凶宅可以貸款嗎？凶宅因具備產權瑕疵與轉手流動性風險，多數銀行授信意願較低，最高核貸成數通常僅約5成，且適用較高利率。依據內政部函釋，凶宅的客觀定義為：賣方產權持有期間，於房屋專有部分發生非自然死亡之物件。若欲順利取得凶宅貸款，通常需仰賴物件本身地段優越、曾經歷多次產權移轉，或申請人具備極佳的信用與財力條件。本文將以客觀視角，解析凶宅的法定認定標準、購屋隱藏風險與貸款申請關鍵，協助購屋者精準評估財務與產權規劃。
一、凶宅的法定認定標準
在台灣房地產實務交易與銀行授信審核中，凶宅並無單一法律明文定義，多數以內政部相關函釋作為客觀判定基準。若房屋符合以下三項要件，即會被認定為具備物之瑕疵的凶宅，進而直接影響銀行貸款條件：
- 死亡性質：曾經發生過自殺、凶殺等非自然死亡的房子。
- 死亡地點：必須發生在房子限定專有部分，例如臥室、客廳或陽台。
- 發生時間：事故須發生在賣方取得房屋所有權，到房屋移轉登記前的期間。
二、買凶宅的風險有哪些？
買凶宅的優點不外乎就是房屋價格低、競爭者少，等洗白脫手之後有機會大賺一筆。不過提醒你，想要靠凶宅來獲利，其實操作難度非常高，除了凶宅貸款不容易申請過件外，還會有以下3種風險：
1.凶宅貸款的成數不高
凶宅在銀行眼中屬於NG房型，因此在審核房屋貸款時，銀行多會降低可貸成數，甚至婉拒凶宅貸款的申請。而房貸成數低，就意味著貸款額度不高，對於自備款不多的買方來說，買房的難度將會變得相當高。
2.投資轉手操作不容易
除了凶宅貸款不容易外，想要洗白凶宅也不是件簡單的事，就算是重新裝潢，或是以增加隔間等方式，都改變不了凶宅的既定事實。因此無論是出售或是出租，凶宅的投資獲利空間都不會太好。
3.買賣合約可能被撤銷
參照法院以往判例可以知道，買方在不知情的情況下購入凶宅，只要在交付房屋後5年內發現，買方有權可以向法院聲請撤銷買賣合約，或是要求賣方進行包含凶宅貸款解約、精神撫慰在內的各種損害賠償。
三、凶宅可以申請貸款嗎？貸款成數有多少？
從上文可以發現，凶宅不僅不受市場歡迎、轉手難度高，銀行也會因為買賣可能被撤銷，而將凶宅貸款視為高風險案件，給出極差的貸款條件，甚至婉拒申請。因此，凶宅雖然可以申請貸款，但在限制上其實是非常多的。
1.凶宅貸款成數
凶宅幾乎集齊了銀行對NG房型的判定標準，因此凶宅貸款成數最高大多只有5成，與正常房貸7～8成相比，明顯要來得低。而且就算銀行同意，為了降低放貸風險，所要求的利率會較高，對於申請人而言負擔較大。
2.凶宅貸款申請成功3關鍵
雖然凶宅是銀行的地雷房型，但凶宅貸款並非完全沒機會，因為某些銀行可能會在特定條件下，接受凶宅貸款的申請。如果該凶宅能夠滿足下列條件中任一或多項，還是有機會順利申請到房屋貸款：
- 凶宅地段屋況佳：地段佳、屋況良好的凶宅，相較於位置偏僻、房屋破舊的凶宅，更容易被銀行接受凶宅貸款的申請。
- 凶宅已多次轉手：凶宅只要轉手過一次，就不必強制揭露於不動產說明書上，而且隨著轉手的次數越多，對於銀行審核凶宅貸款的影響也越低。
- 申請人財務狀況良好：凶宅條件先天不良，就要靠申請人特別優秀的職收和信用狀況來補足，讓銀行認為其還款能力充足，而提高凶宅貸款的過件機會。
四、凶宅貸款常見QA
雖然凶宅洗白到了第二手，就沒有在買賣合約上刊載凶宅的義務，但後手買方還是能以「物之瑕疵」的理由，要求賣方負起瑕疵擔保責任。因此，對銀行或是融資來說，凶宅都屬於高風險物件，不論是房屋融資或是二胎貸款，幾乎都是無法承作的。
根據內政部函釋文，只有「賣方持有期間發生過非自然死亡的案件」才有被揭露的必要。因此凶宅只要完成一次交易後，再由第二任屋主賣出就不必被揭露。
凶宅貸款的門檻非常高，除了要有被銀行婉拒的心理準備外，還要注意貸款成數不如一般房屋貸款，所以需要準備充足的購屋資金；而且也可能發生日後轉手不易，因此被套牢等問題。
凶宅必須揭露於不動產說明書中，而鬼屋則不必。因此以銀行的角度來看，鬼屋通常會被看作是正常的房子，所以鬼屋貸款會比凶宅貸款來得更容易些。
買入凶宅通常弊大於利，雖然有機會能撿到便宜，但是卻也有凶宅貸款不易、轉手困難等風險，因此在購入凶宅前須謹慎評估。
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