囤房稅2.0懶人包！囤房稅計算方式、各縣市囤房稅率整理

台灣的房地產供需與價格問題促使政府持續推動房屋稅制改革。囤房稅2.0已於2024年7月正式實施，並自2025年5月起開徵適用。客觀數據顯示，新制將非自住住家的稅率區間由原本的1.5%至3.6%，上調為2%至4.8%，並全面改採「全國歸戶」與「全數累進」課徵，實質增加多屋族的持有成本。另一方面，全國單一自住房屋稅率調降至1%，而出租且申報達標及繼承取得共有房屋者，稅率則降至1.5%至2.4%。本文將統整囤房稅2.0的修法重點、計算公式，並詳細列出全台各縣市的最新囤房稅率，協助納稅義務人精準評估稅務負擔。

一、囤房稅是什麼？

囤房稅是一種針對多屋族的稅制機制，其設立目的是為了提高非自住房屋的持有成本，改善房產閒置未有效利用的情況。依據《房屋稅條例》規定，個人持有的「自住」房屋限額為全國合計3戶，自第4戶起即無法享有自住優惠稅率，須適用較高的囤房差別稅率。

二、囤房稅2.0修法的5大重點

新版房屋稅制相較於舊制，在歸戶方式與稅率級距上皆有顯著調整，囤房稅2.0主要修法重點涵蓋以下5個面向：

1.囤房稅率提高，全數採累進課徵

囤房稅2.0方案，將非自住住宅的差別稅率從原本的1.5%～3.6%，上調至2%～4.8%，同時全數採累進稅率課徵，讓名下非自住房產、閒置空屋越多的人，需負擔越重的稅金；且各縣市政府皆「必須」訂定囤房稅率，不像1.0方案有自主選擇空間。

2.縣市歸戶改為全國歸戶

囤房稅舊制採各縣市分開歸戶，不少房產大戶全台北中南東各一間，根本不會被課徵到最高的囤房稅率；新制上路後，「全國歸戶」搭配以家戶為單位（配偶、未成年子女合併計算）的方式，能更真實反映出名下持有的空屋總數。

3.全國單一自住房屋稅率調降

若本人、配偶與未成年子女在全國僅持有1戶自住用途房屋（排除特定高級住宅），且已辦竣戶籍登記，其房屋稅率將由原本的1.2%調降至1%。

4.申報租屋、繼承稅率調降

為鼓勵空屋釋出，若多屋族將房屋出租並確實申報租賃所得達標，其房屋稅率可由原先的1.5%至3.6%，調降為1.5%至2.4%。因繼承取得之非自願共有房屋，亦適用此1.5%至2.4%之減稅級距。

5.建商餘屋稅率提升

為促使建商加速釋出空屋，新制規範建商餘屋在合理銷售期間的2年內，適用稅率為2%至3.6%；若持有超過2年仍未售出，稅率將直接適用2%至4.8%。

三、囤房稅2.0計算公式與實例試算

對新上路的囤房稅2.0有了基礎認識後，我們接著透過實際試算，比較看看在房屋稅新舊制度下，應繳稅金會出現多大的差距。試算開始前，你可能會好奇，房屋稅金是怎麼算出來的？以下為你列出囤房稅的計算公式：

囤房稅稅金 ＝ 房屋評定現值 × 適用稅率 × 持份比例 × 課稅月數／12。假設房子是你一人穩定持有一年以上，公式又可簡化為：囤房稅稅金 ＝ 房屋評定現值 × 適用稅率

要特別注意，其中的房屋評定現值並不是房子交易時的市價，而是政府參考房屋的各項條件，如：建材、耐用年數、座落位置與供需狀況等資訊評估而來；想知道名下房產的課稅現值，可以透過財政部的臨櫃、線上管道查詢。

1.囤房稅舊制計算方式

我們用除了擁有3棟自住住宅外，還分別在台北、新竹、台中各擁有2棟（共6戶）非自住住宅與閒置空屋的小明舉例；計算在舊的囤房稅制下，他所需支付的囤房稅金額。

2.囤房稅2.0計算方式

接著我們同樣用有房產大戶小明舉例，計算在採取「全國歸戶」與「全數累進」的囤房稅2.0新制下，小明所需支付的囤房稅金額是多少。

四、囤房稅跟空屋稅一樣嗎？如何避免繳囤房稅？

囤房稅與空屋稅都有促進房屋有效利用、均衡房市供需的功用，但兩者有些細微的不同，以下將兩者列點比較，並說明免課囤房稅、空屋稅，合法節稅的方法。

1.囤房稅與空屋稅的差異

• 囤房稅：針對自住3戶住宅外，所有非自住住宅，課徵較高稅額的房屋稅；目前各縣市皆有訂定各自的囤房稅率標準。
• 空屋稅：僅針對長期閒置未使用的房屋額外課稅；目前台灣尚未全面實施空屋稅，但部分縣市（如台北市）有討論相關政策。

2.免繳囤房稅與空屋稅的方法

若名下有多戶房產，又想降低囤房稅、空屋稅的稅金負擔，你可以考慮採取以下幾個行動：

• 誠實申報租賃所得：將閒置房屋出租，並依法申報租金收入達標，即可適用1.5%至2.4%的優惠稅率。
• 參與社會住宅計畫：將房屋交由包租代管或作為社會住宅使用，依法可排除於囤房戶數計算之外，並享有稅賦減免。

五、囤房稅常見QA

附錄：各縣市囤房差別稅率整理