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20211105法拍屋買法拍屋好嗎?法拍流程與投標前必看的4大重點

買法拍屋好嗎?法拍流程與投標前必看的4大重點

現在房價這麼高,法拍屋的價格卻只有市價的6到7成,那麼是不是買法拍屋比較划算?法拍屋、金拍屋、銀拍屋哪個比較好?買法拍屋有哪些該注意的地方?本篇幫您完整解析。

1. 什麼是法拍屋?

法拍屋就是被法院拍賣的房子。當債務人無法依約償還債務、或繳交欠款時,債權人就會依據《強制執行法》向法院聲請查封、拍賣債務人名下的不動產,再將拍賣所得扣除強制執行的費用、稅金後,分配給債權人。

不動產強制執行流程

(1) 法拍屋的來源?房子被法拍的原因?

  • 銀行債務未還(信用卡費、房屋貸款、信用貸款)

不管是跟銀行申辦其他房屋抵押貸款、無擔保貸款(如信用貸款)、甚至是信用卡,只要債務超過3個月沒還,且銀行以電話、書面催繳後仍未還款,銀行便會透過法院聲請支付命令。銀行取得執行名義之後,就能透過法院執行債務人名下財產,包括強制扣薪、拍賣動產及不動產。

  • 民間債務未還

即使是跟個人、民間借貸,如果沒有在約定時間內還清債務,持有本票的債權人,可直接向法院聲請本票裁定,向法院聲請強制執行對方財產;若債權人只有借據,也可以向法院提起請求清償借款的民事訴訟,獲勝訴判決確定後,一樣可聲請強制執行。

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  • 積欠稅捐

如果土地增值稅、地價稅、房屋稅或使用牌照稅等稅捐逾期未繳,政府可依《稅捐稽徵法》第39條規定:「納稅義務人應納稅捐,於繳納期間屆滿三十日後仍未繳納者,由稅捐稽徵機關移送強制執行。」將納稅義務人名下不動產拍賣。

  • 積欠管理費

社區大樓管理費不繳,管委會可依據《公寓大廈管理條例》第21條規定:「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」向法院聲請法拍。

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(2) 法拍屋、金拍屋、銀拍屋有什麼差別?

法拍屋與金拍屋、銀拍屋最大的差別,就是執行拍賣的單位不同。

  • 法拍屋:

就是由法院來進行拍賣的房子,也是一般民眾較熟悉的法拍屋購買途徑。

  • 金拍屋:

就是由台灣金融資產服務股份有限公司(簡稱台灣金服TFASC)進行拍賣的房子,而台灣金服公司是由國內三十四家銀行與票券公司出資共同成立,並獲財政部核發公正第三人認可的單位,主要協助法院處理法拍屋。

  • 銀拍屋:

就是由各家銀行自行拍賣的房子,當法拍屋多次流標時,身為債權人的銀行會將法拍屋買回來,經過簡單的裝修後,再拿出來拍賣。由於銀拍屋的所有權人為銀行,不會有無法點交的問題,且可實際進入屋內查看。

法拍屋、金拍屋、銀拍屋比較

類型法拍屋金拍屋銀拍屋
執行單位各地方法院台灣金融資產服務
股份有限公司
銀行
房屋所有權債務人債務人銀行
拍賣價格市價7~8市價7~8市價8~9折
拍賣方式彌封投標/通訊投標彌封投標/通訊投標公開喊價/各銀行自行決定
是否點交不一定不一定
得標尾款7日內需繳清7日內需繳清可向拍賣銀行貸款

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2. 買法拍屋好嗎?法拍屋的優點有哪些?

購買法拍屋的優點

(1) 拍定價格低於市價

面對居高不下的房價,不少首購族和投資客,將目光投向了價格低於市價1~2成的法拍屋。雖然近幾年的法拍屋市場趨熱,在投資客和代標業者的炒作下,法拍屋的拍定價格已接近實際成交價,但仍吸引不少人投標。

(2) 產權較有保障

由於法拍屋是透過法院的公權力,強制執行拍賣的物件,只要在得標後7天內繳清剩餘款項,法院就會主動核發產權給得標人,產權移轉比一般房屋買賣更有保障,不用擔心遇到詐騙集團或一屋兩賣的情形。

投標前,建議仍應詳讀法拍公告,確認是否建物連同土地一起拍賣,以避免日後產生糾紛。

(3) 節省印花稅、契稅

一般買賣房屋時,買方需繳納:印花稅(土地及建物核定契價0.1%)和契稅(建物核定契價6%)。而購買法拍屋時,買方不僅不需繳交印花稅,契稅的部分,若拍定價格低於房屋評定現值,有機會以拍定價格來課徵契稅。

但如果未來有計畫再轉手賣出,屆時會以拍定價格作為計算土地增值稅的依據,可能會需要負擔較高的土地增值稅額。

3. 法拍屋可以買嗎?缺點和風險是什麼?

購買法拍屋的缺點

(1) 法院不負瑕疵擔保責任

買法拍屋最大的風險,就是沒有辦法事先看屋,了解屋內的實際狀況。萬一真的不幸遇到漏水、裂縫等問題,若為一般房屋買賣,可要求原屋主負起瑕疵擔保責任,但如果是買法拍屋,法院是不用負瑕疵擔保責任的。

依據《強制執行法》第81條規定,法院的拍賣公告上只會標示以下重大瑕疵:

  • 海砂屋
  • 輻射屋
  • 火災受損
  • 建物內有非自然死亡(凶宅)

因此如果搬進去後,才發現房子有問題,也沒辦法請求賠償。

(2) 不點交的法拍屋問題多

雖說購買法拍屋,產權較有保障,但並不代表可以同時取得房屋的「所有權」和「使用權」,這是什麼意思?

拍賣公告上會註明法拍屋的點交情形,若標示「點交」,那麼法院就會保障您的房產所有權和使用權,屆時如果屋主未搬離,導致法院無法點交,就會進入強制點交程序。

可點交的法拍屋類型:

  • 查封時為債務人自住、或確定為空屋
  • 查無第三人佔用
  • 租賃關係已遭法院排除

但如果拍賣公告標示「不點交」,法院會主動提供不動產移轉證明,但不協助點交,若屋內還有租客或第三人占用,法院不會以公權力介入,必須由得標人自行與對方協議,不管是花錢消災還是循法律途徑,都相當耗費時間和金錢。

不點交的法拍屋類型:

  • 所有權不完整(土地或建物為共有)
  • 遭到第三人佔用(第三人無償使用或因其他原因而居住在內、第三人承租使用、使用關係不明)
  • 借名登記

(3) 恐有隱形成本

法拍屋雖然價格便宜,但如果沒有事前做好功課、或者運氣較差的話,也可能會產生一些額外的成本。例如:

  • 買到屋況較差的法拍屋,需額外花費修繕費,還可能遇到惡意破壞屋內設施之情形(如水管灌水泥)
  • 買到不點交的法拍屋,可能需支付溝通費、搬遷費給佔用人,還可能遇到法拍海蟑螂漫天喊價。

除了之外,還可能會多一筆管理費的支出,不過這是可以提前預防的,法院的拍賣公告上若載明「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」,則代表得標人需支付債務人積欠的管理費,若公告未載明則無須繳納,因此投標前記得詳讀拍賣公告。

4. 法拍屋怎麼買?有哪些要注意的?

(1) 哪裡可以取得法拍資訊?

法拍屋的拍賣資訊可以從四個地方查詢,分別是:

  • 地方法院拍賣公佈欄
  • 法務部行政執行署拍賣公告網
  • 司法院法拍屋公告網
  • 法拍仲介網站、發行之刊物

(2) 法拍屋公告有哪些重點?

法院拍賣公告的重點有哪些?

  • 拍次與投標時間

法拍屋的拍次共有4次,每一拍的底價為前一拍的8成,因此愈後面的拍次、價格就愈低。而投標的時間,通常在開標(法院公告上的拍賣時間)的前30分鐘。

  • 土地與建物標示

法院的拍賣公告會提供不動產附表,資訊包含:房地所在位置、建築物的建號、使用用途、總面積、權利範圍、建材與層數、建物面積、附屬建物等資訊,同時可看見最低拍賣價格。

要特別注意的是,法院拍賣公告上標示的法拍屋面積是用「平方公尺」,也就是平方米,而一般我們買房時常用的單位是「坪」,兩個單位是不一樣的,而1平方公尺= 0.3025

  • 使用情形

揭露現場執行查封時,該法拍屋的使用狀況和點交情形,若標註「點交」就是法院會負責交付使用權給得標人;標註「不點交」就是得標人要自己處理。

此外,如果法拍屋有「優先承買權人」,也會註記在法拍公告裡面,意思就是有優先購買這間房子的權力,也就是說,拍賣當天出價最高的拍定人,不一定是最後得標者。

  • 拍賣最低價與保證金

房子查封後,法院會請不動產估價師進行房屋鑑價,徵詢完債權、債務雙方的意見後,就會訂出法拍屋的「拍賣最低價額」,出價需高於這個數字才可能得標。

另外,也會註明投標者需要準備多少保證金,保證金一般為總拍賣底價的20%,開立銀行的本行支票即可,若得標會納入總拍賣價格中,若未得標則全數退回。

(3) 如何判斷法拍屋的價格是否划算?

通常第一拍的底價會比較高、甚至可能超過市價,第二拍的價格會打8折,第三拍再打8折(等於第一拍底價的64折),第四拍再打8折(通常是最後一拍),大多數人的投標時機會落在第二、三拍。

如果想了解法拍屋的價格是否合理,建議可以上實價登錄網站做查詢,根據座落地段、坪數等資訊,比對較相似的物件價格來作評估,目前實價登錄網站已經揭露成交門牌號碼,所以可以更輕鬆查詢到房價。此外,還需考量該法拍物件的取得難易度,如果為不點交物件、或需要補繳管理費等情形,可能還會產生隱形成本,應謹慎評估買法拍屋是否真的比較划算。

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(4) 法拍屋如何投標?

  • 寫投標書

投標人自行向法院領取投標單與保證金信封,填寫要投標的不動產,以及你的投標價格,如果不只一個投標案件,則依合計總價載明。

  • 繳保證金

一般法拍屋的保證金為底價的2成(台中與台東地方法院為3成),多數人的保證金都是繳交銀行開立的本行支票,注意支票抬頭有沒有寫完整、金額有沒有寫錯。

  • 投標

帶著準備好的投標單、保證金以及身分證和印章,到法院投標室將你的投標單投入票匭,等待開標。

  • 開標

司法事務官會先審核投標是否有效,並從有效的投標書中找出最高出價者,書記官核對完得標者的身分後,就會開始辦理得標手續,沒得標者則當場領回保證金支票。

法拍屋拍賣流程

(5) 法拍屋流標後會怎麼樣?

法拍屋總共分四次拍賣與一次應買。如果第一拍流標,2~3週後會再進入第二拍;若第二拍還是流標,約1個月後會進入第三拍;假設第三拍仍然流標,會進入「應買」的拍賣階段。

而「應買」的拍賣價格,會維持第三拍的底價,法院公告「應買」後的3個月內,投標人可以依照「投標順序」購買。如果到這個階段還是流標,就會進入最後一次拍賣(即第四拍、特別拍賣)

如果第四次拍賣也流標,法院會撤回該不動產之執行,並核發債權憑證,債權人可憑證隨時再聲請拍賣。

(6) 法拍屋得標後的流程?

  • 交付尾款

得標後,剩餘款項必須在7天內繳清,不得以任何理由要求延長繳款期限,若未繳足尾款,致無法完成交屋手續,房子就會再拿出來拍賣,原得標人已繳交的保證金會被沒收,且需負擔第二次拍定價差與拍賣所需費用。

若第二次拍定價格若高於第一次,法院會先扣除拍賣所需費用,再返還保證金;若低於第一次拍定價格,則需補足差額與拍賣所需費用後,再返還剩餘保證金;若第二次拍賣流標,保證金則不予返還。

因此,如果想跟銀行申請尾款代墊,請務必於投標前兩周就先詢問銀行,銀行會先進行審核評估,當銀行告知同意做尾款代墊後,才可進行投標程序。

  • 辦理過戶

繳清尾款後約7~10天,法院就會核發權利移轉證書,得標人就可以帶著權利移轉證書,到地政機關辦理所有權過戶登記。

  • 交屋

若為可「點交」的法拍屋,直接向法院聲請點交,法院就會通知原屋主於15天內搬遷,如果屋主不肯搬,法院會發執行命令,強制執行交屋;如果是「不點交」的法拍屋,則需自行與佔用人協調。

(7) 買法拍屋可以貸款嗎?

可以。如果資金不夠,您可以向銀行申請貸款,但由於得標人未繳清尾款前,還不算是房屋所有權人,因此銀行借給你的這筆款項會稱作「代墊款」,等到完成過戶後,才會協助你將這筆款項轉成房屋貸款。

法拍屋貸款的利率,通常會比一般房貸來得高,約4%~12%左右,且並不是每一間銀行都有提供代墊服務,因此建議投標前就先確認好。

法拍屋得標後的流程

5. 法拍屋的常見問題

(1) 法拍屋投標前,可以現場勘查嗎?

不行。買法拍屋是沒有辦法進屋內查看的,如果想了解屋況的話,只能透過附近鄰居或管理員打聽,或者向法拍的銀行詢問看看。如果是購買銀拍屋的話,比較有機會事先看屋,加上銀行已經稍微整理過屋內環境,適合第一次購屋的新手。

(2) 法拍屋「優先承買權」是什麼?為什麼出價最高卻不是我買到?

「優先承買權」也稱作「優先承購權」,就是優先於其他承買人購買法拍屋的權利,而常見的「優先承買權人」有:

  • 承租土地的人有優先承買權(民法426- 2、民法460-1、土地法107)
  • 土地所有權人有優先承買權(民法426- 2)
  • 其他共有人有優先承買權(土地法34-1)
  • 其他公同共有人有優先承買權(土地法34-1)
  • 地上權人、典權人或承租人有優先承買權(土地法104)
  • 基地所有權人有優先承買權(土地法104)

如果看到法拍公告上有記載「優先承買權」,可能會發生兩種情形:

  • 開標當日,優先承買權人直接向法院主張要行使優先承買權,以最高價拍定人出的金額買回房子。
  • 法拍屋拍定後,法院會發文通知優先承買權人,可在拍定15天內的狀向法院聲請優先承買權,以拍定價格買回房子。

(3) 什麼是法拍屋「應買程序」?

「應買程序」又稱作「特別變賣程序」,當拍賣程序進入第三次拍賣仍流標時,法院會先詢問債權人是否同意進入應買程序,若同意就會發布「應買公告」,這時候投標人可以向法院投遞應買狀,以第三拍的價格直接購買法拍屋,以投遞的順序來決定誰得標,但如果都沒有人投遞,就會進入第四次拍賣(減價拍賣)

(4) 為什麼法拍屋會「停拍」?

法拍屋停止拍賣的原因有很多,以下列出幾個常見的因素:

  • 達成和解

如果債務人已經和債權人達成和解(債務協商),債權人就會向法院聲請暫緩執行,停止拍賣程序三個月。

  • 內容變更

如果法拍屋的條件產生變動、與原拍賣公告內容不符,且這個變動是會影響到價格的,例如:租賃權增加或去除、點交變不點交或不點交變點交等情形,那麼法院就會停止拍賣程序。

  • 通知未送達

依照規定,法院應通知債權人與債務人到場,如果該通知未送達就會停止拍賣,但通常停拍後的一個月就會再公告拍賣。

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(5) 法拍屋為什麼會「撤回」?

法拍屋撤回拍賣的原因有以下兩種:

  • 清償債務

如果債務人已經和債權人達成協商條件(清償債務),債權人就會向法院具狀撤回強制執行。

  • 流標

如果法拍屋已經進行到第四次拍賣,仍然無法順利賣出,法院就會撤回強制執行和塗銷查封登記。債權人要重新鑑價房屋,才能再次拍賣。

(6) 買法拍屋找代標業者好嗎?

如果對於法拍市場不熟悉,擔心遇到法拍屋不點交的問題,也可以選擇由法拍代標業者,代理您去投標法拍屋。找代標業者的好處是,代標公司有較完整的法拍屋資訊,可以根據您的需求幫您找到適合的物件,不用自己上司法院網站查詢。此外,若遇到不點交的法拍屋,業者也會協助處理,可省去許多麻煩事。

但也提醒您,應選擇合法經營、收費合理的代標業者,由於代標業者會向客戶收取拍定價4~5%的費用,有些不肖業者會讓客戶一直加價,最後拍定價甚至跟市價相差無幾,因此建議需謹慎評估花費是否仍在預算內。

(7) 法拍屋對房市的影響?

法拍屋的出現,通常意味著房屋持有人的財務出現問題、無力償還債務,以歷年兩次的法拍高峰為例,受到SARS和網路泡沫化影響的2004年、以及金融海嘯爆發後的2010年,也都同時刷新台灣失業率的歷史紀錄。

而過多的法拍屋,也會對房地產市場交易產生影響,因此法拍屋件數的多寡,時常被視為房市景氣的反指標。

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(8) 房子被法拍,需要報繳房地合一所得稅嗎?

需要。如果房子被法院強制執行拍賣,即使拍得款項全數用來清償債務,債務人沒有拿到剩餘的款項,仍需繳納房地合一稅。不過,由於法拍屬「非自願」交易,即使持有房地期間未滿5年,仍可按較低稅率20%課稅。

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