首購族買房五大心法！從選屋方法到房貸申請，初次買房這樣做不會錯！

「首購族」的房屋貸款方案，比起一般房貸類型要來得優惠許多。只不過有些人明明已經買過房子，卻還是能再次申請首購族的優惠房貸，這是為什麼？其實「房屋首購」的意義，並不是大多數人所想的那樣。本篇將說明「房屋首購」的定義，以及買房時應該注意的地方，讓你可以順利地擁有人生的第一間房。

一、首購族的定義

一般說到房屋首購族，第一個想到的可能都是「首次購屋的族群」，但廣義來說，首購族指的其實不一定是第一次買房的人喔！如果是想申辦首購優惠的族群，只要是買房的那個當下，符合下面四個條件，就都符合首購族的定義：

1. 名下無自用住宅
2. 名下有土地或工廠，但無自用住宅
3. 名下曾有自用住宅，但是後來轉賣
4. 共同持有房屋，但未超過40平方公尺（約12.1坪）

所以就算是換房族，也有機會享受到房屋首購的紅利。

但是以下這些族群，可能就不符合房屋首購資格的判定標準：

• 不符合首購資格
  夫妻其中一人，不可為對方的連帶債務人
  例如先生名下有一筆房貸，太太就不可以為先生房貸的連帶保證人。
• 不影響首購資格
  房貸保證人名下有房
  延續上例，太太為先生房貸的一般保證人，仍享有首購族房貸的優惠；又例如保人爸媽名下有房，子女還是可以首購族身分，申請相關優惠貸款。

二、首購族買房費用怎麼算？

首購族買房，遇到的第一個數學題，就是買房的費用到底要怎麼預估？從買房自備款應該準備多少，到買房後的日常支出要怎麼分配，對沒有購屋經驗的首購族來說，都是相當大的挑戰。別擔心！我們特別舉了實例試算，讓首購的你能更清楚買房的費用要如何估算。

1.買房自備款要準備多少

以價格1,000萬的房子為例（假設房屋鑑價與成交價相同），試算自備款應該要準備多少。

• 購屋頭期自備款
  自備款是指買方需要自行準備的購屋資金。以1,000萬的房子來說，銀行一般可貸七成左右，金額約700~800萬，剩下來的200~300萬，就是買方需自行準備的購屋款項。
• 購屋其他款項
  除了自備款外，其他的購屋費用也需要一併考慮進去。常見的花費如以下所列：
  1. 契稅（房屋鑑價6%）：1,000萬X 6% = 60萬
  2. 仲介費（房屋成交價2%）：1,000萬X 2% = 20萬
  3. 印花稅（房屋成交價0.1%）：1,000萬X 0.1% = 1萬
  4. 地政士代辦費（3~4萬）
  5. 其他行政規費
  6. 裝潢費（100萬）
  7. 家具、家電（100萬）

買1,000萬房子事先要準備的費用，含自備款大約需要500～600萬，因此建議事先準備房價的50%作為買房預備金，才足以應付所需的花費。

2.購屋貸款的333原則

買房子時所需要的資金龐大，一不小心就會排擠到日常生活的開支。為了避免這種情形發生，可以將「333原則」視為申請房貸前的標準守則。在這個範圍中申請房貸，除了能讓你正常還款外，也可以將買房後對生活的影響降至最低。

• 自備款需占房價的3成
  當銀行房貸成數不如預期時，自備款是否準備充足，就更顯得更為重要。建議自備款至少要準備房屋價格的30%，才能避免發生房貸成數不足的窘境。
• 貸款月付金占收入3成
  購屋貸款的月付金，建議不可超過月薪的30%。因為當月付金的占比越重，對於生活開支的影響則越大。
• 房貸寬限期不超過3年
  寬限期間內只需繳交房貸的利息，因此繳款壓力並不會太大。不過需要注意的地方是，一旦寬限期結束，之前未繳的房貸本金，則會平均分攤在之後的月付金中，此時就會明顯感受到還款的壓力，因此建議房貸寬限期不可超過3年。

由以上的試算例子可以知道，月付金占比超過30%的建議值，這對試算例子中的主角來說，無疑是非常沉重的負擔。因此建議可以先由小屋，或是價格較低的房子著手，以先求有再求好的方式，逐步完成買屋的夢想。

三、首購族一定要認識的房屋類型

首購族買房的第一道關卡，常常都是「應該要挑選什麼類型的房子」？預售屋、新成屋、中古屋除了各有各的優缺點、令人難以抉擇外，房屋類型的不同，更會對銀行貸款成數產生關鍵性的影響。首購族到底要怎麼挑選適合自己的房子？我們可以從以下的說明來進行分析：

1.三大房屋類型

預售屋、新成屋與中古屋該如何選擇，往往困擾著首購族。以下將說明預售屋、新成屋與中古屋的特色與優缺點，方便首購族可以迅速地瞭解與選擇。

• 預售屋
  預售屋是指還沒有實體的房子，建商會以樣品屋或房屋格局圖做為銷售的方式。
  
  • 優點：頭期款與工程款項為分期給付、屋況為全新、格局可變化。
  • 缺點：房價較新成屋與中古屋高、交屋後可能與實際狀況有落差。
• 新成屋
  屋齡在3~4年的房子；或是建案完工後，未銷售出去的房子都屬於新成屋。
  
  • 優點：實體屋且較新、付款完後即可入住。
  • 缺點：自備款較高、可以選擇的格局有限。
• 中古屋
  房子經過一次以上的轉手，或是房屋使用執照超過3年以上的房子。
  
  • 優點：公設比例較低、可實際看屋況、房屋價格較低。
  • 缺點：可貸成數較少、管線較為老舊、修繕費用較高。

預售屋因為頭期款較低，款項則是按照工程進度分階段給付，所以初期還款的壓力較輕，適合手中資金不寬裕的首購族選擇；新成屋的自備款要求較高，適合有一定經濟基礎的首購族考慮；中古屋則是房價較低，若是剛進入職場的社會新鮮人，不妨可以參考與選擇。

2.房屋類型會影響房貸條件嗎？

當房子的屋齡越新，反映的價格則越高，可以貸款的條件也會越好。以預售屋來說，房貸成數約房屋鑑價的80%；新成屋的房貸成數，約房屋鑑價的70%~80%；中古屋房貸成數約房屋鑑價的60%~70%。

四、首購族的房屋貸款種類怎麼選？

符合首購族的身分，不論是政府或是銀行，都有提供相當優惠的貸款方案，甚至以直接補貼的方式，幫首購族減輕負擔。以下將說明有哪些優惠方案，方便首購族可以快速地選擇與申請。

1.青年安心成家購屋優惠貸款

青安首購貸款以財政部為主導，並由八大公股銀行配合推出的政策性房屋貸款。2023年加碼為首購利率補貼更多、額度更高、年期與寬限期更長的新青安貸款。

• 方案特色：唯一有提供「固定利率」的房貸方案（僅一定區間）
• 方案內容：貸款成數最高8成、額度上限1000萬、房貸利率有3種可以選擇（一段式機動利率；二段式機動利率；混合式利率）

2.公教人員築巢優利房屋貸款

僅限中央、地方機關、公立學校與公營事業編制內員工申請。

• 方案特色：只有「臺灣銀行」與「中國信託」2家銀行可以申請。
• 方案內容：貸款成數最高為85%、房貸利率目前為1.310%（機動計息）

3.銀行一般首購房貸方案介紹

銀行除了一般房屋貸款，也有推出類似政府房屋首購族的貸款方案。例如永豐銀行的首購房貸、富邦銀行的購屋優惠貸款等，貸款條件與政府優惠型房貸相差不多，建議申請前可以多方比較。

4.其他首購族可用的政策優惠

(1)房貸利息補貼

同戶籍家族成員，持有一戶在2年內以貸款購買的房子，就可以申請此項專案。

• 方案特色：可搭配新青安首購貸款一同申請。
• 方案內容：由政府補貼折抵房貸利息、金額依實際申請情形而不同。

(2)房貸補貼金3萬

適合名下只有一戶貸款中的房屋申請，限於2023年12月29日前提出申請。

• 方案特色：為一次性補貼政策型專案。
• 方案內容：限112年2月28日前尚有房貸餘額者申請，每戶可請領3萬元的房貸補貼。

五、首購族房貸還款期限越長越好嗎？

申請銀行貸款，無論期限長短都必須付出一筆利息費用。當貸款期限越長，付出的利息費用就會越多。不過，還款期限長就一定不好嗎？還是要回歸到申請人本身的狀況來討論。

1.還款期限長短的影響

我們可以從一個很簡單的例子中，看出長短年期對月付金和利息的影響。以下用房屋貸款金額800萬，利率2.5%，貸款期限分別為20年、30年與40年，來試算三者的差別：

• 還款期限20年：每期月付金約為42,392元，還款利息總額為2,174,141元。
• 還款期限30年：每期月付金約為31,610元（–10,782元），還款利息總額為3,379,424元（+1,205,283元）。
• 還款期限40年：每期月付金約為26,382元（–16,010元），還款利息總額為4,663,580元（+2,489,439元）。

2.首購族的還款期限選擇

由以上的試算可以知道，年限多10年就讓月付金負擔減少1萬元以上，相對來說每個月的還款壓力較小。如果有子女教養、長期照護的開支需求，就可以選擇年限較長的房貸方案。如果是有換房打算的首購族，因為不會從頭繳到尾，利息的影響相對較小，就也比較適合選擇長年期的方案。

但如果是有穩定收入、能夠規劃長期還款計畫的首購族，選擇短年期的房貸方案，會讓整體利息負擔較小。因為年限多10年，就讓利息總額高出120萬元以上，多20年甚至會讓利息支出翻倍，在不會壓縮基本生活水平的情況下，建議還是申請短年期的方案，會比較划算。但還是要依個人條件謹慎衡量後再做選擇。

六、購屋房貸申請流程有哪些？

首購族申請房屋貸款，需要先備妥以下文件，並向銀行提出申請：

1. 雙證件、印章
2. 薪轉與其他財力證明
3. 房屋買賣契約書影本
4. 土地與建物登記謄本

收到申請後，銀行就會展開審核；房貸通過後，銀行就會派專員與申請人，一起到地政事務所進行房屋抵押權設定。整個申請流程大約需要1~2週的時間，在抵押權設定完成後，約1~2個工作天銀行就能撥款完成。

七、購屋房貸常見Q&A

• Q買房可以申請全額貸款嗎？
• 銀行沒有全額貸款買房的方式，不過可以利用建商貸款、信用貸款與裝修貸款等方法，達成全額貸款的目的。

• Q零元購屋與低首付建案推薦嗎？
• 不推薦。舉例來說，申請者向銀行申請8成的房屋貸款，剩下來2成則由建商借錢給你。申請者雖然不必一次拿出百萬元以上的頭期款，但是卻要同時背負銀行與建商的2筆貸款，因此沒有比較輕鬆。

• Q購屋貸款申請後可以再辦二胎房貸嗎？
• 視管道而定。銀行因為審核嚴格，若是房貸未繳滿1年以上，大多會被銀行婉拒二胎房貸的申請；融資公司審核寬鬆，就算購屋貸款申請不久，二胎房貸仍是有很高申請成功的機會；代書代辦又比融資公司寬鬆，但是潛藏的風險不少，貸款利率也無一定標準，因此不建議向其申請二胎房貸。

下定決心成為首購族，相信對許多人來說，是人生重要的一個門檻。事前做好各種功課，例如怎麼選擇房屋類型、瞭解不同的貸款方案，並規劃好開銷的支配，才能買得滿意、貸得聰明。希望透過本文的說明，能夠幫助首購族做出更好的決定，提早實現晉身有殼一族的夢想。