穩定的還款能力,並將負債比控制在合理範圍內,選擇月付金負擔較輕的長年期二胎,會比較適合。

但若你申請二胎房貸的用途,是進行短期資金操作,或是用來填補暫時的資金缺口,在長期資金豐沛、月付金不會造成太大負擔的情況下,選擇短年期二胎能為你省下不少二胎貸款利息。

2.有什麼方法可以延長二胎房貸年期嗎?

假如已經申請長年期二胎,還是感覺月付金很辛苦,或是資金要一段時間後才能到位,那麼你或許還是可以透過下面兩種方式,來延長二胎房貸的年期:

  • 二胎貸款轉貸:將現有的貸款平行移轉到其他地方,在剩餘本金不變的情況下讓年期重新起計,以更長時間來攤還相同額度,能有效降低月付金的負擔。
  • 二胎寬限期:一定期間內只須繳納利息,而無須攤還本金,雖然確實可以減少前期支出,但要留意期滿後本金將回歸與利息同繳,月付金不減反增。

六、二胎房貸的優缺點與注意事項

說了這麼多,二胎房貸到底好不好呢?其實不管是哪一種貸款,都有它自己的優點和缺點,沒有絕對的好壞之分,二胎房貸當然也不例外。下面就讓我們來看一下,二胎房貸的優點和缺點各自有哪些?有沒有什麼特別需要注意的地方呢?

1.二胎房貸優點

二胎貸款最大的優勢,就是資金使用彈性大,可以在不賣房,也不改變原有房貸條件的情況下,透過房屋的二次抵押來取得額外資金。它的優點包括:

  • 額度高彈性大:由於房屋的可擔保價值高,可貸額度也會比其他抵押貸款(如汽機車貸款)及非抵押貸款(如銀行信用貸款)來得要高,運用更廣泛。
  • 適合長期規劃:二胎貸款年限長、月付低,能夠有效減輕每月貸款負擔,只要安排得當,就相當適合當作投資理財或整合負債的資金規劃工具。

2.二胎房貸缺點

由於申辦二胎房貸,就等於是在原有一胎房貸上附加一層新的貸款,不僅會影響申請人的日常財務,也可能會影響房屋的所有權變化。它的缺點包括:

  • 財務負擔變重:二胎房貸一次要繳兩筆房貸,負擔會變得非常沉重,若因此出現貸款遲繳的情況,輕則影響信用、重則恐淪法拍屋,不可不慎!
  • 管道易藏風險:若未慎選二胎管道,房屋在抵押權順位、債權上都容易產生爭議,進而影響未來的買賣條件與貸款權益,申請前務必做足功課才能避險。

七、二胎房貸好申請嗎?條件、流程一次看

由於二胎房貸已經算是第二順位抵押權,在申請上確實沒有普通的購屋貸款來得吃香,若是人房條件不夠完美,就很有可能會被婉拒。那麼,標準的二胎房貸申請條件有哪些?大概的申請流程又如何辦理?就讓我們接著看下去吧!

1.二胎房貸的申請條件

為了確保二胎房貸債權回收的可能性,貸款管道通常會從房屋本身條件、申請人條件,以及申請人負債比等三個面向,來進行更深入的審核。

  • 房屋條件:二胎房貸最基本的申請條件,就是必須擁有完整的房屋所有權,如果有預告登記或是私人設定的情形,都是不能申辦的。此外,銀行也不喜歡老屋或套房等地雷房型,這些物件也都是不符合二胎申請條件的。
  • 申請人條件:二胎房貸對於申請人條件的審核,會比購屋房貸來得嚴格,不僅會要求申請人的信用評分不得低於一定分數,也會從過往貸款的繳款紀錄,來判斷此人的財務狀態,評估其是否值得信任。
  • 申請人負債比:申請二胎房貸就代表需要一次繳交兩筆房貸費用,很容易因為一時的財務周轉不佳,而導致債務違約。因此,如果申請人原來的負債比就很高,想要通過二胎條件的審核,恐怕就沒有那麼容易。

2.融資二胎房貸申請流程

二胎房貸申請流程其實沒有想像中的複雜,接下來就讓我們手把手,帶你完整的走一次二胎申請流程,並說明每個階段的注意事項吧!

  • 前置準備:準備身分證影本、職收證明、一胎房貸繳款及餘額證明、不動產權狀等,以及其他對二胎房貸申請有利的財力證明等。
  • 申請審核:在申請審核流程中,貸款機構除了會調查申請人的財務情形,也會進行房屋鑑價,並針對二胎貸款的用途做簡單的諮詢。
  • 對保簽約:這是整個二胎房貸申辦流程中最重要的環節!如果對合約有任何疑慮,務必要在此時提出,正規的二胎管道都會為你進行詳細說明。
  • 抵押權設定:由於二胎房貸是以房屋作為擔保品來申辦貸款,因此一定會經歷抵押權設定流程,以確保貸款機構的債權。
  • 核貸撥款:完成以上流程後,二胎貸款的資金就會匯至指定帳戶,供申請人自由運用!

八、其他關於二胎房貸的Q&A

  • Q房屋貸款申請多久後,可以申辦二胎房貸?
  • 以銀行來說,一般會建議至少繳貸1~2年,再來申請二胎房貸,比較不會被銀行判定為近期增貸客戶。但以融資二胎來說,繳款半年以上就可以嘗試提出申請,過件機率會比較高。
  • Q二胎貸款違約會怎樣?我的房子會被法拍嗎?
  • 如果二胎房貸常常遲繳,或甚至出現繳不出來的情況,不僅會遭到銀行或融資的頻繁催討,並衍生利息與違約金,影響信用紀錄。最嚴重的情況,還有可能被債權人聲請強制執行,導致房屋變成法拍屋。
  • Q二胎房貸會影響申辦信貸的資格嗎?
  • 二胎房貸屬於「抵押貸款」,和以信用作為擔保的銀行信貸,屬於不同的貸款種類,因此在申請資格的判定上,是不會相互影響的。如果是融資二胎就更不用擔心了!由於聯徵系統不同,不會進行串接,自然不會影響信貸資格。
  • Q二胎房貸可以線上申辦嗎?
  • 不管是銀行,或是融資二胎貸款,都是可以經由線上貸款管道進行申請的!唯一需要留意的是,一定要注意申請頁面的網址是否正確,千萬不要落入不肖業者的冒名陷阱當中。如果實在不放心,也可以找好事貸二胎協助,由專業團隊免費為你分析、評估合適的方案!

看完這篇文章,關於二胎房貸的知識,你是否全都了解了呢?二胎貸款雖然有許多優點,但確實也存在著一些無可避免的缺點,沒有絕對的好壞,端看申請人的需求與財務規劃能力而定。無論你最後選擇的是銀行或是融資,都歡迎你向好事貸二胎的專業團隊進行免費諮詢,選擇最適合你的貸款方案喔!

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