台北老屋數量居全台之冠,房屋本身價值雖低,卻擁有極大地域優勢,若有資金需求,賣房恐怕不是個好選項。改以裝潢出租、等待都更,或甚至申請融資二胎,才有機會將台北老房的地域價值發揮到最大。

台北老屋賣或貸?先別急吃糖!利用二胎房貸就能放大地域資產價值!

台北老屋數量居全台之冠,房屋本身價值雖低,卻擁有極大地域優勢,若有資金需求,賣房恐怕不是個好選項。改以裝潢出租、等待都更,或甚至申請融資二胎,才有機會將台北老房的地域價值發揮到最大。

台灣正逐步走向超高齡社會,除了高齡金融問題逐漸浮上檯面以外,老屋的規劃與處理問題,也正在悄悄醞釀中。在這篇文章中,我們將以全台平均屋齡最高的台北市為例,探討老屋對整體住居環境的影響有哪些?台北老房的持有者,在面臨資金需求時,應該如何將老屋價值再活化?帶你了解更多老房的未來可能。

一、台北老房賣不賣?先問關鍵2問題

台北市是名符其實的「高齡之都」,人老、房也老,不僅近五分之一人口年齡超過65歲,半數的建築物屋齡也都已大於40年。然而時光荏苒,這些台北老屋的持有者高機率已不是第一代屋主,可能是由子女繼承、外來人口定居置產,甚至投資客翻修轉售。身分不同,在老房處理的面向上,所抱持的態度可能也不一樣。

1.台北老房賣不賣?從資金急迫性考慮

對某些人來說,老屋修繕相當麻煩,不如直接出售來得乾脆;然而在某些人眼中,台北老房的地利優勢不可多得,等到合適時機再出售,才能發揮最大價值。但是如果是因為有資金需求,需要處理台北老房,到底是要賣房換現金,還是留房等時機,恐怕就會讓屋主煩惱不已了。

台北老房到底要不要賣,屋主可以先從資金需求的急迫性,來評估賣房的必要性。如果資金需求急迫,例如需要緊急醫療費用、長期支出負擔過大,建議考慮直接出售房屋,以免資金卡關或是各種貸款繳不出來,影響到生活品質或信用。但若情況還算可以,則建議以出租或貸款來支撐過渡期,或許可以等到更好翻盤機會。

2.做決定前,要先評估……

如果沒有急迫的資金需求,只是單純覺得照顧老房很麻煩、出租管理也不方便,或純粹只是擔心老房屋齡持續增加、房屋越舊價值越低,覺得賣掉台北老房比較乾脆,那麼在正式做出決定以前,一定要好好評估以下這些問題:

  • 賣房稅金划不划算?
    假設老房為2016年1月1日後繼承或交易取得,賣房時須以房地合一2.0計稅,若在5年限售閉鎖期內出售,將遭受高稅金的嚴重衝擊。但若是該年限以前的房屋,則會以較寬鬆的房屋交易所得計稅,稅金就不會是影響賣房划算與否的關鍵。
  • 現在是最好的賣房甜蜜點嗎?
    雖然台北老房有地理上的剛性優勢,價格與中古屋的落差沒有其他縣市來得大,但要找到願意出漂亮價格的買家,還是相對困難的。台北老房多,都市重劃機會也不少,若房屋所在區域有較高的發展性,或許再過一陣子才會到達成交甜蜜點

如果上面兩個問題的答案,都指向暫時不賣房比較好,留下區域抗性高的台北老屋,以房屋作為擔保品申請各種抵押貸款,來作為特殊用途規劃的備用金。先別急著吃糖,可能會是較好的選擇。

二、如何運用台北老房優勢創造資金?

身為首善之都,台北市擁有強大的吸力,大量外來人口造就了強勁的地緣優勢,無論是租賃或買賣市場,甚至是區域的發展性,隨時都在發生劇烈的波動。這對想出售台北老房的屋主來說既是優勢,也是劣勢;好的是老房活化機會多、彈性大,壞的是一旦出售,未來想再回購條件相近的房屋,勢必需要付出更高代價。

因此,我們還是建議持有台北老房的屋主續抱資產,利用房屋出租或各種資產活化方式,將台北的地域優勢發揮到最大,一方面維持資產的操作彈性,另一方面也能創造不錯的資金流或未來收益。接下來,就讓我們來盤點這些台北老房可用的資金創造模式吧!

1.老房重新裝潢出租

台北市的外來人口紅利,以及四通八達的交通網路,使老屋在租賃市場擁佔一席之地,搶手程度甚至可能超過新古屋或新成屋。雖然只要位置佳就很好招租,但若屋主能花一點錢,或是申請修繕貸款將裝潢翻新,不僅能增加老屋的吸引力、提高租金收益,未來在合適賣點出售時,也能加分賣出更漂亮的價格。

2.耐心等待都更提高區域價值

假如老屋剛好位於都更重點區,不妨考慮等待該區展開都更,或是危老重建計畫,不僅有機會取得補助金,完成都更改建後,脫胎換骨的老房在原有台北門牌的加持下,上漲空間可期。雖然都更的等待期長,中間也沒辦法讓老屋發揮其他的用途與價值,但是後續的回收效益極高,是值得考慮的選項。

3.以房養老創造現金流

對擁有複數資產的老屋屋主來說,台北老房的價值與其他縣市老房相比要高出許多,較適合作為退休資金來源的規劃標的。只要透過以房養老(也就是不動產逆向抵押貸款),就能在保有房產的同時,每月獲得固定的金流收入。

除了上述三種台北老房因地域紅利,而特別適合的資金創造模式以外,屋主也可以考慮以其他的房屋抵押貸款,來活化老房的價值。然而,不同的房貸種類和申請管道,對老房價值的評估標準也有所不同,而這也將直接影響到老屋貸款的資金空間。要如何讓老屋貸款的效益發揮到最大?將會是另一個重要的課題。

三、跟銀行申請台北老屋貸款容易嗎?

想辦老屋貸款,一般人直覺都是直接找銀行,然而高屋齡可說是老房貸款的致命傷,無論是保值性或未來價值,都無法通過銀行的嚴格審核。因此,銀行對台北老屋貸款可說是興趣缺缺。下面就讓我們來談談銀行對老屋貸款的限制,以及老屋貸款不過的可能原因有哪些吧!

1.銀行老屋貸款的限制

一般來說,屋齡10~20年的房子估價金額會是最高的,而超過30年的老屋估價較低。在央行的第五波打炒房政策中,甚至限制屋齡過高,而幾乎無殘存價值的老房,僅可以土地貸款的名義申貸,大幅影響老房貸款原本可能的額度和利率。

此外,銀行在放款時更會嚴格遵守「房貸貸款年限+貸款人年紀<60」和「屋齡+貸款年限=耐用年限+7年」的兩大評估準則,讓老房貸款條件變得更加嚴苛。屋主老、屋齡也老,貸款年限就短,將使老房貸款還款壓力倍增。而這些都算是無討論空間的貸款規定,即便是具備各項優勢的台北老房,也都將受到嚴重衝擊。

老屋耐用年限怎麼評估?
房屋的耐用年限,受到建材等級的影響最大。台灣的建築以RC結構居多,SRC或SC結構較常用於都會區的高層建築中;早期興建的公寓大樓,部分是以加強磚造建成,而磚造房屋則較常見於三合院、古厝中。而這些建材的耐用年限,大致如下:
  • 磚造房屋:25年
  • 加強磚造房屋:35年
  • RC、SRC、SC建築:50年

2.銀行老屋貸款不過的原因有哪些?

銀行老房貸款除了可能因為各種年齡限制,導致貸款條件較差,還可能因為下面這些原因,而導致房貸申請不過:

  • 房子沒有做保存登記
    雖然台北市屬於高度開發的都會區,但還是有一些老房是自地自建,並沒有向政府做建物保存登記。雖然法規並未強制所有房屋都要做保存登記,但是沒有保存登記的房屋就無法設定抵押權,即便老房位於繁華的台北市中心也一樣無法申貸。
  • 老房位於山坡地保護區
    台灣的山多,台北市也有山區。如果老房是位於山坡地上,就要留意該地區是否被列入需要作好水土保持的保護區中。位在山坡地保護區的老房很有可能是違建,不僅不能貸款,未來恐怕也沒有機會進行重劃開發。
  • 老房目前仍有私設
    台北老房無論座落地點多好,只要曾向民間貸款管道(包括資產管理公司、當舖、代書代辦等)申請過私人房屋借貸,目前仍在私人設定的狀態,銀行都不會通過貸款的申請。

四、融資老屋貸款種類有哪些?融資老屋二胎好嗎?

那麼,除了銀行以外,還有其他的老屋增貸管道嗎?其實大型的上市融資公司,也有承作老屋貸款的案件,申請門檻也比銀行來得寬鬆彈性,屋齡並非唯一的評斷依據,區域抗性也是融資在評估老房貸款時,相當重要的指標之一。而台北老房得天獨厚的地利優勢,更能在融資房貸方案中,發揮出更大的價值。

1.融資提供的老屋貸款種類

對大型融資公司來說,台北老房屋齡雖老,綜合各種可能情況後,仍存在相當大的潛在價值,因此在評估的標準上,與普通的融資房貸並無太大的差異。而融資的老房貸款種類,包括以下三種:

  • 老屋原屋融資:老屋目前如果沒有任何貸款,就可以申請老屋原屋融資。由於可取得的貸款條件相對較佳,可能會是無貸款台北老房最好的資金選項。
  • 融資老屋二胎:若是剛買下台北老房、目前仍在貸款中,想向銀行申辦二胎,核貸的機率極低。因此融資公司將會是老屋二胎唯一安全、可行的貸款管道
  • 融資老屋轉增貸:有些台北老房屋主會希望以房貸搬家的方式,達到轉貸降息或是增加資金的目的,但老屋畢竟殘值較低,即便是融資也不一定能承作。

2.融資老屋二胎好不好?兩大優勢勝銀行

而在三種融資老屋貸款中,最適合向融資申辦的就是老屋二胎了。台北老屋只要條件夠好,向銀行申請原屋融資還是有機會通過;但是老屋二胎在銀行幾乎只能碰壁,除了融資外沒有其他安全合法的管道可以申請。而且,融資二胎還有一些銀行二胎所沒有的優勢,這些優勢包括:

  • 不受打炒房限貸令影響
    由於融資公司非屬一般金融體系,其所提供的老房二胎,自然不會受到央行限貸令的任何影響,包括殘值過低視同土地貸款、七都自然人特定戶數成數限制等,可放大台北老房的地域紅利,並讓資金靈活性變得更高。
  • 不受升降息影響
    銀行老房貸款的利率偏高,如果再加上央行升息衝擊,利息將會變得更高,使本就深感台北居大不易的老屋屋主們,壓力變得更為沉重。而融資老屋二胎的利率採7~14%固定計息,不受央行升降息浮動影響,額度又可以貸得更高,整體看下來可能會比銀行老屋二胎更值得。

五、融資老屋二胎要怎麼申辦?

融資老屋二胎和普通的房屋融資貸款差異其實不大,審核條件和申請流程都不會差太多。我們將融資老屋二胎的申請方式整理如下,你可以依據自身的狀況和需求,來看看自己是否符合申辦條件;若你的條件特殊,也可以加入好事貸官方line@,讓我們的專業團隊來為你進行深入的評估唷!

1.申辦老屋二胎的基本條件

融資老屋的二胎申請條件,可以從擔保品老屋,以及申請人的狀況,兩個方面來看。

  • 房屋地點:六都房屋的二胎估價會比其他縣市來得高一些,尤其是寸土寸金的台北市,即便是老屋也可以享受到這部分的優勢。
  • 房屋屋齡:由於台北市位處精華蛋黃區,屋齡30年左右的台北老屋,都還有機會在融資二胎取得不錯的估價;但若是40年以上,或是50年的超老屋齡,金額可能就相對沒有那麼漂亮了。
  • 申請人職收:現職至少持續一年以上,有薪資轉帳、扣繳憑單最好,但若是自營商或領現族群,也可以固定存款證明或其他佐證資料代替。

2.老屋二胎的申請流程

老屋的二胎申請流程,一樣必須經過資料準備、送件申請、評估審核、簽約對保和抵押設定等步驟。在這些流程中,最需要注意的其實就是「評估審核」的階段,因為貸款機構會針對老房的屋況進行仔細的檢核估價,如果屋主可以先將屋況做個整理,或許就能在台北老房的地利上獲得加乘,取得更好的二胎額度喔!

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台北老房到底要不要賣?相信看完這篇文章後,你的心裡可能已經有了大致的想法。老房可以單純是老資產,也可以透過二胎房貸,讓它擁有全新的價值與生命,甚至實現地域資產價值的放大效應。因此,手中持有台北老房的你,不妨重新思考這間老屋的定位與配置,讓它陪伴你從過去到未來,創造全新的意義。

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