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有限制登記的房子可以貸款嗎?有沒有辦法解套?

有限制登記的房子可以貸款嗎?有沒有辦法解套?

想辦貸款才發現自己的房子被做了預告登記,貸款繳不出來,銀行向法院申請查封房子,還有假扣押、假處分,這麼多名詞,到底是什麼意思?被限制登記的房子還能貸款嗎?想解套就一定要看這一篇。

1. 限制登記是什麼意思?

限制登記是一個統稱,包括預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記,意思就是限制「登記名義人」處分其土地權利所為之登記。

簡單講,一旦房子或財產遭到限制登記,在塗銷限制登記之前,你的財產將不能自由運用,必須取得當初申請限制登記的「請求權人」同意才可以,例如不能擅自將房屋土地轉賣、過戶他人。

2. 限制登記有哪幾種?

限制登記的種類有哪些?每一種限制登記都有些微差異,當你的貸款繳不出來,一段時間後,債權人就能向法院提出請求,要求凍結你名下的資產,限制你任意變動,以防止脫產來逃避還款,下文將為大家介紹限制登記各有什麼限制。

  • 土地登記規則136條
  • 第1項:土地法第七十八條第八款所稱限制登記,謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。
    第2項:前項限制登記,包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記,及其他依法律所為禁止處分之登記。

(1) 預告登記是什麼?

預告登記是為了保全房地產權益移轉或消滅的請求權。簡單來說,如果有人對你的房子做了預告登記,不管你想要貸款、出售、轉移所有權等等,有任何變動都必須告知登記人,如果預告登記人不同意,就不能動房子

通常會作預告登記的保護意味濃厚,較常出現在以下這三種情況:

  1. 父母買房給子女:爸媽出資幫子女購買房屋,為了防止子女偷偷賣掉房子、私下拿房子貸款甚至被詐騙,就會先做預告登記的設定,就不怕房子被偷賣或偷借錢
  2. 共同合資購屋:夫妻二人或親朋好友共同購屋,因為銀行的主要貸款人只有一個,其他人怕貸款人私下拿房子去貸款,或是偷偷賣掉等原因,對房子做了預告登記,這樣房子有任何異動都必須先通知預告人。
  3. 抵押貸款:房子跟民間貸款借錢,債權人怕你又拿房子去找別人借錢,或是把房子賣掉,通常在設定抵押權的同時,也會同時做預告登記,這樣房子有異動也可以第一時間得知

預告登記可以限制房屋的所有權人隨意處置房子,但有一種狀況,預告登記會失效,如果因為法院判決強制執行,房子一樣會被查封拍賣

  • 土地法79-1條
  • 第1項:聲請保全左列請求權之預告登記,應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之:
    一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
    二、土地權利內容或次序變更之請求權。
    三、附條件或期限之請求權。

    第2項:前項預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。
    第3項:預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。

(2) 假扣押登記是什麼?

如果債務人持續欠錢不還,大概1~2個月後,債權人就可以向法院聲請假扣押,暫時扣住債務人的金錢,防止債務人脫產。

除了現金,可以馬上變賣、換成金錢的財物也算在內(例如鑽石、珠寶、股票),這樣債務人就不能隨意使用名下財產,除非還清債務或債權人自行向法院申請撤銷假扣押。

  • 民事訴訟法522條
  • 債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求,欲保全強制執行者,得聲請假扣押。

(3) 假處分登記是什麼?

如果債務人連續1~2個月未能償還債務,為了防止房屋、土地被賣掉或變更權利,債權人可以向法院聲請假處分,暫時扣住債務人名下的不動產。

除非還清債務,或債權人自行向法院申請撤銷假處分,如果債務人認為被假處分的財產超過欠款的價值,可向法院提出抗告。

  • 民事訴訟法532條
  • 債權人就金錢請求以外之請求,欲保全強制執行者,得聲請假處分。

(4) 禁止處分登記是什麼?

如有欠稅逾期未繳納,依據稅法規定,稅捐稽徵機關會將民眾相當於欠稅金額的不動產,通知地政機關為不得轉移或設定他項權利之「禁止處分」保全登記,並會發函告知欠稅人財產已被禁止處分。

禁止處分種類包含:查封登記、假扣押登記、假處分登記、破產登記。被禁止處分之土地或房屋,是無法買賣、設定,甚至向銀行貸款時,大部分銀行亦不接受被禁止處分土地、房屋之抵押貸款。

  • 稅捐稽徵法24條第1項第1款
  • 稅捐稽徵機關得依下列規定實施稅捐保全措施。但已提供相當擔保者,不適用之:
    納稅義務人欠繳應納稅捐者,稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產,通知有關機關,不得為移轉或設定他項權利;其為營利事業者,並得通知主管機關限制其減資之登記。

(5) 查封登記是什麼?

查封和假扣押、假處分其實是一樣的意思,一定要分出差異的話,假扣押和假處分只是「暫時」不能動自己的財產,查封就是「確認」不能動用,必須等法院判決結果出來,,才能知道接下來是會走到法拍,還是可以申請撤銷查封。

(6) 破產登記是什麼?

因為名下已完全沒有財產,無法清償債務的債務人,經債權人或債務人向法院聲請破產宣告,法院審判確認後,就會由法院囑託登記機關做破產登記。也就是法院認證還不了錢,最有名的例子就是孫道存。

(7) 信託登記是什麼?

委託人將財產委託給第三方(如信託業者:銀行、信用合作社、證券商或專業人士),受委託者得依合約內容執行管理運用、處分信託財產等事宜,協助委託人達成財產管理目的,直到契約期滿或信託目的完成為止。已被信託的財產是不能隨意處置的。

3. 如何辦理限制登記?

除了預告登記僅需到地政辦理外,其餘限制登記項目都要經過法院,屬「強制性限制登記」

(1) 預告登記申辦流程

  1. 申請:備妥登記清冊、登記名義人同意書、登記名義人身分證明文件及印鑑證明、請求權人身分證明文件、所有權狀或他項權利證明書。
  2. 初審:審查人員核對資料是否完備。
  3. 複審:複審人員核定准登。
  4. 登錄:登錄人員依登記案件核定結果。
  5. 校對:確認登記內容無誤。
  6. 結案發狀:從申請到完成登記至少需3個工作天。

(2) 法院強制執行的流程

法院在收到聲請後,就會開始走行政程序,流程如下:

  1. 債權人提出聲請,提供相關資料證明債權存在(借據、本票等)。
  2. 法院確認債權存在。
  3. 法院核發支付命令,當事人須在20天之內回覆是否有異議。
  4. 若當事人無提出異議,債權人便取得執行名義,可強制執行扣押債務人名下財產。

法院強制執行的流程

(3) 我要如何解除限制登記?

如果對法院的判決有異議,一定要在規定的期限內提出抗辯,千萬不要以為因地址有誤或故意不收信、沒收到法院文件就沒事,無異議等於默認,法院的行政程序一啟動,想要解除限制登記就更難了。

想解除限制登記,有兩個方式:

  1. 和債權人討論還款方式,由債權人撤回申請:債權人最終的目的也只是想回收帳款,如果能誠意和債權人討論還款方式,可由債權人向法院申請撤回限制登記。
  2. 提出相關證據,由法院判定限制登記不合理,撤銷判決:比方說扣押的財產遠超過債務金額,若能說明暫時無法還款的理由,經法院認定成立,可由法院判決撤銷限制登記。

4. 有被限制登記的房子,還能貸款嗎?

對銀行來說,產權不清的房子是無法申請貸款的,而融資公司(裕融新鑫)來說,只要能說明「預告登記」的正當性,仍有機會申請貸款,民間貸款則要視金主的喜好而定,若金主認為有利可圖,才會設法為你解套。

如果限制登記已經塗銷,貸款會比較順利嗎?不會的,雖說解除限制登記的房子就可以向銀行申請貸款,但是銀行有一條內規:一年內若有限制登記、查封、假扣押的紀錄,是不能承作的,除非借款人可以提出相關證據佐證,此限制登記是合理且可以被接受的,但核貸與否的權利仍是由銀行決定,一般銀行還是不會承作這樣的物件的。

但是這樣的案件,融資公司就可以申貸了,這就是融資公司與銀行最大的差異。

5. 限制登記常見問題

  • Q1怎麼看房子有沒有被預告登記?
  • A1由於預告登記是針對「所有權」的限制登記,因此如果房子有被遇到登記的話,會顯示在土地建物謄本裡「所有權部」的其他登記事項欄位。
  • Q2預告登記費用多少?
  • A2自己到地政機關辦理預告登記,是不需要交任何地政規費的,如果請代書代為辦理,則需花費4,000~6,000元不等的代書費用。
  • Q3預告登記的房子還會被法拍嗎?
  • A3會的,如果因為欠錢、欠債,法院強制執行抵押房屋時,預告登記不得牴觸,房子一樣會被法拍。
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