如何挑選人生的第一間房？ 一篇教你從「買屋小白」進階為「選屋達人」

多數人一生中最大的支出就是買房，因此在買房之前，如何「挑選」到一間適合自己的房屋，就是相當重要的課題了。本篇文章教你用最簡單的原則，來判斷與評估這間房屋是否適合自己，減少你在挑房與買房上的煩惱。

一、買房屋前的五大自我評估

買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：

• 時機(T-timing)
• 房市景氣熱絡時進場買屋，準備的資金勢必提高；反之，房市景氣若是持平或冷清，倒是可以考慮進場買房。
• 區位(L-location)
• 離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。
• 價格(P-price)
• 房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。
• 產品(P-product)
• 針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等，以及建商的品牌，都是需要考量的地方。
• 管理(M-manage)
• 社區大樓管理是否上軌道，除了與居住品質息息相關外，對於房價也有一定的影響。

以上的5個步驟：T、L、P、P、M，可以視自己的情況與需求來調整與排序。以下針對這5個條件，會有再延伸的詳細說明。

二、房屋的買賣類型有哪幾種？注意事項有哪些？

1.預售屋

意思是還沒有實體房屋，建商以房屋格局圖與樣品屋作為銷售手段，貸款成數約房屋總價80%。其優點與注意事項如下表所列：

2. 新成屋

建案完工後，剩餘還未售出的戶數，且屋齡在3年內都屬於新成屋，貸款成數約房屋總價70%~80%。其優點與注意事項如下表所列：

3. 中古屋

房屋經過一次以上的買賣轉手，或是領取使用執照超過3年以上的房屋，即為中古屋，貸款成數約房屋總價60%~70%。其優點與注意事項如下表所列：

三、挑選房屋的15項參考原則

• (1)房屋價格
• 房屋總價應包含：房屋權狀坪數x每坪單價+車位價格。不過房屋價格，要以每坪單價與附近區域的單價（不含車位價格）做比較，才能接近最真實的價格。舉總坪數40坪，車位10坪，總價1000萬（含車位120萬）的大樓來試算：本棟大樓每坪價格 = (1000萬-120萬) / (40-10) ≒ 29萬
  （通常房仲會報房屋總價為880萬，乍看之下房價較低）附近不含車位的每坪單價 = 1000萬 / 40 = 25萬 ←（較真實每坪單價）
• (2)房屋地點
• 挑房屋不一定要挑在蛋黃區，許多房子只因一街之隔，就被劃為蛋白區，建議可以多搜尋蛋黃與蛋白交界的房屋，因為價格較親民，交通方面較不易塞車，停車也可能方便些，而且生活機能與蛋黃區也沒有太大的差別。
• (3)房屋座向
• 房屋的座向須以門窗為標準，以台灣的地理特性來說，座南朝北：冬天冷灰塵多；座北朝南：夏天悶熱；座西北朝東南：冬暖夏涼。
• (4)房屋貸款
• 房屋貸款須考慮到以下的條件：利率、額度、年限、代償、寬限期、違約金、鑑價費以及不可多家銀行送件。
• (5)土地性質
• 土地的性質，往往影響房屋價格的高低，而大概可以分為以下4種：
  

  住宅用地	商業用地	工業用地	農業用地
  環境較單純	房價較高，土地與建物具有增值性	房價雖然便宜，但是轉手不容易	土地使用限制多

• (6)建商聲譽
• 建商依規模可以分為3種等級：
  上市櫃大建商：資本雄厚，會因為商譽而顧及建案品質，但房價較高。
  在地中型建商：累積相當建案，有一定口碑的建商，房價較平易近人。
  建案少小建商：沒名氣的小建商，須多探聽風評，避免買房糾紛，房價易談。
• (7)房屋結構
• 以建築工法與建材來說，房屋結構大概可以分為3種類型：
  鋼筋混泥土（RC）：樑柱佔有較大的結構比例，防火與防水性係數較高，多用於一般10樓以下建築，造價較便宜，以透天、公寓、華廈居多。
  鋼骨的結構（SC/SS）：建材重量輕，多用於商辦大樓，造價較貴。
  鋼骨鋼筋混泥土（SRC）：綜合以上二者的優點，施工期較長，造價最貴，多用於新式高樓層建築。
• (8)房屋類型
• 台灣的房屋類型大概可以分為4種：
  

  房屋類型	透天	公寓	華廈	電梯大樓
  優點	擁有完整的土地與建物所有權	房價較低	有電梯、公設比較低、房價較低	公設多、有管理員
  缺點	房價較高	屋齡較高、出入較複雜	屋齡稍高	公設比較高、房價較高

• (9)樓層高度
• 可以選擇自己喜歡的樓層，並依以下條件來評估：
  

  樓層高度	低樓層	中樓層	高樓層
  特點	房價較低	各項條件適中，是最搶手的樓層。	較無噪音、採光等問題。
  注意事項	可能有管線、採光、噪音等問題。	房價稍高	如發生災害則逃生不易、房價較高。

• (10)房屋廳數
• 套房房價較低且好清理，不過轉手不易；三房適合小家庭；四房適合人數較多家庭，房價較高，日後轉手不易。
• (11)車位型式
• 依型式來說，大樓的停車位可以分為以下二種：
  平面車位：方便停車，無維修與保養問題，但是價格較高。
  機械車位：車位較小，有維修與保養的費用，不過價格約平面車位的80%。
• (12)公共設施
• 買公寓或大樓類型的房屋時，除了主建物外，還需要負擔公共設施的費用，若以民間的說法，還可以分為二種：
  大公設：指所有住戶共同使用，如中庭、大廳、泳池、管理室、地下室等。
  小公設：指部分住戶才會使用，如居住的樓梯間、走廊等。以上的公設比例可以由以下算式簡單算出：公設比 = 公設坪數 / 權狀坪數（主建物坪數+公設坪數）公設比越高的房屋，主建物的使用坪數可能會越小，付出的購屋成本也會相對提高，而建商也可能會從「公設比」玩起房屋坪數的數字遊戲，因此需謹慎小心。
• (13)社區管理
• 挑選房屋時，可以實際到社區參觀，以便瞭解管委會實際運作的情況。
• (14)鄰居素質
• 建議要到社區看看，藉由觀察或詢問管理室的方式，都能瞭解大概的情況。
• (15)周遭環境
• 可以由「生活機能」與「嫌惡設施」兩方面來評估：
  生活機能：包含食衣住行育樂等六項指標，指標越高則生活越便利，房價也越貴。
  嫌惡設施：指影響生活品質的設施，如電塔、宮廟、工廠、墓地或聲色場所等。

四、買房常見Q&A

• Q1驗屋自己來還是請驗屋公司？
• A1買房後最重要的步驟就是「驗屋」，雖然驗屋的次數沒有限制，但是建議至少要有2次以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種：
  (1)請設計師驗屋：若是房屋有請設計師裝潢，那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序，可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。
  (2)請驗屋公司驗屋：驗屋公司有專業的儀器與知識，能揪出難以發現的問題，不過須花費一筆驗屋費用，以30坪的房屋來說，費用約1萬~2萬之間。
  (3)自己驗屋：可以利用以下的小工具，達成初步驗屋的目的：˙手機+充電線（可檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證）
  ＊彈珠（檢查地板是否平衡）
  ＊捲尺（檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格）
  ＊硬幣（檢查牆壁、地板是否為空心）
  ＊肥皂（調成肥皂水後，檢查瓦斯管線是否漏氣）
  ＊衛生紙（測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況）
  ＊有色膠帶（標記於有問題的地方）

• Q2車位除了「類型」外，還有哪些「性質」上的區分？
• A2車位還可分為三種「性質」：
  (1)法定車位：以1991年9月18日為分界，此日之前的車位有獨立權狀，可以賣給任何人；或以「公設」形式存在，只能賣給同社區的人。
  1991/9/18日以後，只能以公設的形式存在，其中又分為「大公設」須每年抽籤，由大樓住戶輪流停車；「小公設」的使用權為特定住戶，當房屋買賣時，車位的所有權一併移轉，但限定為同社區房屋所有權人買賣，目前的車位形式多屬於這一種。
  (2)自設車位：若以「小公設」形式存在，只能買賣給同一社區住戶；若是以「主建物」形式存在，則有獨立權狀，可以賣給不是同一大樓以外的人。
  (3)獎勵車位：車位使用權必須提供「公眾」使用，換句話說外人也可以停，因此這種類型的車位使用糾紛最多，並不建議購買此類型的車位。

買房是人生的大事，而在買房之前須先瞭解沒有「完美的房子」，只有「適合自己的房子」，因此掌握上述的15項挑選原則，並配合教你的最後一招：「33原則」（3成的自備款，房貸支出不超過家庭收入的1/3），相信在挑選與買房的問題上，可以為你減輕不少的負擔。