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用中古屋貸款需要注意什麼

買中古屋貸款、用中古屋貸款要注意什麼?這些細節要注意

新房子房價太貴高攀不起,中古屋是市場上的新寵兒,房價較便宜、整修後也與新房無異,但申請貸款的時候,就能感受到差異,中古屋貸款有什麼要注意的地方?本篇一次告訴你。

1. 中古屋的定義是什麼?屋齡多久才算是中古屋?

中古屋的定義是什麼?

  • 興建完工已領取使用執照超過3年以上之房屋
  • 經過1次以上轉手買賣之房屋

較通俗的說法上有兩種定義,一種是指屋齡3年以上的房子,另一種則是只要有人住過,就算是中古屋,不管是哪一種,房屋的狀況都還算可以,有些甚至不需要重新整修就能入住。

(1) 新古屋跟中古屋有什麼不同?

由於中古屋的年限範圍比較寬,市面上因此出現一個新名詞:新古屋,屋齡在3-10年內,還沒有人住過,屋況還很新,價格卻比新成屋便宜,通常會出現新古屋有兩個原因,第一是投資客買了房子,從來沒住過,等價格好再脫手,第二是建商蓋太多滯銷,現在的房子公設比越來越高,這些新古屋實際可用的坪數會比新成屋來得多一些。

(2) 老屋跟中古屋的差別在哪裡?

1999年,台灣發生921地震,導致51,711棟房屋全倒、53,768棟房屋半倒。這是因為在1999年前蓋的房子,建材普遍較不耐震,因此在921地震發生後,內政部營建署重新修訂《建築物耐震設計規範與解說》法規,針對各區域地形重新制定耐震係數,提高建築物的耐震安全標準。理論上,2000年後蓋的房子,都應能承受6級地震,這也是目前房屋新舊的分水嶺。

根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的定義,屋齡30年以上、經結構安全性能評估結果未達最低等級的房屋,為該條例適用範圍。也就是說,老舊而有居住安全疑慮、超過30年以上的房子都稱之為老屋,即一般常講的「危老建築」。

房屋類型新成屋新古屋中古屋老屋
屋齡3年以下3~10年3年以上30年以上
有無入住過
入手價格(比新成屋低)中等
貸款成數8成7成57成6成

2. 中古屋為什麼受歡迎?有哪些優點?

中古屋有哪些優點?

  • 價格較低
  • 根據房仲業者統計,同時期成交的房子,中古屋的價格平均會比新成屋或預售屋少,大約是屋齡每多一年減價2.5%,相較老屋,中古屋在居住上又多了一份安全,預算不夠的客戶,多會把眼光投向買房負擔較輕的中古屋。
  • 公設比低
  • 近幾年新蓋的房子,平均公設比都超過30%,買30坪的房子、實際坪數可能不到20坪;若選擇屋齡10年以上的中古屋,公設比相對較低、室內可用空間也大幅增加。
  • 地點較優
  • 中古屋通常位於地段較佳的市中心,周邊設施較完備、生活機能也較好,相較於同地段的新成屋,價格更加親民。
  • 可實地勘察
  • 相較於預售屋只能憑空想像,中古屋可以實地勘查房屋的格局、採光、動線、實際屋況、甚至社區住戶的素質,可以更精準地找出合適的物件。

3. 購買中古屋要注意什麼?有哪些缺點?

中古屋有哪些缺點?

  • 貸款條件較新屋差
  • 雖然相較車子,房子是不易跌價的財產,但銀行在估價的時候,除了考量區域,屋齡也是一大重點,中古屋的入手價格比新成屋低,但其實購買中古屋,需要準備更多的自備款,而且貸款條件不會跟新成屋一樣好,例如貸款年限就無法30或40年,寬限期也有可能較新成屋低。
  • 恐有隱形成本
  • 屋齡較舊的中古屋,可能會有較差或不良的屋況等情形,例如:管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等問題,因此還要準備一筆裝潢費、修繕費,整體算下來不一定花得比新成屋少。

    此外,許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃車位、或車位較少,若有停車需求,可能需先調查住宅附近有無停車位可以承租? 若有則月租成本也需計入成本中。許多人只看到眼前的房價低,卻沒計算到後面的花費,這也是購買中古屋需要注意的地方。
  • 恐有隱性缺失
  • 炒房風氣持續旺盛,有些投資客買房就是為了賺價差,而為了讓房子盡速脫手,可能會重新翻修裝潢,但因為要投資賺錢,所以相對的就會考量成本,而選擇較普通的建材,較差的投資客,甚至會用一些小技巧掩蓋房子的缺陷,對於要買房子的你來說,更需要拿出耐心,一一來破解。

    買賣中古屋最常遇到的爭議就是房子漏水,如果是遇到有漏水問題,可先尋求房屋仲介協調前屋主,請前屋主提供瑕疵擔保責任。依照法律規定,這個瑕疵擔保責任期限是半年保固,若超過半年後才發生漏水情形,就比較麻煩,需透過專業人員經過鑑定後,再經由法院判定其責任歸屬,這是買中古屋,最怕遇到的情形之一。

    ※依據《民法》第354條第1項規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」

4. 買中古屋如何避免踩到雷?掌握4要點

建物登記謄本就像房子的身分證一樣,您可以透過它,確實地掌握房屋的使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資訊。

  • 不同時段看屋
  • 早中晚都看看,下雨天去看更好,說不定會看到平常看不到的景象,有些瑕疵可能晚上或是下雨天才會出現。
  • 房子的基本結構
  • 您可以親自去現場,看看梁柱、牆壁、格局、採光通風等條件,是否符合需求?檢查有沒有以下狀況:
    1. 排水管道堵塞
    2. 屋頂漏水、牆壁滲水
    3. 油漆脫落、壁癌
    4. 牆壁、地磚龜裂
    5. 門窗不牢靠、無法密合
    6. 電線過於老舊

    此外,如果想了解房子有無違章建築,可以向地政事務所申請「建物測量成果圖」,再與實際現況相互對照。

  • 房屋產權
  • 但是現在買賣房子都會請地政士協助處理產權移轉相關程序,且買賣過程中所支付的價金,都會承做「成屋履約保證」,由銀行保管這些價金,等產權過戶完成,交屋後,履保公司才會將所有買房價金,交給屋主。也就是說,地政士就會幫忙把關,一定要產權可以順利移轉,才能順利交屋,這部分是比較不用擔心的。
  • 房屋建材
  • 想要確保您購買的房子是否安全,先認識建築結構的5大種類:
    建築結構鋼骨鋼筋混凝土(SRC)鋼骨混凝土(SC)鋼筋混凝土(RC)加強磚造(RB)磚造(B)
    常見應用高樓層建築廠房、辦公大樓大樓、透天厝、公寓透天厝、公寓平房
    房屋使用年限50年50年50年35年25年
    優點耐震、防火性佳耐震防火性佳、隔音好成本低成本低
    缺點成本高隔音差、防火性差、防水差建材較重、較占空間、造型變化較少易發生壁癌、漏水、龜裂不耐震、不耐用

    目前,台灣大多數的住宅是以鋼筋混凝土(RC)構造為主,鋼骨鋼筋混凝土(SRC)為輔,而有些屋齡較久的中古屋,可能會使用RC加強磚造為建材,耐用度、耐震性較差。

    如果您覺得太複雜、難懂,至少也要查詢房子是不是海砂屋、輻射屋這類對身體健康有害的材質

5. 中古屋貸款好辦嗎?有哪些要注意的地方?

根據聯徵中心最新統計,2021年上半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數貸款利率分別為:

屋齡平均鑑估值(千元)平均貸款成數平均貸款利率
0~3年11,2187成51.37%
3~9年15,7177成21.42%
9~15年16,1877成1.45%
15~21年12,8396成91.51%
21~30年8,3747成11.56%
30年以上10,4727成1.55%

(1) 中古屋的貸款利率會比較高嗎?

銀行審核時,除了會將房屋狀況列入考量,貸款人本身的收入高低、信用狀況和職業,也會影響貸款利率。

由上面的表格可以得知,屋齡較高的房屋,實際取得的貸款利率會高一些些,但也不會相差太多,影響較大的反而是房屋鑑價的部分,而這連帶會影響到的是您的房屋貸款可貸額度多寡,是否可以貸到您想要的額度。

※2021年10月份,有媒體報導,公股行庫為配合央行打炒房措施,將中古屋的房貸利率調整到1.5%以上,且不分區域。不過實際上該措施是針對第二戶貸款,因此首購族並不會受到影響。

(2) 中古屋的貸款成數高嗎?最多可以貸多少?

中古屋的貸款成數可能比新成屋略低一些,一般可以貸6~7成左右,但要注意,是銀行鑑價的6~7成,不是購入價格的6~7成,所以中古屋貸款成數,可能會跟實際成交價有差異,建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度,才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

影響中古屋貸款成數的因素有很多,大致上有以下幾點:

  • 房屋狀況
  • 房屋耐用年數(屋齡)
  • 房屋座落地段
  • 房屋周邊設施
  • 借款人財務狀況(還款能力)
  • 借款人信用狀況

由此可知,即使房屋本身條件不夠好,您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足,部分銀行也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款,或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。

不同屋齡的房屋貸款比較

(3) 中古屋的屋齡會影響貸款年限嗎?

。目前市面上的銀行房屋貸款分成20年期、30年期、甚至40年期,而貸款年限的長短,會與貸款人的年紀,和房屋的屋齡有關。由於承作銀行需考量貸款人是否會因年紀太大而無法正常還款、房屋是否會因太過老舊而大幅折價,因此部分銀行會有以下限制:

  • 「年齡+貸款年限」不得超過75年
  • 「屋齡+貸款年限」不得超過50年

如果您是購買中古屋,想要申請購屋貸款,就需考量以上兩點,因為貸款年限愈短、每月應繳月付金就愈多、還款壓力也就愈大。假設你跟銀行申請中古屋貸款,貸款金額為600萬、貸款利率為1.6%、本息攤還,不同還款年限的月付金分別為:

  1. 貸款期限40年,每月應繳月付金額為16,932元
  2. 貸款期限30年,每月應繳月付金額為20,996元
  3. 貸款期限20年,每月應繳月付金額為29,229元
  4. 貸款期限10年,每月應繳月付金額為54,140元

6. 剛申請中古房屋貸款,還可以再貸款嗎?

如果名下有一間還在繳貸款的中古屋,還能再借到多少錢呢?建議除了轉增貸之外,也可以考慮二胎房貸,銀行對於房屋的估價比較謹慎,而且貸款不僅要考慮房子,更重要的是「人」的條件,工作收入穩定、信用良好的人貸款都沒問題,怕的就是信用狀況有些瑕疵,或者因為收入領現,拿不出薪轉證明的人,貸款就會很難通過,或甚至核貸條件都相當差,如:核貸成數為銀行估價的六成,攤還年限為20年,無寬限期等。

銀行貸款認定的是「當初設定的金額」,想增貸的話,除非房子有增值,不然本金還再多都沒用,用轉貸的話,最高鑑價也在7成上下,本金還得夠多,就有機會拿到較多的錢,使用二胎房貸的話,銀行給的額度大概在30-80萬間,同樣必須看你當初的設定金額而定。

若有意願申請二胎房貸,也可以把裕融新鑫二胎房貸一併列入考慮,因為裕融新鑫二胎房貸對於貸款空間的認定方式和銀行不同,銀行看當初的設定金額,裕融新鑫則是看你剩下的欠款本金餘額,所以貸款空間比較大,最高可以貸到500萬,不限中古屋、新成屋、老屋,只要有貸款空間都沒問題。

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