凶宅貸款並不容易,因為是銀行最忌諱的地雷房型之一,所以幾乎都難以過件。就算可以申請過件,貸款成數也不高,大概只有5成左右。

凶宅可以貸款嗎?3關鍵化解兇宅貸款限制,助你順利取得資金

凶宅貸款並不容易,因為是銀行最忌諱的地雷房型之一,所以幾乎都難以過件。就算可以申請過件,貸款成數也不高,大概只有5成左右。

房價持續攀升,凶宅因為價格便宜反而受到不少人的青睞。不過想要以凶宅來申請貸款,卻不是一件簡單的事。本篇將深入探討凶宅貸款的困難點,以及購入凶宅前應該要評估的風險,讓你在面對凶宅貸款時,可以更全面的做好評估。

一、凶宅是什麼?

在台灣,凶宅並沒有一個明確的法律定義,大多是在買賣凶宅爭議件、需要申請房屋貸款時,銀行才會根據內政部的函釋文做判定。只要在特定時間內於房屋限定專有部分,發生過非自然死亡的情形,就是凶宅,會被銀行視為地雷房型,進而影響貸款條件。按照函釋文來看,凶宅須符合以下三項條件:

是否為凶宅是許多人在購買房屋時考慮的因素之一,在購買房屋時要判斷是否為凶宅有三個方式,事故認定標準為自殺或兇殺等非自然死亡;事故需發生在賣方持有房屋期間;而且必須發生在房屋限定專有部分。

 

  • 死亡時間:事故須發生在賣方取得房屋所有權,到房屋移轉登記前的期間。
  • 死亡地點:必須發生在房子限定專有部分,例如臥室、客廳或陽台。
  • 死亡性質:曾經發生過自殺、凶殺等非自然死亡的房子。
什麼是限定專有?
限定專有指的就是「專屬於特定住戶的使用空間」,如衛浴、臥房、客廳以及陽台等。

二、買凶宅的風險有哪些?

買凶宅的優點不外乎就是房屋價格低、競爭者少,等洗白脫手之後有機會大賺一筆。不過提醒你,想要靠凶宅來獲利,其實操作難度非常高,除了凶宅貸款不容易申請過件外,還會有以下3種風險:

1.凶宅貸款的成數不高

凶宅在銀行眼中屬於地雷房型,因此在審核房屋貸款時,銀行多會降低可貸成數,甚至婉拒凶宅貸款的申請。而房貸成數低,就意味著貸款額度不高,對於自備款不多的買方來說,買房的難度將會變得相當高。

2.投資轉手操作不容易

除了凶宅貸款不容易外,想要洗白凶宅也不是件簡單的事,就算是重新裝潢,或是以增加隔間等方式,都改變不了凶宅的既定事實。因此無論是出售或是出租,凶宅的投資獲利空間都不會太好。

3.買賣合約可能被撤銷

參照法院以往判例可以知道,買方在不知情的情況下購入凶宅,只要在交付房屋後5年內發現,買方有權可以向法院聲請撤銷買賣合約,或是要求賣方進行包含凶宅貸款解約、精神撫慰在內的各種損害賠償。

三、凶宅可以申請貸款嗎?貸款成數有多少?

從上文可以發現,凶宅不僅不受市場歡迎、轉手難度高,銀行也會因為買賣可能被撤銷,而將凶宅貸款判定為高風險案件,給出極差的貸款條件,甚至婉拒申請。因此,凶宅雖然可以申請貸款,但限制是非常多的。

1.凶宅貸款成數

凶宅幾乎集齊了銀行對地雷房型的判定標準,因此凶宅貸款成數最高大多只有5成,與正常房貸7~8成相比,明顯要來得低。而且就算銀行同意,為了降低放貸風險,所要求的利率會較高,對於申請人而言負擔較大。

2.凶宅貸款申請條件

然而,雖然凶宅是銀行的地雷房型,但凶宅貸款並非完全沒機會,因為某些銀行可能會在特定條件下,接受凶宅貸款的申請。如果該凶宅能夠滿足下列條件中任一或多項,還是有機會順利申請到房屋貸款的:

  • 申請人財務狀況良好:凶宅條件先天不良,就要靠申請人特別優秀的職收和信用狀況來補足,讓銀行認為其還款能力充足,而提高凶宅貸款的過件機會。
  • 凶宅已多次轉手:凶宅只要轉手過一次,就不必強制揭露於不動產說明書上,而且隨著轉手的次數越多,對於銀行審核凶宅貸款的影響也越低。
  • 凶宅地段屋況佳:地段佳、屋況良好的凶宅,相較於位置偏僻、房屋破舊的凶宅,更容易被銀行接受凶宅貸款的申請。

四、凶宅貸款常見Q&A

  • Q凶宅洗第幾手就不算凶宅了?
  • 根據內政部函釋文,只有「賣方持有期間發生過非自然死亡的案件」才有被揭露的必要。因此凶宅只要完成一次交易後,再由第二任屋主賣出就不必被揭露。
  • Q凶宅貸款應該注意有哪些地方?
  • 凶宅貸款的門檻非常高,除了要有被銀行婉拒的心理準備外,還要注意貸款成數不如一般房屋貸款,所以需要準備充足的購屋資金;而且也可能發生日後轉手不易,因此被套牢等問題。
  • Q凶宅與鬼屋哪個容易申請貸款?
  • 凶宅必須揭露於不動產說明書中,而鬼屋則不必。因此以銀行的角度來看,鬼屋通常會被看作是正常的房子,所以鬼屋貸款會比凶宅貸款來得更容易些。
  • Q可以拿凶宅來融資貸款嗎?
  • 雖然凶宅洗白到了第二手,就沒有在買賣合約上刊載凶宅的義務,但後手買方還是能以「物之瑕疵」的理由,要求賣方負起瑕疵擔保責任。因此,對銀行或是融資來說,凶宅都屬於高風險物件,不論是房屋融資或是二胎貸款,幾乎都是無法承作的。

買入凶宅通常弊大於利,雖然有機會能撿到便宜,但是卻也有凶宅貸款不易、轉手困難等風險,因此在購入凶宅前須謹慎評估。

貴哥Q版人物-形象圖

好事貸致力創造資訊透明的金融友善環境,隨時隨地與你分享知識,讓你更了解關於貸款的大小事。好事貸希望能成為你最強力的後盾,用專業為你突破困境,解決資金的一切難題!

歡迎追蹤我們