「實價登錄」顧名思義，就是將實際的價格公開給大家知道。目前台灣的「實價登錄」，是針對房屋價格所作的資訊公開流程，而且經過一段時間的演進，已經由「實價登錄1.0」進化到「實價登錄2.0」，讓房屋的價格更公開與透明。而實價登錄對於買房子有什麼重要性？1.0與2.0二者之間又有什麼差別？演進之後的新制有哪些？本文帶你一篇就搞懂。
一、實價登錄是什麼？
「實價登錄」實施前，台灣的房地產價格大多為賣方市場，讓房屋買賣的資訊並不對稱，因此常常發生民眾買到價格過高，或是有瑕疵的房屋，也造成房地產市場的問題層出不窮。政府為平衡此一資訊不對稱的情況，所以在2012年時推出不動產的「實價登錄」，將房屋的交易價格透過網路公開，希望能有效降低房地產買賣時所產生的糾紛，並落實政府所推動「居住正義」的期望。
二、實價登錄重要性有哪些？
「實價登錄」主要目的是為了讓房價更公開透明，而對於房價的重要影響，有以下3點：
1.房屋價格透明度提升
因為房價的透明化，讓房屋買賣的市場不再是業者說了算，所以有助於抑制居高不下的房屋價格。
2.減少房屋買賣的糾紛
房屋的價格既然已經公開，對於買賣雙方來說，能夠更清楚地協商出雙方都能接受的房屋價格，因此可以有效降低發生糾紛的機率。
3.預售屋的價格更透明
以往預售屋的價格幾乎由建商一手操作，但在實價登錄2.0推行後，預售屋的價格與銷售狀況，必須「邊賣邊公開」，所以能大幅減少業者可以操作的空間。
三、實價登錄2.0的新制有哪些？跟舊制有什麼不同？
「實價登錄」一經推出後廣受民眾好評，讓有買房需求的民眾，能更清楚的知道房屋的實際價格，並減少買到房價過高，或不符實際屋況的情形發生。因此，政府在2020年7月1日繼續推出「實價登錄2.0」，將上一版本的「實價登錄」規劃得更完善，讓房價與屋況可以更貼近實際的情形。實價登錄2.0變革後的新制如以下所列：
1.實價登錄2.0的新制
- 房屋價格以地號、門牌揭露
- 增加稽徵機關查核權；加重屢次不改正的罰則
- 預售屋紅單交易全面禁止
- 預售屋成交資訊全面納管
- 預售屋成交價格即時申報
- 預售屋買賣定型化契約須申報備查
2.實價登錄2.0與1.0的比較
以下列表說明「實價登錄」1.0到2.0之間的演進過程，讓你可以瞭解這二者之間變革前後的差異。
| 資訊揭露 版本差異 |
實價登錄1.0 | 實價登錄2.0 |
|---|---|---|
| 資訊揭露 | 房地資訊只揭露到區段化的地號與門牌。 | 房地資訊完整揭露買賣戶的地號與門牌，並溯及既往。 |
| 不實罰則 | 按次處3~15萬元罰鍰，直至改正為止。 | 按戶（棟）處3~15萬元罰鍰，經2次裁罰未改正者，按次加重處以30~100萬元罰鍰。 |
| 預售屋 全面納管 |
預售屋列管事項未完整與全面。 | 預售屋業者於銷售前，須將建案資訊報請地方政府備查；自行銷售者也納入實價登錄制度範圍中。 |
| 預售屋 紅單納管 |
未納管預售屋紅單交易。 | 禁止預售屋紅單交易，違者按戶（棟）處15~100萬元罰鍰。 |
| 預售屋價格 須即時申報 |
由代銷業者於委託代銷契約期滿或終止30日內申報。 | 預售屋銷售前須將價格報地方政府備查；銷售後須在簽訂買賣契約30日內，申報成交價格。 |
| 預售屋契約 須報請備查 |
預售屋買賣定型化契約如不符規定，給予業者限期改正機會，若仍未改正，最高可處30萬元罰鍰。 | 預售屋銷售前，須將買賣定型化契約報請地方政府備查，若違反相關規定，按戶（棟）處6~30萬元罰鍰。 |
四、實價登錄的申報流程
申報實價登錄時，須備妥下列文件，即可按照以下的流程進行申報。
1.申報文件
- 申報人（買賣雙方）身分證件正本（需有姓名、照片、身分證號等資料證件）
- 申報書
- 若由代理人送件申報，需附上代理人的身分證件、申報人簽章的委託書
2.申報流程
- 申報時間：申請不動產所有權移轉登記時，即須一併申報登錄
- 申報機關：到不動產所在地的地政事務所申報
五、實價登錄不實的原因有哪些？
實價登錄對於房價有正面的影響效果，因此政府才會持續修訂實價登錄的版本。由1.0到2.0的修訂過程中，是可以體會到政府的用心。只不過可惜的是，實價登錄2.0尚未完善，還是有其不足的部分：
1.預售屋換約、解約、退戶後不需改正資料
政府未強制要求預售屋換約、解約、退戶後須主動變更申請資料；而且在交屋前都不必再重新申報，只需在交屋後以備註的方式，註明成交價即可。以上的做法會造成有心人士，先以高價登錄後，再作解約的動作，讓消費者有誤信房屋價格，並以高於市場價格的金額購屋。
2.建案若有改名的動作，無法銜接改名前的資料
這會影響改名前後建案的資訊不一，造成買房民眾的困擾。而且二者之間的資訊落差，也會被有心人士利用來墊高房價的手段。
3.實價登錄1.0與2.0之間的資訊並沒有互通
換句話說實價登錄2.0只能查詢，2020年7月1日以後的房價資訊；而實價登錄1.0的資訊則未串接於2.0中，如此將導致新舊資料不易查詢與比較。
4.店面的價格無法單獨查詢
實價登錄2.0的系統無法單獨查詢店面的價格，系統會將店面的價格，併入住宅大樓或透天厝的售價中，反而讓民眾高估房屋的真實價格。
5.附加交易的物件無特別註明
附加物件如庭院、專用露臺等，並不會特別載明於實價登錄2.0中，因此也會造成房價的失真，進而混淆了房屋的價格。
6.車位售價與裝潢費用容易移植到房屋價格
舉例來說車位價格120萬元、裝潢費用80萬元，總計費用為200萬元。若是在登錄時將其中的100萬元灌入房價中，藉以提高房屋價格，容易讓沒有行情概念的民眾，隨著房仲的誤導而出手購屋。
六、實價登錄常見Q&A
- Q實價登錄需多久的時間才會顯示成交後的結果？
- 實價登錄完成申報後45天，系統於每月1日、11日與21日會作資料更新，屆時即可查詢申報後的房屋成交價格。
- Q房屋買賣成交後，申報實價登錄的人是誰？
- 實價登錄2.0規定，須由買賣雙方共同申報；也可協議由買賣其中一方，或委託代理人申報。
- Q實價登錄的部分案件，車位價格為什麼是空白？
- 由於車位價格並非必填的申報欄位，所以有些買賣成交的案件，並不會顯示車位的價格。
- Q為什麼會有房屋買賣查詢不到的情況？
- 因為政府會先篩選過，並剔除房價高於或低於市場行情的案件；而且系統於每月1日、11日與21日進行資料更新，所以並非所有成交案件，都可以進行即時查詢。
- Q可以查詢法拍屋的實價登錄嗎？
- 不可以。因為法拍屋不是以買賣為登記原因之案件，所以目前尚未歸入實價登錄的範圍中。
實價登錄1.0到2.0的演進，改善了許多房價登錄不實的問題，只是政策與法規通常無法一次到位的改革，需要時間上的循序漸進，才有可能讓制度更健全。因此在買房時，可以善加利用實價登錄2.0的系統加以比價，但也要同時多方蒐集資訊，如此才能買到心目中理想，而且又最貼近實際價格的房子。
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