有私設的房屋可以貸款嗎？私設轉銀行與3招民間私設解套方法

因急需資金周轉，許多人會選擇用房子向民間業者貸款；事後才發現，房屋一旦被做了私人設定，在申請新貸款或轉貸時可能碰壁。其實房屋私設是有解套方向的，先弄清楚房子做了什麼登記、原本的債務要怎麼處理，才能進一步評估私設轉銀行。若想知道民間私設有哪些影響，以及如何清償、塗銷，且看本文解析！

一、房子私設是什麼？為什麼房子會被私人設定？

房子私設、房屋私人設定或民間私設，都是實務上常見的說法，通常用來描述房屋涉及私人借款的抵押權設定，也有人把預告登記等權利安排一起稱為私設。「私設」不是單一的法定登記種類，要知道房子受到什麼影響，還是得看謄本上實際登記了什麼。

設定對象可能是民間借款的債權人，也可能是其他與屋主有金錢往來的建商、合夥人或親友。這些安排主要是為了保障相關權益，但並不是做了私人設定，屋主就一律不能買賣或再申請貸款。常見的房屋私設原因有：

1.申辦民間房屋借款遭貸款業者設定

用房子向民間公司或私人辦理貸款，債權人可能要求辦理房屋抵押權設定，作為借款的擔保。如果借款到期沒有清償，債權人可依法聲請拍賣抵押物，就拍賣所得受償。因此，申辦前除了利息，也要看清楚設定內容與還款約定。

2.申辦建商貸款遭放款建商設定

買房時因自備款或貸款額度不足，向建商借一筆錢來裝潢或支付尾款，建商可能要求對房子設定抵押權。如果已經有第一順位抵押權，就要再確認這筆借款的設定順位，並談清楚還款及塗銷方式。

3.自營商營運週轉遭生意夥伴設定

資金不夠向生意合夥人借錢周轉，或上游廠商擔心下游客戶有付款風險時，也可能約定以房屋設定抵押權，作為借款、貨款的擔保。即使彼此熟識，仍要把擔保範圍、清償期限與解除方式寫清楚。

4.家人為保障房屋產權進行設定

有些家人會為了保障借款或約定的房產權益，安排抵押權設定或預告登記。兩者的作用不同，不能只靠「私人設定」四個字，就認為房子任何異動都必須通知或取得家人同意。若是為了保護房產而做安排，應先釐清實際權利關係與登記內容。

二、房屋私設類型有哪些？房子私設後會有哪些影響？

從前段房屋私設的原因可以發現，相關安排通常是為了保障債權或其他約定的權益。那麼對屋主來說，名下的房產會受到什麼限制呢？本段落帶你了解幾種常被一起討論的登記與契約，分清楚房子私設後的影響，才不會把不同情況當成同一件事。

1.常見的房屋私設相關類型

除了前面提過，用來擔保借款的抵押權設定，還有預告登記、房屋信託及流抵契約。其中，流抵契約是與抵押權有關的約定，不是另一種獨立的抵押權；信託也不一定涉及民間借貸。以下分別說明：

（1）抵押權設定

用房子作為貸款擔保品時，債權人會透過抵押權保障受償權益；如果借款到期未清償，可依法透過法拍房屋處理。單純設定抵押權，不會讓房屋所有權立刻轉給債權人，屋主仍可出售房屋，但原有抵押權不會因為換了屋主就自行消失。

因此，若要出售有私人抵押權的房子，應與買方談清楚原債務如何清償、抵押權如何處理；想再申請貸款，也要看後續貸款機構是否接受現有的順位與債務安排。

（2）預告登記

預告登記是為了保全特定的土地、建物權利請求，例如約定日後移轉房屋。預告登記還沒塗銷前，屋主所做的處分，如果妨礙已登記的請求權，就會受到效力上的限制。

若想出售或再設定抵押權，要先確認是否影響預告登記保障的權利，以及是否需要取得請求權人的同意或辦理塗銷。別把預告登記當成「所有異動都禁止」，它也不能排除法院強制執行等依法辦理的新登記。

（3）房屋信託

房屋信託是由受託人依信託目的及約定管理、處分房產，不是只在房子上加一筆抵押權。信託期間能否出售、設定抵押或辦理其他處分，要看信託內容與法令，並非一律不能買賣或貸款。

另外，受託人不一定是銀行，信託結束後房屋歸誰，也要依信託約定及法律規定辦理。若謄本上有信託登記，解套前應先把信託契約一起拿出來看。

（4）流抵契約

流抵契約是借貸雙方約定，債務到期未清償時，抵押物的所有權移轉給抵押權人。這類約定未經登記，不能對抗第三人；實際取得房屋仍涉及所有權移轉，不能理解成「一天沒還，房子就自動變成對方的」。

辦理移轉時，房屋價值超過擔保債權的部分應返還；不足清償的部分，債務人仍可能需要償還。在所有權移轉前，也可透過清償擔保債權來消滅抵押權。因此，看到「以房抵債」的條款，更要弄清楚房屋價值、欠款及後續處理方式。

2.民間私設的影響與風險

民間私設的風險，要看登記內容、借款條件與還款狀況一起判斷。例如有抵押權時，要處理的是債務與抵押權順位；有預告登記或信託時，還要進一步確認可處分的範圍。不能只把這幾種類型分成輕、重兩級，就認定哪一種一定比較安全。

對想再貸款的屋主來說，房子若已有多筆設定、清償金額不清楚，或原債權人無法配合提供文件，都可能讓後續評估與辦理更複雜。房子私設後想轉貸，先把原借款和登記資料整理好，比只問「哪裡一定能貸」更有幫助。若還在比較借款管道，也可先了解民間貸款的種類與注意事項，再決定是否以房屋作擔保。

三、房屋私設要怎麼解套？私設轉銀行與3種解套方法

房屋被做了民間私設，先別急著再找一筆錢來補。你需要先知道欠款能不能結清、設定能不能解除，再看看後續資金怎麼安排。這個段落先帶你了解私設轉銀行要確認的事情，再整理3種解套方法。

私設轉銀行可以嗎？先確認原貸款與房屋設定狀況

想把私設轉銀行，可以先帶著借款與房屋資料詢問銀行是否受理評估；能否直接代償、是否須先清償塗銷，則要由承辦銀行確認。不要把「有私設一定不能辦」或「先塗銷就一定會過」當成結論。詢問前，建議先整理以下3件事：

（1）原本借了多少、還欠多少、清償有哪些費用？

找出原借款契約、繳款紀錄，向債權人確認指定清償日的本金、利息及約定費用，並請對方提供明細。提醒你，謄本上的抵押權設定金額，不能直接當成目前實際欠款；要準備多少錢才能結清，不能只看謄本上的數字。

（2）私人設定如何塗銷，能否配合轉貸安排？

先問清楚原債權人何時能提供塗銷文件，再向銀行確認付款、塗銷舊設定、設定新抵押權與撥款的先後順序。如果銀行要求先完成清償塗銷，就要先評估這段資金缺口能不能負擔。不要在新貸款尚未核准前，只憑口頭保證就另借高成本資金來周轉。

（3）銀行需要評估哪些申請條件？

除了原有設定，銀行還會評估收入、信用狀況、還款來源、負債及房屋鑑價。可先準備近期收入證明、貸款餘額、繳款資料與房屋登記資料，讓承辦人了解實際狀況。私設轉銀行不是只換一個抵押權人，而是新貸款要重新審核，舊債務與登記也要安排處理。

若目前無法直接安排銀行轉貸，再比較以下3種方式。重點是找出自己負擔得起、且能配合清償與塗銷的做法，不必為了急著解除民間私設，就接受另一筆更重的還款負擔。

1.找親友借錢先償還

若是因借貸導致房屋被設定，可以評估向可信任的親友借款，先把原有債務清償，再取得文件辦理抵押權塗銷。畢竟是自己的親友，借款條件比較方便溝通，但仍要擬定正式合約，談清楚還款時間，才能保障雙方權益。

也要提醒你，還清民間借款後，親友這筆債務仍然存在；不要只因房子私設解除了，就忽略後續還款安排。

2.利用其他房產申請二胎

如果名下還有其他房產，可以評估向銀行或融資公司申請二胎房貸，將取得的資金用來清償原本的民間借款，再辦理私人設定塗銷。

這種方式會讓另一間房產也負擔擔保責任，申請前要算清楚可用資金、相關費用，以及所有貸款加起來的月付金。只有新方案符合自己的還款能力，才有助於整理債務，不能只因月付較低，就認為總支出一定比較少。

3.評估轉貸融資公司來解套

若銀行暫時無法受理，也可以詢問融資公司是否有適合的方案，評估以新貸款清償原債務、塗銷原設定，再依新方案辦理抵押設定。如有相關問題，可向好事貸等融資公司的特約經銷商諮詢，先了解所需資料與評估方式。

不過，轉貸融資公司，不代表房屋從此沒有抵押權，也不保證之後一定能轉回銀行。新貸款的利率、費用、綁約與清償條件都要重新比較；將來再申請銀行貸款，仍是另一次審核。融資轉貸只是可評估的選項，不是私設轉銀行的必經步驟。

四、民間私設怎麼塗銷？流程要多久、要準備哪些文件？

民間私設的解除方式，要先看登記類型。以下以借款清償後的私人抵押權塗銷為例；如果是預告登記或房屋信託，就要另外確認解除條件與文件，不能直接套用同一份清單。

辦理時間也要分開看：地政機關審件的時間，不包含前面的籌款、清償及取得文件。例如桃園市地政局列示抵押權塗銷處理期限為1小時、隨到隨辦，但這不等於每個案件從還款到全部完成，都只要1小時。實際應向受理地政事務所確認，若需補件或處理權利爭議，時間也會拉長。

• 步驟1、確認設定類型、清償金額及解除條件：先核對最新謄本及原契約，確認要解除的是哪一筆權利。因借款清償而塗銷抵押權時，先與債權人確認本金、利息、約定費用，以及提供塗銷文件的時間；取得可供登記使用的抵押權塗銷同意書或債務清償證明書等原因證明文件，並保留還款紀錄。
• 步驟2、備妥對應文件，辦理塗銷：一般須準備土地登記申請書及登記清冊、塗銷原因證明文件、他項權利證明書、申請人與抵押權人的身分證明文件，以及私人抵押權人的印鑑證明等。抵押權人親自到場，持身分證正本供地政人員核對並依規定簽章時，可依適用規定免附印鑑證明。若委託代理人、抵押權人是公司，或權利書狀遺失，另依個案補齊文件。出發前先向房屋所在地地政事務所核對，避免白跑一趟。
• 步驟3、完成後核對登記結果：送件後留意是否需要補件，待登記完成，再申請最新謄本，確認原本要塗銷的抵押權已處理。若同時安排私設轉銀行，也要把完成結果交給承辦人，接續辦理新貸款的相關程序。

五、其他關於房屋私設的常見Q&A

房子已經被做了私人設定，也別急著認為只能繼續向民間借錢。先查清楚設定內容，再整理欠款、文件與還款能力，才能一步步找出適合自己的解套方式。若你的目標是私設轉銀行，更要提前確認清償、塗銷與新貸款的銜接，別為了趕快解除民間私設，又背上另一筆負擔不起的債務。希望本文的整理，能在貸款路上助你一臂之力。