我該買房貸壽險嗎?房貸壽險的種類、優缺點完整解析

申請房屋貸款後,就要開始一段20~30年的負債生活。假如不幸在房貸期間,貸款申請人發生了意外,導致失能或身故的情形發生,身旁的家人將頓失依靠,甚至是流離失所。有什麼辦法可以避免以上的狀況發生?其實我們可以利用「房貸壽險」的方式來預防。至於該怎麼做,請看本文以下的詳細說明。

銀行貸款方案表
房貸壽險類型 平準型房貸壽險、遞減型房貸壽險
平準型
房貸壽險
平準型的保障額度是固定的,若發生理賠,會優先清償房貸,剩餘理賠金則會賠付給指定受益人。
遞減型
房貸壽險
遞減型的保障額度會逐年遞減,逐年遞減的的保額,會與房貸餘額差不多,較難有理賠現金保留給指定受益人。但若發生理賠,至少留下的房子是沒有貸款的

一、房貸壽險是什麼?

房貸壽險是什麼?

房貸壽險就是給房屋貸款人保的壽險,申請房貸時就可同時辦理。一旦房屋貸款人在房貸期間身故或全殘,保險公司就可以針對未及清償的剩餘房貸進行理賠,房屋貸款人的家屬就不用繼續背負房貸,也就是所謂的「留愛不留債」。

房貸壽險的特色

  1. 房貸壽險的理賠金須優先償還貸款,若有剩餘,再留給指定受益人(如家人)。
  2. 房貸壽險可以搭配失能、意外、癌症等其他保險,只是涵蓋越多,保費自然就越高。
  3. 一旦保了房貸壽險,由於還款能力提高,因此在房貸成數、房貸利率等條件上,都可能會有優惠。
  4. 同樣條件下,女性的平均餘命比較長,提早身故的可能性較低,因此保費通常比男性便宜一半以上。
  5. 房貸壽險是定期壽險,期滿就不再有保障,因此保險期間最好不低於貸款年間,而且沒有保本、還本,很在意保本、不想浪費保費的人可以三思。

二、房貸壽險跟一般壽險有什麼不同?

1.為什麼不直接買一般壽險就好?

兩者當然有所不同(請見下表),除了先前所述的優先受益對象不同(貸款銀行VS.指定家人),房貸壽險的投保目的是避免家人背負剩餘房貸,因此理賠金扣除剩餘房貸後,留給家人的金額通常不高,甚至幾乎沒有,無法像一般壽險那樣留一筆錢供家人生活開銷。其次,房貸壽險的保費負擔通常比一般壽險來得低。

雖然房貸壽險不像一般壽險可以保障終身,但好處是不用體檢,保單比較容易核過,對於擔心自己身體狀況的人來說,房貸壽險或許是更好的選擇。

房貸壽險與一般壽險差別
比較項目 房貸壽險 一般壽險
受益對象 貸款銀行 指定受益人(如家人)
投保目的 家人免繼續揹貸 生活保障
保費負擔 較低 較高
保障期間 房貸簽訂之存續期間 一年~終身
體檢要求 不用 可能有

2.已經保了一般壽險了,買房時還需再保房貸壽險嗎?

若一般壽險的保額低於房貸金額,代表仍有保險缺口,還是可以加保房貸壽險,確保償債能力。

三、房貸壽險有分什麼類別嗎?

依理賠金額是否固定,分平準型和遞減型兩種。

1.什麼是平準型房貸壽險?

適合族群:經濟條件較好、雙薪收入、有仍須扶養的父母子女的家庭。

  • 優點:平準型房貸壽險是「定額理賠」、保額固定。因此房貸餘額越少(例如提前清償),可獲得的理賠現金較多。
  • 缺點:保費較高,約為遞減型房貸的一倍。

房屋貸款餘額不論剩多少,保險金額固定不變。假設發生需要理賠的情況時,待清償完房貸後,剩餘的保險金額將會撥款給指定受益人。換句話說,當房貸餘額越少,可獲得的理賠金將越多。不過保費較貴,適合收入高與扶養人數較多的人申辦。

平準型 房貸壽險

2.什麼是遞減型房貸壽險?

適合族群:首次購屋、收入較拮据、成員較少的小家庭。

  • 優點:保費較便宜,約為平準型房貸的一半。
  • 缺點:除非提前清償部分或所有房貸,否則幾乎不會有理賠現金,只是家人不必再背負房貸而已。

保險金額隨著房貸餘額遞減,而且二者的金額相差不大。假設發生理賠情形時,清償完房貸餘額後,可以獲得的保險金額也不會太多。不過好處是,不會有房貸未繳清的情況發生;而且保費比平準型便宜將近一半。適合手上無較多資金、第一次買房的人申辦。

遞減型 房貸壽險

3.平準型與遞減型房貸壽險比較

平準型與遞減型房貸壽險,其共同特色是發生需要的理賠情形時,不會將房屋貸款遺留給家人,但兩者還是有一些差別的。我們將兩者的差別比較,整理於下表:

平準型與遞減型房貸壽險比較表
房貸壽險類型 房貸壽險平準型 房貸壽險遞減型
方案優點
  1. 保險期間,保險金額固定不變
  2. 房貸餘額越少,保險金額越多
保費較便宜
方案缺點
  1. 保費較貴
  2. 保險金額隨著房貸餘額遞減
發生理賠情形時,獲得的保險金額不會太多
適合族群 收入高、扶養人數較多的族群 資金不寬裕、第一次買房的人

四、房貸壽險的繳費方式?

1.一次躉繳

  • 優點:保費已繳完、期間保障不中斷;保費較分期繳便宜約3~4成;不須自行準備保費,可向銀行申請貸款。
  • 缺點:由於前期房貸負擔較重,同時還要繳保費分期,保險人負擔較沉重。

躉繳是一次將保費繳清,由於金額較大(如表1所示,依據房貸條件和性別不同,須繳交18~41萬不等),可獨立於房貸成數以外,額外申請「保費融資」。款項同樣匯至帳戶由保險公司扣款,並可與房貸一起分期償還

2.分期繳款

  • 優點:保險人初期負擔較輕,較能彈性分配運用手中資產。
  • 缺點:總保費支出會比躉繳多3~4成。

可分季繳、半年繳、年繳,並透過刷卡、轉帳、帳戶扣款、付現等方式支付。雖然支出分配較為彈性,但是也容易因為停繳,而導致保障中斷

房貸壽險申請條件

房貸壽險的保費,會依據貸款人的年齡、性別條件,以及申辦管道而有所不同。房貸壽險保費最低的族群是年輕女性,最高的族群則是中高齡男性;選擇直接向保險公司提出申請,可以比向銀行申請省下約2成費用。

3.躉繳與分期繳保費試算比較

(1)躉繳真的比較好嗎?

依照表1的保費試算,在房貸年期30年、房貸金額500萬、投保人都是30歲的條件下,女性的躉繳保費約為18.4萬,男性則約為41.5萬。

這等於兩人分別向銀行申請了518.4萬和541.5萬,雖然保費總額較低,卻墊高了每一期還款的負擔,得衡量自己的財務狀況再做決定。

(2)躉繳與分期繳哪個划算?

同樣以表1的保費條件作為比較,可以計算出結果如上表5。平準型的月繳保費是792元,看似輕鬆,但實際上總保費的支出高達792元×12個月×30年=28.5萬,比躉繳的18.4萬高出不少。

五、房貸提前清償,會對房貸壽險產生什麼影響?

房屋貸款的清償與否和銀行有關,而房貸壽險的保障則是來自保險公司,兩件事並不能畫上等號。即便房貸提前部分或全部清償,房貸壽險的保障依然存在。房貸壽險如發生理賠,必定會優先支付剩餘房貸,如房貸已清,理賠金才有可能轉為現金賠償予指定受益人。

1.躉繳房貸壽險

由於保費已支付完畢,在原房貸簽訂的還款期限內,就算貸款人已賣屋清償,只要不解約,保險效力都仍然存續、不會中斷,可變相視為無還本的定期壽險。而若是提前部分清償,則會加大房貸與理賠金間的差額、受益人可拿到更多的剩餘保額。

2.分期繳房貸壽險

和躉繳房貸壽險的情況一樣,提前部分清償可以加大房貸與理賠金間的差額,撐開本來可能幾乎為零的理賠空間,讓家人還是有機會獲得一筆費用生活。但是由於保費仍在持續支付中,若在事故理賠前就停繳或解約,當然就不再受到保障了。

房貸壽險 躉繳

六、我該買房貸壽險嗎?

1.哪些人適合買房貸壽險?

  • 已投保壽險額度少於房貸的人。
    如前言所述,壽險理賠金額仍不足支付剩餘房貸的人,為避免有保險缺口,可考慮加保房貸壽險,至於該買平準型還是遞減型,就看個別財務、家庭狀況。
  • 貸款中的房屋為長期自住。
    貸款買來的房子是希望給家人長期居住的,不希望因為自身意外而使房子被法拍、讓家人流離失所,在這情況下,可考慮加保房貸壽險。
  • 貸款者為家中主要或唯一經濟來源。
    這樣的貸款者一旦發生失能、身故等不幸狀況,家庭會立即入不敷出,更遑論繳納、清償房貸,因此更需要房貸壽險來保障家人。

2.哪些人較不建議買房貸壽險?

  • 已投保壽險額度房貸的人
    房貸壽險主要是為協助清償房貸,留給家人的理賠餘額並不高。已投保高額壽險者,既然家人所獲得的理賠金已經足夠,若有額外資金,與其加保,不如提早清償房貸,或其他資金運用。
  • 單身族、頂客族
    若沒有保險受益人,不擔心債留子孫或家人,留下來的空房縱使被法拍抵債,也不會有人因此受害,在這樣的情況下,自然沒有投保的必要。
  • 換房族、投資客、囤房族
    對於短期內想以房換房的換房族,由於保單換約麻煩,若非長期自住,實在沒有投保必要。對於買房是為了投資而非自住的投資客、或者已擁有二房以上的囤房族,縱使有法拍償債的情況,家人自住的房屋也不會受到影響,因此也不會有投保的必要性。
  • 財務狀況吃緊者
    畢竟保費不便宜,若是保險會讓生活開支變得非常吃緊,就別為了買保單徒增信用風險。
是否需要保房貸壽險?
比較項目 O建議保 X不用保
現有壽險額度 低於房貸金額 高於房貸金額
家庭狀況 貸款人為家庭主要經濟來源 單身族群、免扶養家人
買房規劃 長期自住 以房換房、投資、囤房

七、買房貸壽險時,有哪些該注意的事情?

1.房貸壽險不是非買不可

房貸壽險不是非買不可,金融管理委員會已有公告,銀行房貸專員若以高額度、低利率、保證核貸、不買就不貸款等方式誘迫申貸人購買保險,或者將房貸壽險作為房貸的搭售條件,都是「違法」的。

2.房貸壽險受益人建議為銀行

目前房貸壽險開放可以自行決定受益人。不過房貸壽險主要目的,在於保障房貸申請人一旦失能或身故時,還能夠保全辛苦買下的房子,讓家人可以有遮風避雨的地方。因此建議理賠金受益人,要以銀行為第一順位,這樣可以避免就算拿到了錢,房子仍遭法拍的情形發生。

3.房貸壽險被保險人應為房貸申請人

雖然女性的房貸壽險保費較男性低,但是建議被保險人與實際貸款繳交者,必須為同一人。這是為了避免,當房屋貸款繳交者失能或身故時,被保險人仍然健在,保險公司就有正當理由拒絕理賠。因此,千萬不要為了節省保費而因小失大。

4.房貸提前清償,也別忘了躉購房貸壽險費用

若在保障期間內提早繳清房貸,跟銀行借來躉購房貸壽險的貸款餘額也要一併還清,才可繼續享有保障,直到契約期滿為止。

八、房貸壽險相關Q&A

  • Q我的房貸已經繳到一半了,還能加保房貸壽險嗎?
  • 只要房貸還沒繳完,「隨時」都可以購買房貸壽險,但需要注意你的房貸銀行是否有銷售房貸壽險,要是沒有,則可要將房貸轉貸到有銷售房貸壽險的銀行,並向其購買房貸壽險。
  • Q房貸專員要我保到足額足期,真的有必要嗎?
  • 雖然非必要,但最好能保足額(保額=房貸)、足期(保障期間=房貸年間),避免保險缺口的產生。在不足額、不足期的情況下,一旦意外發生時,家中資金不夠清償房貸、或者時間點剛好在保障期間已過、房貸年間未完的期間內,都會有房屋遭法拍的風險,讓辛苦繳納的保費都等同白繳了。
  • Q若有換房的打算,已經保了的房貸壽險該怎麼處理?
  • 提前換房時,建議將房貸壽險保留,這是一份「定期壽險」,房貸繳清後,未來若在保險期間內身故或全殘,理賠金則是直接給受益人。如果想要將房貸壽險解約,這是不划算的喔!因為解約金大概只剩下當初保費的一半,非常划不來。
貴哥Q版人物-形象圖

好事貸致力創造資訊透明的金融友善環境,隨時隨地與你分享知識,讓你更了解關於貸款的大小事。好事貸希望能成為你最強力的後盾,用專業為你突破困境,解決資金的一切難題!

歡迎追蹤我們