持分房屋由於產權複雜,一般不建議找私人管道進行買賣或貸款,否則可能會產生極高的風險。本文整理了持分房屋可能的解套方法,以及合適的處理貸款管道,幫助你安全解決資金問題。

持分房屋可以買賣或貸款嗎?2步驟處理持分房屋產權問題,解套方法快學起來

持分房屋由於產權複雜,一般不建議找私人管道進行買賣或貸款,否則可能會產生極高的風險。本文整理了持分房屋可能的解套方法,以及合適的處理貸款管道,幫助你安全解決資金問題。

若是手上有持分房屋,可以自行買賣或貸款嗎?答案是可以的,但由於產權複雜,比起一般買賣和貸款,需要注意的地方更多。下面就讓我們來詳細說明,持分房屋想要買賣或申請貸款,有哪些你一定要知道的重點?面對這種特殊狀況,應該找什麼管道協助處理比較好?快跟著我們一起看下去吧!

一、什麼是持分房屋?持分房屋的種類有哪些?

持分房屋,簡單來說就是房屋產權為2人(或以上)所共有,有時候甚至會出現數十人共有一間房屋的狀況。這種分配方式,多見於夫妻共同買房、手足共同繼承遺產,甚至是事業夥伴合資買房的情形。而持分房屋,又可以分為「公同共有」以及「分別共有」兩種。

持分房屋中,公同共有和分別共有的差別在於,公同共有的所有持分人,沒有持有比例之分,因此須所有人都同意才能買賣或貸款;而分別共有則是所有持分人各自持有一定比例,可自行處分名下持分,有自由進行買賣或貸款權利。

  • 公同共有:全部的持有人,都「共同擁有」這棟房屋的所有權,沒有所謂持分比例的問題
  • 分別共有:分別共有指的是各持有人,「分別擁有」這棟房屋的特定持分比例,每個人的持有區塊大小不一。

二、持分房屋可以買賣嗎?能否自行處分不通知其他人?

想要處理持分房屋,在進行買賣或貸款前,必須先釐清房屋是屬於「公同共有」還是「分別共有」。確認房屋產權的持分情形後,才能進一步與其他持分人進行溝通協調,以解決房屋持分糾紛並順利解套變現。

1.公同共有:須所有人同意,不可私下買賣

公同共有,就是所有持有人共享這棟房屋的意思,沒有人能獨享買賣或貸款決策的權利,如果想要對房屋產權進行變更、轉移或其他處分,就必須經過全部持分人同意才可實行。因此,公同共有的房屋,是不能自己私下賣掉的

公同共有的持分解套方式

想要順利買賣公同共有的持分房屋,就必須先將「公同共有」改為「分別共有」,才有機會進行下一步的產權變更動作。發起人須取得全體共有人的同意,並以書面協議的方式向地政事務所遞交申請,接著再向法院提出共有物分割的請求,才能順利將房屋持分狀態變更為分別共有,並以分別共有的方式處理房屋產權。

持分房屋想要順利買賣貸款,解套的方式會依據持分方式而有所不同。如果是公同共有,就需要在所有持分人同意的情況下,先向地政所提出分別共有申請,才能進行後續處置。而若本來就是分別共有,在全數同意情況下可直接變賣均分,但若僅少數同意,就要先進行變價分割訴訟才能完成。

2.分別共有:僅能買賣自己那份,不可私下整棟出售

分別共有,是每位持分人都各自擁有一定產權比例,可就自己持有的產權部分,自由進行買賣、過戶或貸款等程序,不須經過其他人同意。然而,若是你的出售標的是「整棟房屋」,就一樣得要經過多數持分人同意,不可以私下進行。

分別共有的持分解套方式

由於每個持分人的意見可能都不相同,因此分別共有的持分解套方式,可以分為下列兩種情況:

  • 多數人要賣:以多數人的意見為主。只要支持出售的持分人數和總持有部分都過半,則可以轉賣他人,並按比例均分轉賣後金額。
  • 少數人要賣:須向法院提出聲請,並確認持分房屋是否有不可分割之約定。

三、持分房屋可以貸款嗎?有哪些管道可以申請?

持分房屋也視可以拿來貸款的,只是和買賣一樣,都必須經過一定的流程才能拿來進行房屋貸款。而常見的持分房屋貸款管道,包括銀行、融資公司和民間公司等,其對持分房屋貸款的審核條件,有各自的評估與限制,說明如下。

1.銀行持分房屋貸款

由於產權處理相對複雜,持分房屋在銀行的眼中,多會被歸類為地雷房型,房貸申請限制相對嚴苛。銀行通常會要求所有房屋持分人都必須到銀行簽署房貸同意書,表示產權完整,才能接受持分房屋貸款的申請。

2.融資持分房屋貸款

融資公司雖然給人的印象相對寬鬆,但在持分房屋貸款申請的態度上,與銀行視一致的。除非所有房屋持分人都簽署了貸款申請同意書,否則一樣不會受理持分房屋貸款,包括房屋二胎、房屋增貸、房屋轉增貸等,被婉拒的機率都很高。

3.民間持分房屋貸款

民間房貸管道對於持分房屋的審核,與銀行和融資相比,是相當寬鬆的,基本上只要不是公同共有,都不會強制須經全部持分人同意。因此,申請人可以直接拿著屬於自己的那份來辦理房貸,而不須通知其他人。

4.可以找民間管道,幫我私下處理持分房貸嗎?

雖然找民間貸款處理持分房屋貸款,就不需要經過其他房屋共同持分人的同意,但由於民間貸款公司素質參差不齊,容易出現貸款方案存在模糊空間,或是費用黑箱作業的情形。為了避免申請人落入高利貸陷阱,我們非常不建議這樣申請!因此,如果有貸款需求,建議還是先和其他持分人討論,並找銀行或融資來申辦。

民間房貸屬私人設定,當心影響未來貸款資格!
只要不是由銀行進行的擔保設定,全部都算是「私人設定」,由於牽涉情況可能相當複雜,銀行在遇到有私人設定的房屋時,都會將之判定為高風險物件,而予以婉拒。因此,如果只是一時擔心被其他持分人發現,而選擇向民間申貸、被做了私人設定,往後若大家談妥要向銀行貸款,成功過件的機率就很渺茫了

四、其他關於持分房屋貸款買賣的Q&A

  • Q共同持有的房屋,該如何申請貸款?
  • 共同持有的房屋是由兩人以上持分產權,若想要利用共同持有房屋與銀行或融資公司申請貸款,必須由所有持分人同意;而民間貸款公司則不需要所有持分人的同意,可將共同持有的房屋作為抵押品即可辦理貸款。
  • Q信夫妻共同持有的房子,房貸要怎麼申請?
  • 夫妻共同持有的房子若要申請房貸,其借貸程序相對簡單。在辦理房貸時,金融機構僅會認定一位「主借款人」提交申請,通常會建議由薪資條件較好、財務狀況及信用評分良好的一方來擔任主借款人,會較容易爭取到比較好的貸款條件。
  • Q可以找私人買賣處理持分房屋嗎?
  • 建議不要!由於持分房屋的所有權狀況相對複雜,產權移轉又是整個買賣流程中最重要的環節,如果找私人買賣協助處理,風險是非常高的,嚴重甚至可能錢房兩失,不可不慎。

持分房屋雖然產權不完整,但透過某些解套方式,還是有機會可以順利進行買賣或貸款的。但是好事貸也提醒,持分房屋由於產權牽涉層面較廣,如果想要進行買賣或貸款,建議還是邀集所有持分人一起討論可行方式,儘量不要尋求民間或私人管道處理,才不會落入潛在的房貸陷阱中,影響自己也影響他人的權益。

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