房屋貸款成數不夠怎麼拉高？6個提高房貸額度的方法

好不容易存夠一筆錢買房，簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低，自備款準備不夠該怎麼辦？7個超實用方法教你如何拉高房貸額度。

一、房屋貸款成數為什麼會不足？

很多人會納悶，明明覺得自己信用條件不差、房子也沒有太大問題，為什麼還是會碰到房屋貸款成數不足的情況呢？

1.受銀行申請條件分級影響

在審核房屋貸款成數時，最重要的兩大審核指標，就是房屋條件和貸款人的信用條件，因此在接到房屋貸款申請時，銀行所做的第一件事，其實就是將貸款房屋和貸款人的條件進行分級。接著，銀行才會進行更為深入的評估，來決定最終要核發多少房貸成數。

（1）房屋分級條件：座落地點

銀行房貸的貸款成數，會取決於房子座落地點。將地理位置拉遠，廣義來說銀行最喜歡的區域是六都，但在各縣市裡，地理位置還是能夠劃分得更細，依據蛋黃區、蛋白區、重劃區、嫌惡區域等分為A～E等五個層級。銀行最喜歡的當然是A、B、C三個區域，D區物件勉強；如果是房屋是座落於E區，除非借款人條件很好，如上市櫃公司員工、軍公教人員，否則銀行都會婉拒。

（2）貸款人分級條件：職收狀況

由於職收條件在一定程度上，也象徵著貸款人的還款能力，因此銀行也會把貸款人分為A～C三個等級，A級客戶為軍公教、上市櫃公司員工，享有較好的房貸成數、貸款條件，或是更高的過件機率。而一般辦公室上班族，則屬於條件普通的B級，房貸成數約7～8成。最有可能房貸成數不足的族群則是C級客戶，包括領現族、信用小白等。銀行主要的承作客群是A、B兩大族群，C級則不太喜歡。

2.受貸款人信用條件不足影響

現在銀行貸款很嚴格，稍有風吹草動，恐怕造成房貸成數不足。所以要貸款以前，務必要事先確定自己的負債比和聯徵報告，都已經調整到最佳的狀態。這兩個項目都算是一般人不會特別去注意的部分，那麼要怎麼了解負債比和聯徵報告，並做出相應調整，避免房貸成數不足的狀況呢？

（1）降低負債比例

負債比的計算方式，就是用你每個月的薪資作為基準，去計算貸款支出會占用你收入的多少比例。一般來說，銀行可接受的負債比約為70%，如果你的月薪是5萬元，且目前沒有任何債務，核貸的房貸成數均攤下來，成為每月3.5萬元的房貸支出，銀行是可以接受的。反之，如果你還有其他債務支出，銀行就不會願意核給你理想的房貸成數。

（2）提升信用評分

還有一個比較關鍵就是你的聯徵報告。銀行在核定你的房貸成數前，一定都會調查貸款人的信用評分是多少？千萬不要使用信用卡循環，因為這是讓信用評分降低的最主要原因。實務上常見父母出頭款買房，但子女到了銀行申辦房貸才發現負債比太高，使得房貸成數不足，需要父母進來作保，才能取得理想的房貸成數。

• 小知識：房貸成數不足的談判小技巧
• 如果擔心房貸成數不足，可以和賣方協商，在買賣合約中附加一個但書，也就是「如果貸款的金額未達理想額度，就必須無條件解約」，這樣才不會明明房貸成數不足，卻還是被套在合約中，必須硬著頭皮履行。

二、提高貸款成數的方法？

1.提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

2.提供財力證明

如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

3.提供保證人或擔保品

提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。

4.跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

5.找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。

6.購買房貸壽險

對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。

三、自備款準備不夠，有其他取得資金的辦法嗎？

有的。常見的增加額度方法有：

• 房貸信貸／房貸附加信貸（房屋作抵押）
• 個人信用貸款
• 汽車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案，合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款，就有機會取得較低的利率（但還是比房貸高），大約3%~6%；如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款，就可能因為沒有抵押品，利率拉高到4%以上，甚至更高。信用貸款的還款期限較短、最多7年，因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

買房是一件人生大事，建議購屋前就要先做好財務規劃，自備款多準備點，畢竟房貸一揹就是二、三十年，如果沒有妥善理財，很容易落入債務愈揹愈多的窘境。