經常出現在貸款廣告上的「二順位房貸」，對許多人來說是既陌生又熟悉的詞彙；本文將用最白話的方式，帶你快速認識什麼是二順位房貸，又有哪些人適合申辦，連房屋二順位貸款的條件、利率與申請條件都為你整理好了。有資金需求、卻又不想賣房或影響原房貸的你，這篇完整指南一定要收藏！
一、二順位房貸是什麼？與一般房貸差在哪？
二順位房貸，簡單來說是「用同一棟房子抵押兩次」取得資金的方式。二順位房貸的別稱非常多，次順位房貸、房屋二順位貸款，與較多人聽過的二胎房貸其實意思接近。以下用實務視角帶你掌握定義、類型與常見使用情境。
1.房貸的「順位」是什麼？
所謂的順位，是指「抵押權順位」，可理解為債務出現問題時「債權受償的優先順序」。假設你在購屋時向 A 銀行貸款，銀行會向地政機關設定抵押權，以確保在你無法還款時可透過法拍回收借款。這筆貸款為首次設定，稱為「一順位房貸」，A 銀行即為「第一順位抵押權人」。
2.二順位房貸與一順位房貸的差異
延續前例，若你後續有資金需求，可向 B 銀行申請二順位房貸，於同一房產設定「第二順位抵押權」。此時你會有兩個債權人（A 與 B 銀行），而 B 銀行作為「第二順位抵押權人」的受償順位會排在 A 銀行之後。順位越後風險越高，因此銀行對二順位房貸審核更嚴格、額度更保守，利率通常高於一順位房貸。
若條件不足或信用分數不高，仍可考慮申請具彈性的「房屋二胎」或「二順位房貸」，但在申貸前務必試算月付能力與總成本，避免後續出現現金流壓力。
二、二順位房貸可貸額度與利率比較
申請前建議先試算貸款空間。若計算結果為負值，代表房屋增貸空間不足，過件難度會較高。
銀行二胎額度＝房屋鑑價×90%－一順位房貸設定金額（房貸×120%）
好事貸二胎額度＝房屋鑑價×100%－一順位房貸剩餘金額
例如：房屋鑑價 1000 萬，原房貸 800 萬，已償還 100 萬，則：
銀行二胎額度＝1000萬×90%－800萬×120%＝-60萬（無額度）
好事貸二胎額度＝1000萬×100%－700萬＝300萬（仍有空間）
銀行採「設定金額 ×120%」是為了提前預留違約風險空間；而融資公司採「剩餘金額」計算，彈性更高。這也是二順位房貸審核差異的關鍵。
常見的二順位房貸申請管道包括銀行、融資公司與民間貸款。申辦前應先試算利率與額度，評估還款能力與負債比，避免後續現金流壓力。
1.銀行二順位房貸
條件：有薪轉工作、信用良好、名下有房且有貸款空間
利率：2.6%～15.88%
銀行的二順位房貸審核嚴格，除需具穩定收入與信用良好外，銀行也會評估你與該銀行的往來紀錄、是否為原一順位貸款戶、以及整體財務健全程度。若原房貸即在同一家銀行，或於集團內金融機構有理財往來，過件機率與利率彈性通常會更佳。實際核貸利率通常高於廣告利率，約介於 7%～10%，因此應以「總成本」與「月付能力」為判斷依據，而非僅參考最低利率。
※ 提醒：銀行廣告上「起」始利率多僅適用於條件最優者。實際利率會依房屋殘值、信用條件、負債比、以及是否具銀行整體往來帳戶（如薪轉、投資理財）等因素而異。
| 銀行 | 產品名稱 | 貸款利率 | 適用對象 |
|---|---|---|---|
| 玉山銀行 | 二順位貸款 | 3.27%起 | 名下有不動產，且可再次設定抵押權之顧客 |
| 新光銀行 | 二順位房貸 | 3.34%起 | 名下有不動產，可提供銀行再次設定抵押權者 |
| 國泰世華 | 好房再貸 | 3.45%起 | 20～64歲，信用紀錄正常者 |
| 台中銀行 | 二順位不動產專案 | 3.5%起 | 18歲以上，名下有不動產者 |
| 台新銀行 | 二順位房貸 | 3.92%起 | 他行房貸繳滿一年且需資金周轉者 |
| 永豐銀行 | 二順位房貸 | 5.66%起 | 20～65歲，名下房貸繳款正常者 |
2.好事貸二胎房貸
條件：有收入、信用無重大瑕疵、自己或保人有房且有貸款空間
利率：7%～14%
好事貸的特色是「安全、好借、額度高」。只要名下或保人名下有房，即使無薪轉、自營商或信用瑕疵，也能有高機會過件。建議先試算負債比與還款金流，再決定申貸額度。
3.民間二順位房貸
條件：名下有房
利率：最高達36%（月利率3%）
民間管道多、風險高，常見陷阱包括「月利率偽裝年利率」與「巧立名目收費」。若非短期周轉，建議避免使用。以下為防詐檢查清單：
- ❌ 不要求預收手續費或押金
- ❌ 不收取身分證或房屋權狀正本
- ✅ 提供書面契約、明確年化利率（APR）
- ✅ 能查詢合法融資公司登記編號
三、二順位房貸適合我嗎？這4種人看過來！
以下四種情境最適合考慮「房屋二胎」或「二順位房貸」。申請前請先檢視自身的月付能力、總成本與風險承受度。
1.有大額、短期週轉需求的人
二順位房貸可快速取得高額資金，適合短期週轉；但不建議長期借用，以免利息負擔過重。
2.信用貸款申請困難的人
若無薪轉、自營業或信用分數偏低，傳統信貸難過件時，可選擇二順位房貸管道，彈性較高。
3.房屋增貸被銀行婉拒的人
房屋增貸與二順位房貸類似，但前者不需重新設抵押。若增貸被拒，可改走二順位房貸，以突破條件限制。
4.名下有多筆債務需整合的人
二順位房貸可用來整合高利貸款，降低月付壓力。不過仍需計算總費用年化與還款期延長風險。
四、二順位房貸怎麼申請？
各管道流程相似，關鍵在於「資料完整與還款來源清楚」。以下為主要文件與流程說明。
1.二順位房貸申請文件
- 雙證件影本（身分證＋駕照或健保卡）
- 財力收入證明（薪轉或所得扣繳憑單）
- 房屋權狀與一順位房貸繳款明細
2.二順位房貸申請流程
- 管道挑選：依自身條件選擇合適的貸款管道（銀行／好事貸／民間）。
- 送件審核：審查重點包含信用評分、負債比、還款來源。
- 簽約對保：確認利率、手續費與違約條款後簽約。
- 抵押設定：至地政機關完成二順位抵押權登記。
- 撥款入帳：撥款時間約2～10個工作天，依管道而異。
五、二順位房貸風險與注意事項
- 利率高於一順位房貸，需控制還款期長度。
- 若未按時還款，房屋可能遭法拍，一順位銀行優先受償。
- 避免陷入「只還息不還本」陷阱，務必看清契約條款。
- 注意提前清償違約金與手續費條件。
- ⚠️ 近期詐騙提醒： 近年出現多起假冒「銀行二順位房貸」或「快速撥款代辦」的詐騙案例，常以低利率或免對保為誘因，實則收取高額手續費甚至盜用個資。申請時請務必確認貸款機構具備合法金融執照，避免透過來路不明網站或LINE私訊提供證件資料。
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