我們常聽到的預告登記，到底是什麼意思？什麼樣的情況下，要為不動產進行預告登記呢？預告登記其實就是一種避免不動產被任意買賣或轉讓的保護機制，最常見於不動產抵押貸款、家族或夫妻間對不動產權有特殊協定的情形。本文將為你詳細說明預告登記的效力，以及有預告登記的房屋到底能不能進行貸款，解決你對預告登記的所有疑問！
一、什麼是預告登記？預告登記有什麼效力？
所謂的預告登記，屬於限制登記的一種，是為了限制不動產所有權人，也就是登記名義人，任意處份名下不動產，以保障請求權人權益的方式。
白話來說，若老張對小陳所有的房屋辦理了預告登記，在沒有老張的允許下，小陳是不能夠任意處分（包括買賣、贈與、貸款等情形）這棟房子的。
此時，老張就是這棟房屋的「請求權人」，而小陳則是這棟房屋的「登記名義人」。
在預告登記未塗銷之前，小陳都不能對這棟房屋進行任何會妨害登記請求權的處分，例如：
- 不動產買賣
- 不動產過戶
- 不動產贈與
- 不動產貸款
- 不動產信託
但是，預告登記是不能牴觸強制執行命令的，如果房屋被法院判決強制執行，如假處分、查封時，即使老張是請求權人，也不能阻止房屋被法院查封拍賣。
二、什麼情況下會申請預告登記？
- 民間借貸時
部分以不動產作為抵押的民間借貸，債權人會以預告登記方式保障自身權益，避免債務人私自將不動產變賣。 - 掛名購屋
以第三者名義購屋時，也常會見到將房屋設定預告登記的行為，以免掛名者私售房屋。 - 家族間設定
有時長輩為了避免下一代將不動產拿去賣掉或貸款，就會進行預告登記。此外，在財產尚未分配完成時，為避免其他繼承人私下處分不動產，也可能會申請預告登記 - 夫妻間設定
夫妻二人共同出資買房，卻只登記一人時，也可能會以預告登記方式保障雙方權益。
三、預告登記怎麼辦理
預告登記不一定要委託代書，如果資料都準備齊全，也可以自行到地政事務所辦理，是不用行政規費的。如果由代書代辦，則可能會收取一定費用，建議委託前先問清楚。
1. 申辦
- 準備資料
- 登記申請書
- 登記清冊
- 權利、義務人雙方身分證明文件
- 義務人之印鑑證明（證明核發日須為立約日期前一年內）
- 申請人印章（可單方申請）
- 所有權狀
- 預告登記同意書（應蓋有義務人印鑑章）
- 所需費用
- 地政規費：預告登記作業免費，其他規費另計。
- 代書費用：4,000～6,000元不等。
- 申辦流程（所需天數1～3工作天）
- 收件及計收規費
- 審查核定
- 登錄配發
- 行政作業
- 移交發件櫃台等待領件
- 領件完成
2.塗銷
- 準備資料
- 登記申請書
- 登記清冊（同意書已載明土地、建物標示及權利範圍等資料者免附）
- 權利、義務人雙方身分證明文件
- 債務清償證明書（因借貸衍生預告登記時須檢附，應蓋有印鑑章）
- 他項權利證明書
- 原預告登記請求權人塗銷同意書
- 原預告登記請求權人印鑑證明
- 所需費用
- 地政規費：預告登記作業免費，其他規費另計。
- 代書費用：4,000～6,000元不等。
- 申辦流程（所需天數1～3工作天）
- 收件及計收規費
- 審查核定
- 登錄配發
- 行政作業
- 移交發件櫃台等待領件
- 領件完成
四、預告登記有時效嗎？存續時間有多久？
預告登記後，除非主動進行塗銷，否則預告登記的效力會一直存在。而當預告登記是因借貸關係而產生時，在債務清償完畢後，債權人的請求權就會消滅，登記名義人就可以持清償證明到戶政事務所辦理塗銷。
如果登記名義人因故過世，預告登記也會一併由繼承人繼承，意思就是繼承人除了取得不動產所有權外，也會同時繼承該物權的預告登記事項。
五、預告登記後還可以貸款嗎？我可以進行轉貸嗎？
銀行在審查產權證明時，一定會檢視不動產是否有作預告登記，因為產權不清的房屋風險極高，銀行通常不會核貸，除非申請人可以提出預告登記的正當理由。但過件與否，都還是要由銀行進行認定。
此外，受預告登記的房屋在未塗銷前，是沒有辦法進行任何轉貸行為的。如果有資金上的需求，也可以向上市融資公司經銷商進行諮詢。
好事貸專業團隊能幫助您釐清目前的產權狀態，並提供相關建議；若目前真的無法以不動產進行申貸，我們也可以推薦您其他的貸款方案，解決燃眉之急。
六、關於預告登記的Q&A
- Q預告登記的風險是什麼？
- 由於預告登記無法對抗法院的強制命令，所以如果登記名義人的財務狀況不佳，遭到法院判決假處分或查封時，請求權人可能無法主張任何權利。
- Q不動產受預告登記，是否會被看出來？
- 是的。預告登記會顯示在土地建物謄本上，「所有權部」的其他登記事項欄中，只要調閱電子謄本，任何人都可以看到。
- Q什麼時候才能塗銷預告登記？
- 預告登記的原因有很多，當滿足下列幾個情形時，就可以辦理塗銷。
- 請求權不存在時：意即明明不存在債權請求權，卻莫名其妙被做了預告登記，此時就可向法院訴請塗銷。
- 請求權已消滅時：債務清償完畢，債權人的請求權就不復存在，此時可持清償證明向地政事務所申請塗銷。
- Q預告登記可以自己申辦嗎？要本人親自辦理嗎？
- 預告登記可以由登記名義人親辦，也可以由請求權人或代書辦理。但準備好資料自行到地政事務所辦理，就可以省下一筆代辦費用。
當有借貸關係時，進行預告登記通常是為了保障債權人的權益，但是某些不肖民間借貸業者卻會趁著取得印鑑證明的機會，偷偷將房產辦理預告登記。在申辦融資時，一定要睜大眼睛，以免上當受騙。
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