2023房貸利率銀行比較表，了解固定型利率和指數型利率的差異！

買房族辦房貸時，最關心的就是房貸利率是多少，因為這關係到往後數十年，所要繳的房貸金額多寡。房屋貸款利率不僅會受到央行升降息影響，也會因為不同的房貸方案、計息方式和利率種類，影響到你的房貸利率。本文就來談談影響房貸利率的的幾個重要因素，幫助你選擇對自己最有利的房屋貸款方案！

一、房屋貸款定義

房屋貸款泛指拿房屋作擔保，向銀行、融資公司或其他第三方機構進行借貸，例如：買房資金不足時所申請房貸，也就是購屋貸款，或者是已經有房但有額外資金需求時，用房子來抵押借貸，也稱作房屋抵押貸款，這些都算是房屋貸款的一種。

二、房屋貸款利率是什麼？

房貸利率是申請人以房屋作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時，由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率的種類，大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種，分別是：

1. 指數型房貸利率
2. 固定型房貸利率
3. 一段式房貸利率
4. 分段式房貸利率

要如何評估哪種房貸利率最適合自己？在分析房屋貸款利率種類前，讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。

三、房貸利率的組成

房屋貸款利率種類看起來好像有很多，但其實它們的基本結構大都是由基準利率（I）和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。

1.基準利率

基準利率也稱作指標利率，是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。

2.加碼利率

個人加碼利率，就是銀行針對申請人的信用和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。

四、固定型利率和指數型利率差在哪？怎麼選？

固定型利率＝（不受市場影響的）基準利率＋加碼利率
指數型利率＝（會隨市場變動的）基準利率＋加碼利率

固定型房貸利率和指數型房貸利率，最大的差別，就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%，就可以選擇固定型利率，如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，則可以選擇指數型利率。

1.固定型房貸利率

與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外，目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品，僅有青年安心成家購屋貸款，有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。

2.指數型房貸利率

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。

• 小知識
• 早期銀行房貸利率較高，保險公司為吸引客戶，推出了前期固定利率稍低於銀行，後期恢復指數型計息的混合式方案，不少民眾因此選擇轉向保險公司申辦房貸。但隨著央行連連降息，固定式利率方案就變得不那麼划算了。

3.央行暫停升息！指數型房貸利率試算

跟隨美國聯準會（FED）的腳步，台灣央行於2023年9月21日宣布暫停升息。央行理事會認為本次維持利率不變，將有助經濟金融穩健發展。這次利率政策終止近期的五度升息，相較於利率政策變動前，已升息3碼，雖然目前暫緩升息，但未來仍不可知。房貸利率一再動盪，與原本的房貸利率比較，究竟會帶來多少額外的支出呢？

我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，升息後的房貸差額如下。

五、一段式利率和分段式利率差在哪？怎麼選？

一段式利率＝基準利率（變動）＋個人加碼利率（固定）
分段式利率＝基準利率（變動）＋個人加碼利率（變動）

一段式利率和分段式利率的最大差別，就在於利率是否會依據時間區段的不同而有所變化。一段式房貸利率雖然不分區段，但是數字通常會比分段式利率來得高；而分段式利率大多是前低後高，前期還款輕鬆，適合一開始資金較為緊繃的人。

1.一段式房貸利率

一段式利率指的是整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持在同一個數字，只有基準利率會隨市場波動而有所變化。但是長期來說，一段式房貸利率的月利息還是相對固定，比較容易掌握房貸的支出狀態，適合能長期穩定還款的人申辦。

2.分段式房貸利率

分段式利率也稱作階梯式利率，是將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才是該方案的實際利率。

3.一段式與分段式房貸利率試算

我們一樣用貸款1,000萬元、20年本息均攤為例，分別以一段式利率（1.6%），和分段式利率（首年1.6%，其後2.1%）來進行試算，可以得到月付金和利息等資訊如下。

六、房屋貸款利率種類比較

我們將以上的房屋貸款利率種類作了一個簡單的整理，幫助你依據自己的需求，比較、選擇適合自己的方案組合。

七、政策優惠房屋貸款方案，會影響房貸利率嗎？

選擇政策優惠房屋貸款方案，如青年安心成家購物貸款和自購住宅貸款利息補貼等，都有機會取得較低的房貸利率。

1.青年安心成家購屋貸款

財政部青年安心成家購屋貸款，是由政府協調公股銀行開辦，專屬首購族的優惠房屋貸款方案，利率選項有三種，分別是一段式機動利率、分段式機動利率和混合式固定利率，一旦選定就不能再更改。

• 一段式機動利率：1.775%
• 分段式機動利率：1.565%（首2年）→1.865%（第3年開始以機動利率計息）
• 混合式固定利率：1.745%（第1年，固定利率）→1.845%（第2年，固定利率）→1.865%（第3年，開始以機動利率計息）

2.自購住宅貸款利息補貼

內政部自購住宅貸款利息補貼，則是由民眾自行向一般銀行申請房屋貸款方案，並持銀行核定的房貸利率，向政府申請利息補貼。申請人依據身份別的不同，可以取得不同的利率減免優惠。

• 第一類：基準利率減0.533%（目前為1.062%）
• 第二類：基準利率加0.042%（目前為1.637%）

八、其他關於房屋貸款利率的Q&A

• Q房貸利率最低是多少？
• 目前的房貸利率地板價是2.06%，但並非人人都能取得這樣的貸款條件。影響房貸利率的原因眾多，除了個人的信用條件和財力狀況，房屋條件也會是考量。

• Q房屋貸款的期限怎麼選？房貸利率會影響嗎？
• 很多人選擇長年期房貸，是因為均攤下來月付金較低，卻忽略總利息可能因此積少成多。年期一旦拉長，房貸利率的高低就會大大影響最終的利息總和，即便利率只差一點點，支出也可能多很多。

• Q寬限期真的好嗎？可能有哪些風險？
• 寬限期內只須支付利息，而不須償還本金，雖然可以減少前期壓力，但在寬限期結束後就必須用更短的時間，還清一樣多的款項，負擔反而更重。所以除非是短期資金不夠，或是遭遇變故想要短暫喘息，否則並不建議使用寬限期。

• Q房屋貸款額度有多少？哪些因素會影響核貸成數？
• 雖然銀行可能會標榜貸款額度最高85成，但實際核貸的貸款成數，仍會依據申請人和房屋的條件而有所不同。例如軍公教或四師可能取得較高的核貸成數，純住宅的核貸條件也一定會優於住商合一的物件。而近年興起的「工業宅」，銀行的核貸成數可能僅6成，甚至會完全拒絕貸款。

• Q房屋貸款的申辦流程是什麼？
• 房屋貸款申辦流程大致可分為以下6個步驟：（1）選擇合適方案→（2）銀行房屋鑑價→（3）申貸資料審核→（4）照會對保→（5）不動產抵押設定→（6）成功撥付款項。

九、附表：銀行房屋貸款利率方案比較