新房子房價太貴高攀不起,中古屋是市場上的新寵兒,房價較便宜、整修後也與新房無異,但申請貸款的時候,就能感受到差異,中古屋貸款有什麼要注意的地方?本篇一次告訴你。
一、中古屋的定義是什麼?屋齡多久才算是中古屋?
- 興建完工已領取使用執照超過3年以上之房屋
- 經過1次以上轉手買賣之房屋
較通俗的說法上有兩種定義,一種是指屋齡3年以上的房子,另一種則是只要有人住過,就算是中古屋,不管是哪一種,房屋的狀況都還算可以,有些甚至不需要重新整修就能入住。
1.新古屋跟中古屋有什麼不同?
由於中古屋的年限範圍比較寬,市面上因此出現一個新名詞:新古屋,屋齡在3-10年內,還沒有人住過,屋況還很新,價格卻比新成屋便宜,通常會出現新古屋有兩個原因,第一是投資客買了房子,從來沒住過,等價格好再脫手,第二是建商蓋太多滯銷,現在的房子公設比越來越高,這些新古屋實際可用的坪數會比新成屋來得多一些。
2.老屋跟中古屋的差別在哪裡?
1999年,台灣發生921地震,導致51,711棟房屋全倒、53,768棟房屋半倒。這是因為在1999年前蓋的房子,建材普遍較不耐震,因此在921地震發生後,內政部營建署重新修訂《建築物耐震設計規範與解說》法規,針對各區域地形重新制定耐震係數,提高建築物的耐震安全標準。理論上,2000年後蓋的房子,都應能承受6級地震,這也是目前房屋新舊的分水嶺。
根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的定義,屋齡30年以上、經結構安全性能評估結果未達最低等級的房屋,為該條例適用範圍。也就是說,老舊而有居住安全疑慮、超過30年以上的房子都稱之為老屋,即一般常講的「危老建築」。
房屋類型 | 新成屋 | 新古屋 | 中古屋 | 老屋 |
屋齡 | 3年以下 | 3~10年 | 3年以上 | 30年以上 |
有無入住過 | 無 | 無 | 有 | 有 |
入手價格 | 高 | 高 (比新成屋低) | 中等 | 低 |
貸款成數 | 8成 | 7成5 | 7成 | 6成 |
二、中古屋為什麼受歡迎?有哪些優點?
1.價格較低
根據房仲業者統計,同時期成交的房子,中古屋的價格平均會比新成屋或預售屋少,大約是屋齡每多一年減價2.5%,相較老屋,中古屋在居住上又多了一份安全,預算不夠的首購族,多會把眼光投向買房負擔較輕的中古屋。
2.公設比低
近幾年新蓋的房子,平均公設比都超過30%,買30坪的房子、實際坪數可能不到20坪;若選擇屋齡10年以上的中古屋,公設比相對較低、室內可用空間也大幅增加。
3.地點較優
中古屋通常位於地段較佳的市中心,周邊設施較完備、生活機能也較好,相較於同地段的新成屋,價格更加親民。
4.可實地勘察
相較於預售屋只能憑空想像,中古屋可以實地勘查房屋的格局、採光、動線、實際屋況、甚至社區住戶的素質,可以更精準地找出合適的物件。
三、購買中古屋要注意什麼?有哪些缺點?
1.貸款條件較新屋差
雖然相較車子,房子是不易跌價的財產,但銀行在估價的時候,除了考量區域,屋齡也是一大重點,中古屋的入手價格比新成屋低,但其實購買中古屋,需要準備更多的自備款,而且貸款條件不會跟新成屋一樣好,例如貸款年限就無法30或40年,寬限期也有可能較新成屋低。
2.恐有隱形成本
屋齡較舊的中古屋,可能會有較差或不良的屋況等情形,例如:管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等問題,因此還要準備一筆裝潢費、修繕費,整體算下來不一定花得比新成屋少。
此外,許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃車位、或車位較少,若有停車需求,可能需先調查住宅附近有無停車位可以承租? 若有則月租成本也需計入成本中。許多人只看到眼前的房價低,卻沒計算到後面的花費,這也是購買中古屋需要注意的地方。
3.恐有隱性缺失
炒房風氣持續旺盛,有些投資客買房就是為了賺價差,而為了讓房子盡速脫手,可能會重新翻修裝潢,但因為要投資賺錢,所以相對的就會考量成本,而選擇較普通的建材,較差的投資客,甚至會用一些小技巧掩蓋房子的缺陷,對於要買房子的你來說,更需要拿出耐心,一一來破解。
買賣中古屋最常遇到的爭議就是房子漏水,如果是遇到有漏水問題,可先尋求房屋仲介協調前屋主,請前屋主提供瑕疵擔保責任。依照法律規定,這個瑕疵擔保責任期限是半年保固,若超過半年後才發生漏水情形,就比較麻煩,需透過專業人員經過鑑定後,再經由法院判定其責任歸屬,這是買中古屋,最怕遇到的情形之一。
四、買中古屋如何避免踩到雷?掌握4要點
建物登記謄本就像房子的身分證一樣,您可以透過它,確實地掌握房屋的使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資訊。
1.不同時段看屋
早中晚都看看,下雨天去看更好,說不定會看到平常看不到的景象,有些瑕疵可能晚上或是下雨天才會出現。
2.房子的基本結構
您可以親自去現場,看看梁柱、牆壁、格局、採光通風等條件,是否符合需求?檢查有沒有以下狀況:
- 排水管道堵塞
- 屋頂漏水、牆壁滲水
- 油漆脫落、壁癌
- 牆壁、地磚龜裂
- 門窗不牢靠、無法密合
- 電線過於老舊
此外,如果想了解房子有無違章建築,可以向地政事務所申請「建物測量成果圖」,再與實際現況相互對照。
3.房屋產權
但是現在買賣房子都會請地政士協助處理產權移轉相關程序,且買賣過程中所支付的價金,都會承做「成屋履約保證」,由銀行保管這些價金,等產權過戶完成,交屋後,履保公司才會將所有買房價金,交給屋主。也就是說,地政士就會幫忙把關,一定要產權可以順利移轉,才能順利交屋,這部分是比較不用擔心的。
4.房屋建材
想要確保你購買的房子是否安全,先認識建築結構的5大種類:
建築結構 | 鋼骨鋼筋混凝土(SRC) | 鋼骨混凝土(SC) | 鋼骨混凝土(RC) | 加強磚造(RB) | 磚造(B) |
常見應用 | 高樓層建築 | 廠房、辦公大樓 | 大樓、透天厝、公寓 | 透天厝、公寓 | 平房 |
房屋使用年限 | 50年 | 50年 | 50年 | 35年 | 25年 |
優點 | 耐震、防火性佳 | 耐震 | 防火性佳、隔音好 | 成本低 | 成本低 |
缺點 | 成本高 | 隔音差、防火性差、防水差 | 建材較重、較占空間、造型變化較少 | 易發生壁癌、漏水、龜裂 | 不耐震、不耐用 |
目前,台灣大多數的住宅是以鋼筋混凝土(RC)構造為主,鋼骨鋼筋混凝土(SRC)為輔,而有些屋齡較久的中古屋,可能會使用RC加強磚造為建材,耐用度、耐震性較差。
如果您覺得太複雜、難懂,至少也要查詢房子是不是海砂屋、輻射屋這類對身體健康有害的材質。
五、中古屋貸款好辦嗎?有哪些要注意的地方?
根據聯徵中心最新統計,2021年上半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數和貸款利率分別為:
屋齡 | 平均鑑估值(千元) | 平均貸款成數 | 平均貸款利率 |
0~3年 | 11,218 | 7成5 | 1.37% |
3~9年 | 15,717 | 7成2 | 1.42% |
9~15年 | 16,187 | 7成 | 1.45% |
15~21年 | 12,839 | 6成9 | 1.51% |
21~30年 | 8,374 | 7成1 | 1.56% |
30年以上 | 10,472 | 7成 | 1.55% |
1.中古屋貸款利率會比較高嗎?
銀行審核時,除了會將房屋狀況列入考量,貸款人本身的收入高低、信用狀況和職業,也會影響貸款利率。
由上面的表格可以得知,屋齡較高的房屋,實際取得的貸款利率會高一些些,但也不會相差太多,影響較大的反而是房屋鑑價的部分,而這連帶會影響到的是您的房屋貸款可貸額度多寡,是否可以貸到您想要的額度。
※2021年10月份,有媒體報導,公股行庫為配合央行打炒房措施,將中古屋的房貸利率調整到1.5%以上,且不分區域。不過實際上該措施是針對第二戶貸款,因此首購族並不會受到影響。
2.中古屋貸款成數高嗎?最多可以貸多少?
中古屋的貸款成數可能比新成屋略低一些,一般可以貸6~7成左右,但要注意,是銀行鑑價的6~7成,不是購入價格的6~7成,所以中古屋貸款成數,可能會跟實際成交價有差異,建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度,才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。
影響中古屋貸款成數的因素有很多,大致上有以下幾點:
- 房屋狀況
- 房屋耐用年數(屋齡)
- 房屋座落地段
- 房屋周邊設施
- 借款人財務狀況(還款能力)
- 借款人信用狀況
由此可知,即使房屋本身條件不夠好,您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足,部分銀行也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款,或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。
3.中古屋的屋齡會影響貸款年限嗎?
會。目前市面上的銀行房屋貸款分成20年期、30年期、甚至40年期,而貸款年限的長短,會與貸款人的年紀,和房屋的屋齡有關。由於承作銀行需考量貸款人是否會因年紀太大而無法正常還款、房屋是否會因太過老舊而大幅折價,因此部分銀行會有以下限制:
- 「年齡+貸款年限」不得超過75年
- 「屋齡+貸款年限」不得超過50年
如果您是購買中古屋,想要申請購屋貸款,就需考量以上兩點,因為貸款年限愈短、每月應繳月付金就愈多、還款壓力也就愈大。假設你跟銀行申請中古屋貸款,貸款金額為600萬、貸款利率為1.6%、本息攤還,不同還款年限的月付金分別為:
- 貸款期限40年,每月應繳月付金額為16,932元
- 貸款期限30年,每月應繳月付金額為20,996元
- 貸款期限20年,每月應繳月付金額為29,229元
- 貸款期限10年,每月應繳月付金額為54,140元
六、剛申請中古房屋貸款,還可以再貸款嗎?
如果名下有一間還在繳貸款的中古屋,還能再借到多少錢呢?建議除了轉增貸之外,也可以考慮二胎房貸,銀行對於房屋的估價比較謹慎,而且貸款不僅要考慮房子,更重要的是「人」的條件,工作收入穩定、信用良好的人貸款都沒問題,怕的就是信用狀況有些瑕疵,或者因為收入領現,拿不出薪轉證明的人,貸款就會很難通過,或甚至核貸條件都相當差,如:核貸成數為銀行估價的六成,攤還年限為20年,無寬限期等。
銀行貸款認定的是「當初設定的金額」,想增貸的話,除非房子有增值,不然本金還再多都沒用,用轉貸的話,最高鑑價也在7成上下,本金還得夠多,就有機會拿到較多的錢,使用二胎房貸的話,銀行給的額度大概在30-80萬間,同樣必須看你當初的設定金額而定。
若有意願申請二胎房貸,也可以把裕融新鑫二胎房貸一併列入考慮,因為裕融新鑫二胎房貸對於貸款空間的認定方式和銀行不同,銀行看當初的設定金額,裕融新鑫則是看你剩下的欠款本金餘額,所以貸款空間比較大,最高可以貸到500萬,不限中古屋、新成屋、老屋,只要有貸款空間都沒問題。