房屋貸款種類有哪些? 5分鐘選擇最適合自己的房屋貸款

房屋貸款種類有哪些? 5分鐘選擇最適合自己的房屋貸款

房屋貸款種類有哪些? 5分鐘選擇最適合自己的房屋貸款

房屋貸款種類眾多,如何在這些房屋貸款的類型中,選擇適合自己的方案來申辦,是一門不小的學問。本篇將以淺顯的敘述,說明常見的房屋貸款種類,讓有房貸需求的民眾,可以在5分鐘內就能選擇,最適合自身條件的房屋貸款方案。

一、房屋貸款是什麼?

房屋貸款是一種統稱,因為還可以分為「購屋貸款」與「房屋融資」2種,而這二種類型的差別,如以下所說明。

1.購屋貸款

買房子時(如預售屋新成屋或中古屋),向銀行申請買房的資金後,再按月分期償還所借的金額。

2.房屋融資

當需要資金週轉時,將名下房屋抵押給貸款方後(貸款方可以為銀行、融資公司、民間私人機構等),貸款方就會借出一筆資金給申請人。

上述2種房屋貸款的方式,都是以名下的房屋當作擔保品,抵押給貸款方並取得所需的資金,之後再按期慢慢償還所借的貸款。

房屋貸款可簡易分成購屋型房貸、二胎房貸、指數型房貸、混合型房貸、固定型房貸、砥礪型房貸、理財型房貸、保障型房貸八大類型。

房屋貸款可簡易分成購屋型房貸、二胎房貸、指數型房貸、混合型房貸、固定型房貸、砥礪型房貸、理財型房貸、保障型房貸八大類型。

二、房屋貸款種類有哪些?

房屋貸款有「購屋貸款」與「房屋融資」2大類型,其實還可以再細分為8種方案,以下列點說明各方案的特色與優缺點:

1.購屋型房貸

  • 購屋型房貸優點:貸款利率低。
  • 購屋型房貸缺點:還款期限長、銀行審核嚴格。

假如無法一次付清買房的金額,就需要找銀行申請買房貸款。銀行同意撥款後,申請人則將買房的資金,以分期的方式慢慢償還給銀行。而銀行在貸款的期間,則擁有這棟房屋的「第一順位抵押權

2.指數型房貸

  • 指數型房貸優點:利率隨著市場變動而調整,更貼近市場實際狀況。
  • 指數型房貸缺點:須注意銀行所提供的貸款利率是一段式或階段式。

指數型房貸(浮動型房貸)的利率計算方式,是將「指標利率(浮動利率)」與「加碼利率(依個人條件訂出的固定利率)」相結合,其公式如以下所列:

指數型房貸利率=指標利率+加碼利率

目前市面上銀行的房屋貸款方案,大都為指數型房貸。而浮動型房貸的利率有2種方式可以選擇:

  • 一段式利率:貸款期間即以(指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率)為計算方式。
  • 階段式利率:通常前2年的貸款利率較低,也是銀行會強調與行銷的部分;一旦到了第3年之後利率則會調高,此時就會明顯感受到貸款的壓力。

3.固定型房貸

  • 固定型房貸優點:利率固定,不受市場波動的影響。
  • 固定型房貸缺點:利率較指數型房貸高;若貸款期間想改成指數型房貸,須付出一筆違約金給銀行。

房屋貸款期間的利率為固定不變,不會隨著央行與市場變動而有所調整,目前市場已經較少見。而固定式房貸的利率,通常會較指數型房貸來得高。

4.混合型房貸

  • 青安貸款優點:貸款利率低。
  • 青安貸款缺點:最高貸款額度只有800萬,若房價有超過的部分須想辦法補足。

顧名思義是將固定利率與機動利率相結合,目前市場上只有政府提供的「青年安心成家貸款」,才有混合型利率的房貸方案可以申請。

青安貸款利率
計息方式 貸款條件 機動一段式 機動二段式
2023/08/01
以後撥貸適用利率
2.055% 第1~2年利率:1.69%
第3年的利率:1.99%

5.保障型房貸

  • 保障型房貸優點:免體檢就能申請、分擔風險保障加值、貸款利率較優惠。
  • 保障型房貸缺點:房貸繳完時,即表示保險也結束。

保障型房貸也稱為「壽險型房貸」,意思是指在貸款期間內,申請人若是因為疾病或意外,導致申請人身故或失能,進而影響房貸無法正常繳納時,保險公司就會將理賠的保險金,拿來償還剩餘的房貸;假如在償還完房貸後還有剩餘的金額,則會歸還給指定受益人。

6.理財型房貸

  • 理財型房貸優點:利率較信貸低、隨借隨還免綁約、動用時才會計息。
  • 理財型房貸缺點:銀行審核嚴格、利率較一般房貸高、可動用的額度不高、資金用途有限制(部分銀行限制,貸款資金不可用於投資房地產)。

理財型房貸(也稱為回復型房貸),結合了「一般房貸」與「循環型貸款」二種貸款的特點。簡單來說就是,將已經償還的房貸本金再借出來運用,而且還可以隨借隨還。

  • 一般房貸(甲型貸款):貸款金額按固定年限攤還銀行。
  • 循環型貸款(乙型貸款):銀行給予可循環動用的額度,讓申請人隨借隨還。

7.抵利型房貸

  • 抵利型房貸優點:減少房貸利息、降低月付金支出、縮短還款年限、資金可以靈活運用。
  • 抵利型房貸缺點:存款金額有限制,並非無上限;貸款利率比一般房貸來得高。

向房屋貸款銀行申請「房貸抵利活儲帳戶」,將手上多餘的資金存入該帳戶中,即可折抵房屋貸款的本金,並減少房貸利息的支出。舉例來說房貸有1,000萬,將500萬的資金存入「房貸抵利活儲帳戶」中,只需繳交500萬的房貸利息。

8.二胎型房貸

  • 二胎房貸優點:貸款額度高、撥款速度快、房屋價值再活化。
  • 二胎房貸缺點:貸款利率較高。

房屋在有貸款的情形下,向其他貸款機構(銀行、融資公司、民間貸款公司),再申請一筆房屋貸款,而這個流程即稱為「二胎房貸」。二胎房貸與購屋貸款不同的地方在於,二胎房貸的貸款方,擁有這間房屋的「第二順位抵押權」

房貸種類特色與優缺點
房貸類型 特色 優點 缺點
購屋型房貸 將買房資金以分期的方式,慢慢償還給銀行 貸款利率低 還款期限長
銀行審核嚴格
指數型房貸 為市面上最常見的房貸類型 房貸利率貼近市場實際狀況 須注意銀行所提供的房貸利率為一段式或階段式
固定型房貸 房屋貸款期間的利率為固定不變,不會隨著央行與市場變動而有所調整 利率不受市場波動的影響 房貸利率較指數型房貸高
混合型房貸 (青安貸款) 固定利率&機動利率相結合的房貸 貸款利率低 最高貸款額度只有800萬(青安貸款)
保障型房貸 申請人若於貸款期間身故、失能,保險公司會將理賠金償還剩餘的房屋貸款 免體檢就能申請、貸款利率較優惠、分擔風險保障加值 房貸繳完時,保險也同時結束
理財型房貸 將已經償還的房貸本金,再借出來運用,而且能隨借隨還 利率較信貸低、隨借隨還免綁約、動用時才會計息 銀行審核嚴格、資金用途有限制、利率較一般房貸高、可動用的額度不高
抵利型房貸 將多餘的資金存入活儲帳戶中,即可折抵房貸的本金,還能減少房貸利息的支出 減少房貸的利息、縮短還款的年限、降低月付金支出、資金可靈活運用 存款金額有限制、房貸利率比一般房貸來得高
二胎型房貸 房屋有貸款的情形下,向其他貸款機構再申請一筆房屋貸款 貸款額度高、撥款速度快、房屋價值再活化 貸款利率較高

三、房屋貸款還款方式有哪些?

常見的房貸償還的方式有以下4種:

1.本息平均攤還型

將貸款的本金與利息,平均分攤於每一期的繳款金額中,因此也稱為「定額攤還本息法」。

  • 本息平均攤還優點:每期還款金額固定,容易規劃收支的計畫。
  • 本息平均攤還缺點:本金償還速度慢。

2.本金平均攤還

貸款的本金每期平均分攤償還;貸款的利息則依貸款餘額逐期計算,也稱為「定額攤還本金法」。

  • 本金平均攤還優點:本金償還速度快。
  • 本金平均攤還缺點:貸款初期還款壓力較大。

3.貸款寬限期攤還

貸款寬限期間內只需繳交貸款利息,於寬限期滿後才一併攤還本金與利息。

  • 寬限期攤還優點:寬限期間內還寬壓力小。
  • 寬限期攤還缺點:寬限期滿後會明顯感受到還款壓力。

4.本金到期一次清償

每期只需繳交貸款利息,貸款到期時則須一次償還借款全額。此種貸款常見於公司的商業貸款,一般人則無法申請

  • 本金到期一次清償優點:每期還款壓力小。
  • 本金到期一次清償缺點:貸款利息較重;最後一期須償還全額貸款。

四、房屋貸款常見Q&A

  • Q房屋貸款的管道有哪些?
  • 常見的貸款管道有銀行、融資公司與民間貸款公司。以上管道各自有其優缺點,可以衡量自身條件狀況後,選擇適合的管道申請貸款。
  • Q房屋已經有貸款後還可以再貸款嗎?
  • 可以。房屋有貸款後,可以向原貸款銀行申請房屋增貸;也可以向其他銀行申請房屋轉增貸;若是需要的週轉資金較大,則可以向銀行或融資公司申請二胎房貸
  • Q房屋貸款可以更換到其他家銀行嗎?
  • 可以。假如不滿意原來房屋貸款的利率或條件,可以向其他家銀行申請房屋轉增貸。

房屋貸款類型多樣,而且各自有申請上的眉角,若是事前不做足功課的話,很容易在貸款利率與條件上吃虧。建議在申請前詳細蒐集貸款的資訊,並利用各大房屋貸款試算網站,在試算出貸款月付金後,選擇適合自己能力的房貸方案來申請。

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