《平均地權條例》修正案再出五大重拳，是否真能落實居住正義？

為遏止炒房亂象，近年政府打房動作頻頻！除央行隨聯準會多次升息，並搭配各項打房政策成功降溫房市外，行政院自2022年4月拍板通過、延宕8個月的《平均地權條例》修正案，終於在2023年1月10日三讀通過，祭出五大重拳強力打擊過熱房市。本文將為你介紹何謂《平均地權條例》？本次修正案，修訂重點有哪些？又會對現行房市產生什麼樣的影響？真的能夠落實居住正義嗎？

一、什麼是《平均地權條例》？

現行的《平均地權條例》包含規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公和土地使用等5大項目，前4項為平均地權的4大綱領，剛好能夠達成一個均衡的土地交易循環。

1.規定地價

當土地未經定價時，政府可以調查、參考分區內近一年土地買賣或收益價格，為其制定公平交易價格。定價每2年執行一次，以確保價格合理性。

2.照價徵稅

地價既經規定，就代表土地已具有一定價值，並隱含潛在收益能力。因此，土地持有人應按照土地規定地價，如實申報、繳納「地價稅」。

3.照價收買

照價收買旨在維護土地自由，並均衡地價水準。政府可基於「公益用途」、「修正低報現值」及「均衡私人土地持有數量」等目的，照價收買土地。

4.漲價歸公

規定地價後，土地價值可能因自然因素而上漲，當中產生的價值差，不應由土地持有人獨有。政府會據此徵收「土地增值稅」，將利益收歸公眾享有。

由此可見，《平均地權條例》的存在，就是為了避免在自由經濟制度的運作下，土地過度集中於少數人手中。為穩定市場，政府將有限度地介入、控管土地交易行為，以達成供需價格的平衡，以及公眾的利益。

二、《平均地權條例》修正案5大重點

房屋和土地一樣，同屬不可替代的剛性需求，供需與價格應當也要受到合理的管控，以達成人民居住的適足基本權利。然而近年來，住宅普遍存在商品化、私有化及金融化的問題，有心人士炒房，讓「買房」成為一般民眾遙不可及的願望。

《平均地權條例》修正案的目的，就在阻斷特定人士以浮報實價登錄價格、哄抬價格轉售契約牟利，或其他投機方式惡意炒作房市。本次修法的五大重點，包括「限制換約轉售」、「明訂炒房相關罰則」、「管制私法人購宅」、「建立檢舉獎金制度」，以及「納管解約申報登錄」等事項，期能遏止不當炒作，維護消費者的基本權益。

1.（增）限制預售屋及新成屋的換約、讓與及轉售

早在2020年12月，立法院就已三讀通過禁止市場交易預售屋紅單。本次《平均地權條例》修正草案，更進一步禁止契約轉讓行為，建商也不能同意或協助契約的炒作、轉讓，違者將按棟處罰50～300萬元。

不過，按照平均地權條例子法規定，符合下列三類型者，可讓與或轉售預售屋／新成屋契約：

1. 讓與／轉售對象為買受人配偶、直系或二親等內旁系血親。
2. 簽約後買受人死亡，其繼承人依法繼承換約。
3. 私法人合併依法承受，或解散清算後的財產歸屬之換約等。

除此之外，平均地權條例施行細則也針對以下情形，開放預售屋轉售，但須經過直轄市、縣（市）主管機關核准，且限定每兩年只能換約一戶。包含：

1. 買受人簽約後，非自願失業超過6個月內未就業。
2. 買受人死亡，繼承人無意保留。
3. 共同買受人間的轉售。
4. 房屋因災害毀損而不堪居住。
5. 本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡。
6. 本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症須 6 個月以上全日照顧 。

2.（增）明訂房市炒作定義，並制定相關罰則

未來不論是以線上或線下方式，散布不動產交易相關不實資訊，或是透過違規不實交易，以影響市場秩序或壟斷牟利，都會被視為惡意操縱行為。行為人將遭每筆交易100～5,000萬元的重罰，限期未改正更能連續處罰。

而不動產炒作行為的定義：

1. 透過電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式，散布不實銷售價格、銷售量，或將不合理開價誤導為成交價等相關資訊，影響不動產交易價格。
2. 利用人頭（如親屬、員工或僱工）排隊、付定金或簽訂虛假預約單、買賣契約等通謀虛偽手段，營造不動產交易活絡之表象，哄騙消費者搶購，引發民眾可能買不到房屋之恐慌。
3. 以網路、社群或於特定場所，自行、以他人名義或集結多數人，違規潛銷（如未取得建造執照即進行銷售）、未經授權擅自銷售、仲介、提供換約 轉售平台（通路）、 協助換約轉售，連續買入或加價轉售不動產，影響市場秩序或壟斷轉售牟利，藉機哄抬售價，使自住需求之民眾，須負擔更高之房價。
4. 從事其他影響不動產交易價格或秩序之操縱行為。

3.（增）管制私法人購入自用住宅行為

私法人購買住宅用房屋採許可制，除了限制用途外，私法人必須向中央主管機關提出使用計畫並取得許可。此外，移轉登記完畢後的5年內，除因強制執行、徵收或因其他法律因素外，都不能移轉、讓與房屋所有權，也不得進行預告登記。

私法人購屋用途的許可項目包含：

1. 宿舍使用，不可超過員工人數。
2. 具規模的出租經營使用，持有同一使用執照內5戶以上。
3. 衛生福利機構場所使用，例如長照機構等。
4. 合作社買受住宅，供社員共同使用。
5. 合建、實施或參與都更危老。
6. 其他經內政部公告的用途。

比較特別的是，如果符合下列情形，可納入納入「免經許可」項目：

1. 公國營事業或受政府捐助的財團法人
2. AMC／台灣金聯
3. 經紀業買受瑕疵物件
4. 法院拍賣
5. 文化資產
6. 優先購買權
7. 都市更新
8. 危老重建
9. 與土地所有權人簽訂合建契約，而買受土地所有權人的住宅。

4.（增）針對違規行為建立檢舉獎金制度

民眾如果發現不動產買賣過程中，或是申報實價登錄時有違規行為（例如買價登錄逾期、申報不實、紅單轉售、換約、AB約等），都可以檢具證明向縣市政府檢舉。若經查證屬實，民眾將可取得罰鍰中的30%金額，作為檢舉獎金（每案獎金不超過1,000萬）。

此外，為了防止浮濫檢舉，平均地權條例施行細則也明訂，檢舉獎金制度為實名制，且檢舉人須提供具體事證，如有偽造情形，則依法移送檢調。

5.（修）納管預售屋及新成屋買賣契約之解除行為

原本的《平均地權條例》只有針對預售屋買賣契約的「簽訂」進行管控，本次修訂草案亦將「解除」行為納入，規定若有解約情形，建商就要在30天內申報登錄，否則將按棟處罰3～15萬元。

想瞭解完整的《平均地權條例》修正內容及新舊法條對照表，可以點選以下連結閱讀：平均地權條例修正對照表。

三、《平均地權條例》修正案，真能實現居住正義嗎？

自2020年起，政府就打炒房動作頻頻，總計亮出7道金牌試圖降溫過熱房市。然而直到2022年央行隨聯準會連續升息，才讓房屋交易移轉數量減少近半，直到年底，房價才出現微幅的下跌趨勢。如今再祭《平均地權條例》修正案，真的能夠平抑房價、落實居住正義嗎？

先來看看打炒房的7道金牌，內容究竟有哪些？

其實不難發現，政府打炒房的重點，大多著眼於「抑制短期房價炒作」，增加房屋及土地的持有、轉售成本，讓投機客難再透過短期的加價交易獲利。綜觀而言，《平均地權條例》修正案，仍可視作政府打短線炒房的餘波，減少房市壟斷、不動產被當作融資槓桿的情形，以期恢復應有的房價水準。

但以實現居住正義的層面而言，《平均地權條例》修正案仍擔負著「健全房市市場」的長期性任務──本修正案或許並非全為實質性用途，帶來的更多是指標性的平權象徵。本修正案不僅對「惡意炒房行為」做出了明確的定義，制定相應罰則，更建立了吹哨人制度，無疑是刻下了居住正義的全新里程碑。

四、平均地權條例Q&A

• Q平均地權條例實施日期？
• 《平均地權條例》母法已於2023年2月10日正式生效，但相關子法與施行細則仍在研擬中，預定會在4月底～5月中公開，待相關條文擬定完成後，才會由行政院核定實施日期。

• Q平均地權條例施行細則改了什麼？
• 目前平均地權條例施行細則尚未出爐，預計將在4～5月上路，調整內容可能包含：預售屋禁止換約、限制私法人購屋的特殊情形。

• Q平均地權條例溯及既往的時間點？
• 這次的《平均地權條例》修法，嚴格禁止預售屋轉售及轉讓，大多數民眾最關心的就是溯及既往的時間點，不過目前政府傾向新法「不溯及既往」。

• Q平均地權條例對預售屋的影響？
• 平均地權條例針對預售屋炒作行為、紅單轉讓及買賣契約解約，都有嚴格的法規限制及罰則，目的就是為了穩定預售屋價格，讓購屋族買得起房。但是，近來也傳出有許多中大型建商，打算退出預售屋市場，未來首購族買房，可能更難買到自備款壓力相對較低的預售屋。