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斡旋金要多少才合理

斡旋金要付多少合理? 下斡旋要注意! 避免中陷阱

有過買房經驗的民眾,對於「斡旋金」這個名詞應該都不陌生;而對於有買房打算的首購族,「斡旋金」是你必須知道的一個重要流程。以下整理有關於「斡旋金」應該注意的事項,讓你在買房過程中順利避開業者的話術與陷阱,順利達成買房的人生大事。

1.什麼是斡旋金?與「要約書」有什麼不同?

「斡旋金」又稱為「議價保證金」。在買房子的過程中,房仲通常會建議你先拿出一筆錢當作斡旋金,目的在於向屋主表示買房的誠意,並非只是胡亂開價而已;而當屋主接受你的出價後,這筆斡旋金就會轉為「定金。舉例來說,房屋總價800萬,斡旋金支付10萬,議價成功轉為「定金」後,房屋買賣的尾款則為790萬。

  • 「定金」與「訂金」的差異在哪裡?
  • 定金訂金
    內容已經「確定」將這筆錢納入購買金額內。在「合約可以履行」的情形下,預先支付的款項。
    可不可以反悔可以反悔,但是拿不回來。有些違約情況,還可能要付雙倍違約金。可以反悔,合約沒有特別註明,就可以拿回。

要約書是什麼?

買賣房屋的過程中,因為「斡旋金」還沒有明確的法律規範,所以造成層出不窮的糾紛。因應此一情況,內政部推出公版的「要約書」來代替「斡旋金」,其二者的差異如下表所示:

斡旋金要約書的差別斡旋金要約書
功能表達買方的誠意,也讓房仲與屋主進行議價時更有動力。由買方簽屬購買意願的契約書,房仲可以拿這份要約書與屋主議價。
金額尚無標準規範,大約為房屋總價的1%~3%;或是10萬~20萬之間。不用支付任何金額。
議價成功斡旋金轉為定金即可簽約或支付訂金
議價失敗斡旋金退回買方。要約書廢止。
違約買方違約,斡旋金沒收;賣方違約,賣方加倍斡旋金給買方買方違約,支付房屋總價3%給賣方;賣方違約,支付房屋總價3%給買方。

斡旋金和要約書有什麼差別

斡旋金與要約書處理方式大不同

由以上的說明我們可以知道,「要約書」一旦違約,須賠償的違約金通常為房屋總價的3%,比起一般斡旋金的違約金額更高,所以「要約書」的使用情形比「斡旋金」要來得少。

2.斡旋金(要約書)的流程

斡旋金與要約書的性質接近,因此以下一併說明二者的流程:

斡旋金和要約書的流程

3.斡旋金常見的陷阱有哪些?

只要是書面合約,都要小心業者玩起文字遊戲,因此以下整理有關於斡旋金常見的四大陷阱:

(1)一定要付斡旋金才可以議價

除了斡旋金外,還有「要約書」的議價方式,可以選擇自己能接受的方式議價

(2)斡旋金越高,越容易議價成功

房仲有時會鼓吹「斡旋金越高越能表示你買屋的誠意」,但屋主在意的其實是買方的出價是否接近底價,至於斡旋金最後都會回歸總房價中,因此斡旋金的多寡,並非決定買賣成功的絕對因素,所以別輕易被房仲的話術所影響了。

(3)屋主須注意「專任約」的限制

屋主簽定「專任約」的委託,而且在委託合約上勾選「斡旋只要達到底價,自動轉為定金」的條款,此時只要買方簽下斡旋金契約書,而且出價達到屋主的底價時,那麼這項條款自動生效,一旦反悔就視同違約。

(4)斡旋金還不是正式合約,先簽個名而已

任何的白紙黑字的合約都具有法律效力,因此斡旋金契約書一旦簽名,房仲就有權代表你與屋主議價,假如你簽名後反悔,卻已經「斡旋轉定」註1了,付出的斡旋金是會被無條件沒收的。

註1斡旋轉定」指的是,當你出價已經達到屋主底價時,這時候的斡旋金自動轉為定金

4.斡旋金常見Q&A

  • Q下了斡旋金後可以反悔嗎?
  • A可以。有二種情況:
    (1)斡旋金議價書未送達屋主手中,買方反悔可以無條件退還斡旋金。
    (2)斡旋金議價書已送達屋主手中,買方反悔則斡旋金被無條件沒收。
  • Q一定要付斡旋金,房仲才肯與屋主議價嗎?
  • A不一定。在房市熱絡的時候,不付斡旋金房仲幾乎不會替買方與屋主議價;反之,在房市冷清時,也是會有些房仲冒著做白工的風險,抱著賭賭看的心態與屋主議價。但是總體來說,不付斡旋金,房仲通常議價的意願都不高。
  • Q斡旋金不利買方,只對房仲與屋主有好處嗎?
  • A不是。斡旋金對買方、房仲與屋主三方都有好處,除了可以預防買方與屋主反悔外,也可以讓房仲在議價上更有動力,進而提高買賣房屋成功的機率。
  • Q屋主會知道斡旋金的實際金額嗎?
  • A不會。通常斡旋金是給房仲的一顆定心丸,也是減少做白工的一種保障;而對屋主來說,只在乎買方的出價而已,就算有斡旋金,成交後也會轉為定金而已,所以斡旋金的實際金額,屋主不會很在意,而房仲通常也不會主動告知。

 

只要是簽了名的合約,都具有法律效力,因此不論「斡旋金」或「要約書」,都不可以抱著兒戲的心態隨意出價,以免造成達到屋主期望的底價時,卻又因為種種因素,反悔不想買的違約情形,這時就要有斡旋金被沒收的心理準備。

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