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買預售屋要注意的事項有哪些?預售屋紅單禁止轉售卻可以轉讓,二者差別在哪裡?

買預售屋要注意的事項有哪些? 預售屋紅單禁止轉售卻可以轉讓,二者差別在哪裡?

台灣房市熱絡,有預售屋、新成屋、中古屋等類型可以選擇。而其中以預售屋的價格與不確定性最高,本篇將針對預售屋作說明,針對最有可能潛藏風險的預售屋紅單轉售與轉讓,比較二者的差別,讓你5分鐘就能瞭解預售屋的所有眉角。

1.預售屋是什麼?適合什麼樣條件的人購買?

預售屋就是還沒有實體房屋,以事先規劃的藍圖來銷售房屋

哪些人適合買預售屋

  • 自備款不充裕
  • 預售屋的自備款可以分期繳納,以貸款7成來說,3成的自備款包含頭期款(訂金、簽約金、開工金)與工程款(施工期間分期繳納),剛開始的資金壓力較低。
  • 房地產投資客
  • 投資客通常會以「買空賣空」的方式,將手上的預售屋轉賣,幾乎不用成本就能賺一筆
  • 擔心屋況老舊
  • 有些想要買房子的人,可能會擔心中古屋的屋況不佳,如電線是否堪用、水管會不會漏水等問題,因此會傾向於蓋好後就是全新的預售屋。

2.預售屋的優點與注意的地方有哪些?

預售屋優缺點 

預售屋是很多人會考慮選擇的一種房屋類型,而其中的優點與應注意的事項如以下所列:

預售屋的優點

  1. 低自備款:初期的購屋資金比新成屋與中古屋要來得低。
  2. 屋況全新:等建好後就是一間全新的房屋。
  3. 可以客變:所謂的「客變」是指,能針對自己買的房屋,作一些客製化的變更
  4. 房屋格局選擇多:包含樓層、戶數、廳房數、座向等,都可預先做選擇。

預售屋的注意事項

  • 預售屋房價較成屋與中古屋來得高
  • 成屋因為是預售屋剩餘未售出的戶型,因此格局、座向、廳數無法選擇,所以價格較預售屋會低一些;中古屋因為有折舊率的問題,比預售屋、新成屋的價格都便宜。
  • 預售屋交屋前需有暫時可居住地方
  • 預售屋工程期間,需暫時有一個棲身的地方,所以另外的租屋費用也是一筆要負擔的支出。
  • 建議挑選風評好的建商比較有保障
  • 預售屋的一切都還算是紙上的作業,所以不確定性高,因此找風評良好的建商會比較有保障。
  • 實際居住的環境可能與想像有落差
  • 建議要實際到建築基地看看,確認周遭是否有自己不喜歡的設施(如電塔、宮廟、墓地),或者有其他大樓擋住房子的採光等,避免想像與實際情形落差太大。

3.預售屋紅單是什麼?與訂購單有什麼不同?

預售屋紅單是建商在「潛銷期」註1,開放民眾以預約的方式,保留優先購買的權力,其類型可以分為2種:

預售屋紅單是什麼?與訂購單有什麼不同?

  • 購屋買賣預約單
  • 消費者在看中一戶預售屋時,建商或是代銷業者,會請你拿出5萬~10萬當作訂金,在收下這筆錢後會開立一張紅色的單子,證明款項的收取與保留的戶型,並且為你保留7~10天該戶預售屋的購買權力,以上的過程即俗稱的「小訂」,這張單子就是俗稱的紅單
  • 購屋買賣訂購單
  • 在7~10天的保留期中,買賣雙方會針對價格、建材、客變等細節,作更進一步的討論,直到談妥所有條件後,買方需再付出約房屋總價5%~10%的金額,當作「補足訂金」的程序,此時賣方就會再給你一張紅色的「訂購單」。

註1:潛銷期指的是,建商還未公開銷售預售屋,但是已經開放VIP客戶可以先下訂金,並挑選條件較好的戶型。

小叮嚀:以上「預約單」與「訂購單」的差別在於,是否有「議價」。因為「預約單」只有保留的動作;「訂購單」已經涉及房屋價格的討論。只不過以上的二種單據都不算正式簽約,所以買賣雙方都可以反悔,並無條件退回所付的金額;只有在簽下「預售屋買賣契約書」後,因為種種原因反悔,才會有賠違約金的可能

紅單轉讓與轉售的差別

4.預售屋紅單可禁止轉售卻可以轉讓,差別在哪?

預售屋紅單禁止轉售

投資客利用與建商的關係良好,可以先拿到較好樓層或格局的戶型,並且以較低的價格簽下紅單,之後再將手上紅單加價轉售其他買家,並退簽自己手上的預售屋紅單,一來一往之間不用成本即可獲利,這也形成房價居高不下的幫兇。

不過政府為了遏止炒房的歪風,於2021年7月修法「實價登錄2.0」,其中明令規定預售屋紅單禁止轉售,建商也不得有保留出售等合約事項,一旦違反相關規定,按違規戶數處15萬~100萬的罰鍰。

預售屋紅單可以有條件轉讓

這個條件指的是,轉讓的過程中沒有任何「收益」,就沒有違法的疑慮。換句話說,紅單轉讓只要不收錢,你高興送給任何人,法律都管不到你。而以上轉讓的過程主要常見於家人之間的餽贈。

小叮嚀:雖然預售屋紅單可以轉讓給別人,但是有些建商會在紅單上特別加註但書:如「紅單和預售屋訂購單必須是同一人」、「只能三等親內轉讓」、「一年內不能更名」等,除此之外就不會被特別限制。

預售屋紅單的風險

5.預售屋紅單的風險

預售屋紅單常見的風險有三種,如以下所列:

  • 非正式合約
  • 「預售屋預約單」或「預售屋訂購單」都不算是正式合約,因此在保留期內反悔,都沒有違約的顧慮,也都可以無條件退還已繳納的預約金。因為沒有正式合約的約束力,也提高了預售屋紅單的不確定性,讓風險潛藏在其中。
  • 紅單也要課稅
  • 預售屋紅單已經明令禁止轉售外,若是被查獲非法轉售紅單者,則要被課5%~40%的綜合所得稅,以我國的稅率來說,算是非常重的懲罰性稅率。
  • 轉售與轉讓的分際要明確
  • 以上有提到,政府禁止紅單轉售,但是允許沒有「收益」的轉讓,因此若是真的要轉讓手上的紅單,須小心不可以有對價關係存在,否則一旦被稅務機關查獲,除了會被課以沉重的稅金外,也會被處以15萬~100萬的罰鍰。

6.預售屋常見Q&A

  • Q預售屋的屋主出售手中的預售屋契約,我適合「合約審閱期」的相關規範嗎?
  • A不適合「消費者保護法-合約審閱期」的規範,是針對「公司」對「個人,因此預售屋屋主手中的預售屋合約,並不適用在一般民眾,也就沒有5天的合約審閱期了。
  • Q朋友說可以拿到建商的預售屋紅單,這樣有違法嗎?
  • A沒有預售屋紅單的本質不違法,不過一旦轉售給第三人賺差價就屬違法
  • Q預售屋紅單逾期未補足訂金,或未即時簽定正式買房合約,我的紅單訂金被建商沒收,這樣合理嗎?
  • A預售屋紅單非正式契約,可以無條件反悔與退還訂金,所以建商沒收訂金是違法的行為,因此可以依循法律途徑向建商討回。

預售屋紅單的炒作,一直是房地產投資客獲取暴利的慣用手法,這也造成房價居高不下的原因之一。政府為了落實居住正義,於2021年7月開始重手整頓紅單亂象,希望能還給一般民眾居住的權利,並平衡日漸失控的房價。

預售屋紅單不確定性高,所以潛藏的風險也多,因此要拒絕私下紅單的轉賣,避免違法受罰之外,也不要讓自己助長了炒房的歪風。

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