目錄
房屋貸款成數不夠怎麼辦?7個關鍵原因和提高房貸額度的方法

房屋貸款成數不夠怎麼辦?7個關鍵原因和提高房貸額度的方法

 

好不容易存夠一筆錢準備買房置產,簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低,怎麼會這樣?自備款準備不夠該怎麼辦?一篇搞懂7個影響房貸成數的關鍵原因,以及提高房貸額度的7種方法。

1. 購屋的流程

 購屋流程

假設你今天看到滿意的房子,大致上的購屋流程有:

(1) 議價付訂金

買方可透過要約書或斡旋金的方式議價,若議價成功,斡旋金即轉為訂金(房屋總價的2%~5%)

(2) 簽約

買賣雙方在地政士(代書)見證下簽訂不動產買賣契約書。

(3) 用印

將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書,並決定貸款銀行。

(4) 完稅

完成對保後,補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶,並繳交契稅、印花稅等稅金。

(5) 過戶

移轉房屋所有權人至買方名下,並做房屋抵押權的設定登記,銀行撥款。

建議在銀行撥款前完成驗屋。

(6) 交屋

買賣雙方現場點交權狀等資料,確認沒問題即完成交屋。

2. 購屋貸款的流程

購屋貸款的流程

通常在你簽完不動產買賣契約書之後,就可以開始找銀行申請購屋貸款,流程如下:

(1) 申請

申辦購屋貸款前,建議可以先找2 ~ 3間銀行進行比較,決定好要跟哪間銀行辦理房貸後,準備以下文件資料並填寫房屋貸款申請書:

身分證影本及戶口名簿影本
所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪資轉帳存摺等)
財力證明(如股票基金、基金對帳單、定存單、有存款的活儲存摺等)
買賣契約書影本

如果有保證人,前三項文件資料也需要一併提供。

(2) 估價

銀行會對你的房子進行鑑價評估,房屋類型及座落區域都會列入評估,通常還會參考實價登錄、房仲價格以及銀行內部資訊來決定房屋總值。

(3) 審核

接著銀行會根據你的財力狀況、信用狀況和房屋狀況來進行徵信作業,決定是否核貸,並訂出你的可貸額度和貸款利率。

銀行通知審核結果後,如果對於貸款條件不滿意,可以提出向銀行提出申覆,不過通常申覆成功的機率非常小,建議可找2~3家銀行同時評估貸款。

(4) 對保

房貸申請核准後,即可與銀行進行對保,簽訂房屋借款契約,並辦理開戶手續。

(5) 設定

接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所,申請房屋所有權過戶與抵押權設定作業,通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。

(6) 撥款

所有權移轉過戶與抵押權設定完成後,銀行即可進行撥款作業,完成撥款作業後,貸款契約也立即生效,接下來就可以進行交屋手續,完成購屋所有流程。

※延伸閱讀:2021銀行房貸利率比較,快速掌握房貸3重點

3. 房屋貸款的貸款成數怎麼計算?

 

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

假設你購買1,000萬元的房子,但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成,那你的可貸額度就是720萬元。

900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度)

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

銀行鑑估值通常是成交價的9成左右,建議準備頭期款(自備款)的時候,最好準備成交價的3~4成比較安全。

4. 貸款成數不足的原因?

購屋貸款成數不足的原因

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:物件的條件貸款人的條件

(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大

 

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。

※延伸閱讀:實價登錄2.0修正重點

假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子,銀行給你的貸款額度是1,000萬元,這代表什麼意思?

根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算,台中市西區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成,我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢:

1,000萬元(可貸額度) ÷ 0.75(貸款成數)= 1,333萬元(鑑估淨值)

購屋前,建議先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

(2) 不同類型的房子會影響貸款成數嗎?

 

會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類:

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
貸款成數 8成 7~8成 5~7成


房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價。

 建物類別分類:

房屋類型 電梯大樓 公寓 透天厝 別墅 套房
貸款成數 7~8成 7~7成5 6~7成5 6~7成 5~7成

資料來源:財團法人金融聯合徵信中心

房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房都屬銀行較不喜歡的房屋類型。

(3) 屋齡會影響貸款成數嗎?

 

通常不太會有影響。比起屋齡,房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考:

屋齡 0~6 6~12 12~18 18~24 24~30 30~36 >36
平均貸款成數 7成5 7成1 6成9 7成 7成1 7成 7成1

資料來源:財團法人金融聯合徵信中心

(4) 房子的所在區域會影響貸款成數嗎?

 

會的。基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。

如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。

我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數:

區域 貸款成數
台北市 7~8成
新北市 5.5~8成
台中市、台南市、高雄市 5.5~7.5成
桃園市、新竹縣市、彰化縣 5.5~7成
雲林縣 6~6.5成
苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 5.5~6.5成
基隆市、澎湖縣、金門縣 6成
南投縣、嘉義縣 5.5~6成

資料來源:國泰世華銀行

除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。

※延伸閱讀:影響房貸額度與成數的5大地雷房型!

(5) 收入高低會影響貸款成數嗎?

 

會的,而且非常重要。你的房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。

假設小明月收4萬,想要購買1,000萬元的房子,如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%,並採本息平均攤還,那麼小明的房貸月付金額是27,610元。

27,610元(房貸月付金) ÷ 40,000元(月收入)× 100%  = 69%(收支負債比)

如果小明名下的負債只有這筆房貸,那麼小明的負債比就是69%,其實已經算危險了,萬一名下再多一筆負債(信用卡、信貸、車貸都算),貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。

收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。

(6) 工作性質會影響貸款成數嗎?

 

會的。就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。

相反的,如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士,或者任職於百大企業的正式員工,以及軍公教人員,都屬於銀行較喜歡的族群,就有機會取得較好的貸款條件。

(7) 信用評分會影響貸款成數嗎?

 

會的。當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄。

信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的貸款條件。

如果你最近一年有買房的打算,建議避免做這些會影響信用評分的事:

信用卡或貸款遲繳
動用信用卡循環利息
使用信用卡預借現金
聯徵被查詢次數超過3次
無授信往來紀錄(信用空白)
申請貸款(信用貸款或汽車貸款)

※延伸閱讀:影響信用評分的幾件事

想了解自己的信用評分如何,你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告,每年都可以免費查詢一次,查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

※延伸閱讀:如何查詢個人信用報告

5. 房屋貸款的貸款成數不足怎麼辦?

(1) 如果貸款成數不足,可以解約嗎?

 

如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

因此,建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

建議附註條件要寫清楚,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!

《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

圖片來源:內政部

(2) 自備款準備不夠,有其他取得資金的辦法嗎?

 

有的。常見的增加額度方法有:

房貸信貸/房貸附加信貸(房屋作抵押)
個人信用貸款
汽車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案,合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款,就有機會取得較低的利率(但還是比房貸高),大約3%~6%;如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款,就可能因為沒有抵押品,利率拉高到4%以上,甚至更高。

信用貸款的還款期限較短、最多7年,因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

題外話:先辦信貸再辦房貸,和先辦房貸再辦信貸有差嗎?
有差。一般信貸沒有抵押品,審核會比較嚴格,如果先辦房貸的話,就會拉高你的負債比,之後要再借一般信貸的條件就會變差;但如果是先辦信貸,因為房貸有設定房屋抵押的關係,在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。

除了申辦信貸,你也可以選擇申請汽車貸款,來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務,不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比,而且貸款額度最多只有車價的100%;融資公司不僅審核較寬鬆,也不會影響你的信用評分,重點是融資公司的車貸,聯徵報告上是看不到的,而且貸款額度可以到車價的220%,可以幫助你解決資金不足的問題。

建議選擇股票上市的融資公司較有保障,目前全台最大的三間股票上市融資公司為:中租、裕融、和潤。

6. 提高貸款成數的方法?

提高購屋貸款成數的方法

(1) 提早養信用

 

信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。

信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

(2) 提高財力證明

 

如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。

儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外,你也可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右),並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

(3) 提供保證人

 

提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。

提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。

(4) 提供其他擔保品

 

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。

(5) 跟貸款銀行密切往來

 

通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

(6) 找建商或房仲配合的銀行

 

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

(7) 購買房貸壽險

 

對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。

房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。

以上就是我們整理的7個房屋貸款成數不足的原因,以及提高貸款成數的7種辦法。買房是一件人生大事,建議購屋前就要先做好財務規劃,自備款多準備點,畢竟房貸一揹就是二、三十年,如果沒有妥善理財,很容易落入債務愈揹愈多的窘境。

區塊 二胎
區塊 汽車
區塊 機車new
good4
撥款快速
good5
無服務費
good6
免收入證明
good2
不限職業
good3
不看負債比
good1
免看信用
2021關於我們
關於我們
2021聯絡我們
聯絡我們
2021房貸試算
房貸試算
2021房貸流程
房貸流程
2021汽車貸款
汽車貸款
2021機車貸款
機車貸款