買中古屋貸款、用中古屋貸款要注意什麼？這些細節要注意

新房子房價太貴高攀不起，中古屋是市場上的新寵兒，房價較便宜、整修後也與新房無異，但申請貸款的時候，就能感受到差異，中古屋貸款有什麼要注意的地方？本篇一次告訴你。

一、中古屋的定義是什麼？屋齡多久才算是中古屋？

1. 興建完工已領取使用執照超過3年以上之房屋
2. 經過1次以上轉手買賣之房屋

較通俗的說法上有兩種定義，一種是指屋齡3年以上的房子，另一種則是只要有人住過，就算是中古屋，不管是哪一種，房屋的狀況都還算可以，有些甚至不需要重新整修就能入住。

1.新古屋跟中古屋有什麼不同？

由於中古屋的年限範圍比較寬，市面上因此出現一個新名詞：新古屋，屋齡在3-10年內，還沒有人住過，屋況還很新，價格卻比新成屋便宜，通常會出現新古屋有兩個原因，第一是投資客買了房子，從來沒住過，等價格好再脫手，第二是建商蓋太多滯銷，現在的房子公設比越來越高，這些新古屋實際可用的坪數會比新成屋來得多一些。

2.老屋跟中古屋的差別在哪裡？

1999年，台灣發生921地震，導致51,711棟房屋全倒、53,768棟房屋半倒。這是因為在1999年前蓋的房子，建材普遍較不耐震，因此在921地震發生後，內政部營建署重新修訂《建築物耐震設計規範與解說》法規，針對各區域地形重新制定耐震係數，提高建築物的耐震安全標準。理論上，2000年後蓋的房子，都應能承受6級地震，這也是目前房屋新舊的分水嶺。

根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的定義，屋齡30年以上、經結構安全性能評估結果未達最低等級的房屋，為該條例適用範圍。也就是說，老舊而有居住安全疑慮、超過30年以上的房子都稱之為老屋，即一般常講的「危老建築」。

二、中古屋為什麼受歡迎？有哪些優點？

1.價格較低

根據房仲業者統計，同時期成交的房子，中古屋的價格平均會比新成屋或預售屋少，大約是屋齡每多一年減價2.5%，相較老屋，中古屋在居住上又多了一份安全，預算不夠的首購族，多會把眼光投向買房負擔較輕的中古屋。

2.公設比低

近幾年新蓋的房子，平均公設比都超過30%，買30坪的房子、實際坪數可能不到20坪；若選擇屋齡10年以上的中古屋，公設比相對較低、室內可用空間也大幅增加。

3.地點較優

中古屋通常位於地段較佳的市中心，周邊設施較完備、生活機能也較好，相較於同地段的新成屋，價格更加親民。

4.可實地勘察

相較於預售屋只能憑空想像，中古屋可以實地勘查房屋的格局、採光、動線、實際屋況、甚至社區住戶的素質，可以更精準地找出合適的物件。

三、購買中古屋要注意什麼？有哪些缺點？

1.貸款條件較新屋差

雖然相較車子，房子是不易跌價的財產，但銀行在估價的時候，除了考量區域，屋齡也是一大重點，中古屋的入手價格比新成屋低，但其實購買中古屋，需要準備更多的自備款，而且貸款條件不會跟新成屋一樣好，例如貸款年限就無法30或40年，寬限期也有可能較新成屋低。

2.恐有隱形成本

屋齡較舊的中古屋，可能會有較差或不良的屋況等情形，例如:管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等問題，因此還要準備一筆裝潢費、修繕費，整體算下來不一定花得比新成屋少。

此外，許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃車位、或車位較少，若有停車需求，可能需先調查住宅附近有無停車位可以承租？ 若有則月租成本也需計入成本中。許多人只看到眼前的房價低，卻沒計算到後面的花費，這也是購買中古屋需要注意的地方。

3.恐有隱性缺失

炒房風氣持續旺盛，有些投資客買房就是為了賺價差，而為了讓房子盡速脫手，可能會重新翻修裝潢，但因為要投資賺錢，所以相對的就會考量成本，而選擇較普通的建材，較差的投資客，甚至會用一些小技巧掩蓋房子的缺陷，對於要買房子的你來說，更需要拿出耐心，一一來破解。

買賣中古屋最常遇到的爭議就是房子漏水，如果是遇到有漏水問題，可先尋求房屋仲介協調前屋主，請前屋主提供瑕疵擔保責任。依照法律規定，這個瑕疵擔保責任期限是半年保固，若超過半年後才發生漏水情形，就比較麻煩，需透過專業人員經過鑑定後，再經由法院判定其責任歸屬，這是買中古屋，最怕遇到的情形之一。

四、買中古屋如何避免踩到雷？掌握4要點

建物登記謄本就像房子的身分證一樣，您可以透過它，確實地掌握房屋的使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資訊。

1.不同時段看屋

早中晚都看看，下雨天去看更好，說不定會看到平常看不到的景象，有些瑕疵可能晚上或是下雨天才會出現。

2.房子的基本結構

您可以親自去現場，看看梁柱、牆壁、格局、採光通風等條件，是否符合需求？檢查有沒有以下狀況：

1. 排水管道堵塞
2. 屋頂漏水、牆壁滲水
3. 油漆脫落、壁癌
4. 牆壁、地磚龜裂
5. 門窗不牢靠、無法密合
6. 電線過於老舊

此外，如果想了解房子有無違章建築，可以向地政事務所申請「建物測量成果圖」，再與實際現況相互對照。

3.房屋產權

但是現在買賣房子都會請地政士協助處理產權移轉相關程序，且買賣過程中所支付的價金，都會承做「成屋履約保證」，由銀行保管這些價金，等產權過戶完成，交屋後，履保公司才會將所有買房價金，交給屋主。也就是說，地政士就會幫忙把關，一定要產權可以順利移轉，才能順利交屋，這部分是比較不用擔心的。

4.房屋建材

想要確保你購買的房子是否安全，先認識建築結構的5大種類：

目前，台灣大多數的住宅是以鋼筋混凝土（RC）構造為主，鋼骨鋼筋混凝土（SRC）為輔，而有些屋齡較久的中古屋，可能會使用RC加強磚造為建材，耐用度、耐震性較差。

如果您覺得太複雜、難懂，至少也要查詢房子是不是海砂屋、輻射屋這類對身體健康有害的材質。

五、中古屋貸款好辦嗎？有哪些要注意的地方？

根據聯徵中心最新統計，2021年上半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數和貸款利率分別為：

 

1.中古屋貸款利率會比較高嗎？

銀行審核時，除了會將房屋狀況列入考量，貸款人本身的收入高低、信用狀況和職業，也會影響貸款利率。

由上面的表格可以得知，屋齡較高的房屋，實際取得的貸款利率會高一些些，但也不會相差太多，影響較大的反而是房屋鑑價的部分，而這連帶會影響到的是您的房屋貸款可貸額度多寡，是否可以貸到您想要的額度。

※2021年10月份，有媒體報導，公股行庫為配合央行打炒房措施，將中古屋的房貸利率調整到1.5%以上，且不分區域。不過實際上該措施是針對第二戶貸款，因此首購族並不會受到影響。

2.中古屋貸款成數高嗎？最多可以貸多少？

中古屋的貸款成數可能比新成屋略低一些，一般可以貸6~7成左右，但要注意，是銀行鑑價的6~7成，不是購入價格的6~7成，所以中古屋貸款成數，可能會跟實際成交價有差異，建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度，才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

影響中古屋貸款成數的因素有很多，大致上有以下幾點：

1. 房屋狀況
2. 房屋耐用年數（屋齡）
3. 房屋座落地段
4. 房屋周邊設施
5. 借款人財務狀況（還款能力）
6. 借款人信用狀況

由此可知，即使房屋本身條件不夠好，您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足，部分銀行也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款，或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。

3.中古屋的屋齡會影響貸款年限嗎？

會。目前市面上的銀行房屋貸款分成20年期、30年期、甚至40年期，而貸款年限的長短，會與貸款人的年紀，和房屋的屋齡有關。由於承作銀行需考量貸款人是否會因年紀太大而無法正常還款、房屋是否會因太過老舊而大幅折價，因此部分銀行會有以下限制：

• 「年齡＋貸款年限」不得超過75年
• 「屋齡＋貸款年限」不得超過50年

如果您是購買中古屋，想要申請購屋貸款，就需考量以上兩點，因為貸款年限愈短、每月應繳月付金就愈多、還款壓力也就愈大。假設你跟銀行申請中古屋貸款，貸款金額為600萬、貸款利率為1.6%、本息攤還，不同還款年限的月付金分別為：

1. 貸款期限40年，每月應繳月付金額為16,932元
2. 貸款期限30年，每月應繳月付金額為20,996元
3. 貸款期限20年，每月應繳月付金額為29,229元
4. 貸款期限10年，每月應繳月付金額為54,140元

六、剛申請中古房屋貸款，還可以再貸款嗎？

如果名下有一間還在繳貸款的中古屋，還能再借到多少錢呢？建議除了轉增貸之外，也可以考慮二胎房貸，銀行對於房屋的估價比較謹慎，而且貸款不僅要考慮房子，更重要的是「人」的條件，工作收入穩定、信用良好的人貸款都沒問題，怕的就是信用狀況有些瑕疵，或者因為收入領現，拿不出薪轉證明的人，貸款就會很難通過，或甚至核貸條件都相當差，如：核貸成數為銀行估價的六成，攤還年限為20年，無寬限期等。

銀行貸款認定的是「當初設定的金額」，想增貸的話，除非房子有增值，不然本金還再多都沒用，用轉貸的話，最高鑑價也在7成上下，本金還得夠多，就有機會拿到較多的錢，使用二胎房貸的話，銀行給的額度大概在30-80萬間，同樣必須看你當初的設定金額而定。

若有意願申請二胎房貸，也可以把裕融新鑫二胎房貸一併列入考慮，因為裕融新鑫二胎房貸對於貸款空間的認定方式和銀行不同，銀行看當初的設定金額，裕融新鑫則是看你剩下的欠款本金餘額，所以貸款空間比較大，最高可以貸到500萬，不限中古屋、新成屋、老屋，只要有貸款空間都沒問題。