房屋貸款成數不夠怎麼拉高?6個提高房貸額度的方法

房屋貸款成數不夠怎麼拉高?6個提高房貸額度的方法

房屋貸款成數不夠怎麼拉高?6個提高房貸額度的方法

好不容易存夠一筆錢買房,簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低,自備款準備不夠該怎麼辦?7個超實用方法教你如何拉高房貸額度。

一、房屋貸款成數為什麼會不足?

很多人會納悶,明明覺得自己信用條件不差、房子也沒有太大問題,為什麼還是會碰到房屋貸款成數不足的情況呢?

1.受銀行申請條件分級影響

在審核房屋貸款成數時,最重要的兩大審核指標,就是房屋條件和貸款人的信用條件,因此在接到房屋貸款申請時,銀行所做的第一件事,其實就是將貸款房屋和貸款人的條件進行分級。接著,銀行才會進行更為深入的評估,來決定最終要核發多少房貸成數。

(1)房屋分級條件:座落地點

銀行房貸的貸款成數,會取決於房子座落地點。將地理位置拉遠,廣義來說銀行最喜歡的區域是六都,但在各縣市裡,地理位置還是能夠劃分得更細,依據蛋黃區、蛋白區、重劃區、嫌惡區域等分為A~E等五個層級。銀行最喜歡的當然是A、B、C三個區域,D區物件勉強;如果是房屋是座落於E區,除非借款人條件很好,如上市櫃公司員工、軍公教人員,否則銀行都會婉拒。

(2)貸款人分級條件:職收狀況

由於職收條件在一定程度上,也象徵著貸款人的還款能力,因此銀行也會把貸款人分為A~C三個等級,A級客戶為軍公教、上市櫃公司員工,享有較好的房貸成數、貸款條件,或是更高的過件機率。而一般辦公室上班族,則屬於條件普通的B級,房貸成數約7~8成。最有可能房貸成數不足的族群則是C級客戶,包括領現族、信用小白等。銀行主要的承作客群是A、B兩大族群,C級則不太喜歡。

2.受貸款人信用條件不足影響

現在銀行貸款很嚴格,稍有風吹草動,恐怕造成房貸成數不足。所以要貸款以前,務必要事先確定自己的負債比和聯徵報告,都已經調整到最佳的狀態。這兩個項目都算是一般人不會特別去注意的部分,那麼要怎麼了解負債比和聯徵報告,並做出相應調整,避免房貸成數不足的狀況呢?

(1)降低負債比例

負債比的計算方式,就是用你每個月的薪資作為基準,去計算貸款支出會占用你收入的多少比例。一般來說,銀行可接受的負債比約為70%,如果你的月薪是5萬元,且目前沒有任何債務,核貸的房貸成數均攤下來,成為每月3.5萬元的房貸支出,銀行是可以接受的。反之,如果你還有其他債務支出,銀行就不會願意核給你理想的房貸成數。

(2)提升信用評分

還有一個比較關鍵就是你的聯徵報告。銀行在核定你的房貸成數前,一定都會調查貸款人的信用評分是多少?千萬不要使用信用卡循環,因為這是讓信用評分降低的最主要原因。實務上常見父母出頭款買房,但子女到了銀行申辦房貸才發現負債比太高,使得房貸成數不足,需要父母進來作保,才能取得理想的房貸成數。

小知識:房貸成數不足的談判小技巧

如果擔心房貸成數不足,可以和賣方協商,在買賣合約中附加一個但書,也就是「如果貸款的金額未達理想額度,就必須無條件解約」,這樣才不會明明房貸成數不足,卻還是被套在合約中,必須硬著頭皮履行。

二、提高貸款成數的方法?

1.提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

2.提供財力證明

如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外,你也可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右),並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

3.提供保證人或擔保品

提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。

4.跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

5.找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

6.購買房貸壽險

對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。

提高貸款成數的方法

三、自備款準備不夠,有其他取得資金的辦法嗎?

有的。常見的增加額度方法有:

  • 房貸信貸/房貸附加信貸(房屋作抵押)
  • 個人信用貸款
  • 汽車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案,合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款,就有機會取得較低的利率(但還是比房貸高),大約3%~6%;如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款,就可能因為沒有抵押品,利率拉高到4%以上,甚至更高。信用貸款的還款期限較短、最多7年,因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

好 事 真 心 話

先辦信貸再辦房貸,和先辦房貸再辦信貸有差嗎?

有差。一般信貸沒有抵押品,審核會比較嚴格,如果先辦房貸的話,就會拉高你的負債比,之後要再借一般信貸的條件就會變差;但如果是先辦信貸,因為房貸有設定房屋抵押的關係,在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。

除了申辦信貸,你也可以選擇申請汽車貸款,來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務,不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比,而且貸款額度最多只有車價的100%;融資公司不僅審核較寬鬆,也不會影響你的信用評分,重點是融資公司的車貸,聯徵報告上是看不到的,而且貸款額度可以到車價的220%,可以幫助你解決資金不足的問題。

買房是一件人生大事,建議購屋前就要先做好財務規劃,自備款多準備點,畢竟房貸一揹就是二、三十年,如果沒有妥善理財,很容易落入債務愈揹愈多的窘境。

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