買房遇到房貸成數不足，通常源於四大客觀因素：房屋位置條件不佳（如鄰近嫌惡設施）、個人職務收入評級較差、每月負債比大於70%，或聯徵信用分數低於600分。若首購族面臨自備款不足與貸款額度落差，實務上有6種提升房貸成數的方法：包含維持信用卡全額繳清以培養信用、提供連續半年以上的常態存款優化財力證明、增加財力優良的二等親內保證人、優先向建商或房仲配合的銀行申貸、搭配購買房貸壽險降低銀行風險，以及與申貸銀行建立長期良好往來紀錄。此外，為防範貸款核准成數不如預期而衍生違約賠償，實務上建議於房屋買賣合約中加註「房貸成數未達指定額度則無條件解約」的但書條款。本文將以客觀數據與審核標準，解析房貸成數不足的原因與應對策略。
一、房貸成數不足的原因
房貸核貸成數主要取決於「房屋擔保品價值」與「借款人授信條件」兩大面向，具體原因如以下4點：
1.房屋位置不佳
銀行最喜歡的房屋位置，大多落在六都。不過，六都中還是有各自的精華區與偏遠區。像是房子買在蛋黃區，房貸成數自然會比蛋白區來得高一些。另外，若是房子附近有嫌惡設施，如電塔、宮廟、基地台、靈骨塔、殯儀館等，也會拉低你的房貸成數。
2.職收狀況較差
銀行依據借款人的職業穩定度與收入來源分為A、B、C三個等級:
- A級客戶：軍公教人員、上市櫃公司百大企業員工，享有最優房貸成數。
- B級客戶：具備薪轉證明的常規上班族，房貸成數多落在7至8成。
- C級客戶：無固定底薪、領現族群或信用小白，核貸成數通常較低。
3.負債比例較高
負債比簡單來說，就是每月支出／每月收入的比例。一般來說，銀行授信的負債比容忍上限通常為70%。假設月薪五萬，單純只有一筆房貸支出，沒有任何負債的話，那麼你的房貸支出可以來到3.5萬。一旦超過70%的上限，如有信用卡債、其他銀行貸款等，都會影響你的房貸成數，負債比過高甚至會被銀行婉拒房貸的申請。
4.信用分數不足
申辦銀行貸款前，銀行一定會調閱你的聯徵紀錄。只要聯徵報告上有信用卡循環、銀行貸款遲繳、未繳等情況，都會拉低你的信用分數。建議申請銀行房貸，信用分數600分是基本門檻，超過700分以上則代表信用優良，可以讓你有機會爭取到更好的房貸成數。
二、提高房貸成數的6種方法
瞭解房貸成數不足的原因後，接下來本文將提供6種提高房貸成數的方法，讓房屋首購族群在買房時，可以選擇適合自己條件的方式，完成買下人生第一間房的目標。
1.培養良好的信用分數
信用分數是可以培養的！只要持有一張信用卡，並且沒有卡費遲繳、未繳，以及信用卡循環等情形，在持卡期間以全額付清的方式繳款，隨著時間的累積就能提高你的信用分數。
2.優化個人的財力證明
銀行看重長期的還款能力。建議在申辦房貸前，至少維持半年以上每月固定存入一筆資金至帳戶（尤以計畫申辦房貸的銀行帳戶為佳）；或於申貸前2至3個月存入10萬元以上款項且不動用。若持有儲蓄型保單，亦可作為財力補強的證明。
3.培養良好的銀行關係
選擇要辦房貸的銀行，持續地存錢到該銀行帳戶中；或是申辦該銀行的信用卡，保持良好的繳款紀錄，避免卡費遲繳、未繳、卡循等情形。只要經過一段時間的培養，就能提高房貸過件率，並且有機會爭取到較為優惠的房貸成數。
4.增加保證人或擔保品
提供信用與財務狀況良好的保證人，或是將沒有貸過款的不動產作為擔保品，以上二種方式，同樣有利於提高房貸成數。提醒你，保證人的條件必須是配偶、直系血親（父母子女）、旁系血親（兄弟姊妹），並且不可有信用瑕疵，或是負債比過高等情形。
5.購買銀行的房貸壽險
房貸壽險是指，如果未來房貸申請人發生意外，導致失能或身故，保險公司就會代為清償剩餘的房屋貸款。對於銀行來說，可以降低房屋貸款的風險。因此，當你主動向銀行提出要申辦房貸壽險時，有機會可以幫你爭取到較優惠的房貸成數。
6.選擇建商或房仲的配合銀行
購買預售屋或是新成屋時，建議可以考慮向建商配合的銀行申請房貸，因為是整批房子在議價，所以有機會爭取較好的房貸成數；假如買的是中古屋，也可以詢問房仲是否有配合的銀行，並且向其申請房貸，同樣有利於你可以取得較為優惠的房貸成數。
三、自備款不足時取得額外資金的3種方式
若房貸成數已達極限，仍面臨自備款不足的缺口，可評估以下3種取得額外資金的管方式，但須留意相關法規與風險：
1.個人信用貸款
許多人會考慮以信用貸款的方式，補齊房貸成數不足的部分。不過提醒你，因為央行打炒房的關係，並不允許除了房屋貸款以外的資金流入房市。一旦被查獲，信用貸款可能會被追回。因此想要以信貸補齊房貸成數不足的部分，還是需要謹慎評估與考慮。
2.房貸附加信貸
部分銀行提供「房貸加信貸」的專案產品。以房屋為主要擔保，若房貸成數不足，由同一銀行發放一筆信貸補足缺口。由於兩筆貸款皆由同機構承擔風險，此類信貸的利率通常高於一般房貸，且審核標準極為嚴格。
3.申請汽車貸款
名下有一部車，也可以將汽車當作擔保品，向銀行或是融資公司申請汽車貸款。不過汽車貸款額度，將受到汽車殘值所影響，像是車齡越高可貸額度就越少，銀行甚至婉拒15年以上的汽車申請貸款。
四、房貸成數不足常見QA
不一定。央行第七波選擇性信用管制新增，名下有房屋的人，除了第一戶購屋貸款不得有寬限期外，第二戶購屋貸款最高成數只有5成，第三戶以上或是豪宅的貸款只剩3成。由以上來看，只要是房屋首購族，而且不是買豪宅的人，所申請的房貸成數，並不會受到政府打炒房的影響。
建議採取兩項防範措施：第一，購屋前先利用銀行提供的房貸試算工具，或直接請銀行進行初步鑑價與額度初估；第二，於簽署不動產買賣契約時，務必在合約中加註「房貸成數若未達總價之O成，本買賣契約無條件解約，賣方須無息退還已收定金」的但書條款。
買房前自備款多準備一些，讓自己的買房條件較為充足後，才有機會挑選到自己喜歡的房子。建議房屋首購族群，可以參考本文所提供的6大方法，就有機會突破房貸成數不足的困境，完成買下人生第一間房的目標。
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