如何挑選人生的第一間房？一篇教你從「買屋小白」進階為「選屋達人」

多數人一生中最大的支出就是買房，因此在買房之前，如何「挑選」到一間適合自己的房屋，就是相當重要的課題了。本篇文章教你用最簡單的原則，來判斷與評估這間房屋是否適合自己，減少你在挑房與買房上的煩惱。

一、買房屋前的五大自我評估

買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：

• 時機（T：timing）
  房市景氣熱絡時進場買屋，準備的資金勢必提高；反之，房市景氣若是持平或冷清，倒是可以考慮進場買房。

• 區位（L：location）
  離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。

• 價格（P：price）
  房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。

• 產品（P：product）
  針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等，以及建商的品牌，都是需要考量的地方。

• 管理（M：manage）
  社區大樓管理是否上軌道，除了與居住品質息息相關外，對於房價也有一定

以上的5個步驟：T、L、P、P、M，可以視自己的情況與需求來調整與排序。

二、房屋的買賣類型有哪幾種？注意事項有哪些？

1. 預售屋

• 貸款成數：約房屋總價80%，負擔指數★★★☆
• 預售屋優點：全新的房屋、自備款較低、可以客製化、格局選擇多
• 預售屋注意事項：房價較新成屋與中古屋高，且須預先支付工程款，一次性支出較高

預售屋的意思，就是還沒有實體房屋，只有房屋格局圖和樣品屋可以參考、想像。由於預售屋是從零到有，你可以依照自身需求，去客製化的房屋格局；但是相對的，由於沒有成品，在正式交屋前你可能還需要多花一筆租屋的費用。此外，在買預售屋的時候，建議選擇比較有口碑的建商，品質相對較有保障。

2. 新成屋

• 貸款成數：房屋總價70%~80%，負擔指數★★★★
• 新成屋優點：付完款項後即可入住，且為全新實體房屋，不用擔心管線老舊
• 新成屋缺點：可以選擇的格局不多，且自備款較高，適合資金充裕的人

新成屋指的是屋齡3年內的房屋，且大致上可以分為兩種，一種是建商已完工但還沒完售，必須跟建商購買，另一種則是投資客物件，容易被炒房灌水。新成屋融合了預售屋與中古屋的優點，房子新、又看得到，但是價格也相對較高。也因為價格容易被灌水，可能會出現買價與銀行估價不同步，導致貸款成數不足的風險。

3. 中古屋

• 貸款成數：房屋總價70%~80%，負擔指數★★★
• 中古屋優點：公設比可能較低，房價也較便宜，有機會以合理價格買到地段佳、機能好的房屋
• 中古屋注意事項：可以選擇的格局不多，且自備款較高，適合資金充裕的人

房屋經過一次以上的買賣轉手，或是領取使用執照超過3年以上的房屋，即為中古屋。中古屋與預售屋和新成屋相比，算是相對單純的房屋類型。但因為不是新房子，甚至可能是屋齡較久或屋況較差的物件，價格雖然比較便宜，卻容易因為管線或其他設備老舊，因而增加修繕成本。

三、挑選房屋的15項參考原則

原則1：房屋價格

一般來說，房屋總價是從房屋權狀坪數＋車位價格計算出來的，但其實房屋的真實價格，應該要以不含車位價格的每坪單價來做計算，才能拿來和附近的行情價格比較，會比較準確一些。

原則2：房屋地點

挑房屋不一定要挑在蛋黃區，許多房子只因一街之隔，就被劃為蛋白區，建議可以多搜尋蛋黃與蛋白交界的房屋，因為價格較親民，交通方面較不易塞車，停車也可能方便些，而且生活機能與蛋黃區也沒有太大的差別。

原則3：房屋座向

房屋的座向須以門窗為標準，以台灣的地理特性來說，座南朝北：冬天冷灰塵多；座北朝南：夏天悶熱；座西北朝東南：冬暖夏涼。

原則4：房屋貸款

房屋貸款須考慮到以下的條件：利率、額度、年限、代償、寬限期、違約金、鑑價費以及不可多家銀行送件。

原則5：土地性質

土地的性質，往往影響房屋價格的高低，而大概可以分為以下4種：

• 住宅用地：環境較單純
• 商業用地：房價較高，土地與建物具有增值性
• 工業用地：房價雖然便宜，但是轉手不容易
• 農業用地：土地使用限制多

原則6：建商聲譽

建商依規模可以分為3種等級：

• 上市櫃大建商：資本雄厚，會因為商譽而顧及建案品質，但房價較高。
• 在地中型建商：累積相當建案，有一定口碑的建商，房價較平易近人。
• 建案少小建商：沒名氣的小建商，須多探聽風評，避免買房糾紛，房價易談。

原則7：房屋結構

以建築工法與建材來說，房屋結構大概可以分為3種類型：

• 鋼筋混泥土（RC）：樑柱佔有較大的結構比例，防火與防水性係數較高，多用於一般10樓以下建築，造價較便宜，以透天、公寓、華廈居多。
• 鋼骨的結構（SC/SS）：建材重量輕，多用於商辦大樓，造價較貴。
• 鋼骨鋼筋混泥土（SRC）：綜合以上二者的優點，施工期較長，造價最貴，多用於新式高樓層建築。

原則8：房屋類型

台灣的房屋類型大概可以分為4種：

• 透天：獨立住宅。優點是擁有完整的土地與建物所有權，但房價通常較高。
• 公寓：無電梯的集合式住宅。優點是公設比較低、房價較低，但多為早期建設，屋齡稍高。
• 華廈：有電梯的集合式住宅。與公寓類似，優點是有電梯，且部分有管理員管理。
• 電梯大樓：無電梯的集合式住宅，且多有管理員管理。優點是屋齡通常較輕，住居環境也經過妥善規劃（但公設比也很高）。

原則9：樓層高度

可以選擇自己喜歡的樓層，並依以下條件來評估：

• 低樓層：可能有管線、採光、噪音等問題。
• 中樓層：各項條件適中，是最搶手的樓層。
• 高樓層：採光佳，但發生災害時可能因電梯故障而逃生不易。
• 其他樓層問題：看房時一定要詢問管線轉彎處、電梯機房在哪裡，以免噪音影響生活品質。

原則10：房屋廳數

選擇房屋廳數時，可以依自身家庭結構、預期未來5～10年變化來做選擇：

• 套房：適合單身或兩人居住，但是轉手不易。
• 2～3房：目前房市的主力產品，適合一般小家庭，也是最容易脫手的物件類型。
• 4房及以上：坪數通常較大、總價也相對較高，適合多人家庭。但4房以上物件也非主流選項，因此日後可能也不太能夠輕易轉手。

原則11：車位型式

依型式來說，大樓的停車位可以分為以下二種：

• 平面車位：方便停車，無維修與保養問題，但是價格較高。
• 機械車位：車位較小，有維修與保養的費用，不過價格約平面車位的80%。

原則12：公共設施

買公寓或大樓類型的房屋時，除了主建物外，還需要負擔公共設施的費用。一般公共設施，大多可以分為二種：

• 大公設：指所有住戶共同使用，如中庭、大廳、泳池、管理室、地下室等。
• 小公設：指部分住戶才會使用，如居住的樓梯間、走廊等。

以上的公設比例可以由以下算式簡單算出：

公設比 = 公設坪數／權狀坪數（主建物坪數＋公設坪數）

公設比越高的房屋，主建物的使用坪數可能會越小，付出的購屋成本也會相對提高，而建商也可能會從「公設比」玩起房屋坪數的數字遊戲，因此需謹慎小心。

原則13：社區管理

挑選房屋時，可以實際到社區參觀，以便瞭解管委會實際運作的情況。

原則14：鄰居素質

建議要到社區看看，藉由觀察或詢問管理室的方式，都能瞭解大概的情況。

原則15：周遭環境

可以由「生活機能」與「嫌惡設施」兩方面來評估：

• 生活機能：包含食衣住行育樂等六項指標，指標越高則生活越便利，房價也越貴。
• 嫌惡設施：指影響生活品質的設施，如電塔、宮廟、工廠、墓地或聲色場所等。

四、履約保證：你的買房價金守護者

買房時，買方通常會將頭期款分批支付給賣方，第一期是簽約款，第二期是用印款，最後一期則是完稅款，每期各為總價一成左右。完成貸款、交屋後，剩餘的款項才會支付給賣方。但是買房的金額畢竟不是小數目，想要把交易風險降到最低，就要靠「成屋履約保證」，也就是銀行口中的「購屋價金信託」了。

到底履約保證是什麼呢？房屋在過戶時，可能會因為賣方隱瞞實際情形，而發生產權無法移轉，或是抵押權無法塗銷的狀況，使得房屋買賣流程無法順利進行。假如此時買方的三成頭期款都已經直接交給賣方，最差的狀況就是房子買不成，頭期款也拿不回來，只能靠訴訟解決，賠了夫人又折兵。

但若雙方有簽訂經由履約保證，所有頭期款就都必須匯款到履保專戶中，放在銀行那裡保管，等到整個貸款都完成、交屋之後，賣方才能取得完整的頭期款；如此一來，才能保障賣方的權益。所以買賣房屋一定要做成屋履約保證（價金履保信託），才會有保障。

五、買房常見Q&A

• Q驗屋自己來還是請驗屋公司？
• 買房後最重要的步驟就是「驗屋」，雖然驗屋的次數沒有限制，但是建議至少要有「2次」以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種：
  （1）請設計師驗屋：若是房屋有請設計師裝潢，那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序，可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。
  （2）請驗屋公司驗屋：驗屋公司有專業的儀器與知識，能揪出難以發現的問題，不過須花費一筆驗屋費用，以30坪的房屋來說，費用約1萬~2萬之間。
  （3）自己驗屋：可以利用以下的小工具，達成初步驗屋的目的
  • 手機+充電線：檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證
  • 彈珠：檢查地板是否平衡
  • 捲尺：檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格
  • 硬幣：檢查牆壁、地板是否為空心
  • 肥皂：調成肥皂水後，檢查瓦斯管線是否漏氣
  • 衛生紙：測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況
  • 有色膠帶：標記於有問題的地方

• Q車位除了「類型」外，還有哪些「性質」上的區分？
  
• 車位還可分為三種「性質」：
  
  • 法定車位：以1991年9月18日為分界，此日之前的車位有獨立權狀，可以賣給任何人；或以「公設」形式存在，只能賣給同社區的人。1991/9/18日以後，只能以公設的形式存在，其中又分為「大公設」須每年抽籤，由大樓住戶輪流停車；「小公設」的使用權為特定住戶，當房屋買賣時，車位的所有權一併移轉，但限定為同社區房屋所有權人買賣，目前的車位形式多屬於這一種。
  • 自設車位：若以「小公設」形式存在，只能買賣給同一社區住戶；若是以「主建物」形式存在，則有獨立權狀，可以賣給不是同一大樓以外的人。
  • 獎勵車位：車位使用權必須提供「公眾」使用，換句話說外人也可以停，因此這種類型的車位使用糾紛最多，並不建議購買此類型的車位。

買房是人生的大事，而在買房之前須先瞭解沒有「完美的房子」，只有「適合自己的房子」，因此掌握上述的15項挑選原則，並配合教你的最後一招：「33原則」（3成的自備款，房貸支出不超過家庭收入的1/3），相信在挑選與買房的問題上，可以為你減輕不少的負擔。