2026打房政策有哪些？央行限貸令、囤房稅與預售屋限制一次看

2026年9月，央行再次調整房市選擇性信用管制（俗稱打房限貸令），將自然人第二戶購屋貸款成數上限，由6成調升至7成，新規定自9月18日起實施。不過，第二戶房貸仍不得有寬限期，第三戶以上及高價住宅貸款也仍有較嚴格的限制，想買房或換屋，不能只看「鬆綁」兩個字就急著下決定。

央行打房究竟會影響哪些人？名下有房卻沒有房貸，跟正在繳第一戶房貸的情況有什麼不同？本文從最新規定出發，整理第二戶貸款、夫妻與繼承房產、換屋18個月配套，再帶你回顧歷次限貸令及其他打炒房政策，幫助你在簽約、申貸前，把自己的資金安排看清楚。

一、2026央行打房最新消息：第二戶房貸放寬至7成

央行於2026年9月17日召開理監事會議，決定自隔日起調整部分貸款限制。對有第二戶自住需求的民眾來說，可貸成數上限提高，代表自備款壓力有機會減輕；但放寬成數並不等於銀行一定會貸滿7成，實際額度仍須看收入、信用、還款能力、房屋條件及銀行授信政策。此次購地貸款雖取消一定期間內動工的切結要求，最高5成、其中1成須動工後才能撥貸的限制仍在。[央行2026年9月決議]

1.最新房貸成數與寬限期總表

表中的一般購屋貸款指非高價住宅；繼承、實質換屋及政策性貸款等另有適用規定。受成數限制的住宅貸款，以住宅含基地的鑑價與買賣金額較低者計算上限，銀行內規若更嚴格，仍依銀行規定辦理。[央行現行不動產抵押貸款規定]

2.高價住宅怎麼認定？別與售屋課稅門檻混淆

央行所稱的高價住宅，俗稱「豪宅限貸」，是以鑑價或買賣金額任一達到門檻判斷：台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上，其他地區4,000萬元以上。只要符合高價住宅定義，即使是第一次買房，也不能直接套用一般首購房貸條件。這套門檻與後面介紹的舊制房屋交易所得門檻不同，申貸與報稅要分開看。[央行高價住宅定義]

二、央行打房會影響誰？首購、第二戶與夫妻名下怎麼算？

很多人以為「我買第二間房，就是第二戶房貸」，其實不一定。央行會分別確認名下有沒有房屋及名下有幾戶房貸；同樣是再買一間房，舊房貸是否已清償、房屋如何取得，都可能影響申貸條件。

1.名下有房、沒有房貸：第一戶貸款仍可能沒有寬限期

假設你原本的房貸已繳清，現在想再買一間非高價住宅，申辦的可能是第一戶購屋貸款。但因名下仍有房屋，原則上不得有寬限期，不能只憑「沒有房貸」就認為自己能享有所有首購優惠。至於因繼承取得的房屋、或有實質換屋自住需求者，則要再看後面的排除與協處條件。

2.名下已有房貸：以銀行查核的房貸戶數判斷

銀行會向聯徵中心查詢，確認借款人以房屋為抵押、用途屬於購置不動產的貸款，並核對實際資金用途。房貸戶數原則上依擔保品數量認定，不能只看有幾張貸款契約；在撥款前，銀行還須再次查詢確認。因此，簽約前先請銀行釐清自己的房貸戶數，比只看名下房屋數量來得穩妥。[央行房貸戶數認定問答]

3.夫妻各自買房，會合併計算嗎？

央行信用管制原則上是依借款人本人名下房屋及房貸狀況認定，與青安貸款檢視「本人、配偶及未成年子女」是否有自有住宅的家庭資格不同。不過，房屋登記在誰名下、由誰借款，以及資金實際流向何處，仍要由銀行核實審查；不能把夫妻分別登記或借款，當成一定能避開管制的方法。[央行貸款規定問與答、青安貸款資格]

三、換屋與繼承有哪些鬆綁？18個月期限、已簽約規定一次看

央行打房並非把所有再購屋需求都視為投資行為，對繼承取得房產及實質換屋自住者，另有配套。不過，符合排除條件與銀行核准貸款，是兩個不同的判斷，仍須備妥資料並接受授信審查。

1.繼承取得的房屋與房貸，可排除戶數計算

依央行問答，自然人因繼承取得的房屋，以及因繼承而承受的房貸，可分別排除名下房屋及房貸戶數計算。如果名下只有這類繼承房產，申辦非高價住宅貸款時，銀行會依排除後的情況判斷適用規定；若另有自行購買的房屋或房貸，仍須納入認定。至於是否符合青安貸款，則須另外依該方案的資格審核。[央行問答：名下房屋及房貸認定]

2.實質換屋自住者，可申請18個月換屋協處

考量先買後賣的換屋族需要時間出售舊屋，央行於2025年9月8日將原本1年的換屋期限延長為18個月，2024年9月20日（含）以後錄案的貸款案件均可適用。符合條件者，須與承貸銀行簽署切結書，並依下列情況完成約定事項。[央行換屋期限調整公告]

要注意，18個月是從新購屋貸款撥款後起算，不能只在期限內簽出售契約；也不得藉轉貸規避切結義務。未完成約定，可能被取消寬限期、追回原應償還本金或成數差額，並追溯計收罰息，應在切結前先看清楚契約。[第一戶換屋問答、第二戶換屋問答]

3.已簽購屋合約，不代表自動不受限貸令影響

買方已簽成屋或預售屋合約，與銀行已正式受理、錄案，是不同的事。以2026年9月這次修正為例，9月17日（含）前已提出正式貸款申請並經銀行錄案、尚未撥款的案件，原則上可依錄案時規定；其中自然人第二戶購屋貸款及購地貸款，也可依9月18日修正後規定辦理，銀行如有更嚴格的授信規定，仍須遵守。若只有買賣簽約，仍須依實際申貸情況及繼承、換屋等條件判斷，不能一概認定為豁免。[央行已錄案認定]

四、從第五波到第七波：央行打房時間軸與歷次調整

新聞裡經常出現第五波、第六波、第七波打房，到底差在哪裡？以下將與第二戶購屋貸款關係最密切的變化，依生效時間整理；表內舊成數是歷史規定，不能直接當作現在申貸的上限。

以上依央行第五波、第六波、第七波及2026年3月、2026年9月公告整理。

1.第七波打房，除了第二戶還改了什麼？

2024年的第七波管制，還將公司法人購置住宅、自然人高價住宅及第三戶以上購屋貸款的最高成數，由4成降至3成，建商餘屋貸款也降至3成。這些項目與第二戶的限制不同，2026年第二戶成數回升，並不代表其他類別也一起放寬。[央行第七波修正內容]

2.貸款限制與調升存準率，生效日不一定相同

2024年6月及9月，央行在調整不動產信用管制的同時，也分別調升存款準備率0.25個百分點，於7月1日及10月1日實施。存準率提高，會影響銀行可運用的資金，但不等於每一筆房貸都自動調高利率。存準率是針對依法應提準備金的各類存款及其他負債計算，也不是用銀行全部資金當作分母。[6月調整表、9月調整表、準備金規定]

五、除了央行限貸，還有哪些打炒房政策？

房市政策不只有限貸令。預售屋交易管理、房屋持有稅負、售屋所得課稅，以及優惠房貸的防弊措施，各自處理不同問題；對購屋者來說，也應分清楚借多少、能不能轉售、賣房繳什麼稅，才不會把不同制度混在一起。

1.新青安防弊持續落實，2026年青安3.0上路

為了避免優惠房貸淪為人頭申貸、貸後出租的工具，政府自2024年6月強化新青安貸前審核及貸後管理，要求簽署自住切結書，並限制重複申貸。這些規範的重點，是讓補貼回到實際購屋自住者身上。[行政院新青安優化措施]

2026年8月1日起受理的青安3.0，申貸資格包括成年且未滿50歲、本人年所得總額不超過200萬元，以及本人、配偶和未成年子女均無自有住宅等條件；住宅價格也設有地區上限。一般額度最高1,000萬元，申請日前2年內完成結婚登記的新婚家庭最高1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元，仍須經銀行核貸。新方案申辦期限至2029年7月31日，利息優惠則要依撥款時點與補貼階段確認。[國庫署青安3.0貸款原則]

若查獲非自住或以不實資料取得資格，會停止補貼、追回溢領補貼，再依切結書及貸款契約重新核定條件，並沒有所有銀行一律「8成降7成、40年改20年」的統一處分。此外，現行重複申貸限制以2023年8月1日以後經核貸的青安或農安案件等條件判斷，不宜將所有早年青安使用者一概排除。[國庫署資格與違規處置]

2.囤房稅2.0已開徵，持有多屋也要留意使用情況

房屋稅2.0於2024年7月1日施行、2025年5月首次開徵，已經不是「即將上路」的政策。非自住住家用房屋採全國歸戶及全數累進，依類別與戶數適用差別稅率；一般非自住類別法定稅率為2%～4.8%，符合條件的出租或繼承共有房屋另有較低稅率。自住優惠也有實際居住、設籍、戶數等要件，不能只因屋主自稱自住，就認為一定適用。[財政部房屋稅2.0問答]

3.平均地權條例：限制換約、管理法人購屋與重罰炒作

2023年7月1日上路的主要修法措施，針對預售屋及新建成屋的買賣契約讓與或轉售設限。原則上，該日起簽訂的契約受限制，但配偶、直系血親、二親等內旁系血親間，以及依法核准的特殊情形，另有例外。這不是把所有新成屋永久禁止出售，自住買方也不能單憑自住用途，就排除契約換約限制。

另外，預售屋解約後，銷售者須在30日內申報解約資訊；這是申報義務，不是「只有符合特定身分才能解約」。私法人購屋則採許可管理，區分需許可與免許可情形，並保留宿舍等合法使用需求。對散播不實資訊、虛偽交易等法定炒作行為，最高可處5,000萬元罰鍰。[內政部修法重點]

2025年1月，相關子法另增訂夫妻法定財產制或共同財產制關係消滅後，因剩餘財產差額或共同財產分配，經雙方合意或法院判決等，由一方或雙方共同承受契約的免申請核准情形。若因家庭變動需要處理契約，應先確認適用條件，避免將一般換約與特殊承受混為一談。[內政部2025年子法修正]

4.房地合一2.0與重購退稅：短期出售、換屋自住分開看

房地合一2.0於2021年7月1日施行。就境內居住個人適用2.0的一般交易而言，持有2年以內適用45%、超過2年至5年適用35%；原本1.0則是1年內45%、超過1年至2年35%。因此，修法重點是擴大較高稅率的適用期間，不是所有2年內售屋都從35%調成45%；法人與個人也不是所有情況都適用相同稅率。[1.0制度說明、2.0課稅說明]

對自住換屋族來說，還可留意重購退稅。房地合一新制要求新舊自住房地的買賣移轉時間差在2年內，並符合設籍、實際居住及未出租營業等條件；買較便宜的房地，仍可能按比例退稅。重購後5年內移轉或改作其他用途，則有追繳規定，不能只看「退稅」就忽略後續限制。[房地合一重購退稅條件]

舊制重購退稅退的是房屋財產交易所得部分的綜合所得稅，一般須在2年內重購自用住宅，且重購房屋價額超過原出售房屋價額，並符合自用住宅等條件，不能套用新制買較便宜房地也可能退稅的規則。土地增值稅重購退稅又有另一套條件。此外，央行換屋協處的18個月，與退稅制度的2年，起算點及須完成事項不同，換屋前應分別安排。[舊制重購退稅問答]

5.舊制房屋交易所得：2026報稅標準與繼承成本新規

一般而言，2015年12月31日以前取得、符合舊制課稅範圍的房屋，出售時房屋交易所得併入綜所稅；仍須留意歷史日出條款及繼承、贈與等特殊取得情形。這裡談的是售屋所得，與每年持有房屋所繳的房屋稅不同。[財政部新舊制說明]

財政部於2026年3月4日公布的114年度計算規定，對應2025年度出售、2026年申報的舊制房屋。有實際成交價與原始成本資料，原則上核實計算；欠缺必要資料等案件，才依規定設算所得。若僅能確認成交金額、無法證明原始成本，且達下列總價或單價門檻，則先以出售時房屋評定現值，占「公告土地現值與房屋評定現值合計」的比例，分配歸屬房屋的收入，再以該收入的20%計算所得。[114年度舊制房屋交易所得計算規定]

每坪單價是以不含車位的房地成交金額，除以不含車位的房屋登記坪數計算。上述20%是所得額的計算比率，不是直接對房地總價課20%稅；所得額仍須依綜所稅規定計算稅負，不能把表中門檻當成所有中古屋一律加稅的標準。

此外，2026年7月15日另有繼承舊制房屋的成本調整函釋：符合條件、可確認實際成交價的案件，得按消費者物價指數調整繼承時的房屋評定現值作為成本。因此，近期稅務調整也包含減輕物價上漲影響的措施，不是每一項都在加重售屋負擔。[國稅局繼承房屋成本調整說明]

6.實價登錄2.0：預售屋交易納管，紅單不得任意轉售

實價登錄2.0於2021年7月1日施行，重點包括完整揭露成交門牌與地號、預售屋資訊及契約備查，以及預售屋簽約後30日內申報成交資訊。一般所說的「即時申報」，不代表簽約當天就立即公開，查行情時仍須留意成交日期與資料揭露時間。[內政部實價登錄2.0問答]

預售屋紅單也納入管理，買受人不得轉售第三人；不能因為沒有賺差價，就認為不受限制。若涉及親屬指定簽約人等特殊情形，應先向地政機關確認，避免把紅單轉售、買賣契約換約與解約申報混為一談。[官方紅單交易問答]

六、央行打房帶來哪些影響？自備款、利率與房市怎麼看？

1.第二戶貸款多1成，自備款能少準備多少？

假設你買的非高價住宅，成交價與銀行鑑價都是2,000萬元，且銀行願意核貸至央行上限：6成可貸1,200萬元，自備款800萬元；7成可貸1,400萬元，自備款600萬元，兩者相差200萬元。但這只比較房價與貸款額度，尚未計入稅費、仲介、裝潢及其他交屋支出。

貸款變多，意味著本金及利息負擔也會增加；第二戶沒有寬限期時，更應試算每月本息支出。若銀行鑑價低於成交價，或依個人條件核給較低成數，實際自備款也會高於上述例子，不能直接把「最高7成」當成自己的核貸結果。

2.央行沒有升息，第二戶房貸利率就不會變嗎？

央行於2022年3月至2023年3月共五次升息，2023年6月、9月及12月未再調升，2024年3月第六次升息後，累計增加0.875個百分點。2026年9月會議則維持政策利率不變，重貼現率為2%。這些是政策利率的變化，不能直接拿來當成個人房貸報價。[央行歷史利率、2026年9月決議]

房貸利率仍取決於銀行的資金成本、借款人條件及契約約定；第二戶成數放寬，也不代表利率一定跟著降低。升息的政策考量包含通膨與物價穩定，對房市的影響則須另外觀察，不宜把所有利率調整都當成打房措施。[央行升息理由說明]

3.打炒房有沒有效？交易量與房價要分開觀察

限貸令會影響購屋者的資金安排，但房價還受到供給、地段、收入、利率與市場預期等因素影響。因此，交易量下降不能直接等同房價全面下跌，也不能僅憑房價沒有明顯下降，就判定信用管制完全無效。

對買房自住者而言，比起猜測下一波政策，先確認自己的收入、負債與購屋期限，通常更有幫助；換屋族則要多留意舊屋出售時間。即使有18個月協處，仍應預留新舊房貸重疊期間的支出，以及舊屋未如預期成交時的調整空間。

七、央行打房QA：第八波、寬限期與貸款不足常見問題

Q1.2026年第二戶放寬到7成，算第八波打房嗎？

不能只憑新聞標題或搜尋關鍵字判斷。央行2026年9月正式公告使用的是「調整選擇性信用管制措施」，本文因此將它列為第七波後的政策調整，不自行冠上第八波名稱。查規定時，認清公告日期、生效日與實際變動，比只記波次更重要。[央行2026年9月公告]

Q2.第一戶房貸也沒有寬限期嗎？

要看名下是否已有房屋、是否屬高價住宅，以及是否符合排除或協處條件。一般名下有房但無房貸者，再辦第一戶購屋貸款原則上無寬限期；名下無房、無房貸，購買非高價住宅者，則由銀行依條件審核，不代表一定能取得寬限期。

Q3.以前已撥款的第二戶房貸，現在可以增貸到7成嗎？

依央行這次問答，2026年9月17日（含）前已撥款、原貸款條件較嚴格的第二戶案件，可在切結增貸資金不流向購買受管制不動產等條件下，洽原貸銀行依新規定辦理增貸，但仍不得有寬限期，銀行也可能有更嚴格規定。這是可提出申請，並不是額度自動增加。[央行既有貸款增貸問答]

Q4.房貸成數不足，可以用信貸或其他房屋增貸補嗎？

不宜先假設一定可行。銀行會審查貸款用途、負債與還款能力；若另以其他擔保品借款，資金實際流向同一受限住宅，央行規定新貸或增貸加計購屋貸款不得突破成數上限。申貸時應如實說明用途，不能用修繕、週轉金等名義規避限制；建商提供的分期或貸款，也須看清楚利息、期限及到期付款條件。[央行資金流向與額度規定]

Q5.老屋會因為央行打房，一律只能辦土地貸款嗎？

不會只因屋齡高就一律如此。相關問答涉及特定購地案件及其地上建物，例如未保存登記、經銀行認定無價值或鮮少價值等情況，不能擴大解讀成所有中古老屋都只能按土地公告現值申貸。實際仍須由銀行確認建物使用、擔保價值及貸款類別。[央行問答：購地貸款]

Q6.青安貸款可以貸8成，是否就不受任何限制？

不是。青安方案的最高成數、額度及寬限期，都有資格與授信審核條件，還要確認住宅價格、借款人年齡、所得及過往申貸紀錄等項目。符合方案資格不等於銀行一定核給最高額度，也不能用政策性貸款名義取得補貼後，再把房屋改供出租。

八、面對打炒房政策，買房與換屋前先做好資金安排

央行打房政策持續調整，最直接改變的往往是購屋者「需要準備多少錢、每個月要還多少、多久內得完成換屋」。2026年第二戶房貸上限放寬至7成，對部分有自住需求的民眾有幫助，但仍不能取代個人的還款能力評估。

好事貸建議，先把購屋與家庭資金需求分清楚，再比較合適的安排。如果是既有房屋的日常資金週轉，可進一步了解二胎房貸的利率、費用及月付負擔；但若資金用途是購置受限住宅，仍須如實揭露並確認相關限制。把規定、成本與還款來源都看清楚，才能讓買房與換屋計畫走得更穩。