銀行房貸利率怎麼看?教你看懂利率種類差異,選對就能聰明省息,減輕還房貸時的負擔。

2024房貸利率銀行比較表,了解固定型利率和指數型利率的差異!

銀行房貸利率怎麼看?教你看懂利率種類差異,選對就能聰明省息,減輕還房貸時的負擔。

買房族辦房貸時,最關心的就是房貸利率是多少,因為這關係到往後數十年,所要繳的房貸金額多寡。房屋貸款利率不僅會受到央行升降息影響,也會因為不同的房貸方案、計息方式和利率種類,影響到你的房貸利率。本文就來談談影響房貸利率的的幾個重要因素,幫助你選擇對自己最有利的房屋貸款方案!

銀行房貸利率比較
指數型房貸利率 利率會隨時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。
固定型房貸利率 在一定期間內都是採固定利率計息,較常見於政策性房貸,例如:青年安心成家貸款就有提供固定利率的方案。
一段式利率 指標利率(變動)+個人加碼利率(固定)
分段式利率 指標利率(變動)+個人加碼利率(變動)又稱階梯式利率

一、房屋貸款定義

房屋貸款泛指拿房屋作擔保,向銀行、融資公司或其他第三方機構進行借貸,例如:買房資金不足時所申請房貸,也就是購屋貸款,或者是已經有房但有額外資金需求時,用房子來抵押借貸,也稱作房屋抵押貸款,這些都算是房屋貸款的一種。

二、房屋貸款利率是什麼?

房貸利率是申請人以房屋作為抵押,向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時,由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率的種類,大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種,分別是:

  1. 指數型房貸利率
  2. 固定型房貸利率
  3. 一段式房貸利率
  4. 分段式房貸利率

要如何評估哪種房貸利率最適合自己?在分析房屋貸款利率種類前,讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。

三、房貸利率的組成

房屋貸款利率種類看起來好像有很多,但其實它們的基本結構大都是由基準利率(I)個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。

1.基準利率

基準利率也稱作指標利率,是銀行依據金融產業現行的利率水準,所計算出的放款資金成本,每家銀行的指標利率雖然不同,但都落在一定範圍內。

2.加碼利率

個人加碼利率,就是銀行針對申請人的信用和職收狀況,進行綜合評估,並加入承作成本與合理利潤後,所得出的加碼利率。

房貸利率是怎麼組成的?

四、固定型利率和指數型利率差在哪?怎麼選?

固定型利率=(不受市場影響的)基準利率+加碼利率
指數型利率=(會隨市場變動的)基準利率+加碼利率

固定型房貸利率和指數型房貸利率,最大的差別,就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%,就可以選擇固定型利率,如果認為大環境走低,基準利率會持續下降,則可以選擇指數型利率。

1.固定型房貸利率

與指數型房貸利率相比,固定型房貸利率的計算相對簡單,在一定期間內都是採固定利率計息,但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外,目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品,僅有青年安心成家購屋貸款,有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。

2.指數型房貸利率

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息,基準利率上升時,借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。

  • 小知識
  • 早期銀行房貸利率較高,保險公司為吸引客戶,推出了前期固定利率稍低於銀行,後期恢復指數型計息的混合式方案,不少民眾因此選擇轉向保險公司申辦房貸。但隨著央行連連降息,固定式利率方案就變得不那麼划算了。

3.央行暫停升息!指數型房貸利率試算

跟隨美國聯準會(FED)的腳步,台灣央行於2023年9月21日宣布暫停升息。央行理事會認為本次維持利率不變,將有助經濟金融穩健發展。這次利率政策終止近期的五度升息,相較於利率政策變動前,已升息3碼,雖然目前暫緩升息,但未來仍不可知。房貸利率一再動盪,與原本的房貸利率比較,究竟會帶來多少額外的支出呢?

我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例,分別試算20年期和30年期,升息後的房貸差額如下。

項目 利率調整 房貸期數 月付金 月付差額 年差額總和
升息前 原利率1.6% 20年 48,716 N/A N/A
30年 34,994 N/A N/A
第一次升息一碼 1.85%
(+0.25%)
20年 49,881 +1,165 +13,980
30年 36,216 +1,222 +14,664
第二次升息半碼 1.975%
(+0.125%)
20年 50,470 +1,754 +21,048
30年 36,837 +1,840 +22,080
第三次升息半碼 2.1%
(+0.125%)
20年 51,063 +2,347 +28,164
30年 37,464 +2,470 +29,640
第四次升息半碼 2.225%
(+0.125%)
20年 51,661 +2,945 +35,340
30年 38,097 +3,103 +37,236
第五次升息半碼 2.35%
(+0.125%)
20年 52,263 +3,547 +42,564
30年 38,737 +3,743 +44,916

五、一段式利率和分段式利率差在哪?怎麼選?

固定利率 指數利率 差在哪

一段式利率=基準利率(變動)+個人加碼利率(固定
分段式利率=基準利率(變動)+個人加碼利率(變動)

一段式利率和分段式利率的最大差別,就在於利率是否會依據時間區段的不同而有所變化。一段式房貸利率雖然不分區段,但是數字通常會比分段式利率來得高;而分段式利率大多是前低後高,前期還款輕鬆,適合一開始資金較為緊繃的人。

1.一段式房貸利率

一段式利率指的是整個貸款期間不分區段,個人加碼利率都固定維持在同一個數字,只有基準利率會隨市場波動而有所變化。但是長期來說,一段式房貸利率的月利息還是相對固定,比較容易掌握房貸的支出狀態,適合能長期穩定還款的人申辦。

2.分段式房貸利率

分段式利率也稱作階梯式利率,是將貸款期間分切成2或3個區段,於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率,或是加計所有費用後的總費用年百分率,才是該方案的實際利率。

3.一段式與分段式房貸利率試算

我們一樣用貸款1,000萬元、20年本息均攤為例,分別以一段式利率(1.6%),和分段式利率(首年1.6%,其後2.1%)來進行試算,可以得到月付金和利息等資訊如下。

房貸利率試算
項目 一段式 分段式
月付金 48,716 第一階段48,716
第二階段50,951
利息總和 1,691,781 2,201,470
均利率 1.6% 2.05%

六、房屋貸款利率種類比較

我們將以上的房屋貸款利率種類作了一個簡單的整理,幫助你依據自己的需求,比較、選擇適合自己的方案組合。

房貸利率類型比較
項目 固定型 指數型 一段式 分段式
計息方式 利率固定 利率浮動 單一利率 區段計息
優點 利率不受市場影響,不怕升息 機動性高,貼近市場合理利率 單一利率數字,容易掌握利息支出 可紓解剛買房時資金不夠的壓力
缺點 非常態性利率方案 易隨升息影響房貸支出 還款前期壓力較大 還款後期壓力漸增
選擇時機 預期利率將長期上漲 預期利率將長期下修 資金可長期穩定負擔時 資金前期較緊繃時

七、政策優惠房屋貸款方案,會影響房貸利率嗎?

選擇政策優惠房屋貸款方案,如青年安心成家購物貸款和自購住宅貸款利息補貼等,都有機會取得較低的房貸利率。

1.青年安心成家購屋貸款

財政部青年安心成家購屋貸款,是由政府協調公股銀行開辦,專屬首購族的優惠房屋貸款方案,利率選項有三種,分別是一段式機動利率、分段式機動利率和混合式固定利率,一旦選定就不能再更改

  • 一段式機動利率:1.775%
  • 分段式機動利率:1.565%(首2年)→1.865%(第3年開始以機動利率計息)
  • 混合式固定利率:1.745%(第1年,固定利率)→1.845%(第2年,固定利率)→1.865%(第3年,開始以機動利率計息)

2.自購住宅貸款利息補貼

內政部自購住宅貸款利息補貼,則是由民眾自行向一般銀行申請房屋貸款方案,並持銀行核定的房貸利率,向政府申請利息補貼。申請人依據身份別的不同,可以取得不同的利率減免優惠

  • 第一類:基準利率減0.533%(目前為1.062%)
  • 第二類:基準利率加0.042%(目前為1.637%)

八、其他關於房屋貸款利率的Q&A

  • Q房貸利率最低是多少?
  • 目前的房貸利率地板價是2.06%,但並非人人都能取得這樣的貸款條件。影響房貸利率的原因眾多,除了個人的信用條件和財力狀況,房屋條件也會是考量。
  • Q房屋貸款的期限怎麼選?房貸利率會影響嗎?
  • 很多人選擇長年期房貸,是因為均攤下來月付金較低,卻忽略總利息可能因此積少成多。年期一旦拉長,房貸利率的高低就會大大影響最終的利息總和,即便利率只差一點點,支出也可能多很多。
  • Q寬限期真的好嗎?可能有哪些風險?
  • 寬限期內只須支付利息,而不須償還本金,雖然可以減少前期壓力,但在寬限期結束後就必須用更短的時間,還清一樣多的款項,負擔反而更重。所以除非是短期資金不夠,或是遭遇變故想要短暫喘息,否則並不建議使用寬限期。
  • Q房屋貸款額度有多少?哪些因素會影響核貸成數?
  • 雖然銀行可能會標榜貸款額度最高85成,但實際核貸的貸款成數,仍會依據申請人和房屋的條件而有所不同。例如軍公教或四師可能取得較高的核貸成數,純住宅的核貸條件也一定會優於住商合一的物件。而近年興起的「工業宅」,銀行的核貸成數可能僅6成,甚至會完全拒絕貸款。
  • Q房屋貸款的申辦流程是什麼?
  • 房屋貸款申辦流程大致可分為以下6個步驟:(1)選擇合適方案→(2)銀行房屋鑑價→(3)申貸資料審核→(4)照會對保→(5)不動產抵押設定→(6)成功撥付款項。

九、附表:銀行房屋貸款利率方案比較

銀行貸款利率比較
貸款銀行 貸款利率
台灣銀行 2.06%起機動計息
總費用年百分率:2.08%~3.67%
合作金庫 一段式:2.873%起機動計息
分段式:第一年2.763%起
第二年起2.973%起機動計息
遠東銀行 2.08%起機動計息
國泰世華 2.19%~3.53%機動計息
總費用年百分率:2.22%~3.64%
土地銀行 2.06% ~ 3%機動計息
總費用年百分率:2.09%~3.03%
華南銀行 一段式:1.96%~3.92%起機動計息
總費用年百分率:1.988%~3.95%
三段式:
前6個月1.85%~1.90%機動計息
第7~12個月1.85%~2.06%機動計息
第2年起2.05%~2.31%機動計息
玉山銀行 2.15%~2.82%機動計息
總費用年百分率:2.19%~2.86%
富邦銀行 2.21%起機動計息
兆豐銀行 2.06%起機動計息
總費用年百分率:2.09%起
第一銀行 2.06% ~ 4.00%機動計息
總費用年百分率:2.09%~4.03%
台新銀行 2.20%~3.70%機動計息
總費用年百分率:2.24%~3.76%
彰化銀行 2.06%起機動計息
總費用年百分率:2.08%起
元大銀行 2.06%~3.29%機動計息
總費用年百分率:2.09%~3.4%
永豐銀行 2.09%起機動計息
總費用年百分率:2.11%~2.16%
中國信託 分段式:前六期2.06%起,第七期開始2.26%起
滙豐銀行 2.06% ~ 2.71%機動計息
總費用年百分率:2.10%~3.25%
貴哥Q版人物-形象圖

好事貸致力創造資訊透明的金融友善環境,隨時隨地與你分享知識,讓你更了解關於貸款的大小事。好事貸希望能成為你最強力的後盾,用專業為你突破困境,解決資金的一切難題!

歡迎追蹤我們