超實用房貸額度公式!掌握銀行房貸評估關鍵,用自備款+收入輕鬆推算購屋能力

銀行房貸額度的評估方式,會受到房屋鑑價、申請人條件和實價登錄的影響,因此申貸前一定要先試算,從自備款和月收入回推購屋能力和合理房貸額度,才能做好充足準備。

買房是一筆龐大的支出,因此許多人都會選擇向銀行申請房貸,來分攤付款壓力。作為買房最重要的資金來源,房屋貸款額度的評估與計算,自然就成為買房族最關心的議題。本文將帶你深入了解影響房貸額度的三大評估面向,以及如何以購屋能力來回推合理的房貸額度,讓你無論是申貸或還款,都能更加游刃有餘。

一、銀行是怎麼評估房貸額度的?三大關鍵因素一次看

申請房屋貸款時,你所要購買的房子,就是要提供給銀行的擔保品,房屋所能提供的擔保價值越高,房貸額度就會越高。因此銀行在考量房屋貸款額度時,一定會將擔保品鑑價、評估申請人條件,以及比較實價與鑑價等方式,列為重要審核指標。

銀行評估房貸額度時,會對擔保品鑑價來確認房屋價值,也會從申請人條件來評估還款能力與風險。而若房屋鑑價與當地實價登錄金額有差距時,銀行會將兩種估價相互參照,來取得平衡。

1.擔保品鑑價:確認房屋價值

擔保品鑑價可說是房貸額度審核流程中,最重要的一個環節。銀行會委託專業房屋鑑價團隊,來對房屋進行下列項目的鑑定,以評估房屋的實際價值。

  • 房屋所在地條件:位於黃金地段、交通便利,或是生活機能完善、未來發展性高的房屋,由於具備明顯的成交甜蜜點,往往能取得較高的房貸額度。
  • 房屋類型:受主流市場歡迎的標準物件,如電梯大樓新成屋,房屋貸款額度一定會比脫手難度較高的老房、套房或凶宅等,各種地雷房型來得要更漂亮一些。
  • 房屋產權完整性:同樣考量到未來脫手難易度的問題,若是產權完整性存在疑慮的持分房屋,或是地上權住宅,其所能取得的房貸額度也會相對較低。

2.申請人條件:確保還款能力

除了我們常聽到的職收條件以外,銀行還會從其他細節,來判斷申請人的還款能力。

  • 每月負債比:負債比越高,代表申請人每個月要支付的貸款越多,能用來還新房貸的資金越少。為了避開風險,銀行所會核貸的額度當然就不會太高。
  • 每月帳戶餘額:很多高收入的申請人,條件雖不錯,但每月都賺多花多、帳戶餘額極少,也會被銀行判定為高風險族群,拿不到原本應有的房貸額度。

3.鑑價與實價比較:評估合理價值

銀行在評估房貸額度時,除了委託鑑價外,也會參考實價登錄,來評估房屋的合理價值。當房屋的成交價格越接近銀行鑑價與實價登錄的平均值,代表這個金額越合理,就越機會取得標準的貸款成數和額度。相反地,當房屋的成交價格,與鑑價或實價登錄相去甚遠,銀行也會懷疑這個金額的合理性,自兩者取其低、下修房貸額度

從實價登錄看房屋貸款額度準嗎?
實價登錄雖是銀行審核額度的重要依據,但由於存在許多操作造假的空間,並非百分百準確,僅能作為參考之用。此外,房貸額度評估的關鍵因素,除了實價登錄外,更注重房屋本身的條件變因,即便鄰近區域實價登錄較高,物件本身貸款條件較差,或是鑑價結果遠低於實價登錄,都可能讓房貸額度產生變化。

二、房貸額度怎麼抓?自備款+收入,輕鬆試算購屋能力

在開始評估購屋能力前,讓我們先來了解一下房價預算的結構組成吧!在計算房價預算時,主要的兩大考量因素,就是「自備款」和「房屋貸款額度」。這兩個因素決定了你可以買得起多少錢的房子,因此事前的能力評估和房貸試算,都是相當重要的。

1.自備款和房貸成數,與房價預算的關係

房價預算=自備款+房屋貸款額度

自備款指的是買房時,房貸申請人所必須自負的部分款項。自備款越多,代表你需要向銀行申請的貸款額度越少,不僅還款壓力較低,房價預算也可以拉得較高,能選擇的物件也比較多。但如果自備款少,你的房貸額度就會相對提高,不僅會影響月付金的多寡,也會因為預算較少、購屋能力偏低,導致物件選擇有限。

2.自備款回推法:從成數推估可負擔額度

自備款回推法是先假設一個自備款金額,再根據可能的房貸成數,推估出可負擔的房價預算。由於銀行的房貸成數落差極大,從5~8成不等,同樣額度的自備款,在不同的物件中可能佔有不同的房貸成數比例。因此,若能從心儀物件的房貸成數,去回推自備款和房貸額度,較能精準劃出目標價格區間。

自備款回推法實際試算

假如準備300萬元的自備款,根據房屋種類的不同,可能的購屋能力評估大致如下:

預售屋
房貸成數通常可貸8成,自備款額度佔全款2成,可考慮總價約1,500萬元的房屋,房貸額度約會落在1,200萬元。
新成屋
房貸成數通常可貸7成,自備款額度佔全款3成,可考慮總價約1,000萬元的房屋,房貸額度約會落在700萬元。
中古屋
房貸成數通常可貸5~6成,自備款額度佔全款4~5成,可考慮總價約600~750萬元的房屋,房貸額度約會落在300~450萬元。

3.月收入回推法:從負債比推估可負擔額度

銀行一般會建議,房貸勿超過家庭總收入的3成,較能保有資金彈性空間。因此,申請房屋貸款前,一定要將現有貸款和固定支出全數列出,計算申貸後的負債比變化,再利用月收入回推法來估算合理的房貸額度範圍,後面才不會繳得很吃力。

月收入回推法實際試算

我們以家庭月收入10萬元來進行房屋貸款額度試算,若要將房貸負債比控制在30%以內,每個月的合理房貸支出,就是3萬元左右。接著,我們再以房貸利率2%,來推估這個家庭的購屋能力為:

若分為20年期,可負擔房貸額度為
月付金×(1+利率)^還款年期/(1+利率) ^還款年數-1
→30,000×(1+0.02)^20/(1+0.02) ^20-1≒735.8萬元

若分為30年期,可負擔房貸額度為
月付金×(1+利率)^還款年期/(1+利率) ^還款年數-1
→30,000×(1+0.02)^30/(1+0.02) ^30-1 ≒1071.8萬元

將上述的房貸額度,加上自備款的額度後,就是實際可考慮的房價區間了。

三、要怎麼增加房貸額度預算?

就算推估出大致的購屋能力,想要順利買房,自備款和房貸的額度分配,還是相當重要的!在自備款有限的情形下,如果貸不到理想的成數,或是房貸額度不足,就可能讓你與心目中的理想好房擦肩而過!因此,我們整理了幾個提高房貸額度預算的方法,希望能幫助你順利買到喜歡的房子。

房貸成數和房貸額度之間的關聯
房貸額度和房貸成數,是兩個密切相關,但又存在一定區別的概念。房貸額度指的是「銀行願意核准的最高金額」,而房貸成數則是指「銀行願意核准的最高鑑價比例」。也就是說,房貸額度的多寡,其實是取決於房貸成數與鑑價額度相乘的結果。即便房貸成數很高,如果鑑價不佳,額度一樣不會太理想。

1.用時間換取空間,均攤房屋貸款額度

以時間換取空間,是提高房貸額度的常見作法。用更長的貸款年期,來均攤更多的貸款額度,讓月付金維持在一定範圍內,就可以在還款能力不變的情況下,提升整體的購屋預算。然而,延長還款年限也會增加總利息支出,因此在選擇房貸額度和期數時,應綜合考量自身財務狀況和資金需求,並留意總利息支出的差異。

2.換家銀行申請,嘗試提高房屋貸款額度

若做完房貸試算後,發現整體購屋預算已緊繃,只能靠提升房貸成數來拉近你與心儀房屋的距離,那麼不妨試試換家銀行申請,或許有機會取得更好的貸款額度。有些銀行會特別針對往來戶或特定職業,提供相對優惠的房貸方案;而房屋所在地附近的銀行,也較有機會給出理想房貸額度,都是申請人可以嘗試的目標。

3.申請其他貸款,來擴充房屋貸款額度

有時候因為房屋本身條件的限制,導致貸款成數沒辦法達到預期,銀行可能就會提供房貸搭配信貸的方案,幫助申請人擴充房貸額度,順利買到喜歡的房子。然而,跟房屋貸款相比,信用貸款利率會稍微高出一些,而且貸款年期會比房貸短很多,可能會出現前期繳款吃緊的狀況,申請人一定要好好評估自身的還款能力。

想要提高房貸預算,可以用拉長貸款年期、在還款能力不變的狀況下增加額度,改變貸款策略來優化房貸條件,或是增加其他貸款來擴充房貸額度的方式來進行。

房屋貸款是場長期抗戰,不管你想用哪種方式來增加房貸額度預算,都要記得「養得起」比「買得起」重要許多。如果只一心想要追高預算,卻忽略房貸額度超過自身負擔能力太多,就可能會因為房貸繳不出來淪法拍屋,反而得不償失!

四、其他關於房貸額度的Q&A

  • Q如何確認房貸額度是否過高?
  • 房貸額度是否過高,可從「房屋貸款月負債比」和「計入房貸後的月負債比」兩個面向來考量。如果房貸月負債比超過30%、計入房貸後的月負債比超過60%,就是房貸壓力過大,應該考慮降低房屋貸款額度。
  • Q信用瑕疵清償後,房貸額度會提高嗎?
  • 信用瑕疵清償後,房貸額度是否會提高,取決於信用瑕疵的嚴重程度高低。如果信用瑕疵較不嚴重,例如僅有幾次遲繳紀錄,那麼在清償後,房貸額度可能會略微提高;但如果信用瑕疵的嚴重程度較高,例如有呆帳紀錄,那麼在清償後,房貸額度仍可能會受到較大的影響。

買房是人生重大決定,房貸額度的多寡,不僅決定你是否能買到喜歡的物件,還會直接影響到長期的貸款支出金額,因此在評估房貸額度時,一定要仔細計算自身的負擔能力,以免貸款超過可承擔的範圍,產生風險。希望這篇文章能讓你更充分了解房屋貸款額度的計算方式,並掌握房貸額度的操作彈性,順利買到心儀好房。

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