老屋貸款可以貸多少

老屋貸款可以貸多少?銀行貸款條件有哪些?

老屋貸款可以貸多少?

老屋的定義,幾年以上叫老屋?

一般所謂的老屋,是「危老建築」的統稱,因為台灣自然災害多(颱風、地震等),以前的房子建材比較沒那麼好,老舊而有居住安全疑慮的房子數量甚多,超過30年以上的房子都稱之為老屋

台灣老屋的比例,最老的縣市是誰?

台灣老屋的比例,最老的縣市是誰?

據內政部統計,截至2018年底,全國30年以上的老屋有410萬戶,占整體比例約48.25%,預估在未來10年間,會暴增到640萬戶,占比73%,以老屋戶數最多的台北市為例,到2019年7月為止,全市83%的房子都是老屋。

全台老屋最多的前三名分別是台北市、澎湖縣及嘉義縣,最老的鄉鎮則是澎湖縣萬安鄉、台南縣龍崎區、澎湖縣七美鄉,在台灣造成較大傷亡的地震中倒塌的,都是屋齡超過20年的建築。

取得老屋的方式有哪些?

取得老屋的方式

繼承

爸媽過世後繼承來的老房子

過戶/贈與

長輩或親屬因不同理由將房子贈與給你

購買

新房子太貴,購入看中意的老房子

其他

法拍屋、抽獎等其他方式也可能取得老屋

老屋的貸款會比較便宜嗎

建材影響使用年限,進而影響貸款成數

由於銀行放貸時會考量房屋的使用年限,年限越短,又不在精華區的話,貸款成數就會比一般房屋低,而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為25年,加強磚造房屋耐用年限為35年,RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年,台灣以RC結構居多,少數早期興建的公寓是加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高樓層建築。

老屋貸款利率就是比較高

根據聯徵中心2017年第二季的統計,以台北市為例,屋齡9年內的房子,利率約1.67~1.77%間,9-18年利率約1.84~1.85%,18年以上的房子都超過1.9%,如果是3年內的新成屋,貸款利率還可以下降到1.67%,雖然相差不多,仍有明顯差距。

老屋貸款年限

銀行放貸的基準是「房貸貸款年限+貸款人年紀小於75」,還有一條是「貸款年限+屋齡小於50」,兩項要同時符合,如果屋齡太老,貸款年限就比較短,還款壓力大增。
※購屋與二順位房貸條件略有差異,可參考各銀行網站說明

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銀行貸款都看那些條件?

銀行貸款都看那些條件?

房屋座落地段

房屋的地點、屋齡、附近設施都會影響貸款的金額與成數,順帶一提,許多民眾會自行上網查詢房屋行情,或詢問較有經驗的房仲、代書等相關人士,最終的結果和銀行的估價還是可能出現落差,因為銀行會委由專業的估價團隊評估,核貸的金額及成數最終決定權仍在銀行手上

申貸人

穩定的工作及收入,良好的信用都是必備條件,有薪資轉帳、扣繳憑單、其他的不動產都是加分項目,所以若工作是領現就比較吃虧,但如果每個月有固定把錢存到銀行帳戶裡,也可以此證明,而自己開店當老闆需要附上更多文件,如401報表,營利事業登記證等等,證明有固定營收,財力足以負擔貸款

想買老屋並增加貸款額度的小技巧

想買老屋並增加貸款額度的小技巧

想買老屋辦貸款並提高貸款額度,可以透過這幾個小技巧:

  1. 多提供一些財力資料(如股票、基金對帳單、定存單、保單等)
  2. 加財力穩定的保證人
  3. 有其他房子做擔保
  4. 找審核標準較寬鬆的銀行

如果已經持有老屋,取得貸款還可以這樣做

  1. 找銀行-銀行考量脫手性佳,如果不是精華區的房子,貸款不易外,額度也不會太高,而且銀行估價要現勘房屋,可以透過裝潢翻修提高房屋價值。
  2. 找融資公司-目前市面上只有裕融新鑫獨家承作二胎房貸的業務,在不改變原本銀行房貸的情形下,利用二胎房貸取得資金。
  3. 找其他民間貸款-不建議這樣做,民間貸款利率很高,且多數只繳息不還本,月付金會壓垮你。
影響貸款常見的因素,這些你可能不知道

影響貸款常見的因素,這些你可能不知道

房子沒有做保存登記

許多老房子是自地自建,沒有向地政事務所申請建物保存登記,政府的法規也沒有強制所有房子必須做保存登記,都由民眾自己決定,但沒有保存登記的房子就沒有辦法設定抵押權,也就是說不能向銀行貸款

有向民間做私人借貸

民間貸款種類非常多,當鋪、代書、資融公司、資產管理公司…等等,照我國法律規定,只要非金融機構都算是民間貸款,如果之前曾向民間做過私人借貸,無論是公司或個人,自己的親朋好友都一樣,有私人借貸的房子,銀行也不會再貸款給你,除非私設塗銷滿一年,才有機會向銀行貸款

負債比例太高

即使有房子做抵押,銀行還是非常在意客人的還款能力,畢竟他們想賺的是利息,不是房子,如果名下已經有卡債、信貸、車貸等多項貸款,每月應繳貸款金額超過客戶可以負擔的能力,就算想拿房子貸款也不會通過

房屋位置偏僻

你可能知道越市中心的房子越值錢,但沒想過越偏僻的房子最後可能連貸款都沒辦法,找銀行貸款有地域性限制,比如房子在民雄,就要找民雄當地的銀行申請,但有在這邊設立分行的銀行很少,選擇就少了,萬一又剛好都是審核標準比較嚴格的銀行,貸款更不會過,這就是為什麼偏鄉房子老是很難貸款的原因。

社會觀感不佳

社會觀感包羅的面向很廣,包含目前是警示帳戶,曾有跳票、呆帳等紀錄,或者曾有刑事前科,對銀行來說都是高風險族群,放款意願非常低。

原保地/山坡地

為了保障原住民生計,政府劃分特定區域為原住民保留地,讓原民朋友能在此範圍中依法進行開發或生活,而台灣山多,為了作好水土保持,部分山坡地也被列入保護區,不能蓋房子也不能開發,如有需要只能向當地的農會或信用合作社貸款,貸款成數約5-6成。

農舍/鐵皮屋/磚造/三合院

鄉下很多老房子是磚造,磚造的房子不耐震,比較常見於工程技術還不是很先進的古早時代,而鐵皮屋搭建的房子,蓋在田中央的農舍,不管多豪華、多大間,也很難跟銀行貸款,只有非常少數的銀行及農漁會願意辦理,貸款額度也不高。

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