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買預售屋要注意的事項有哪些?預售屋紅單禁止轉售卻可以轉讓,二者差別在哪裡?

套房可以貸款嗎?如何提高小套房貸款成數與小坪數房貸低利率

套房可以買嗎?在萬物皆漲、唯獨薪水不漲的時代,小資族想買房實在不容易。對於預算有限的單身族、頂客族及小家庭來說,總價低的套房確實是熱門的購屋選項,只不過很少銀行承作套房貸款,審核也比較嚴格,想知道銀行小坪數房貸的申請條件,以及如何拿到滿意的貸款成數跟利率,看這篇就對了!

1. 什麼是套房貸款?套房的定義?

一般所講的套房,是指格局為一房、一廳、一衛浴的住宅,室內坪數5~10坪的小坪數住宅又被稱作小套房,10~20坪的房子則稱作大套房。而銀行套房貸款的定義不是看「格局」,而是以「坪數」來作區分,銀行套房貸款的認定方式分成兩種:

  • 建物權狀坪數(不含停車位)小於15坪
  • 主建物+附屬建物坪數(不含公設、車位)小於12坪

基本上銀行只看房子的室內面積,也就是你實際可用的客廳、餐廳、房間及浴室等區域。
套房貸款是什麼?建物權狀坪數扣掉公設坪數小於15坪的小宅貸款

2. 套房可以貸款嗎?銀行套房貸款的申請條件?

可以,但不是每一家銀行都有提供套房貸款,而且不同銀行的貸款條件也不太一樣。通常坪數超過20坪的套房可以申辦一般房屋貸款坪數小於20坪的小坪數住宅,則適用套房貸款,也稱作小坪數貸款、小宅房貸。

銀行貸款條件
永豐銀行雙北地區10~15坪小套房,利率1.33%起、貸款成數最高8成
台北富邦銀行10~15坪套房,但須符合優質客戶及精華地區條件
玉山銀行10~15坪套房,10坪以下視狀況承作
國泰世華銀行視申請人財資歷及擔保品狀況承作
中國信託原則上15坪以下套房不承作,優質客戶則視狀況承作
上海商銀雙北地區10~15坪套房、其他縣市15坪以上套房
台新銀行15坪以上套房貸款成數最高8成、10~15坪套房約7成、10坪以下約5~6成
遠東銀行僅承作15坪以上套房,舊市區與精華區貸款成數差1成

事實上,銀行不太喜歡承作套房貸款,除非條件真的非常好,否則一般15坪以下套房都較難過件。如果有套房貸款的需求,也可選擇股票上市融資公司,不僅審核寬鬆、貸款額度也較高。

(1) 購買套房的注意事項

為什麼銀行套房貸款不好過?套房貸款難過件的原因,是因為銀行在評估房貸時,除了審核貸款人的財務狀況、還款能力,也會考量這間房子的保值性、需求性。

銀行會擔心未來貸款人若無力償還房貸,導致房子被法拍時,空間小、地段差的套房會比較不容易脫手,因此套房貸款被退件的機率會比一般房屋高。

不過,如果真的預算有限,還是要買套房的話,要注意以下幾點:

  • 套房坪數與公設比
  • 由於銀行套房貸款大多只看室內面積,因此要注意你買的套房公設比佔多少,尤其當你購買的套房在電梯大樓,通常公設比都會比較高,要記得確認不含公設的實際面積是多少。最簡單的方法就是看建物所有權狀,總面積(即主建物面積)大於15坪(約49平方公尺)就算安全。
  •  二次施工
  • 有些業者可能會把兩間套房打通成一間,這樣套房坪數就會超過15坪、甚至20坪,如此一來就能辦理一般房屋貸款,但事實並非如此。在未經許可的情況下(產權登記無記載),擅自打通隔間牆、加蓋夾層都屬違法施工,銀行也不願意承作有安全疑慮的違建。

(2) 套房貸款成數是多少?套房利率會比較高嗎?

根據聯徵中心統計,2021年套房貸款的平均核貸利率為1.78%、平均核貸成數只有6成9,與其他房屋類型相比,貸款條件確實比較差。

房屋類型套房電梯大樓公寓透天厝別墅樓中樓
貸款成數69%74%72%71%73%71%

通常雙北市的套房貸款比較容易申請,中南部或郊區就比較難貸。

縣市平均貸款成數平均貸款利率
新北市69.6%1.62%
台北市70.8%1.48%
桃園市67.3%1.88%
新竹市66.3%1.73%
新竹縣68.3%1.85%
台中市69.2%2.16%
台南市69.7%2.27%
高雄市69.5%2.13%
  • 買套房真的有比較便宜?套房貸款試算比較
  • 套房貸款與一般房貸相比,雖然房子的入手價格較低,但因為貸款成數也低,因此反而需要準備更多的自備款。舉例同一個商圈、同一條街的房屋來做貸款試算:
    .室內坪數21坪房屋售價688萬,貸款成數最高可貸8成,自備款137.6萬元
    .室內坪數7.6坪房屋售價478萬,貸款成數最高可貸6成,自備款191.2萬元

小套房可以貸款嗎?提高套房貸款成數的方法

(3) 如何提高套房貸款成數?

其實套房能不能貸款、甚至拿到好的貸款成數和利率,與擔保品狀況和借款人條件息息相關,影響房貸成數的因素非常多,以下提供幾個常見的方法:

  • 座落地點
  • 靠近市中心、捷運站、百貨商圈及明星學區的套房,申請到的貸款成數就越高。
  • 建物類型
  • 位在電梯大樓裡面的套房,會比老公寓裡的套房還容易申辦房貸。
  • 房屋狀況
  • 如果屋況沒問題,有裝潢且家具家電等設備都完善,也能提高銀行貸款意願。
  • 申請人條件
  • 任職於上市櫃公司、擔任主管職或者是有額外的財力證明,也能幫你拉高貸款成數。

以台北市為例,各年收入區間的套房貸款成數及利率,也有些微的差異:

年收入核貸成數核貸利率
40萬以下65.79%1.52%
40~60萬68.41%1.52%
60萬~80萬72.73%1.52%
80萬~100萬71.51%1.47%
100萬~120萬72.62%1.45%
120萬~140萬72.71%1.43%
140萬~160萬73.22%1.42%

其實套房貸款只要掌握房屋座落地點、建物類型跟屋況等重點,套房條件不錯的話也能拿到好的套房貸款條件。

3. 套房貸款的申請辦法

套房貸款的申請方式與一般房貸相同,套房貸款申請流程為:

  1. 送件申請:準備好身分證影本及戶口名簿影本、財力證明(收入證明及其他財力證明)、房屋買賣契約書影本,向銀行提出套房貸款申請。
  2. 審核評估:銀行根據申請人條件及房屋狀況,評估是否核貸以及套房貸款的可貸金額、貸款利率。
  3. 對保簽約:貸款核准後,與銀行專員簽約對保,辦理開戶手續。
  4. 設定抵押:申請套房貸款的房子,會做抵押權設定,確保申請人在貸款期間不會任意過戶房屋。
  5. 撥款:完成抵押設定後,約1周內即可撥款至申請人帳戶。

4. 融資公司有套房貸款嗎?自備款不夠怎麼辦?

如果銀行套房貸成數不如預期,買房自備款不足,有些銀行也可能會幫你搭配信用貸款一起申辦,不過貸款期限就會比較短,最長只有7年,而且利率會比較高。

如果有資金需求,你也可以跟融資公司辦貸款,汽車貸款最高350萬元、二胎房貸最高500萬元,都是填補買套房資金的最佳選項。

5. 套房貸款的常見問題

  • Q1套房貸款成數是多少?
  • A1除了雙北之外,其他縣市的套房產品總價不高,銀行也不太願意辦理,雙北的套房成數大約6-7成。
  • Q2套房貸款有什麼限制?
  • A2和一般的房貸一樣,並沒有什麼特殊限制,但因為套房轉手不易,多數銀行不太願意承作。
  • Q3套房貸款利率多少?
  • A3一般來說套房貸款的利率會稍高一些,大概在1.6%~2.5%間,比起一般房貸1.3%略高。
  • Q4套房貸款坪數,多少坪以下算套房?
  • A4各銀行認定的標準不同,主要看建物權狀,一般來說,單間15坪以下的都可能被認定為套房。
  • Q5套房貸款坪數有含公設比嗎?
  • A5不一定,有些銀行只看室內實際使用面積,有些銀行則包含公設,但會扣掉停車位坪數來做計算,建議申請前先打電話詢問。
  • Q6套房貸款成數不足怎麼辦?還可以增貸嗎?
  • A6如果房貸成數不夠,有些銀行也可能會幫你搭配信用貸款一起申辦,不過貸款期限就會比較短,最長只有7年,而且還會有DBR22倍的額度限制。因此,也可以考慮向融資公司申辦二胎房貸
  • Q7買兩間套房打通,可以提高房貸成數嗎?
  • A7不建議,打通隔間牆或加蓋夾層都屬於二次施工,未經許可動到房屋結構是違法的,不僅花費更多,還可能被銀行當作是投資客,反而不能拿到好的貸款條件。
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