房貸流程懶人包，3分鐘掌握買房貸款大小事

購屋是重大財務決策，熟悉房屋貸款流程有助於精準掌握資金規劃。客觀數據顯示，標準房貸流程包含「申請房貸、房屋鑑價、條件審核、對保簽約、抵押權設定、投保火險地震險、銀行撥款」等7個步驟，整體作業約需耗時1至2週。本文將以客觀數據解析買房貸款的標準步驟、必備文件與衍生費用，協助申貸人順利完成買房計畫。

一、房貸流程的7個步驟

各家金融機構的房貸流程具備高度一致性，主要分為以下7個階段：

1.申請適合的房貸

銀行房貸類型眾多，以買房貸款來說，會有一般房貸、青年安心成家貸款、公教專屬房貸等類型，可以按照自身條件選擇合適的方案申請。

2.銀行對房屋鑑價

房屋貸款遞件申請後，銀行就會進行房屋鑑價的流程。評估標準涵蓋房屋類型、坪數、屋齡、座落區域，以及周邊實價登錄的成交行情，以此客觀數據決定最終核貸的金額上限。

3.審核貸款人條件

銀行將審核申請人的聯徵報告，審視申請人的信用紀錄、負債比例與財力狀況。信用評分越高、收入越穩定，核貸的利率與成數條件越佳。

4.對保後進行簽約

房貸審核通過後，就會通知申請人貸款的內容，若是同意後就可以進行對保與簽約。對保的過程中，雙方將再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期，以及提前清償房貸是否有違約金等相關問題，若確認無誤後即可進行簽約。

5.房屋抵押權設定

房貸簽約完成後，銀行就會派員與你（也可以委託地政士），一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。提醒你，抵押權還可區分為，普通抵押權與最高限額抵押權2種，必須知道自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。

6.投保火災地震險

銀行為了避免房屋因火災、地震而毀損，導致無法回收貸款本金，因此會要求房貸申請人，必須投保火災與地震保險。

7.銀行對帳戶撥款

完成抵押權設定與保險投保後，銀行會將貸款金額撥付至指定帳戶（或履約保證專戶）。撥款完成即代表房貸契約正式生效，借款人須依約定時間按期還款。

二、房貸流程各階段需要多少時間？

房貸流程因不同的銀行而有所差異，通常來說需要1~2週的時間才能完成。各階段所需的時間如下表所列：

三、買房貸款需要準備哪些文件？

申請房屋貸款前，須準備好以下的證明文件：

• 身分證明：雙證件影本（含身分證+駕照or健保卡）與印章
• 收入證明：6個月以上薪轉證明、財力證明（如扣繳憑單、有價證券）
• 房貸申請書：向銀行索取房屋貸款申請書並填妥
• 買賣契約書：房屋買賣時所簽訂的契約影本
• 不動產權狀：如土地與建物謄本或不動產權狀等影本

四、房貸流程中會有哪些費用？

房貸流程中，會產生許多不同費用的支出，常見的有以下幾種：

• 鑑價費：本土銀行有自己內部的鑑價人員，因此可能不收取房屋鑑價費；外商銀行大多會委託房屋鑑價師進行評估，行情約在5,000元以內。
• 徵信、帳管費：各家銀行收取標準不同。
• 火災、地震險：二者需每年投保。火險保費視房屋狀況而定；地震險保費採全國單一費率為1,350元。
• 謄本、書狀費：謄本費每張20元，書狀費每張80元。
• 地政士費（代書費）：行情約在2,500~6,000元。
• 地政規費：含所有權移轉登記費（按房屋現值、土地申報價千分之一計算）、貸款抵押權登記費（按貸款金額1.2倍的千分之一計算）。分別試算如下：

五、房貸流程注意事項有哪些？

申請房屋貸款時，還須要注意以下3點：

1.注意央行房貸規定

銀行會隨著央行的政策調整房貸方案，假設央行一旦升息，銀行房貸利率也會跟著調升；另外像是央行的第七波信用管制，限制第二戶房貸成數為6成，也影響了許多人的買房貸款計畫。

2.進行買房貸款試算

房貸試算可以讓你預估，申請房貸後的月付金與利息總額。假設房貸800萬，利率為2.5%，在不含寬限期的情況下，試算還款期限20年、30年、40年的月付金與利息總額。

3.須投保火災地震險

雖然法律沒有強制規定，申請房貸時一定要買保險，但是銀行為了降低放貸的風險，大多會要求房貸申請人，必須為貸款的房子投保火災、地震險。

六、房貸流程常見QA

房屋貸款是購屋計畫中的核心環節，掌握包含鑑價、審核、對保、設定至撥款的7大標準步驟，有助於申貸人提前準備財力證明並預估所需時間。實務上，除了比較各家銀行的利率與核貸成數，亦需將地政規費、保險費與帳管費等衍生費用納入財務評估。建議申貸人時刻關注央行最新的信用管制政策，並透過最新數據試算各年期的還款負擔，從而做出最穩健的房貸決策。