套房可以買嗎？在萬物皆漲、唯獨薪水不漲的時代，小資族想買房實在不容易。對於預算有限的單身族、頂客族及小家庭來說，總價低的套房確實是熱門的購屋選項，只不過很少銀行承作「套房貸款」，審核也比較嚴格，想知道銀行小坪數房貸的申請條件，以及如何拿到滿意的貸款成數跟利率，看這篇就對了！
一、什麼是套房貸款？套房的定義？
一般所講的套房，是指格局為一房、一廳、一衛浴的住宅，室內坪數5~10坪的小坪數住宅又被稱作小套房，10~20坪的房子則稱作大套房。而銀行套房貸款的定義不是看「格局」，而是以「坪數」來作區分，銀行套房貸款的認定方式分成兩種：
建物權狀坪數（不含停車位）＜15坪
主建物＋附屬建物坪數（不含公設、車位）＜12坪
基本上銀行只看房子的室內面積，也就是你實際可用的客廳、餐廳、房間及浴室等區域。
二、套房可以貸款嗎？銀行套房貸款的申請條件？
可以，但不是每一家銀行都有提供套房貸款，而且不同銀行的貸款條件也不太一樣。通常坪數超過20坪的套房可以申辦一般房屋貸款，坪數小於20坪的小坪數住宅，則適用套房貸款，也稱作小坪數貸款、小宅房貸。
| 銀行 | 貸款條件 |
| 永豐銀行 | 雙北地區10~15坪小套房，利率1.33%起、貸款成數最高8成 |
| 台北富邦銀行 | 10~15坪套房，但須符合優質客戶及精華地區條件 |
| 玉山銀行 | 10~15坪套房，10坪以下視狀況承作 |
| 國泰世華銀行 | 視申請人財資歷及擔保品狀況承作 |
| 中國信託 | 原則上15坪以下套房不承作，優質客戶則視狀況承作 |
| 上海商銀 | 雙北地區10~15坪套房、其他縣市15坪以上套房 |
| 台新銀行 | 15坪以上套房貸款成數最高8成、10~15坪套房約7成、10坪以下約5~6成 |
| 遠東銀行 | 僅承作15坪以上套房，舊市區與精華區貸款成數差1成 |
事實上，銀行不太喜歡承作套房貸款，除非條件真的非常好，否則一般15坪以下套房都較難過件。如果有套房貸款的需求，也可選擇股票上市融資公司，不僅審核寬鬆、貸款額度也較高。
1.購買套房的注意事項
為什麼銀行套房貸款不好過？套房貸款難過件的原因，是因為銀行在評估房貸時，除了審核貸款人的財務狀況、還款能力，也會考量這間房子的保值性、需求性。
銀行會擔心未來貸款人若無力償還房貸，導致房子被法拍時，空間小、地段差的套房會比較不容易脫手，因此套房貸款被退件的機率會比一般房屋高。
不過，如果真的預算有限，還是要買套房的話，要注意以下幾點：
（1）套房坪數與公設比
由於銀行套房貸款大多只看室內面積，因此要注意你買的套房公設比佔多少，尤其當你購買的套房在電梯大樓，通常公設比都會比較高，要記得確認不含公設的實際面積是多少。最簡單的方法就是看建物所有權狀，總面積（即主建物面積）大於15坪（約49平方公尺）就算安全。
（2）二次施工
有些業者可能會把兩間套房打通成一間，這樣套房坪數就會超過15坪、甚至20坪，如此一來就能辦理一般房屋貸款，但事實並非如此。在未經許可的情況下（產權登記無記載），擅自打通隔間牆、加蓋夾層都屬違法施工，銀行也不願意承作有安全疑慮的違建。
2.套房貸款成數是多少？套房利率會比較高嗎？
根據聯徵中心統計，2021年套房貸款的平均核貸利率為1.78%、平均核貸成數只有6成9，與其他房屋類型相比，貸款條件確實比較差。
| 房屋類型 | 套房 | 電梯大樓 | 公寓 | 透天厝 | 別墅 | 樓中樓 |
| 貸款成數 | 69% | 74% | 72% | 71% | 73% | 71% |
通常雙北市的套房貸款比較容易申請，中南部或郊區就比較難貸。
| 縣市 | 平均貸款成數 | 平均貸款利率 |
| 新北市 | 69.6% | 1.62% |
| 台北市 | 70.8% | 1.48% |
| 桃園市 | 67.3% | 1.88% |
| 新竹市 | 66.3% | 1.73% |
| 新竹縣 | 68.3% | 1.85% |
| 台中市 | 69.2% | 2.16% |
| 台南市 | 69.7% | 2.27% |
| 高雄市 | 69.5% | 2.13% |
套房貸款與一般房貸相比，雖然房子的入手價格較低，但因為貸款成數也低，因此反而需要準備更多的自備款。舉例同一個商圈、同一條街的房屋來做貸款試算：
室內坪數21坪房屋售價688萬，貸款成數最高可貸8成，自備款137.6萬元。
室內坪數7.6坪房屋售價478萬，貸款成數最高可貸6成，自備款191.2萬元。
3.如何提高套房貸款成數？
其實套房能不能貸款、甚至拿到好的貸款成數和利率，與擔保品狀況和借款人條件息息相關，影響房貸成數的因素非常多，以下提供幾個常見的方法：
- 座落地點：越靠近市中心、捷運站、百貨商圈及明星學區的套房，申請到的貸款成數就越高。
- 建物類型：位在電梯大樓裡面的套房，會比老公寓裡的套房還容易申辦房貸。
- 房屋狀況：如果屋況沒問題，有裝潢且家具家電等設備都完善，也能提高銀行貸款意願。
- 申請人條件：任職於上市櫃公司、擔任主管職或者是有額外的財力證明，也能幫你拉高貸款成數。
以台北市為例，各年收入區間的套房貸款成數及利率，也有些微的差異：
| 年收入 | 核貸成數 | 核貸利率 |
| 40萬以下 | 65.79% | 1.52% |
| 40~60萬 | 68.41% | 1.52% |
| 60萬~80萬 | 72.73% | 1.52% |
| 80萬~100萬 | 71.51% | 1.47% |
| 100萬~120萬 | 72.62% | 1.45% |
| 120萬~140萬 | 72.71% | 1.43% |
| 140萬~160萬 | 73.22% | 1.42% |
其實套房貸款只要掌握房屋座落地點、建物類型跟屋況等重點，套房條件不錯的話也能拿到好的套房貸款條件。
三、套房貸款的申請辦法
套房貸款的申請方式與一般房貸相同，套房貸款申請流程為：
- 送件申請：準備好身分證影本及戶口名簿影本、財力證明（收入證明及其他財力證明）、房屋買賣契約書影本，向銀行提出套房貸款申請。
- 審核評估：銀行根據申請人條件及房屋狀況，評估是否核貸以及套房貸款的可貸金額、貸款利率。
- 對保簽約：貸款核准後，與銀行專員簽約對保，辦理開戶手續。
- 設定抵押：申請套房貸款的房子，會做抵押權設定，確保申請人在貸款期間不會任意過戶房屋。
- 撥款：完成抵押設定後，約1周內即可撥款至申請人帳戶。
四、融資公司有套房貸款嗎？自備款不夠怎麼辦？
如果銀行套房貸成數不如預期，買房自備款不足，有些銀行也可能會幫你搭配信用貸款一起申辦，不過貸款期限就會比較短，最長只有7年，而且利率會比較高。如果有資金需求，你也可以跟融資公司辦貸款，汽車貸款最高350萬元、二胎房貸最高500萬元，都是填補買套房資金的最佳選項。
五、套房貸款的常見問題
- Q套房貸款成數是多少？
- 除了雙北之外，其他縣市的套房產品總價不高，銀行也不太願意辦理，雙北的套房成數大約6-7成。
- Q套房貸款有什麼限制？
- 和一般的房貸一樣，並沒有什麼特殊限制，但因為套房轉手不易，多數銀行不太願意承作。
- Q套房貸款利率多少？
- 一般來說套房貸款的利率會稍高一些，大概在1.6%~2.5%間，比起一般房貸1.3%略高。
- Q套房貸款坪數，多少坪以下算套房？
- 各銀行認定的標準不同，主要看建物權狀，一般來說，單間15坪以下的都可能被認定為套房。
- Q套房貸款坪數有含公設比嗎？
- 不一定，有些銀行只看室內實際使用面積，有些銀行則包含公設，但會扣掉停車位坪數來做計算，建議申請前先打電話詢問。
- Q套房貸款成數不足怎麼辦？還可以增貸嗎？
- 如果房貸成數不夠，有些銀行也可能會幫你搭配信用貸款一起申辦，不過貸款期限就會比較短，最長只有7年，而且還會有DBR22倍的額度限制。因此，也可以考慮向融資公司申辦二胎房貸。
- Q買兩間套房打通，可以提高房貸成數嗎？
- 不建議，打通隔間牆或加蓋夾層都屬於二次施工，未經許可動到房屋結構是違法的，不僅花費更多，還可能被銀行當作是投資客，反而不能拿到好的貸款條件。
- Q套房可以申請青年首購嗎？
- 可以，只要符合青年安心成家購屋貸款條件，且銀行願意承作套房，還是可以申請青年首購房貸優惠。
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