若是手上有持分房屋，可以自行買賣或貸款嗎？答案是可以的，但由於產權複雜，比起一般買賣和貸款，需要注意的地方更多。下面就讓我們來詳細說明，持分房屋想要買賣或申請貸款，有哪些你一定要知道的重點？面對這種特殊狀況，應該找什麼管道協助處理比較好？快跟著我們一起看下去吧！
一、什麼是持分房屋？持分房屋的種類有哪些？
持分房屋，簡單來說就是房屋產權為2人（或以上）所共有，有時候甚至會出現數十人共有一間房屋的狀況。這種分配方式，多見於夫妻共同買房、手足共同繼承遺產，甚至是事業夥伴合資買房的情形。而持分房屋，又可以分為「公同共有」以及「分別共有」兩種。
- 公同共有：全部的持有人，都「共同擁有」這棟房屋的所有權，沒有所謂持分比例的問題。
- 分別共有：分別共有指的是各持有人，「分別擁有」這棟房屋的特定持分比例，每個人的持有區塊大小不一。
二、持分房屋可以買賣嗎？能否自行處分不通知其他人？
想要處理持分房屋，在進行買賣或貸款前，必須先釐清房屋是屬於「公同共有」還是「分別共有」。確認房屋產權的持分情形後，才能進一步與其他持分人進行溝通協調，以解決房屋持分糾紛並順利解套變現。
1.公同共有：須所有人同意，不可私下買賣
公同共有，就是所有持有人共享這棟房屋的意思，沒有人能獨享買賣或貸款決策的權利，如果想要對房屋產權進行變更、轉移或其他處分，就必須經過全部持分人同意才可實行。因此，公同共有的房屋，是不能自己私下賣掉的！
公同共有的持分解套方式
想要順利買賣公同共有的持分房屋，就必須先將「公同共有」改為「分別共有」，才有機會進行下一步的產權變更動作。發起人須取得全體共有人的同意，並以書面協議的方式向地政事務所遞交申請，接著再向法院提出共有物分割的請求，才能順利將房屋持分狀態變更為分別共有，並以分別共有的方式處理房屋產權。
2.分別共有：僅能買賣自己那份，不可私下整棟出售
分別共有，是每位持分人都各自擁有一定產權比例，可就自己持有的產權部分，自由進行買賣、過戶或貸款等程序，不須經過其他人同意。然而，若是你的出售標的是「整棟房屋」，就一樣得要經過多數持分人同意，不可以私下進行。
分別共有的持分解套方式
由於每個持分人的意見可能都不相同，因此分別共有的持分解套方式，可以分為下列兩種情況：
- 多數人要賣：以多數人的意見為主。只要支持出售的持分人數和總持有部分都過半，則可以轉賣他人，並按比例均分轉賣後金額。
- 少數人要賣：須向法院提出聲請，並確認持分房屋是否有不可分割之約定。
三、持分房屋可以貸款嗎？有哪些管道可以申請？
持分房屋也視可以拿來貸款的，只是和買賣一樣，都必須經過一定的流程才能拿來進行房屋貸款。而常見的持分房屋貸款管道，包括銀行、融資公司和民間公司等，其對持分房屋貸款的審核條件，有各自的評估與限制，說明如下。
1.銀行持分房屋貸款
由於產權處理相對複雜，持分房屋在銀行的眼中，多會被歸類為地雷房型，房貸申請限制相對嚴苛。銀行通常會要求所有房屋持分人都必須到銀行簽署房貸同意書，表示產權完整，才能接受持分房屋貸款的申請。
2.融資持分房屋貸款
融資公司雖然給人的印象相對寬鬆，但在持分房屋貸款申請的態度上，與銀行視一致的。除非所有房屋持分人都簽署了貸款申請同意書，否則一樣不會受理持分房屋貸款，包括房屋二胎、房屋增貸、房屋轉增貸等，被婉拒的機率都很高。
3.民間持分房屋貸款
民間房貸管道對於持分房屋的審核，與銀行和融資相比，是相當寬鬆的，基本上只要不是公同共有，都不會強制須經全部持分人同意。因此，申請人可以直接拿著屬於自己的那份來辦理房貸，而不須通知其他人。
4.可以找民間管道，幫我私下處理持分房貸嗎？
雖然找民間貸款處理持分房屋貸款，就不需要經過其他房屋共同持分人的同意，但由於民間貸款公司素質參差不齊，容易出現貸款方案存在模糊空間，或是費用黑箱作業的情形。為了避免申請人落入高利貸陷阱，我們非常不建議這樣申請！因此，如果有貸款需求，建議還是先和其他持分人討論，並找銀行或融資來申辦。
四、其他關於持分房屋貸款買賣的Q&A
- Q共同持有的房屋，該如何申請貸款？
- 共同持有的房屋是由兩人以上持分產權，若想要利用共同持有房屋與銀行或融資公司申請貸款，必須由所有持分人同意；而民間貸款公司則不需要所有持分人的同意，可將共同持有的房屋作為抵押品即可辦理貸款。
- Q信夫妻共同持有的房子，房貸要怎麼申請？
- 夫妻共同持有的房子若要申請房貸，其借貸程序相對簡單。在辦理房貸時，金融機構僅會認定一位「主借款人」提交申請，通常會建議由薪資條件較好、財務狀況及信用評分良好的一方來擔任主借款人，會較容易爭取到比較好的貸款條件。
- Q可以找私人買賣處理持分房屋嗎？
- 建議不要！由於持分房屋的所有權狀況相對複雜，產權移轉又是整個買賣流程中最重要的環節，如果找私人買賣協助處理，風險是非常高的，嚴重甚至可能錢房兩失，不可不慎。
持分房屋雖然產權不完整，但透過某些解套方式，還是有機會可以順利進行買賣或貸款的。但是好事貸也提醒，持分房屋由於產權牽涉層面較廣，如果想要進行買賣或貸款，建議還是邀集所有持分人一起討論可行方式，儘量不要尋求民間或私人管道處理，才不會落入潛在的房貸陷阱中，影響自己也影響他人的權益。
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