剛買房就遇上絕佳的投資機會,或是急需一筆資金週轉,該怎麼辦?房屋增貸、轉增貸是不少有房族面臨資金需求時會選擇的貸款方式,不過這兩招適用所有剛買房的族群嗎?若你好奇房貸繳多久,才能申請增貸或轉貸;是否可以利用增貸取得的資金買房?這篇房屋轉增貸懶人包恰巧可以解答你的以上疑惑!
一、房子買多久可以增貸?
我們先簡單說明「增貸」是什麼,房屋增貸是用還有房貸的房子,向同一間銀行再申請一筆資金的貸款方式;這筆資金的多寡取決於「你已經還多少錢」和「房屋增值多少」;由此可以知道房貸繳不夠多、房屋價值增幅不夠,都可能影響增貸的成功率。有基本概念後,我們便可以接著討論房子買多久可以增貸。
1.影響多久可以增貸的2個關鍵
買房後何時可以申請房屋增貸,取決於以下2個關鍵:
- 原本房貸繳多久:因為房屋增貸的額度與「原貸款本金還了多少」息息相關,一般建議房貸至少繳滿2年(若有寬限期,須等寬限期滿再繳2年)再向銀行申請增貸,比較不會因貸款空間不足被銀行婉拒。
- 貸款管道選擇誰:銀行管道比較難做到立刻增貸,一部分是因為貸款空間考量,另一方面是因為短期增貸會讓銀行產生信用、財務狀況的疑慮;相較之下,好事貸所提供的二胎房貸條件較彈性,只要房屋還有貸款空間,就算剛買房也可以馬上提出增貸申請。
2.我可以用增貸的資金買房嗎?
不行!政府為了避免投資客炒房,早在民國99年就已規定「增貸不得用於購買房地產」;於民國112年進行第五次信用管制時,央行也再次要求銀行,對於房屋增貸的用途須嚴加控管。所以如果你在增貸時告訴銀行,資金用途是「買房」通常會直接被拒絕;就算用投資、買車等用途成功申貸,將資金「過水」後再拿去買房,政府還是可以透過金流查出你的實際用途,被抓到可能面臨以下違約懲罰:
- 駁回貸款申請:買新房申請購屋貸款時,銀行會詢問你這筆頭期款的來源,如果無法清楚交代,或是被銀行查出是增貸資金,房貸申請會直接被駁回。
- 要求加速還款:如果貸款資金用途與原先申請時不符,銀行可能會要求你提前清償全部的債務,作為違約懲罰,若無法及時償還將對信用造成影響。
3.剛買房的房屋增貸流程
房屋增貸的申請流程,相較一般房貸更簡單,跟原貸款銀行提出申請後,等待約10~14天就能收到撥款;如果剛買房向銀行增貸被拒,好事貸條件彈性的二胎房貸也是你可以選擇的房貸再貸資金管道。
- 備妥增貸所需的申請文件(原貸繳款證明、薪轉證明、扣繳憑單)
- 向原貸款銀行提出房屋增貸申請
- 若無法順利增貸,可以考慮向其他銀行申請轉增貸
- 銀行管道房貸再貸皆遭婉拒,仍有融資管道的二胎房貸可以選擇
二、房子剛買可以轉增貸嗎?
可以!但並不容易,且有幾個重點須注意,在深入討論前,我們先簡單介紹一下「轉增貸」是什麼。房屋轉增貸是將原本的房貸,整筆轉換到別家銀行,爭取優惠還款條件,並額外獲取資金的貸款方式;由於房貸搬家的過程需要支出額外的時間、金錢成本,原銀行的優惠方案也會終止,新銀行的方案不一定更好,並不是所有人都適合申辦。
1.剛買房想轉增貸的3個評估重點
剛買房馬上有轉增貸需求,向銀行提出貸款申請前,建議你先評估:
- 房貸是否還在綁約期:一般房貸都有2~3年的綁約期,若在綁約期內申請轉增貸,需要支付一筆違約金給原銀行,壓縮到你能取得的轉增貸資金。
- 房價是否有足夠增幅:與房屋增貸相似,申請轉增貸時若房屋鑑價與前貸差異不大,加上原貸本金還得不夠多,可能會因貸款空間不足被婉拒。
- 總支出成本能否接受:除了需支出違約金、手續費、代書費與地政設定規費等金錢成本,轉增貸的流程相對繁複,耗費的時間成本也相當可觀。
2.我可以用轉增貸的資金買房嗎?
與增貸的規定相同,轉增貸的資金也不能用來購置房產,部分銀行還會在你申請房屋增貸、轉增貸時,要求你簽切結書,確保這筆增貸的資金不是也不會用於購屋;一旦被發現違約,將啟動「加速還款」追回貸出的資金,要求你立即清償貸款。
3.剛買房的房屋轉增貸流程
房屋轉增貸的流程相較一般房貸、增貸更為複雜,需完成的步驟依序有:
- 評估轉增貸成本、條件後,向新銀行提出轉增貸申請
- 新銀行重新對房屋鑑價,評估是否有足夠貸款空間
- 提交轉增貸申請,審核通過後,約定對保簽約時間
- 前往地政機關,設定新銀行為第二順位抵押權人
- 新銀行協助代償原貸餘額,即可向原銀行申請清償證明
- 持證明前往地政機關塗銷原貸的抵押設定,將新銀行改為第一順位抵押權人
- 等待新銀行將清償後的餘額撥入帳戶,完成轉增貸流程
三、其他關於剛買房轉增貸的常見Q&A
- Q買預售屋附近行情上漲,交屋時可以馬上增貸嗎?
- 不一定,就算實價登錄有幾筆高於行情的價格,銀行也不一定會馬上認定此為普遍的市場行情;仍要等待一段時間,搭配穩定繳款騰出房屋貸款空間,較有機會成功增貸。
- Q剛買房增貸、轉增貸被銀行拒絕怎麼辦?
- 房貸未繳滿2年,申辦增貸、轉增貸都會比較困難,有較緊迫的資金需求,可以考慮好事貸的二胎房貸方案,過件率高,額度條件也較彈性。
剛買房申請房屋增貸、轉增貸不易,因還款時長過短、房屋貸款空間不族被銀行婉拒是常有的事;若真有資金需求卻求貸無門,考慮轉向大型融資公司申請二胎房貸,不失為安全又能順利週轉的好選擇。