許多人買房時,會利用「房屋貸款」的方式購屋。只是房屋貸款流程繁瑣,需要準備的資料也不少,而這些問題常困擾有房貸需求的人。別擔心,本文將用最簡單的說明,帶你瞭解房屋貸款的申請流程,以及需要注意的地方,讓你一篇就能掌握申請房屋貸款時的所有眉角。
一、房屋貸款要準備哪些文件?
申請房屋貸款前,須準備好以下的證明文件:
- 身分證明:雙證件影本(含身分證+駕照or健保卡)與印章
- 收入證明:6個月以上薪轉證明、財力證明(如扣繳憑單、有價證券)
- 房貸申請書:向銀行索取房屋貸款申請書並填妥
- 買賣契約書:房屋買賣時所簽訂的契約影本
- 不動產權狀:如土地與建物謄本或不動產權狀等影本
二、房屋貸款的7個流程
備妥以上的文件後,就可以按照下列流程,向銀行申請房屋貸款。
Step1:申請適合的房貸
銀行房貸類型眾多,以購屋貸款來說,會有一般房貸、青年安心成家貸款、公教專屬房貸等類型,可以按照自身條件選擇合適的方案申請。
Step2:銀行對房屋鑑價
房屋貸款遞件申請後,銀行就會進行房屋鑑價的流程。根據房屋類型、坪數、屋齡、區域、房屋買賣的成交價等因素進行評估,以決定核貸的金額。
Step3:審核貸款的條件
銀行將審核申請人的聯徵報告、財務狀況、房屋條件等。當申請的條件越優秀,銀行所給予的房貸方案也會越好。
Step4:對保後進行簽約
房貸審核通過後,就會通知申請人貸款的內容,若是同意後就可以進行對保與簽約。對保的過程中,雙方將再次確認合約的內容,如額度、利率、綁約期,以及提前清償房貸時,是否有違約金等相關問題,若確認無誤後即可進行簽約。
Step5:房屋抵押權設定
房貸簽約完成後,銀行就會派員與你(也可以委託地政士),一同前往地政事務所,進行房屋抵押權的設定。提醒你,抵押權還可區分為,普通抵押權與最高限額抵押權2種,必須知道自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。
地政事務所會收取,設定金額的千分之一作為規費。假設房貸800萬,抵押權設定金額為房貸的1.2倍,即800萬x1.2=960萬。
抵押權設定規費為:960萬x1‰=9,600元
Step6:投保火災地震險
銀行為了避免房屋因火災、地震而毀損,導致無法回收貸款本金,因此會要求房貸申請人,必須投保火災與地震保險。
Step7:銀行對帳戶撥款
上述流程完成後,銀行將撥款至指定帳號中。當撥款完成後,房屋貸款契約正式生效,申請人必須依合約所載的日期,按時向銀行還款,直到房貸還清為止。
三、房屋貸款流程要多久?
房貸流程因不同的銀行而有所差異,通常來說需要1~2週的時間才能完成。各階段所需的時間如下表所列:
房貸階段 | 需要時間 |
---|---|
申請房貸 | 約1~2工作天 |
房屋鑑價 | 約2~4工作天 |
貸款審核 | 約1~3工作天 |
對保簽約 | 約1工作天 |
抵押權設定 | 約1~3工作天 |
申請保險 | 約1~2工作天 |
銀行撥款 | 約1工作天 |
四、房屋貸款注意事項有哪些?
申請房屋貸款時,還須要注意以下3點:
1.進行房屋貸款試算
房貸試算可以讓你預估,申請房貸後的月付金與利息總額。假設房貸800萬,利率為2.5%,在不含寬限期的情況下,試算還款期限20年、30年、40年的月付金與利息總額。
還款期限 | 月付金 | 利息總額 |
---|---|---|
20年 | 42,392 | 2,174,141 |
30年 | 31,610 | 3,379,424 |
40年 | 26,382 | 4,663,580 |
2.注意央行房貸規定
銀行會隨著央行的政策調整房貸方案,假設央行一旦升息,銀行房貸利率也會跟著調升;另外像是央行的第七波信用管制,限制第二戶房貸成數為5成,也影響了許多人的買房貸款計畫。
3.須投保火災地震險
雖然法律沒有強制規定,申請房貸時一定要買保險,但是銀行為了降低放貸的風險,大多會要求房貸申請人,必須為貸款的房子投保火災、地震險。
五、房屋貸款流程QA
房貸可能要繳的費用,有開辦費、帳管費、鑑價費、徵信費、代書費、保險費、抵押權設定費等。建議在進行房貸試算時,應將這些費用一併納入計算,才能準確評估出房貸月付金額。
二胎房貸申請流程,基本上與其他房屋貸款流程並無太大的差別。都是需要經過申請、審核、對保、簽約、設定、撥款等程序。
房屋貸款申請流程其實並不複雜,只要選擇適合自己的房貸方案,就可以依照本文的說明,向銀行提出申請。整個申請過程通常需要1~2週的時間,完成後就能取得所需的資金,幫助你實現買房的願望。