預售屋紅單禁止轉售卻可以轉讓?一篇看懂紅單轉售&轉讓的差別

預售屋紅單禁止轉售卻可以轉讓?一篇看懂紅單轉售&轉讓的差別

預售屋紅單禁止轉售卻可以轉讓?一篇看懂紅單轉售&轉讓的差別

什麼是預售屋紅單?為什麼會被視為炒房元兇?本篇就來介紹預售屋紅單的亂象,以及最新的政策規定,並比較紅單轉讓與轉售的差別,幫助你快速掌握紅單轉讓的潛在風險。

一、預售屋紅單是什麼?與訂購單有什麼不同?

預售屋紅單就是購屋預約單,是建商在「潛銷期」,開放民眾以預約的方式,保留優先購買的權力,其類型可以分為2種:

預售屋紅單是什麼?與訂購單有什麼不同?

1.購屋買賣預約單

消費者在看中一戶預售屋時,建商或是代銷業者,會請你拿出5萬~10萬當作訂金,在收下這筆錢後會開立一張紅色的單子,證明款項的收取與保留的戶型,並且為你保留7~10天該戶預售屋的購買權力,以上的過程即俗稱的「小訂」,這張單子就是俗稱的紅單。

2.購屋買賣訂購單

在7~10天的保留期中,買賣雙方會針對價格、建材、客變等細節,作更進一步的討論,直到談妥所有條件後,買方需再付出約房屋總價5%~10%的金額,當作「補足訂金」的程序,此時賣方就會再給你一張紅色的「訂購單」。

潛銷期是什麼?

潛銷期指的是,建商還未公開銷售預售屋,但是已經開放VIP客戶可以先下訂金,並挑選條件較好的戶型。

「預約單」與「訂購單」的差別在於,是否有「議價」。因為「預約單」只有保留的動作;「訂購單」已經涉及房屋價格的討論。

只不過以上的二種單據都不算正式簽約,所以買賣雙方都可以反悔,並無條件退回所付的金額;只有在簽下「預售屋買賣契約書」後,因為種種原因反悔,才會有賠違約金的可能。

二、預售屋紅單可以轉售嗎?

拿到預售屋買賣預約單之後,如果後悔不買,剛好有人想接手的話,可以轉給別人嗎?預售屋紅單轉賣與轉讓,其實是兩種截然不同的狀況,以下說明兩者差異。

1. 預售屋紅單交易是違法的嗎?

過去,政府並未嚴格控管預售屋紅單交易,許多投資客藉此手法投資獲利,紅單交易亂象導致預售屋房價被哄抬。因此,近幾年政府為了遏止炒房的歪風,將預售屋炒作情形,列為打炒房政策重點。

自2021年7月開始,「實價登錄2.0」明令規定預售屋紅單禁止轉售,建商也不得有保留出售等合約事項,一旦違反相關規定,按違規戶數處15萬~100萬的罰鍰。

紅單轉讓與轉售的差別

2. 預售屋紅單禁止轉售卻可以轉讓,差別在哪?

(1)預售屋紅單禁止轉售

投資客利用與建商的關係良好,可以先拿到較好樓層或格局的戶型,並且以較低的價格簽下紅單,之後再將手上紅單加價轉售其他買家,並退簽自己手上的預售屋紅單,一來一往之間不用成本即可獲利,這也形成房價居高不下的幫兇。

(2)預售屋紅單可以有條件轉讓

預售屋紅單轉讓指的是,轉讓的過程中沒有任何「收益」,換句話說,紅單轉讓是沒有金錢往來的,較常見於家人之間的餽贈。

小叮嚀

雖然預售屋紅單可以轉讓給別人,但是有些建商會在紅單上特別加註但書:如「紅單和預售屋訂購單必須是同一人」、「只能三等親內轉讓」、「一年內不能更名」等,除此之外就不會被特別限制。

另依照2023年1月三讀通過的《平均地權條例》規定,預售屋買賣契約同樣是不能轉讓的,違規可按戶棟處50萬~300萬的罰鍰。只有在下列情形時,預售屋紅單是可以有條件轉讓的:

  1. 買受人為配偶、直系或二親等內旁系血親
  2. 非自願失業等重大變故,致無力償還
  3. 財產因故遭法院強制執行
預售屋紅單的風險

預售屋紅單的風險

三、預售屋紅單的風險

預售屋紅單常見的風險有三種,如以下所列:

1.非正式合約

「預售屋預約單」或「預售屋訂購單」都不算是正式合約,因此在保留期內反悔,都沒有違約的顧慮,也都可以無條件退還已繳納的預約金。因為沒有正式合約的約束力,也提高了預售屋紅單的不確定性,讓風險潛藏在其中。

2.紅單也要課稅

預售屋紅單已經明令禁止轉售外,若是被查獲非法轉售紅單者,則要被課5%~40%的綜合所得稅,以我國的稅率來說,算是非常重的懲罰性稅率。

3.轉售與轉讓的分際要明確

以上有提到,政府禁止紅單轉售,但是允許沒有「收益」的轉讓,因此若是真的要轉讓手上的紅單,須小心不可以有對價關係存在,否則一旦被稅務機關查獲,除了會被課以沉重的稅金外,也會被處以15萬~100萬的罰鍰。

四、預售屋常見Q&A

  • Q預售屋的屋主出售手中的預售屋契約,我適合「合約審閱期」的相關規範嗎?
  • 不適合。「消費者保護法-合約審閱期」的規範,是針對「公司」對「個人」,因此預售屋屋主手中的預售屋合約,並不適用在一般民眾,也就沒有5天的合約審閱期了。
  • Q朋友說可以拿到建商的預售屋紅單,這樣有違法嗎?
  • 沒有。預售屋紅單的本質不違法,不過一旦轉售給第三人賺差價就屬違法。
  • Q預售屋紅單逾期未補足訂金,或未即時簽定正式買房合約,我的紅單訂金被建商沒收,這樣合理嗎?
  • 預售屋紅單非正式契約,可以無條件反悔與退還訂金,所以建商沒收訂金是違法的行為,因此可以依循法律途徑向建商討回。

預售屋紅單的炒作,一直是房地產投資客獲取暴利的慣用手法,這也造成房價居高不下的原因之一。政府為了落實居住正義,於2021年7月開始重手整頓紅單亂象,希望能還給一般民眾居住的權利,並平衡日漸失控的房價。

預售屋紅單不確定性高,所以潛藏的風險也多,因此要拒絕私下紅單的轉賣,避免違法受罰之外,也不要讓自己助長了炒房的歪風。

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