實價登錄2.0上路,5大新制重點及影響一次看懂 2022

實價登錄是什麼? 實價登錄2.0對於買房有什麼重要性?

實價登錄2.0上路,5大新制重點及影響一次看懂 2022

「實價登錄」顧名思義,就是將實際的價格公開給大家知道。目前台灣的「實價登錄」,是針對房屋價格所作的資訊公開流程,而且經過一段時間的演進,已經由「實價登錄1.0」進化到「實價登錄2.0」,讓房屋的價格更公開與透明。而實價登錄對於買房子有什麼重要性?1.0與2.0二者之間又有什麼差別?演進之後的新制有哪些?本文帶你一篇就搞懂。

一、實價登錄是什麼?

「實價登錄」實施前,台灣的房地產價格大多為賣方市場,讓房屋買賣的資訊並不對稱,因此常常發生民眾買到價格過高,或是有瑕疵的房屋,也造成房地產市場的問題層出不窮。政府為平衡此一資訊不對稱的情況,所以在2012年時推出不動產的「實價登錄」,將房屋的交易價格透過網路公開,希望能有效降低房地產買賣時所產生的糾紛,並落實政府所推動「居住正義」的期望。

二、實價登錄重要性有哪些?

「實價登錄」主要目的是為了讓房價更公開透明,而對於房價的重要影響,有以下3點:

1.房屋價格透明度提升

因為房價的透明化,讓房屋買賣的市場不再是業者說了算,所以有助於抑制居高不下的房屋價格。

2.減少房屋買賣的糾紛

房屋的價格既然已經公開,對於買賣雙方來說,能夠更清楚地協商出雙方都能接受的房屋價格,因此可以有效降低發生糾紛的機率。

3.預售屋的價格更透明

以往預售屋的價格幾乎由建商一手操作,但在實價登錄2.0推行後,預售屋的價格與銷售狀況,必須「邊賣邊公開」,所以能大幅減少業者可以操作的空間。

三、實價登錄2.0的新制有哪些?跟舊制有什麼不同?

「實價登錄」一經推出後廣受民眾好評,讓有買房需求的民眾,能更清楚的知道房屋的實際價格,並減少買到房價過高,或不符實際屋況的情形發生。因此,政府在2020年7月1日繼續推出「實價登錄2.0」,將上一版本的「實價登錄」規劃得更完善,讓房價與屋況可以更貼近實際的情形。實價登錄2.0變革後的新制如以下所列:

1.實價登錄2.0的新制

  1. 房屋價格以地號、門牌揭露
  2. 增加稽徵機關查核權;加重屢次不改正的罰則
  3. 預售屋紅單交易全面禁止
  4. 預售屋成交資訊全面納管
  5. 預售屋成交價格即時申報
  6. 預售屋買賣定型化契約須申報備查

2.實價登錄2.0與1.0的比較

以下列表說明「實價登錄」1.0到2.0之間的演進過程,讓你可以瞭解這二者之間變革前後的差異。

實價登錄比較表
資訊揭露
版本差異
實價登錄1.0 實價登錄2.0
資訊揭露 房地資訊只揭露到區段化的地號與門牌。 房地資訊完整揭露買賣戶的地號與門牌,並溯及既往。
不實罰則 按次處3~15萬元罰鍰,直至改正為止。 按戶(棟)處3~15萬元罰鍰,經2次裁罰未改正者,按次加重處以30~100萬元罰鍰。
預售屋
全面納管
預售屋列管事項未完整與全面。 預售屋業者於銷售前,須將建案資訊報請地方政府備查;自行銷售者也納入實價登錄制度範圍中。
預售屋
紅單納管
未納管預售屋紅單交易。 禁止預售屋紅單交易,違者按戶(棟)處15~100萬元罰鍰。
預售屋價格
須即時申報
由代銷業者於委託代銷契約期滿或終止30日內申報。 預售屋銷售前須將價格報地方政府備查;銷售後須在簽訂買賣契約30日內,申報成交價格。
預售屋契約
須報請備查
預售屋買賣定型化契約如不符規定,給予業者限期改正機會,若仍未改正,最高可處30萬元罰鍰。 預售屋銷售前,須將買賣定型化契約報請地方政府備查,若違反相關規定,按戶(棟)處6~30萬元罰鍰。

四、實價登錄的申報流程

申報實價登錄時,須備妥下列文件,即可按照以下的流程進行申報。

1.申報文件

  1. 申報人(買賣雙方)身分證件正本(需有姓名、照片、身分證號等資料證件)
  2. 申報書
  3. 若由代理人送件申報,需附上代理人的身分證件、申報人簽章的委託書

2.申報流程

  1. 申報時間:申請不動產所有權移轉登記時,即須一併申報登錄
  2. 申報機關:到不動產所在地的地政事務所申報

五、實價登錄不實的原因有哪些?

實價登錄對於房價有正面的影響效果,因此政府才會持續修訂實價登錄的版本。由1.0到2.0的修訂過程中,是可以體會到政府的用心。只不過可惜的是,實價登錄2.0尚未完善,還是有其不足的部分:

1.預售屋換約、解約、退戶後不需改正資料

政府未強制要求預售屋換約、解約、退戶後須主動變更申請資料;而且在交屋前都不必再重新申報,只需在交屋後以備註的方式,註明成交價即可。以上的做法會造成有心人士,先以高價登錄後,再作解約的動作,讓消費者有誤信房屋價格,並以高於市場價格的金額購屋。

2.建案若有改名的動作,無法銜接改名前的資料

這會影響改名前後建案的資訊不一,造成買房民眾的困擾。而且二者之間的資訊落差,也會被有心人士利用來墊高房價的手段。

3.實價登錄1.0與2.0之間的資訊並沒有互通

換句話說實價登錄2.0只能查詢,2020年7月1日以後的房價資訊;而實價登錄1.0的資訊則未串接於2.0中,如此將導致新舊資料不易查詢與比較。

4.店面的價格無法單獨查詢

實價登錄2.0的系統無法單獨查詢店面的價格,系統會將店面的價格,併入住宅大樓或透天厝的售價中,反而讓民眾高估房屋的真實價格。

5.附加交易的物件無特別註明

附加物件如庭院、專用露臺等,並不會特別載明於實價登錄2.0中,因此也會造成房價的失真,進而混淆了房屋的價格。

6.車位售價與裝潢費用容易移植到房屋價格

舉例來說車位價格120萬元、裝潢費用80萬元,總計費用為200萬元。若是在登錄時將其中的100萬元灌入房價中,藉以提高房屋價格,容易讓沒有行情概念的民眾,隨著房仲的誤導而出手購屋。

六、實價登錄常見Q&A

  • Q實價登錄需多久的時間才會顯示成交後的結果?
  • 實價登錄完成申報後45天,系統於每月1日、11日與21日會作資料更新,屆時即可查詢申報後的房屋成交價格。
  • Q房屋買賣成交後,申報實價登錄的人是誰?
  • 實價登錄2.0規定,須由買賣雙方共同申報;也可協議由買賣其中一方,或委託代理人申報。
  • Q實價登錄的部分案件,車位價格為什麼是空白?
  • 由於車位價格並非必填的申報欄位,所以有些買賣成交的案件,並不會顯示車位的價格。
  • Q為什麼會有房屋買賣查詢不到的情況?
  • 因為政府會先篩選過,並剔除房價高於或低於市場行情的案件;而且系統於每月1日、11日與21日進行資料更新,所以並非所有成交案件,都可以進行即時查詢。
  • Q可以查詢法拍屋的實價登錄嗎?
  • 不可以。因為法拍屋不是以買賣為登記原因之案件,所以目前尚未歸入實價登錄的範圍中。

實價登錄1.0到2.0的演進,改善了許多房價登錄不實的問題,只是政策與法規通常無法一次到位的改革,需要時間上的循序漸進,才有可能讓制度更健全。因此在買房時,可以善加利用實價登錄2.0的系統加以比價,但也要同時多方蒐集資訊,如此才能買到心目中理想,而且又最貼近實際價格的房子。

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