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房貸怎麼還最划算?本息攤還vs本金攤還試算比較

房貸怎麼還最省?本息平均攤還VS本金平均攤還貸款試算比較

申辦房屋貸款時,除了要看房貸利率、房貸成數,選擇適合自己的還款期限及方式也很重要。常見的房貸還款方式有哪些?本息平均攤還法與本金平均攤還法是什麼?房貸怎麼還最划算?本篇直接試算給你看。

1. 貸款還款方式有哪些?怎麼還最划算?

(1) 本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式,把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息,平均分配在每一期償還,也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。

本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的,只是償還的本金跟利息占比不同,一開始的貸款本金還比較少,之後再逐期遞增,利息則依貸款餘額逐期遞減。

  • 本息攤還公式
  • 平均每月應還本息金額=貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
    每月應還本息金額之平均攤還率 ={[(1+月利率) 月數]×月利率}÷{[(1+月利率) 月數]-1}

優點:每月支出固定,方便作財務規劃
缺點:總利息支出較多

(2) 本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金,平均分配在每一期償還,貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算,也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。

本金攤還法每個月的還款金額都不一樣,前期的月付金額較高,之後再逐期遞減。

  • 本息攤還公式
  • 平均每月應還本金金額=貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額=本金餘額×月利率

優點:總利息支出較少
缺點:初期還款壓力較大

房貸怎麼還最省?本息平均攤還VS本金平均攤還貸款試算比較

(3) 本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間,只需要先償還貸款利息,貸款本金則是約定時間到後,再一次性償還全部本金,也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。

由於到期還本型房貸的呆帳風險高,目前銀行只有提供法人或企業申辦;到期還本型信貸則常見於民間貸款,如當鋪、代書。

優點:資金靈活度高,適合短期周轉
缺點:利息負擔最重

(4) 寬限期+本息攤還法

寬限期就是在約定的貸款期間內,暫時不用償還貸款本金,只需按期繳交貸款利息,等到約定期間結束,再採用本息平均攤還法償還貸款,較常見於房屋貸款。

由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間,加上寬限期前後的還款金額差距大,建議提早做好財務規劃,以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

優點:初期還款壓力較小
缺點:總利息支出較多、後期還款壓力較大

房貸怎麼還最省?本金到期一次還與房貸寬限期

2. 房屋貸款還款試算

假設貸款800萬、利率2%、分30年(即360期)

本息平均償還的總利息支出為2,644,977元:

期數當期月付金當期本金當期利息
129,57016,23713,333
18029,57021,8757,695
36029,34729,29849

本金平均償還的總利息支出為2,406,690元:

期數當期月付金當期本金當期利息
135,55522,22213,333
18028,92622,2226,704
36022,33922,30237

使用2年寬限期再本息平均償還的總利息支出為2,774,413元:

期數當期月付金當期本金當期利息
1~2413,333013,333
2531,11517,78213,333
36030,89630,84551

本息平均攤還法的總利息支出,比本金平均攤還多了238,287元,但整體來說還款金額固定、每月負擔較小。另外,使用2年寬限期後的總利息支出,比不使用寬限期多了129,436元,建議如果經濟狀況允許,就不要使用房貸寬限期。

3. 房屋貸款的還款期限

貸款銀行貸款期限寬限期貸款銀行貸款期限寬限期
台灣銀行30年3年合作金庫20年未說明
土地銀行30年3年遠東銀行30年未說明
華南銀行30年3年國泰世華未說明2年
富邦銀行30年未說明玉山銀行20年未說明
第一銀行30年未說明兆豐銀行30年3年
彰化銀行30年未說明台新銀行30年3年
永豐銀行40年3年元大銀行30年未說明
滙豐銀行未說明未說明中國信託30年3年

雖然貸款期限愈長、每月還款金額愈少,但是總利息支出反而會比較多,舉例來說,房屋貸款600萬、利率2%,分30年償還的月付金較少,但總利息支出卻多出70萬元

貸款方案20年本息平均攤還30年本息平均攤還
每月還款金額30,353元22,177元
總繳款金額728萬元798萬元
總利息支出128萬元198萬元

4. 房屋貸款常見問題

  • Q1房屋貸款可以提早還完嗎?房貸提前清償好嗎?
  • A1如果打算提前清償房屋貸款,要將違約金列入考量,如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多,那麼就不建議提前結清房貸。
  • Q2央行升息會影響房貸嗎?
  • A2會的,由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸,只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變,每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例:
    原房貸月付金為29,570元,如果央行升息1碼(等於0.25%),則每月應繳金額增加至30,519元。
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