2023各大房屋貸款利率銀行比較表,4大房貸利率這樣選最划算!
【2023最新】房貸利率知多少?4大房貸利率種類,這樣選最划算!
買房族辦房貸時,最關心的就是房貸利率是多少,因為這關係到往後數十年,所要繳的房貸金額多寡。房屋貸款利率不僅會受到央行升降息影響,也會因為不同的房貸方案、計息方式和利率種類,影響到你的房貸利率。本文就來談談影響房貸利率的的幾個重要因素,幫助你選擇對自己最有利的房屋貸款方案!
指數型房貸利率 | 利率會隨時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。 |
固定型房貸利率 | 在一定期間內都是採固定利率計息,較常見於政策性房貸,例如:青年安心成家貸款就有提供固定利率的方案。 |
一段式利率 | 指標利率(變動)+個人加碼利率(固定) |
分段式利率 | 指標利率(變動)+個人加碼利率(變動)又稱階梯式利率 |
一、房屋貸款定義
房屋貸款泛指拿房屋作擔保,向銀行、融資公司或其他第三方機構進行借貸,例如:買房資金不足時所申請房貸,也就是購屋貸款,或者是已經有房但有額外資金需求時,用房子來抵押借貸,也稱作房屋抵押貸款,這些都算是房屋貸款的一種。
二、房屋貸款利率是什麼?
房貸利率是申請人以房屋作為抵押,向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時,由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率的種類,大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種,分別是:
- 指數型房貸利率
- 固定型房貸利率
- 一段式房貸利率
- 分段式房貸利率
要如何評估哪種房貸利率最適合自己?在分析房屋貸款利率種類前,讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。
三、房貸利率的組成
房屋貸款利率種類看起來好像有很多,但其實它們的基本結構大都是由基準利率(I)和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。
1.基準利率
基準利率也稱作指標利率,是銀行依據金融產業現行的利率水準,所計算出的放款資金成本,每家銀行的指標利率雖然不同,但都落在一定範圍內。
2.加碼利率
個人加碼利率,就是銀行針對申請人的信用和職收狀況,進行綜合評估,並加入承作成本與合理利潤後,所得出的加碼利率。
四、固定型利率和指數型利率差在哪?怎麼選?
固定型利率=(不受市場影響的)基準利率+加碼利率
指數型利率=(會隨市場變動的)基準利率+加碼利率
固定型房貸利率和指數型房貸利率,最大的差別,就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%,就可以選擇固定型利率,如果認為大環境走低,基準利率會持續下降,則可以選擇指數型利率。
1.固定型房貸利率
與指數型房貸利率相比,固定型房貸利率的計算相對簡單,在一定期間內都是採固定利率計息,但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外,目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品,僅有青年安心成家購屋貸款,有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。
2.指數型房貸利率
指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息,基準利率上升時,借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
- 小知識
- 早期銀行房貸利率較高,保險公司為吸引客戶,推出了前期固定利率稍低於銀行,後期恢復指數型計息的混合式方案,不少民眾因此選擇轉向保險公司申辦房貸。但隨著央行連連降息,固定式利率方案就變得不那麼划算了。
3.央行升息!指數型房貸利率試算
近年受疫情影響,截至2022年9月,央行已經三度升息共2碼,未來還有可能繼續調升。央行升息,指數型房貸也會隨之變化,與原本的房貸利率比較,究竟會帶來多少額外的支出呢?
我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例,分別試算20年期和30年期,升息後的房貸差額如下。
項目 | 利率調整 | 房貸期數 | 月付金 | 月付差額 | 年差額總和 |
升息前 | 原利率1.6% | 20年 | 48,716 | N/A | N/A |
30年 | 34,994 | N/A | N/A | ||
第一次升息一碼 | 1.85% (+0.25%) | 20年 | 49,881 | +1,165 | +13,980 |
30年 | 36,216 | +1,222 | +14,664 | ||
第二次升息半碼 | 1.975% (+0.125%) | 20年 | 50,470 | +1,754 | +21,048 |
30年 | 36,837 | +1,840 | +22,080 | ||
第三次升息半碼 | 2.1% (+0.125%) | 20年 | 51,063 | +2,347 | +28,164 |
30年 | 37,464 | +2,470 | +29,640 |
五、一段式利率和分段式利率差在哪?怎麼選?
一段式利率=基準利率(變動)+個人加碼利率(固定)
分段式利率=基準利率(變動)+個人加碼利率(變動)
一段式利率和分段式利率的最大差別,就在於利率是否會依據時間區段的不同而有所變化。一段式房貸利率雖然不分區段,但是數字通常會比分段式利率來得高;而分段式利率大多是前低後高,前期還款輕鬆,適合一開始資金較為緊繃的人。
1.一段式房貸利率
一段式利率指的是整個貸款期間不分區段,個人加碼利率都固定維持在同一個數字,只有基準利率會隨市場波動而有所變化。但是長期來說,一段式房貸利率的月利息還是相對固定,比較容易掌握房貸的支出狀態,適合能長期穩定還款的人申辦。
2.分段式房貸利率
分段式利率也稱作階梯式利率,是將貸款期間分切成2或3個區段,於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率,或是加計所有費用後的總費用年百分率,才是該方案的實際利率。
3.一段式與分段式房貸利率試算
我們一樣用貸款1,000萬元、20年本息均攤為例,分別以一段式利率(1.6%),和分段式利率(首年1.6%,其後2.1%)來進行試算,可以得到月付金和利息等資訊如下。
項目 | 一段式 | 分段式 |
月付金 | 48,716 | 第一階段48,716 第二階段50,951 |
利息總和 | 1,691,781 | 2,201,470 |
平均利率 | 1.6% | 2.05% |
六、房屋貸款利率種類比較
我們將以上的房屋貸款利率種類作了一個簡單的整理,幫助你依據自己的需求,比較、選擇適合自己的方案組合。
項目 | 固定型 | 指數型 | 一段式 | 分段式 |
計息方式 | 利率固定 | 利率浮動 | 單一利率 | 區段計息 |
優點 | 利率不受市場影響,不怕升息 | 機動性高,貼近市場合理利率 | 單一利率數字,容易掌握利息支出 | 可紓解剛買房時資金不夠的壓力 |
缺點 | 非常態性利率方案 | 易隨升息影響房貸支出 | 還款前期壓力較大 | 還款後期壓力漸增 |
選擇時機 | 預期利率將長期上漲 | 預期利率將長期下修 | 資金可長期穩定負擔時 | 資金前期較緊繃時 |
七、政策優惠房屋貸款方案,會影響房貸利率嗎?
選擇政策優惠房屋貸款方案,如青年安心成家購物貸款和自購住宅貸款利息補貼等,都有機會取得較低的房貸利率。
1.青年安心成家購屋貸款
財政部青年安心成家購屋貸款,是由政府協調公股銀行開辦,專屬首購族的優惠房屋貸款方案,利率選項有三種,分別是一段式機動利率、分段式機動利率和混合式固定利率,一旦選定就不能再更改。
- 一段式機動利率:1.775%
- 分段式機動利率:1.565%(首2年)→1.865%
- 混合式固定利率:1.745%(第1年,固定利率)→1.845%(第2年,固定利率)→1.865%(第3年,開始以機動利率計息)
2.自購住宅貸款利息補貼
內政部自購住宅貸款利息補貼,則是由民眾自行向一般銀行申請房屋貸款方案,並持銀行核定的房貸利率,向政府申請利息補貼。申請人依據身份別的不同,可以取得不同的利率減免優惠。
- 第一類:基準利率減0.533%(目前為0.312%)
- 第二類:基準利率加0.042%(目前為0.887%)
八、其他關於房屋貸款利率的Q&A
- Q房貸利率最低是多少?
- A目前的房貸利率地板價是1.81%,但並非人人都能取得這樣的貸款條件。影響房貸利率的原因眾多,除了個人的信用條件和財力狀況,房屋條件也會是考量。
- Q房屋貸款的期限怎麼選?房貸利率會影響嗎?
- A很多人選擇長年期房貸,是因為均攤下來月付金較低,卻忽略總利息可能因此積少成多。年期一旦拉長,房貸利率的高低就會大大影響最終的利息總和,即便利率只差一點點,支出也可能多很多。
- Q寬限期真的好嗎?可能有哪些風險?
- A寬限期內只須支付利息,而不須償還本金,雖然可以減少前期壓力,但在寬限期結束後就必須用更短的時間,還清一樣多的款項,負擔反而更重。所以除非是短期資金不夠,或是遭遇變故想要短暫喘息,否則並不建議使用寬限期。
- Q房屋貸款額度有多少?哪些因素會影響核貸成數?
- A雖然銀行可能會標榜貸款額度最高85成,但實際核貸的貸款成數,仍會依據申請人和房屋的條件而有所不同。例如軍公教或四師可能取得較高的核貸成數,純住宅的核貸條件也一定會優於住商合一的物件。而近年興起的「工業宅」,銀行的核貸成數可能僅6成,甚至會完全拒絕貸款。
- Q房屋貸款的申辦流程是什麼?
- A房屋貸款申辦流程大致可分為以下6個步驟:(1)選擇合適方案→(2)銀行房屋鑑價→(3)申貸資料審核→(4)照會對保→(5)不動產抵押設定→(6)成功撥付款項。
九、附表:銀行房屋貸款利率方案比較
貸款銀行 | 貸款利率 |
台灣銀行 | 一段式:2.067%起機動計息 分段式:第一年1.697%起、 第二年起2.167%起機動計息 |
合作金庫 | 一段式:2.12%起機動計息 分段式:第一年2.01%起、 第二年起2.22%起機動計息 |
遠東銀行 | 1.35%起機動計息 |
國泰世華 | 1.65% ~ 2.8%機動計息 |
土地銀行 | 1.55% ~ 2.25%機動計息 |
華南銀行 | 1.57%起機動計息 |
玉山銀行 | 1.36% ~ 2.47%機動計息 |
富邦銀行 | 1.77% ~ 4.07%機動計息 |
兆豐銀行 | 1.61%起機動計息 |
第一銀行 | 1.31% ~ 4.00%機動計息 |
台新銀行 | 1.35% ~ 2.7%機動計息 |
彰化銀行 | 前六月1.4%起、 七至十二月1.45%起、 第十三月起1.5%起機動計息 |
元大銀行 | 1.48% ~ 2.78 %機動計息 |
永豐銀行 | 1.33%起機動計息 |
中國信託 | 1.52%起機動計息 |
滙豐銀行 | 1.38% ~ 2.45%機動計息 |