央行升息不斷,以房養老是否還划算?本文將帶你了解不動產逆向抵押的各項細節,以評估自身條件是否適合申辦以房養老貸款。

以房養老紅利不再?盤點不動產逆向抵押的四大限制,與申辦前須評估的問題!

央行升息不斷,以房養老是否還划算?本文將帶你了解不動產逆向抵押的各項細節,以評估自身條件是否適合申辦以房養老貸款。

人口結構高齡化是世界的趨勢,以台灣的社會結構而言,自然也無法避免。因此近年來「以房養老」成為銀行高度詢問的熱門商品之一。而以房養老(即不動產逆向貸款)與一般房屋貸款有什麼不同?申請上有什麼限制與需要注意的地方?本篇將帶你一次瞭解。

一、什麼是以房養老?淺談不動產逆向抵押貸款

許多人畢生努力,只為買下一個屬於自己的家,直到退休才驚覺,自己竟然窮得只剩房。但房屋畢竟是不動產,無法像現金一樣靈活運用,當有生活、醫療費用需求時,要怎麼辦呢?這時候,或許可考慮透過「以房養老」方式,來重新活化現金流。

1.以房養老是什麼?

以房養老的最大特色,就是讓屋主在保有居住權的狀況下,將名下不動產逆向抵押給銀行;銀行會每月支付一筆金額給房屋所有權人,直到其死亡或達到30年貸款期限為止。若是繼承人無意繼承貸款與房產,銀行則有權對房屋進行處置。

  • 關於以房養老的二三事
  • 以房養老過去屬於政府的「公益型」信託方案,但由於申請條件嚴苛,在2015年金管會開放,由一般銀行提供「商業型」以房養老貸款後,便逐漸退場。現今的「以房養老」,指的多是後來銀行的「不動產逆向抵押貸款」。

2. 不動產逆向抵押VS普通房貸,差別在哪裡?

不動產逆向抵押就是以房養老貸款,和一般房貸,也就是順向抵押貸款不同,貸款人可按月取款,時間越長、借得越多,債務越大。

以房養老貸款與一般房屋貸款最大的差別,在於以房養老是「不動產逆向貸款」,而普通房貸則是「不動產順向貸款」。為什麼會有這樣的區分呢?我們可以用一個很簡單的方式,來想像房屋抵押貸款的順逆向:

  • 順向抵押貸款(一般房貸):貸款人按月償還,時間越長、還得越多,債務越少。
  • 逆向抵押房貸(以房養老):貸款人按月取款,時間越長、借得越多,債務越大。
不動產逆向抵押VS一般不動產抵押貸款
房貸種類 不動產逆向貸款 一般房屋貸款
方案說明 像切蛋糕一樣,把房屋價值切成小塊,按月分配給貸款人 像拼拼圖一樣,每月支付貸款,慢慢將房屋所有權完整取回
貸款期限 最長30年,或到貸款人身故為止 大多20~30年
給付方式 銀行按月給付 銀行一次給付
還款方式 貸款人身故後,由繼承人一次償還貸款(或由銀行法拍清償) 按月攤還貸款本金與利息
貸款餘額 時間越長,貸款本金越多 時間越長,貸款本金越少

二、以房養老貸款方案有哪些?

由於以房養老仍保有居住權,讓高齡者不僅能繼續住在熟悉環境,還能透過不動產逆向抵押貸款減輕子女經濟負擔。因此,對部分高齡者來說,以房養老是一個值得考慮的選擇。那麼,以房養老貸款有哪些方案可選?要怎麼申請呢?

1.以房養老貸款申辦方案

為因應不斷變化的資金運用需求,除了傳統的以房養老方案,不動產逆向抵押貸款的運作方式也出現了許多延伸,例如循環型以房養老方案,以及年金保險型以房養老方案。我們將這些方案的介紹與比較詳列如下。

(1)傳統型以房養老方案

目前市面上較常見的方案,採按月定額給付的方式,每月給付固定的生活費。通常核貸額度為房價7成、年限最長30年,利率2.19%起。

(2)循環型/累積型以房養老方案

與傳統型同樣是採按月定額給付的方式,未使用的額度可以累積到下個月,貸款期間沒有動用的額度部分,也不會計算利息。

(3)年金保險型以房養老方案

這種方案比較特別,雖然會一次性的給付貸款,但是全額都會用來申購即期年金保險,再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶、專款專用。即使房屋因都更或重建而滅失,或是被保險人提前身故,都不會影響年金保險的給付

銀行貸款方案表
項目 傳統型以房養老 循環型/累積型以房養老
資金來源 不動產逆向抵押貸款 不動產逆向抵押貸款 →申購即期年金保險→保險金給付
撥款方式 按月定額給付 按月定額給付、彈性取用,未動用額度可累積至次月
貸款期間 最長30年,或申請人亡故為止 最長30年,或申請人亡故為止
貸款利息計算方式 依撥付額度按月計息 依使用額度按月計息,未動用部分不予計息
特色 月撥款會內扣利息,並會隨期數增加,直至月撥款金額1/3上限。超過部分則掛帳等待清償 可彈性安排資金的運用

三、以房養老划算嗎?實拿金額案例試算

以房養老貸款每期收取的利息,會隨著銀行撥付的貸款本金增加,但為了減少利息帶來的負擔,多數銀行都將扣息上限設為月撥付金額的三分之一。超過的利息則成為掛帳,待合約期滿後,再一次給付給銀行。在這樣的情況下,以房養老還有表面上看起來的那麼划算嗎?

1.以房養老月撥款金額試算

李伯伯想用名下1,500萬的房子,來申請以房養老貸款。銀行核貸7成、貸款年限30年(=360期)、年利率2%,每期撥款金額為29,166元,利息扣除的上限為9,722元。

實際試算

我們首先計算在利息內扣金額達到上限前,每個月可以多少月撥款呢?

第1期實領:29,166元
第2期實領:29,166元-49元(利息)=29,117元
第3期實領:29,166元-98元(利息)=29,068元
以此類推:
到了第200期時,利息剛好到扣除上限,即9,722元,超過的利息開始掛帳。第200期起往後的這段時間,每個月的實領金額是:
第200~360期實領29,166元-9,722元(利息)=19,444元
總結一下:在利息達到扣除上限之前,李伯伯每個月的可領金額,會由29,166元逐步遞減為19,444元。到達扣除上限之後,每個月的可領金額就固定只剩19,444元,而且等到合約期滿時,累計掛帳利息62.7萬元。

2.價值多少錢的房子,才值得辦以房養老貸款?

從內政部2023年公布的最低生活費來看,如果是居住在六都,平均一個月至少需要15,647元,非六都則需要14,230元,才能支應每個月的基本開銷。想要透過以房養老貸款達成這樣的生活水平,手邊的房產需要價值多少錢,才值得申辦呢?

實際試算

以六都15,647元、非六都14,230元為基準,要度過30年,至少分別需要實領563萬元及512萬元,才能勉強達到「生活」的標準(醫藥費、長照費均必須另計)。由於月撥款還要內扣利息,用以房養老貸款利率2%來計算,可以推出大致金額為:

  • 六都
    應領本金2.3萬,逐月遞減直至達到內扣上限,每月實領1.6萬元。
    核貸7成,貸款本金約為828萬元,代表房屋價值應至少有1,182萬元。
  • 非六都
    非六都應領本金2.2萬,逐月遞減直至達到內扣上限,每月實領1.5萬元。
    核貸7成,貸款本金約為792萬元,代表房屋價值應至少有1,131萬元。

四、盤點以房養老貸款的四大限制

以房養老看似魚與熊掌兼得,但其實還是存在一些缺點。以下我們盤點了以房養老貸款目前的四大限制,從它的實用性、後續清償問題,到貸款期間的利率波動與利息問題,建議民眾在申辦前,一定要仔細評估其效益。

以房養老缺點包括以下四項:可貸額度過低、資產可能變負債、餘利掛帳和升息讓養老金縮水、貸款到期可能被法拍

1.可貸額度過低,難補足生活所需

由於銀行對於以房養老的態度仍偏保守,不僅審核嚴格、貸款成數最高也只有7成(大多都遠低於這個金額)。位於六都雞蛋區的房產,或許衝擊還不是那麼明顯,但對於偏鄉、或是手頭房產條件不佳的長者來說,這樣的貸款額度不僅無法支應日漸增加的醫療、長照開銷,恐怕連日常開銷都不足彌補。

2.留愛或留礙?當心資產變負債

以房養老雖然符合長輩想要留房給子女、同時又能用來支應開銷的願望,但它畢竟還是一種貸款,不僅會慢慢減損房屋淨值,甚至還可能變成負資產,成為子女的燙手山芋。而且由於牽涉到繼承問題,銀行多會要求取得法定繼承人同意,申貸前若沒有和子女做好溝通,也可能導致辦理過程不順利。

3.餘利掛帳加升息,養老金變相縮水

逆向抵押貸款的特色,就是本金會逐期增加,同時利息也會一併增長。這些利息會從每個月定額給付的款項中扣除,申請人實際可領到的錢就會越來越少,直到達到扣除上限。而且,以房養老的利率是會隨央行升降息而浮動的,在貸款期間若利率上漲,被扣的利息就會更多,養老金就會變相縮水。

4.平均餘命長,貸款還不出恐遭法拍

國人平均餘命越來越長,而以房養老貸款大多以「30年」為期限,若申請人65歲時辦理不動產逆向貸款,到了95歲依然健在,這時就有可能會面臨貸款到期卻無力償還的窘境。此時,即便長輩沒地方住、也早已失去謀生能力,銀行可能還是得收回房產,並強制法拍以取回欠款。。

五、我適合申辦以房養老貸款嗎?

以房養老最初的立意,是為了讓已經退休、沒有固定收入來源,手中又僅有房屋一項資產的高齡族群,能將房屋價值轉換成現金安養老後。但是因為這樣的運作機制其實還是存在許多限制,所以並不是只要有房就適合申請。在正式申貸前,建議先從以下幾點進行更深入的評估。

  1. 子女是否能夠接受父母以房養老的規劃,並將其納入自身的資產分配中
  2. 本人或是子女,是否有能力在貸款期間結束後,清償本金及掛帳利息?
  3. 貸款結束、房屋也變得更舊,子女是否還願意申請房貸借新還舊、繼承房屋?
  4. 是否能夠接受銀行可能進行法拍,若有不足將向子女其他財產進行追償

由前面幾點可以知道,以房養老的最大癥結,其實還是出在「以房養老結束後,貸款的清償與房屋的繼承,該如何處理」。因此若是以下族群,其實還是相當適合申辦以房養老的:

  1. 高齡頂客族,無子女繼承問題
  2. 財產已完成分配,僅餘名下欲申辦以房養老的房產
  3. 名下有其他資產或被動收入,以房養老只是其中一個現金流

六、以房養老貸款審核條件、申請流程一次看

由於銀行的作風保守,以房養老貸款又必須承擔景氣變化、房屋老舊、申請人壽命延長等風險,所以審核上都會相對嚴格。以下我們將說明以房養老貸款的申請條件,以及大致的申請流程,幫助你在申請前做好萬全準備。

1.以房養老申請條件

在貸款的申請和審核方面,不動產逆向抵押貸款和一般房貸其實沒有太大不同,都還是會就個人條件和房屋條件進行評估。

(1)人的條件

不動產逆向抵押貸款對申請人的徵審重點,包括信用狀況、財資力狀況,以及還款能力等:

  • 基本條件:申請人必須為年滿55~65歲之自然人,依各銀行規定而有不同。
  • 信用條件:申請人須具完全行為能力,且信用良好,票信、債信往來正常。
  • 保證人:不動產逆向抵押貸款由於較看重房的條件,基本上不需要保證人。

(2)房的條件

由於申請人年齡較大、還款能力相對較弱,銀行對房屋本身的條件會更為看重,對擔保品的要求也會較為嚴格。包括:

  • 房屋所有權:擔保品房屋必須為借款人單獨持有(即不可由夫妻共同持有),且為自住使用(即不可出租)。
  • 建物登記用途:建物登記用途最好是「住」,部分銀行也接受「商」,或是農舍、公寓等。唯獨不可為小套房或工業區住宅,核貸機率不高。
  • 房屋所在地:銀行的以房養老方案畢竟還是商業型貸款,必須減少房屋日後難以脫手的風險。因此多數銀行只接受位於都會區的房屋申貸。
  • 屋齡限制:大部分的銀行都設有申請人年齡和屋齡的雙重限制,即「申請人年齡+貸款年限≧90,屋齡+貸款年限≦60」的門檻,申辦前務必留意。

2.申請流程

不動產逆向抵押貸款的申請流程,也和普通房貸大致相同,都需要經過抵押設定的步驟。

Step1:選擇比較

每間銀行的授信條件、額度利率都不盡相同,申辦前可多選擇比較。

Step2:準備申請文件

須準備本人雙證件正本、印章、不動產謄本。為避免爭議,也可另備律師諮詢函。

Step3:簽約對保

簽訂合約時,銀行可能會要求法定繼承人需在場,若不能到場須有委託書,或由第三方見證人、律師、法院公證人擔任見證人。

Step4:抵押設定

至地政事務所進行抵押權設定作業(通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍)。

至此申請流程完成,銀行會開始按約每月撥款至借款人的帳戶。

七、以房養老貸款承作銀行有哪些?

目前共有15間金融機構提供逆向抵押房屋貸款,好事貸整理了這些銀行的以房養老貸款內容,包含額度、利率、貸款年限等,還有可申辦的年齡門檻,希望能幫助你選擇最適合的方案。

以房養老貸款方案表
貸款銀行 年齡 額度 APR 貸款年限
土地銀行 63歲以上 7成 2.63%起 30年
第一銀行 60歲以上 未提供 2.32%起 30年
上海商銀 60歲以上 7成 2.68%~4.18% 30年
中國信託 60歲以上 6成 2.28%起 30年
兆豐銀行 60歲以上 7成 2.38%起 30年
合作金庫 60歲以上 7成 2.5%起 35年
安泰銀行 55歲以上 未提供 2.48%起 30年
高雄銀行 60歲以上 7成 2.26%起 30年
華南銀行 63歲以上 未提供 3.03%起 30年
陽信商銀 65歲以上 7~8成 2.5%起 25年
臺灣企銀 60歲以上 7成 2.4%起 30年
彰化銀行 60歲以上 2,000萬元 2.45%起 30年
臺灣銀行 59歲以上 7成 2.19%起 30年
玉山銀行 60歲以上 6成 2.35%起 30年
台新銀行 65歲以上 未提供 2.41%起 30年

雖然以房養老已經慢慢取代養兒防老,成為高齡族群創造老後現金流的選項之一,但是以房養老貸款需要考慮的層面還是相當多,建議不管是兒女或長輩,在申辦前都要仔細衡量。希望這篇文章能夠讓你更了解以房養老的各項細節,進而評估自身條件是否適合申辦不動產逆向抵押貸款。

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