為什麼銀行鑑價會低於成交價？教你查詢房屋鑑價、試算房屋估價！

銀行房屋鑑價高低，會影響買房要準備多少自備款，擔心銀行房屋估價與預期落差太大，要怎麼提前試算、評估呢？本文將為你介紹影響房屋鑑價的因素，與查詢房屋估價的方法，供你作為買房前挑選物件的參考。

一、銀行房屋鑑價是什麼？

房屋鑑價又稱房屋估價，申請房貸時，之所以要進行房屋鑑價，是因為銀行想知道「這棟房子值多少錢」，才能評估合理的貸款金額，避免讓自己承擔呆帳風險。那麼哪些條件會影響銀行房屋鑑價呢？各種銀行鑑價方法需要經歷哪些流程？我們將在以下段落為你說明。

1.銀行房屋鑑價評估重點

會影響銀行房屋鑑價高低的重點項目包括：

• 房屋地段：生活、交通機能良好，價值越高。
• 房屋屋齡：屋齡越低，價值越高。
• 房屋坪數：15坪以上空間好運用，鑑價不打折。
• 房屋類型：兩房以上房型較熱門、流動性佳，價值高。
• 房屋樓層：中高樓層舒適度高受歡迎，價值高。
• 鄰近設施：無嫌惡設施，多迎毗設施（如：公園、綠地）價值高。
• 公設比：公設佔比合理不過高，且公設種類實用齊全有利房屋估價。

2.銀行房屋鑑價方法與流程

常見的銀行房屋估價方法有網頁試算、行員初步估價與準確鑑價3種，以下分別為你說明3者的流程與注意事項。

（1）銀行網頁自行試算

各銀行的網頁（如中國信託的「智慧估價」、玉山銀行的「智能房屋價值試算」頁面）幾乎都有提供房屋線上估價服務，其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶，因為是大數據計算出來的平均數，鑑價金額不會到非常精確，僅能做為參考。

（2）銀行行員初步估價

買房前與銀行行員諮詢房屋貸款時，可一併告知欲購買的房子地址、房型、是否有車位等資訊；行員會依客戶個人條件，查詢內部資料，初步評估你的可貸額度與利率，但這不一定是最終貸款條件，實際核貸金額仍要以總行的審核結果為準。

（3）內部／委外準確估價

做好初步評估，確認提出房貸申請後，銀行便會派出內部人員，或委託外部專業的房產鑑價公司進行準確的房屋估價；整個鑑價流程約需耗時3～5 天，最終取得的估價結果，就是銀行後續放款時的參照依據。以下為你整理銀行的房屋鑑價流程：

1. 確認申貸房屋地址
2. 擬定鑑價計畫
3. 申請建物謄本
4. 現場勘查拍照
5. 分析完成，提出房屋鑑價報告書

二、為什麼銀行鑑價經常低於市價？

觀察前段的評估項目不難發現，銀行的貸款前置審核非常嚴格；銀行寧可設下諸多限制，保守估計房產價值，也不要因高估房價、寬鬆放款承擔借貸風險。如此也不難理解，為何銀行鑑價結果老是低於市價，核定的貸款金額與申請者的預想額度總存在落差。

銀行鑑價低的應對方法

房屋的銀行鑑價過低，就算取得最高的貸款成數，仍有可能面臨自備款不足或裝潢資金不足的窘境，此時可以參考以下幾個方法進行解套：

• 自備款不足：可以考慮跟建商貸款，補足欠缺的買房資金，解決房屋估價與成交價落差過大的窘境。但須注意，建商所提供的「公司貸」還款年期短、利率也不如銀行房貸低；若短期內薪資未大幅成長，房貸寬限期過後將會有不小的還款壓力。
• 裝潢費不足：可以考慮辦理裝潢貸款（需與購屋房貸一起申辦，額度多為鑑價1成，貸款利率2%～4%）、信用貸款（額度上限為月收入22倍，貸款利率2%～16%），或利用其他房產，辦理二胎房貸（以好事貸二胎為例，額度最高500萬，貸款利率7%～14%）。

三、房屋估價系統有哪些？怎麼試算房屋價值？

除了銀行管道外，還有不少平台、網站有提供房屋鑑價系統，可以讓民眾估算心儀物件的價值；本段落將為你介紹銀行以外，常見2個房屋估價查詢管道。

1.內政部實價登錄網站

進入內政部不動產交易實價查詢服務網，依照物件屬性選擇查詢類別（成屋／中古屋選買賣查詢；預售屋選預售屋查詢），接著輸入物件地址，系統會跳出鄰近地址的交易資訊；篩選找到相似條件的物件後，將其交叉比對，便可初步評估房屋的合理價值。

2.房屋仲介網站／房屋交易平台

各大房仲業者與房屋交易平台，皆有推出自行開發的房屋鑑價系統（如：永慶房屋實價登錄3.0、591實價登錄、樂屋網實價登錄）；由於使用者多，樣本數大，網站中的資料多有一定程度的參考價值，建議可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

四、其他關於房屋鑑價的常見Q&A

買房、貸款等多種情境，都會有房屋估價的需求；對房屋價值的評估方法、注意事項與流程有足夠的了解，才能讓你的房產充分發揮潛在價值，用以爭取更划算的貸款方案與條件。