「房貸寬限期」是什麼?對於房貸族群來說會有什麼影響?「房貸寬限期」有哪些限制?中央銀行「房貸寬限期」的取消條件有哪些?這些問題本篇將一一解答,並說明房貸寬限期有什麼優缺點?以及適合哪些人申請?
一、房貸寬限期是什麼?
房貸寬限期是指在房屋貸款的期間,前1~3年(最長5年)只需繳交利息,暫時不用還本金,這段時間的還款壓力會比較小,但寬限期一結束就要每期償還本金+利息,還款壓力增加,在使用寬限期之前,需先評估自己的財務狀況,以免發生週轉不靈的情況。
二、房貸寬限期適合哪些人申請?申請流程與條件有哪些?
只要有以下這些情況,就可以考慮申請房貸寬限期:
1.房貸寬限期適合哪些人
(1)房屋的首購族
房屋的裝潢、修繕費用是一筆不小的費用,對於第一次買房的人來說,可以利用房貸寬限期,將前期省下來的資金,用在裝潢修繕上。
(2)舊屋換新屋族
將擁有的舊屋賣出,為新屋申請房貸寬限期,就可以靈活運用手上賣屋後的資金。
(3)現金流不足族群
假如在買房子時,自備款剛好付完頭期款,手邊沒有多餘的資金可以拿來運用日常開銷時,可以先利用房貸寬限期,降低貸款初期月付金壓力,並累積一筆資金。
(4)房地產投資人
投資人目的是以最少的成本來投資獲利,因此常利用寬限期間內只需繳交利息的特點,將房屋出租來養房貸,等到寬限期滿房價上漲時,再將手上的房屋轉賣,就能獲得一筆資金。
(5)省下的本金轉投資
透過寬限期省下來的本金,可以轉做高報酬投資,日後若有獲利可以讓手邊的資金有更充裕的運用空間。
2.申請條件
- 年滿20歲的中華民國籍人民
- 信用狀況良好
- 房屋用途為自用住宅(有些銀行會婉拒非自用住宅性質的房屋申請寬限期)
3.申請限制
- 受打炒房政策影響,除「名下有房無貸款」者,第1戶購屋貸款無寬限期外;購入第2戶(原為特定地區,現已變成全國適用)與第3戶以上的族群,也都無法申請房貸寬限期
- 坪數需大於15坪(有些銀行會婉拒小於15坪的套房申請房貸寬限期)
三、房貸寬限期的優缺點有哪些?
1.房貸寬限期的優點
(1)寬裕資金可運用
因為在寬限期內只需繳交貸款利息,可以運用的資金會比較多,相對來說在財務狀態上會自由一些。
(2)寬限期壓力較小
寬限期間所要償還的金額較少,所以此時的還款壓力較小。
2.房貸寬限期的缺點
(1)寬限期結束壓力大增
房貸寬限期內只需繳交貸款利息,還款壓力雖然比較輕,但這只是將寬限期內要繳的本金往後延而已,等到寬限期結束後,未還本金與待繳本金和利息將平均攤還,此時就會明顯感受到還款的壓力。因此辦房貸時,承辦專員都一定會跟你說明「房貸特別提醒事項」,例如央行升息對房貸利率和每期月付金的影響;或者寬限期滿後的金額與利率、提前還款或是轉貸的違約金收取等事項。
假設房貸有30年,前3年只需繳交利息,剩下的27年則要把剩下的貸款與利息壓縮清償完畢,是一種先甘後苦的還款方式,用以下的例子試算看看:
假如房屋貸款800萬,利率1.6%,分30年還款:
未使用寬限期,每月付金額為$27,995元。
前3年使用寬限期,每月繳交利息金額為$10,667元,第四年起的月付金則要繳$30,424元。
最終沒有使用寬限期的房貸方案,利息總支出僅208萬元,而使用3年房貸寬限期的方案,利息總支出共224萬元,整整差了16萬元。
(2)央行升息連帶影響房貸利率
因為中央銀行於2022年3月升息一碼,連帶拉高了房貸的利率,這對房貸族群來說壓力更重。而且寬限期只繳交利息,寬限期結束後要在壓縮的時間內繳交升息後的利息與本金,這對使用寬限期的人來說,還款壓力更是沉重,因此建議最好不要隨意動用寬限期。
假如想要投資,除了寬限期的選項外,建議可以使用「理財型房貸」,因為其優點有隨借隨還、不須綁約、有動用才計息的特性,適合需要有一筆資金靈活調度、投資需求、理財規劃的族群申請。利率約2%~3%之間,只要在理財型房貸的額度內,都可以自由地運用。
四、各大銀行房貸寬限期一覽表
寬限期 | 銀行貸款名稱 |
---|---|
銀行經審核決定 | 匯豐銀行一般房貸、星展銀行好家貸、玉山銀行房屋貸款、元大銀行指數房貸 |
寬限期最長2年 | 國泰世華一般購屋、王道銀行一般房貸、台新銀行購屋貸款 |
寬限期最長3年 | 中國信託青年安心成家貸款、永豐銀行首購房貸、新光銀行輕鬆貸房屋、富邦銀行購屋房貸、兆豐銀行優利方案、華南銀行定儲房貸、土地銀行購屋貸款 |
寬限期最長5年 | 8家公股銀行「青年安心成家購屋優惠貸款」 |
五、房貸寬限期常見Q&A
- Q一開始沒有申請房屋寬限期,在房屋貸款期間我還能申請嗎?
- 不一定。可以跟申貸銀行協調,有些銀行可能不會接受在貸款期間內,讓你申請房貸寬限期。
- Q寬限期結束後建議提前還款嗎?
- 建議符合以下二種情況的人可以提前還款。
- 自營業者:開店創業的人較無固定收入,假如業績表現很好,有大筆的進帳時,建議可以提前還款,能減少日後的還款壓力。
- 未來確定有大額資金進帳者:這種情況可能是年終獎金進帳,或是出脫手上資產等情況,也是可以考慮提早還款。
- Q房貸寬限期間,可以償還貸款本金嗎?
- 多還貸款本金,屬於違約的情況,因此反而會加收一筆違約金。
- Q房貸寬限期與「彈性繳款」有什麼差別?
- 二者差異不大。不一樣的地方在於,房貸寬限期有合約的限制,若是想改變還款方式,須付出違約金;彈性繳款則是國內銀行首創,可以線上申請改變月付金額,於繳款日前1日晚上11點前申請變更,有多餘資金的話,可以申請最高還款金額為本息3倍;若是資金吃緊,也可申請只繳交利息。
- Q房貸寬限期可以延長嗎?
- 可以。若是手頭資金較吃緊,可以申請延長寬限期,但前提是信用紀錄良好,按時繳交月付金,以上的情況銀行是願意展延寬限期的。
- Q房屋轉貸還可以再申請寬限期嗎?
- 可以。但是須注意的是,若是在綁約期需付給原銀行違約金,新銀行也要付出手續費、代書費與規費等,因此在申請房屋轉貸前要仔細精算划不划算。
選擇房貸寬限期前,需衡量自身的還款能力與狀況。若是有能力,選擇一般本息攤還的方式即可,千萬不要貪圖一時的輕鬆,而將還款壓力留待未來再解決,因為若是遇上無法正常繳款的情況,房子被賤價拍賣反而得不償失。