房貸族每個月都有沉重的房貸要繳,還有辦法做投資理財規劃嗎?急需週轉時又該如何籌措資金?本文要介紹的理財型房貸,是一種房貸族、有短期資金需求的族群可以選擇的房屋貸款方式;跟著以下內容了解理財型房貸的優缺點、各家銀行利率比較,名下有房的你也能掌握理財型房貸這個活化資產密技。
一、理財型房貸是什麼?
理財型房貸又稱循環型房貸、回復型房貸,是一種讓你可以把已償還的房貸本金再借出來,靈活運用的房屋貸款方式;與一撥款就開始計息的一般房貸不同,理財型房貸核貸的資金若沒有動用,都不會計算利息,有需要動用時才會按日計息,資金運用起來非常彈性。
舉例來說,若你曾向銀行借了一筆800萬的理財型房貸,目前已還了300萬,你就會擁有可隨時提領的300萬循環信用額度,想動用時可隨借隨還,借幾天還幾天利息(動用額度 × 年利率 × 借款天數/365);這樣的特色讓理財型房貸非常適合用於投資理財、事業週轉、也可以當作緊急備用金使用。
二、理財型房貸優缺點有哪些?
申請理財型房貸好處不少,但也有幾個小缺點需要注意;這個段落將為你介紹理財型房貸的優缺點,與推薦的申辦對象,讓你能依照自身條件判斷,是否適合辦理理財型房貸。
1.理財型房貸優點
- 利率比信貸低:理財型房貸有房子擔保,相較無擔保的信用貸款,銀行願意提供更低的利率,對於貸款人職業的要求也不如信貸般嚴格,有房子就有機會爭取到2.5%~3.5%的貸款利率;與非四師、公務員身分,動輒5%~9%的信貸利率相比,高下立判。
- 有動用才計息:理財型房貸不像一般貸款,只要放款就開始計算利息,而是依照你動用的額度「按日計息」,錢擺著不動也不會有利息,累積下來能讓你減少不少支出,在資金運用上更彈性,也更划算。
- 可隨時動用提領:理財型房貸主打的特色之一,隨用隨領的優點讓你在急需用錢時,不用等待繁雜冗長的貸款流程,只要帶著存摺跑一趟銀行,或拿著金融卡前往ATM操作,就能快速取得資金,及時用於週轉、投資。
- 還款彈性免綁約:隨借隨還也是理財型房貸吸引人的地方,由於不像一般房貸、個人信貸有綁約限制,資金使用完畢後,若想提前清償貸款,節省利息支出,也不用擔心會被銀行收取違約金。
1.理財型房貸缺點
- 利率高於一般房貸:一般房貸利率約在2.2%~2.7%的區間內,理財型房貸利率之所以高於一般房貸,是因為貸款利率是由借貸風險評估而來;理財型房貸在本金未全部清償的情況下,就要動用已償還的額度,會被銀行視為風險較高的房貸產品,方案利率自然會比較高。
- 審核嚴格額度低:接續前面提到的借貸風險,銀行為了保障理財型房貸的借款都可以正常回收,在審核房屋、申請人條件時會更為嚴格;所能提供的貸款額度也不如一般房貸,還會受到本金還款多寡的限制,若償還的本金不多,未必能取得並動用理想的資金額度。
- 一年一約需展延:理財型房貸屬短期契約,通常是一年一約,時間到銀行就會自動幫你展延,但到第三年的時候,若要展期就需重新審核,銀行會要求提供最新的財力證明、也會看信用狀況是否正常,若這段期間你的收入減少、信用變差,就可能沒辦法繼續使用理財型房貸。
- 資金用途限制多:近年央行積極打炒房,假如你動用理財型房貸的額度作為購屋的頭期款,並申請第二筆購屋貸款,未來理財型房貸要展期的時候,銀行就會回頭查察你動用這筆資金的用途為何;如果被銀行發現資金被用於購屋,可能就會被要求加速還款,須提前清償全部的債務。
3.理財型房貸適合對象
結合前段的優缺點整理不難發現,理財型房貸可隨借隨還、按日計息的特性,非常適合有短期週轉需求的借款人,我們會將理財型房貸推薦給以下幾個族群:
(1)自營商
企業老闆須要大額現金支付貨款是常有的事,臨時急需資金週轉的情況也十分常見,申辦理財型房貸,能讓自營商在有資金需求的時候,不需等待漫長的銀行申貸流程,就能透過理財型房貸隨時提領循環額度作使用,迅速填補資金缺口。
(2)股票投資者
不少股票投資者會選擇用融資的方式購買股票,放大獲利,然而透過券商、證金公司融資買股(借錢買股票)的借款利率約落在6%~7%之間,還需準備4~5成的自備款;若改用理財型房貸進行投資,利率僅在2.5~3.5%左右,還有按日計息、隨借隨還的優勢,資金運用更為彈性,支出利息成本也較低。
(3)資金備用族
如果擔心沉重的房貸負擔壓縮到手頭資金的運用,無法應付急需用錢的突發狀況,申辦理財型房貸就是一個不錯的選擇;只要償還的本金足夠,理財型房貸隨時可動用的資金,能滿足你與家人臨時所需的醫療費、學費或房屋裝潢費用,讓你不會因短期週轉不靈,生活陷入困境。
三、2024銀行理財型房貸利率比較、利息試算
市面上有提供理財型房貸產品的銀行並不少,這個段落為你整理出2024各家銀行的理財型房貸利率,與對應利率下,你所需支付的貸款利息,供有申辦需求的你參考。
1. 2024銀行理財型房貸利率比較表(2024年10月更新)
銀行 | 利率 | 費用 |
---|---|---|
元大銀行 | 2.30%~4.00% | 8,000~20,000元 |
渣打銀行 | 2.58%~2.86% | 5,600元 |
滙豐銀行 | 2.60%~3.43% | 7,000~10,000元 |
國泰世華 | 2.82%~4.16% | 5,000~20,000元 |
玉山銀行 | 2.93%~3.42% | 8,000元 |
富邦銀行 | 3.15%~3.80% | 8,000元 |
中國信託 | 3.16%起 | 8,000元 |
王道銀行 | 3.58%起 | 6,000元 |
2.理財型房貸試算公式
在開始試算前,先再次幫你複習理財型房貸的利息計算公式:
應繳利息金額=動用額度 × 年利率 × 借款天數/365,接著我們開始進行試算。
小明曾向銀行申請理財型房貸,核貸利率為2.5%,因投資需求動用貸款額度50萬,10天後即返還,該月小明需要支付多少利息?
應繳利息金額=動用額度 × 年利率 × 借款天數/365
小明應支付利息總額=50萬 × 2.5% × 10/365=343元
四、理財型房貸怎麼申請?
想透過理財型房貸獲得可靈活運用的資金,可以先確認自身是否符合銀行理財型房貸的申請條件,會讓整個申請流程跑起來更加順利。
1.理財型房貸申請條件
申辦理財型房貸時,需要滿足的基本申請條件,與應避免的NG情況有:
(1)基本申請條件
- 年滿18歲
- 信用良好
- 有還款能力
- 自有房屋
(2)會影響過件的NG情況
- 信用評分低於600分
- 無穩定工作收入,且無法提供財力證明
- 擔保品為土地、廠房、辦公室
- 非本人持有房屋或為持分房屋
2.理財型房貸申請流程
確認符合申請條件後,就可以接著進入理財型房貸的申請流程,依序完成以下步驟,便能取得可隨時動用的資金額度。
- 提出申請:透過電話或線上向銀行提出理財型房貸申請。
- 徵信鑑價:銀行依據申請資料辦理徵信,並進行房屋鑑價。
- 等待審核:銀行依據鑑價結果、貸款人條件來評估貸款條件。
- 簽約對保:銀行核准貸款申請後,會與貸款人約定簽約對保時間。
- 抵押設定:前往地政機關進行不動產抵押權設定,費用須由貸款人負擔。
- 強制保險:銀行會要求貸款人為抵押的房屋投保火險與地震險。
- 撥款入帳:完成投保後,銀行會將款項撥入指定帳戶,並核發金融卡給貸款人,後續只要攜帶存摺到銀行,或用金融卡到ATM 就可以直接提領。
五、申請理財型房貸被婉拒怎麼辦?
觀察前段的申請條件可以發現,理財型房貸雖然有著諸多好處,但如果你的信用條件不完美,曾有過信用瑕疵行為;或無法提供銀行認可的收入證明,為無薪轉的自營商、領現族,想申辦銀行理財型房貸可能就沒這麼容易。此時仍有大額資金需求,該怎麼辦呢?
推薦你可以選擇同樣作為房屋貸款的二胎房貸,不僅申貸管道更多元,在資格審核上還不如銀行理財型房貸嚴苛,只要有房,就算是無法提供穩定收入證明的職業、沒跟銀行打過交道的信用小白,也能順利辦理!
六、其他關於理財型房貸的常見Q&A
- Q理財型房貸怎麼還款?利息怎麼繳?
- 理財型房貸的利息採「月結算」,每月銀行會從你的帳戶裡直接扣款;但不是每間銀行都會主動通知你已動用多少額度、當月應繳交多少利息,建議於動用資金時可以自行記帳,留下紀錄。
- Q理財型房貸可以只繳利息不還本金嗎?
- 可以。理財型房貸的特性就是可隨借隨還,只要你的帳戶仍有可循環動用額度,就可以自由使用這筆資金。不過由於理財型房貸是以日計息,若短期內無法還清欠款,累積起來的利息也相當可觀。
- Q理財型房貸如何續約?
- 理財型房貸採一年一約,一年到期後,只要繳款紀錄正常且信用良好,銀行會自動續約,通常每三年會再重新審核一次,這時候可能會要求提供最新的財力證明,也可能會再針對你的信用狀況進行聯徵查詢。
- Q老屋、小套房可以申請理財型房貸嗎?
- 有機會,但是老屋、小套房都屬於較不受銀行歡迎的地雷房型,你可能較難取得理想的貸款額度與利率。若申請理財型房貸、其他融資房貸不幸被銀行打槍,又有緊急資金需求,可以改向對房屋條件審核較彈性的好事貸諮詢,能否承作老屋、套房的二胎借款。
- Q可以跟別間銀行申請理財型房貸嗎?
- 不行。理財型房貸是跟一般購屋貸款共用額度的,因此你沒辦法將兩筆貸款分散在不同間銀行。若你想辦理別間銀行的理財型房貸,你需要將整筆購屋貸款轉貸過去,再由新銀行給你可循環動用額度。
- Q申請完理財型房貸後,額度都沒有動用會怎樣?
- 如果你超過半年以上都沒有動用理財型房貸的資金額度,銀行會詢問你是否要取消;若你仍然想保有這個額度,以備不時之需,銀行可能會再跟你收取一筆5,000元左右的展期手續費用。
- Q理財型房貸額度不夠用,可以申請提高額度嗎?
- 可以。如果你的收入變高或房屋增值,且過去一年的理財型房貸使用情形和信用狀況都沒問題,想提高理財型房貸的額度並不困難;但因需更換新合約,銀行會再跟你收取一筆3,000至5,000元不等的手續費用。
有著隨借隨還,動用才計息特色的理財型房貸產品,可說是短期資金需求者的申貸好選擇;但申請時須要注意,理財型房貸除了有高於一般房貸的利率,還存在對資金用途的限制,建議將優缺點兩相權衡後,再選擇是否要向銀行申辦。