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房屋有私設還可以辦貸款嗎?有私設的房子要怎麼解除設定?

被房屋設定還可以辦貸款嗎?被民間私設的房子要怎麼解除設定?

因為信用或財務狀況不好,無法向銀行貸款,部分極缺資金的民眾會找上民間貸款,但名下房子遭到民間私設後,不僅利息負擔重,未來也很難再跟銀行貸款,有私人設定的房子(簡稱:房屋私設、房屋設定)應該如何解套?在找民間貸款之前,還有什麼更好的選擇嗎?

1.為什麼房子會有民間私設?

房子為何有民間設定?

一般來說,房屋設定,大致上不出這4種情形:

  • 辦理民間貸款
  • 親友設定
  • 買新房跟建商借錢
  • 因做生意需要被廠商設定

(1)用房子向民間公司或私人辦理貸款,通常金主會辦理房屋抵押權設定,為的是保障自身的權益,一般民間貸款通常是以月息計算,月付金相對比較高

(2)許多長輩為了怕小孩私下拿房子去借錢反被騙,會在房子上追加一道設定,不管房子有任何變動,都要通知設定人,此類型設定通常不是借貸關係,只是為了保護房子

(3)買新房的時候,部分民眾因自備款不足或貸款額度不足,會向建商借一筆錢來裝潢或支付尾款,此時建商會對房子做二順位抵押權設定,待還清後才可塗銷,在設定期間也無法向其他銀行申辦貸款。

(4)如果是自行開業當老闆的人,和別人合夥做生意,資金周轉不過來時也可能向合作夥伴周轉,上游廠商擔心下游客戶有信用上的風險,也可能會遇到需辦理房屋抵押權設定的狀況

2.房屋私設有哪些類型?

房屋私設的類型

房屋私設一般是辦理抵押權設定,除了抵押權設定外,還有三種型式也可能出現:

(1)抵押權設定(可再貸款或買賣)

抵押權設定有兩種,一種是普通抵押權設定,一種最高限額抵押權設定,向銀行申請購屋貸款時,銀行辦理的都是最高限額抵押權設定,也就是貸款金額的1.2倍,如果未來向銀行或新鑫公司申請二胎房貸,也是辦理最高限額抵押權,其餘民間貸款則不一定,可能僅辦理普通限額抵押權

(2)預告登記(需經預告登記人同意才可異動)

預告登記是為了保全他人對不動產權利的請求權,簡單的說,沒有預告登記人的同意,就算有房屋的所有權,也不能隨意處置房子,必須經過預告登記人答應才可以過戶、買賣或再貸款

(3)房屋信託(房子無法異動)

房屋信託是銀行業務,申請人與銀行約定不動產在特定條件下才能處分,或到達指定年齡後,由銀行將不動產返還給受益人,達成資產保護,避免不動產被受贈人或第三人不當抵押或出售,因為是由第三方單位執行,具有獨立性與安全性,除銀行信託外,也可辦理個人信託。

被信託的房子即無法再辦理買賣或貸款,就連法院也無法因貸款人未繳款對房子辦理強制執行,但如果是單純的借貸關係,通常不會辦理房屋信託,若遇到民間貸款要求信託,就要當心對方意圖不軌,畢竟如果繳不出錢,被信託的房子是有權直接歸債權人所有的。

(4)流抵契約(逾期未償還房子歸債權人所有)

這個約定幾乎沒有人會答應,流抵契約的意思是,雙方約定好清償期限,如果超過期限無法償還,房子就歸金主所有,此種方式風險太高,不要輕易嘗試。

3.如何知道房子是否有民間設定?

一般來說,只要是辦理借貸,為了維護債權人的權益,都會辦理抵押權設定,有些民間貸款會聲稱沒有辦理設定,等到有買賣或貸款需求時才發現,其實房子早就被設定而無法貸款,想知道自己名下的房屋是否有設定,可自行上網調閱電子版的土地登記謄本來確認,或親至地政事務所請承辦人員幫你調閱。

私設土地謄本

4.如果房子已經有設定還可以貸款或買賣嗎?

如果是銀行的設定當然可以貸款或買賣,如果是民間私設,這時候要看你的房屋設定是哪一種類型,如果是抵押權設定或預告登記,假如有人願意承接你的設定,也就是幫你還貸款,只要債權人同意,就可以將房子跟貸款一起轉移到對方名下。

如果沒人願意承接債權,有預告登記的房子就無法異動,僅有抵押權的房子也少有其他金主願意借三胎房貸,畢竟無法回收資金的風險過高,沒有人願意將錢「投資」在一個無法獲利的生意上。

房子能否異動抵押權設定預告登記信託
債權人同意可以可以不可以
債權人不同意可以(可另借三胎)不可以不可以

5.有民間設定的房子要怎麼解套?

有民間設定的房子,直接找銀行貸款都會被拒絕,必須繞點路才有可能順利貸款,下面提供3個民間貸款的解套方式:

(1)找親友借錢先償還

畢竟是自己的親友,比不認識的金主好商量,不管是貸款利率、條件、年限都好談,但建議就算是親友間的借貸,還是擬一份正式的合約比較好,這樣對於雙方的權益都有保障。

(2)透過融資公司轉貸銀行

如果原本就是向融資公司(新鑫)辦理二胎房貸,因為新鑫的市佔率漸漸提高,部分銀行會願意接受曾有新鑫二胎的案件,如果不是跟新鑫辦理,而是向其他較小型的融資公司或民間私人辦理,可以洽詢新鑫直屬經銷商-好事貸,我們會和您一起討論解決方式,是有機會將貸款轉進銀行的。

(3)找其他民間貸款轉貸降息

已經有民間房屋二胎貸款的人,無非就是希望能夠降低利息和月付金,這時可以考慮找其他民間貸款轉貸降息,慢慢將民間債務還完後,過一年就可以向銀行申請貸款。

6.民間私設的常見問題

  • Q有私設的房子可以直接找銀行轉貸嗎?
  • A不行,銀行不接受有民間私設的房子,也不會代償民間債務,借款人必須自行將民間私設償還完,抵押權塗銷後過一年,才能向銀行申請貸款。
  • Q有民間設定的房子可以買嗎?
  • A可以,但買賣合約建議承作:價金履約保證,將所有買方的購屋價金,在交屋前,讓銀行保管,等雙方確認房屋產權過戶完成,房子驗屋後,就可以將買賣價金撥款給前屋主,完成房屋買賣。
  • Q融資公司跟民間貸款有何不同?
  • A股票上市的融資公司,規模與銀行相當,且從事放款業務多年,規章流程都比照銀行,銀行也默認大型融資公司的貸款,在審核上會從寬認定,如果是一般的民間貸款,即視同私人放款,看到都會直接退件處理。
  • Q房屋設定的順位有差別嗎?
  • A當然有,當貸款人繳不出貸款,房子被拍賣時,第一順位抵押權人可以優先取得拍賣資金,再者才能輪到後面順位的債權人回收資金,順位越前面越先拿錢,如果拍賣價格不好,順位偏後的人就可能完全拿不到錢。

通常有信用瑕疵、貸款遲繳、負債比過高問題的人,才會需要找民間房屋貸款,但有了房屋私設後,未來難以向銀行申貸,最好盡早把民間私設塗銷,並取得清償證明,過一段時間後才能轉進貸款利率較低的銀行,減輕月付金的負擔。

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