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首購族必看!新手買房、申辦房貸3大重點快速掌握

首購族必看!新手買房、辦房貸一定要知道的4件事

買房是人生當中最重要的決定之一,找到喜歡的房子不容易、找到合適的房貸更不容易,想知道買房的流程有哪些?首購族如何選擇適合自己的房貸?申辦流程有哪些?新手買房、辦房貸時一定要知道的事,本文幫你整理好了。

1. 買房自備款要準備多少?

買房時,除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外花費產生,例如:

  • 契稅(房屋鑑價6%)
  • 印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%)
  • 仲介費(房屋成交價2%)
  • 地政士代辦費(約3~4萬元)
  • 其他行政規費
  • 裝潢費
  • 家具、家電
  • 外水、外電(約20~30萬元)

綜合以上費用,如果您要購買1,000萬元的房子,至少需要準備300萬元的現金才足夠。

2. 購買房屋的流程有哪些?

購屋流程
要買預售屋、新成屋還是中古屋?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,你可以針對需求做選擇:

房屋類型預售屋新成屋中古屋
優點頭期不用一次繳清、可客製化(客變)可即刻入住、議價空間大購置成本低、周邊機能佳
缺點成品恐不如預期、施工時間不定自備款壓力大房屋老舊
價格
貸款成數8成7~8成5~8成

假設你今天看到滿意的房子,大致上的購屋流程有:

  1. 議價、付訂金:買方可透過要約書或斡旋金的方式議價,若議價成功,斡旋金即轉為訂金(房屋總價的2%~5%)
  2. 簽約:買賣雙方在地政士(代書)見證下簽訂不動產買賣契約書。
  3. 用印:將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書,並決定貸款銀行。
  4. 完稅:完成對保後,補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶,並繳交契稅、印花稅等稅金。
  5. 過戶:移轉房屋所有權人至買方名下,並做房屋抵押權的設定登記,銀行撥款(建議在銀行撥款前完成驗屋)
  6. 交屋:買賣雙方現場點交權狀等資料,確認沒問題即完成交屋。

3. 常見的房屋貸款類型

  • 指數型房貸

指數型房貸又稱浮動型房貸,就是以「指標利率」作為調整房貸利率的標準,然後再依照個人的條件訂出「加碼利率,兩者合併計算就是您的房貸利率。指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動,優點是利率計算透明且貼近市場。

「指標利率」是銀行的成本(幾乎每一家銀行都一樣),而「加碼利率」就是銀行要賺您的利差,加碼利率愈低、房貸利率就愈低。

※指標利率(基準利率)一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準,且會隨著市場變動作調整,分為月調和季調。

  • 固定型房貸

固定式利率意思是,在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率,這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整,通常固定式的利率會比較高,也較少人使用。目前只有政府推出的青年安心成家購屋優惠貸款」採前兩年固定利率、後面期數則回歸浮動計息。

  • 理財型房貸

回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸和抵利型房貸,這些都是理財型房貸。一般的房貸,是不能將已償還的本金再拿出來動用的;而理財型房貸,可以將已償還的本金轉換成循環額度,讓您可以隨時動用,且有動用才計息。

  • 保障型房貸/壽險型房貸

保障型房貸就是在您申請房屋貸款時,同時向銀行辦理房貸壽險,用意是往後只要在貸款期間,貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能,無法繼續償還房貸時,保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸,多出來的保險金再支付給指定的受益人。

4. 申請購屋貸款的流程有哪些?

購屋貸款的流程

通常在你簽完不動產買賣契約書之後,就可以開始找銀行申請購屋貸款,需準備的文件有:

  • 身分證影本及戶口名簿影本
  • 所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪資轉帳存摺等)
  • 財力證明(如股票基金、基金對帳單、定存單、有存款的活儲存摺等)
  • 買賣契約書影本

※如果有保證人,前三項文件資料也需要一併提供。

購屋貸款申請流程如下:

  1. 申請:申辦購屋貸款前,建議可以先找2 ~ 3間銀行進行比較,決定好要跟哪間銀行辦理房貸後,準備上述文件資料並填寫房屋貸款申請書。
  2. 估價:銀行會對你的房子進行鑑價評估,房屋類型及座落區域都會列入評估,通常還會參考實價登錄、房仲價格以及銀行內部資訊來決定房屋總值。
  3. 審核:接著銀行會根據你的財力狀況、信用狀況和房屋狀況來進行徵信作業,決定是否核貸,並訂出你的可貸額度貸款利率
  4. 對保:房貸申請核准後,即可與銀行進行對保,簽訂房屋借款契約,並辦理開戶手續。
  5. 設定:接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所,申請房屋所有權過戶與抵押權設定作業,通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。
  6. 撥款:所有權移轉過戶與抵押權設定完成後,銀行即可進行撥款作業,完成撥款作業後,貸款契約也立即生效,接下來就可以進行交屋手續,完成購屋所有流程。

※銀行通知審核結果後,如果對於貸款條件不滿意,可以提出向銀行提出申覆,不過通常申覆成功的機率非常小,建議可找2~3家銀行同時評估貸款。

5. 政策優惠房屋貸款方案是什麼?

(1) 青年安心成家購屋優惠貸款

由財政部協調公股銀行開辦的青年安心成家購屋貸款,貸款額度最高800萬,確定實施日期延至2022年(111年)底。青安貸款利率有三種方案可供選擇,但一旦選定就不能再更改,且自3月23日起,配合央行升息,青安貸款新貸放案件,基準利率調升0.125%(目前為0.97%)。
目前有承作「青年安心成家購屋貸款」的銀行:

  1. 臺灣銀行
  2. 臺灣土地銀行
  3. 合作金庫商業銀行
  4. 第一商業銀行
  5. 華南商業銀行
  6. 彰化商業銀行
  7. 兆豐國際商業銀行
  8. 臺灣中小企業銀行

※財政部「青年安心成家購屋貸款」可以跟內政部「自購住宅貸款利息補貼」合併使用。

貸款方案青年安心成家購屋優惠貸款
貸款對象借款人符合民法規定之成年年齡以上,且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。
貸款標的申請日前6個月起所購置之住宅。
貸款額度鑑價8成(最高800萬元)
貸款利率一段式機動利率:
按基準利率(按中華郵政公司2年期定期儲金額度,未達新臺幣500萬元機動利率)
固定加0.555%(目前為1.525%)機動計息。
********************************
二段式機動利率:
前2年按基準利率固定加0.345%(目前為1.315%)機動計息,
第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.615%)機動計息。
********************************
混合式固定利率:
前2年採固定利率,第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為1.495%)固定計息,
第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為1.595%)固定計息,
第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.615%)機動計息。
貸款期限30年
寬限期3年

(2) 自購住宅貸款利息補貼

2021年(110年)度的內政部自購住宅貸款利息補貼,已於2021年8月31日下午5點結束申請,2022年度的申請時間尚未公布。

貸款方案自購住宅貸款利息補貼
貸款額度由承貸金融機構勘驗後依擔保品所在地覈實決定:
臺北市最高為新臺幣250萬元
新北市最高為新臺幣230萬元
.其餘直轄市、縣(市)最高為新臺幣210萬元
貸款利率.第一類:基準利率減0.533%(目前為0.312%)
.第二類:基準利率加0.042%(目前為0.887%)
貸款期限20年
寬限期5年

第一類適用對象

※不具第一類條件者,則屬第二類。

  1. 低收入戶或中低收入戶
  2. 特殊境遇家庭
  3. 育有未成年子女三人以上(限申請人)
  4. 於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家,未滿二十五歲(限申請人)
  5. 六十五歲以上(限申請人)
  6. 受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女
  7. 身心障礙者
  8. 感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者(AIDS)
  9. 原住民
  10. 災民
  11. 遊民
  12. 因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人(限申請人)

(3) 公教人員購屋貸款-築巢優利貸

「築巢優利貸」全國公教員工房屋貸款由行政院公開徵選承作銀行,108年至110年由臺灣銀行承作,貸款利率按中華郵政2年期定期儲金機動利率固定加碼0.465%機動計息(目前為1.31%),辦理期間自108年1月1日起至110年12月31日止。

111 年至 113 年度的「築巢優利貸」全國公教員工房屋貸款,確定由臺灣銀行中國信託商業銀行承作申辦時間自111年1月1日起至113年12月31日止

貸款方案「築巢優利貸」全國公教員工房屋貸款
貸款對象中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內員工。
包含下列各類現職人員:
.政務人員
(含特任、特派人員及其相當職務人員、各部會政務次長及其相當職務人員暨比照簡任第十二職等以上職務之人員)
.各機關公務人員、雇員及技工、工友。
.各級公立學校教職員工。
.公營事業機構員工。
※ 不含軍職人員、試用人員及約聘僱人員。
貸款標的包含合宜住宅、捷運共構宅(不含無建物所有權之標的)及經認定確實供住宅使用之農舍。
貸款額度鑑價8成
貸款利率依中華郵政二年期定儲機動利率固定加碼0.465%機動計息(目前為年息 1.56%)
貸款期限臺灣銀行:30年(可視業務需要增加,最常不得逾40年)
中國信託:35年
寬限期5年

6. 購屋常見問題

(1) 買房可以申請全額貸款?

過去,富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」,申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房,但這類專案都非常嚴格的條件限制,因此實際上能貸到的人並不多。此外,全額房貸對銀行來說,風險非常地高,因此貸款利率也比較高。

目前,銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款(或其他貸款)的方案,大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右,較接近全額貸款。不過,信用貸款的部分,還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高,導致月付金較高,建議先評估自身的還款能力。

(2) 低自備、低首付建案好嗎?

近幾年,建商為了刺激買氣,推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案,而實際的運作方式有以下幾種:

  • 向建商貸款
  • 假設您的銀行房貸成數為7成,建商可能以公司貸款名義,補足您剩餘的2~3成款項,利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
  • 工程零付款
  • 一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款項;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。
  • 降低定簽金額
  • 適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋,簽約當下應繳交的定簽開價款(即首付),建商只先收取一部分款項,其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋,須一次繳清剩餘款項。

也就是說,羊毛出在羊身上,「低自備款」、「低首付」只是延遲付款,並非真的不用付錢,甚至可能會花更多,建議應審慎評估自身財力。

(3) 零元購屋是真的嗎?

除了建商推出的優惠買房方案,網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座,宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利,而使用的方法有以下幾種:

  • 簽AB合約
  • 顧名思義就是將買房合約分成兩份,一份是真實購買價格,另一份則墊高價格,以便向銀行申請更高額的貸款,但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險,建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢,把購屋總價灌水,但自從實價登錄新制上路後,交易細節都須載明清楚,若申報不實亦須受罰。
  • 以租金養房子
  • 通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢,再將房屋出租,用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款,就可能面臨房貸繳不出來的風險。
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